【正文】 情況來(lái)看，住宅依然是主角， 2020 年 19 月預(yù)售商品房中住宅占 %，銷售商品房中住宅占 %。由于另外的 %房源銷售情況沒(méi)有細(xì)分，因此對(duì)辦公樓和商場(chǎng)銷售情況難以作分析判斷，估計(jì)應(yīng)該能保持去年同期水平。 從銷售區(qū)域來(lái)看， 2020 年 19 月商品房銷售量前三甲依然為浦東、閔行、徐匯，分別占全市商品房銷售總量的 %、 %和%，這三個(gè)區(qū)的銷售量占全市 %。商品房預(yù)售的前三甲則依然是浦東、閔行、普陀，分別占全市預(yù)售總量的 %、 %和 %。 （四）三級(jí)市場(chǎng)交易忙，如火如荼創(chuàng)新高 2020 年 19 月已登記存量房交易面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增加 萬(wàn)平方米，增幅高達(dá) %，存量房交易量已占商品房銷售量的 %，已經(jīng)大大超過(guò) 2020 年全年存量房 779 萬(wàn)平方米的交易量，預(yù)計(jì) 2020 年全年存量房可達(dá) 12501350 萬(wàn)平方米。上市平均售價(jià)每套 萬(wàn)元，平均出售單價(jià)每平方米為 2574 元，比去年同期增加 285 元，平均建筑面積為 平方米。 仔細(xì)分析上海存量房市場(chǎng)火爆的主要原因是： 市民改善住房愿望仍十分迫切。 然而，日前走高的商品房?jī)r(jià)令這部分消費(fèi)者望而卻步，只能退其次把眼光轉(zhuǎn)向二手房。 動(dòng)拆遷居民買二手房來(lái)安置。今年 19 月共有 22972 戶居民選擇貨幣化動(dòng)遷，占動(dòng)遷戶總數(shù)的 %，比去年同期提高近 10 個(gè)百分點(diǎn)，平均每戶安置金額 萬(wàn)元，只要自己再拿一點(diǎn)，就能購(gòu)一套比較滿意的二手房。實(shí)力人士、“星一族”、“款一族”盡可能開(kāi)著大奔去買豪華別墅。一般白領(lǐng)是成為普通商品房的消費(fèi)主力軍。 綜上所述，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依然將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 同時(shí)，政策的及時(shí)出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)的規(guī)范起了較大的引導(dǎo)作用，尤其下半年實(shí)行內(nèi)外銷并軌，土地逐步采用招標(biāo)、拍賣的出讓方式，避免了幕后的黑箱操作，而且明年 1 月 1 日起又將實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)方案，再一次為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好空間。 因此，總體上來(lái)說(shuō)，上海樓市“穩(wěn)中有升”態(tài)勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)期，但隨著市場(chǎng)的成熟和飽和，以及受整體經(jīng)濟(jì)條件的影響，這種增長(zhǎng)將趨向緩和。譬如中房上海指數(shù)升幅顯示：１月升３點(diǎn)，２月僅升１點(diǎn)，３、４、５月升５點(diǎn)，６、７月升１１點(diǎn)，９月升２點(diǎn)，幅度降９點(diǎn)之多， 10 月再次上升 11 點(diǎn)。這些反復(fù)性周期的出現(xiàn)，主 要原因是一些突如其來(lái)的不可抗力，致使升幅大受影響。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域價(jià)格從高到低排列依次是黃浦、長(zhǎng)寧、盧灣、浦東、普陀、閘北、楊浦、閔行、寶山、虹口，第三季度市場(chǎng)總體平均成交價(jià)每平方米４２１２元， 明顯比前兩季度的增長(zhǎng)幅度降低。 421240134173309533200500100015002020250030003500400045001999年 2020年 2 0 0 1 年1 季度 2 0 0 1 年2 季度 2 0 0 1 年3 季度 第 11 頁(yè) 區(qū)域市場(chǎng)分析 一、楊浦區(qū)基本情況概述 （一） 區(qū)域概況 楊浦區(qū)地處上海市區(qū)的東北角。 人為可將該區(qū)以五角場(chǎng)為中心，四平路、翔鷹路為界，以南定為 老楊浦 ，以北劃為 新楊浦 。全區(qū)轄管 10 個(gè)街道， 1 個(gè)鎮(zhèn)，共 376 個(gè)居委會(huì)。 由于大多數(shù)工廠面臨倒閉 及市政拆遷 ，為該區(qū)的開(kāi)發(fā)商提供了相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)機(jī)遇，但廠房遷移與土地使用權(quán)移交帶來(lái)的諸多困難又使得該區(qū)的開(kāi)發(fā)緩慢。 同時(shí) ， 楊浦區(qū)又是高等學(xué)府、科研機(jī)構(gòu)云集的區(qū)域，聞名遐爾的復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)、第二軍醫(yī)大學(xué)等高校 26 所，還有各類科研院所 101 家。 長(zhǎng)期以來(lái)?xiàng)钇謪^(qū)被上海人稱為 下只角 ，開(kāi)發(fā)商并不象對(duì)閔行、浦東那樣熱衷于開(kāi)發(fā)該區(qū)的樓盤，但自 1999 年年中房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，加之區(qū)政府對(duì)該區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)逐步重視，一系列 利好政策的影響，使得東北角的房產(chǎn)不再 寂寞 ，越來(lái)越多的房產(chǎn)商看好此地，具有相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)潛力。南面房?jī)r(jià)與北面相比要高出千元左右 。斜拉式楊浦大橋把楊浦區(qū)和浦東新區(qū)緊連一起， 它 跨越黃浦江，連接內(nèi)環(huán)線與浦東新區(qū)的外高橋保稅區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)和上海市中心區(qū)近在咫尺，交通便捷，是上海主要的交通運(yùn)輸樞紐，極大程度的緩解了區(qū) 內(nèi)交通狀況。區(qū)內(nèi)有道路 200 多條。區(qū)內(nèi)主要的交通有：四平路、大連路、 周家嘴路、 控江路、寧國(guó)路、黃興路、中山北二路、中原路、楊樹(shù)浦路、軍工路、長(zhǎng)陽(yáng)路、平?jīng)雎返取?大多商業(yè)中心是以商業(yè)副中心的形式出現(xiàn)，且總體的商業(yè)服務(wù)設(shè) 施水平較低，服務(wù)的輻射面較小，大多可輻射至周邊地區(qū) 500 米左右。 3. 人文環(huán)境 楊浦區(qū)屬于上海老的工業(yè)園區(qū)，人口密度較大，本地人口占主導(dǎo)地位。區(qū)內(nèi)雖有內(nèi)環(huán)線穿越西南部，但覆蓋區(qū)域較少，只占區(qū)域面積的五分之一，是 第 13 頁(yè) 該區(qū)域房?jī)r(jià)上升的阻力之一。 （二）、 樓 市概況 楊浦區(qū)目前的 房產(chǎn) 開(kāi)發(fā)區(qū)域較為集中，大多集中在： 周家嘴路沿線 、 黃興綠地周邊 、 大學(xué)城地帶 、 江灣飛機(jī)場(chǎng)改造 這四大地帶。受市場(chǎng)接受能力影響，該區(qū)域的新建樓盤大多以多層為主，同時(shí)受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本影響，輔以開(kāi)發(fā)少量小高層，高層樓盤的開(kāi)發(fā)量 較 少。 靜觀滬上樓市，我 們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱已從滬上西南角逐漸向東北方向蔓延，預(yù)示著東北地區(qū) 楊浦區(qū)這樣的老工業(yè)區(qū)正在改變其單一的工業(yè)化布局，正朝著多元化的行政區(qū)發(fā)展 。該地塊北至三門路，西靠逸仙路高架，東南方有紀(jì)念路武川路包圍。例如在以大武川地區(qū)大學(xué)城為開(kāi)發(fā)對(duì)象的文化花園、三湘世紀(jì)花城和新海城等樓盤的帶動(dòng)下使這一地區(qū)均價(jià) 達(dá)到每平方米 4000 元。由于樓盤圍繞教育展開(kāi)，故開(kāi)發(fā)的小區(qū)均引入了寬帶網(wǎng)、遠(yuǎn)程教育等，以提高小區(qū)品質(zhì)。 目前在楊浦區(qū)銷售火爆、 第 14 頁(yè) 人氣旺盛的文化佳園繼續(xù)以“文化”為主要推廣概念，同時(shí)又結(jié)合綠化、水景、國(guó)家康居示范工程進(jìn)行推廣，預(yù)示著在各個(gè)案都在打“教育、文化”牌之后以教育作樓盤炒作需要配以作料了。在此地塊盤點(diǎn)出現(xiàn)較多，原 均價(jià)在每平方米 3950 元。樓盤銷售期間，突出健康生態(tài)，以面向或臨近黃興綠地為其主打賣點(diǎn)。 道路拓寬，附近不少新盤涌 現(xiàn) 周家嘴路的拓寬工程，使附近的道路交通有了極大的改善，對(duì)于上海人購(gòu)房來(lái)說(shuō)，交通是一個(gè)極其重要的因素。對(duì)此房地產(chǎn)商對(duì)各區(qū)道路交通的改善有著相當(dāng)敏感的反映。 2020 年以來(lái)，隨著華升新苑、東銀茗園、泰鴻苑及上海大花園、現(xiàn)代星洲城的出現(xiàn)，該地區(qū)房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，目前該地區(qū)均價(jià)已突破 4300 元 /平方米， 同比 2020 年價(jià)格又上漲 300 元 /平方米。如雙喜家園、全家福、菊之苑等，價(jià)格在 3850 元 /平方米。 樓盤規(guī)?；跅钇中纬蓺夂? 文化花園、新江灣城 時(shí)代花園、 文化佳園、公園 20公園 3000、三湘世紀(jì)花城、上海大花園、現(xiàn)代星洲城、華升新苑等均以規(guī)模社區(qū)引導(dǎo)楊浦樓市潮流。今年 110 月份，商品房銷售總面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 49%；成交總額達(dá) 70 億元，比去年同期增長(zhǎng) 63%；今年 110月份楊浦區(qū)商品房平均成交單價(jià)同比增長(zhǎng) %，平均成交單價(jià)為 3811 元 /平方米，比去年同期上漲 262 元 /平方米，個(gè)別樓盤甚至已達(dá) 68007200 元 /平方米。 面積越造越大 高層單元平均面積從去年的 100 平方米增至今年的 134 平方米；小高層 120 平方米增至 121 平方米；多層單元從 100 平方米增至105 平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，楊浦區(qū)樓市得益于各項(xiàng)利好因素，如交通、綠化環(huán)境的改善；小 區(qū)規(guī)模逐步擴(kuò)大；配套設(shè)施逐步齊全；房型功能不斷超前，在這種情況下，購(gòu)房人數(shù)日趨增多，消費(fèi)者層次逐步提高。環(huán)線外區(qū)域的上升態(tài)勢(shì)尤為明顯。 樓盤整體開(kāi)發(fā)品質(zhì)較以往有所提高，物業(yè)均以中低檔樓盤為主，同時(shí)輔以少量經(jīng)典高價(jià)的中高檔樓盤，顯示出楊浦樓盤整體品位有所上升，高檔樓盤也有了一定的吸納能力。但同樣這種關(guān)聯(lián)是互動(dòng)的，不少浦東當(dāng)?shù)鼐用袂皝?lái)?xiàng)钇种脴I(yè)的也不在少數(shù)。 第 17 頁(yè) （二）楊浦區(qū)樓市持續(xù)發(fā)展的幾個(gè)因素 區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的變化 楊浦區(qū)歷史上是一個(gè)工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)工廠密布，煙囪林立，與居民住宅區(qū)混合，環(huán)境污染比較嚴(yán)重，被稱為上海的“下只角”，所開(kāi)發(fā)的樓盤大部分為中低檔的住宅，且較為分散。 交通改善凸現(xiàn)區(qū)位優(yōu)勢(shì) 目前區(qū)內(nèi)道路共長(zhǎng) 245 公里，輕軌明珠線已向該區(qū)延伸，即將形成“一中心、一發(fā)展帶、二軸線，多功能綜合區(qū)的多層次組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)”，“三縱三橫”之一的周家嘴路拓寬改造拉近了與市中心的距離。 文化底蘊(yùn) 該區(qū)具有得天獨(dú)厚的人文教育科研資源，吸引大批知名學(xué)者教授來(lái)此居住 ，從而進(jìn)一步提升區(qū)域的文化層。 第 18 頁(yè) 三、 2020楊浦區(qū)樓市點(diǎn)評(píng) 點(diǎn)評(píng)一： 關(guān)鍵詞 —— 居住環(huán)境 基本資料： 楊浦區(qū)將成為 2020 年 2020 年間上海市最具增長(zhǎng)潛力的地區(qū)的最可能候選之一。 分析及結(jié)論： 居住大環(huán)境改頭換面的情境，堅(jiān)定了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)楊浦的信心，楊浦樓市在去年升溫的基礎(chǔ)上又有進(jìn)一步發(fā)展。據(jù)有關(guān)資料分析，除中原地區(qū)、鞍山地區(qū)、控江路沿線區(qū)域客戶占相當(dāng)比例外，樓市“東移”態(tài)勢(shì)中，又出現(xiàn)了兩種不可忽略的購(gòu)樓動(dòng)態(tài)，一是閘北，虹口一些北片消費(fèi)群體，也開(kāi)始往東移，二是浦東客戶，憑借楊浦大橋以及縱橫交錯(cuò)的直線交通之便，跨江“東移”態(tài)勢(shì)也十分明顯。 樓市“東移”，楊浦開(kāi)發(fā)新契機(jī)。 分析及結(jié)論： 今年 110 月份楊浦商品房平均成交價(jià)同比增長(zhǎng) %。 點(diǎn)評(píng)三： 關(guān)鍵詞 —— 舊區(qū)改造 基本資料： 據(jù)區(qū)房地局透露， 2020 年將是楊浦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大年，本區(qū)將繼續(xù)推進(jìn)舊區(qū)改造和工廠搬遷進(jìn)程，完成 20 萬(wàn)平方米舊區(qū)改造和 27萬(wàn)平方米的“ 2 萬(wàn)戶”改造，置換 1000 畝工廠土地用于住宅建設(shè)。 東 軍工路以西將結(jié)合用地置換和舊區(qū)改造，進(jìn)行成片、整街坊開(kāi)發(fā)。首先，大連路將拓寬至 60 公尺；此外，在大連路、遼陽(yáng)路、長(zhǎng)陽(yáng)路、昆明路將建成一個(gè)占地 117 畝的中型公共綠地；一批工廠搬遷及舊區(qū)改造項(xiàng)目將建起一大片中高檔樓盤吸引優(yōu)勢(shì)企業(yè)參與投資和開(kāi)發(fā)。今后這里將建成高級(jí)物業(yè)集中的高尚住宅區(qū)，代表?xiàng)钇肿≌淖罡咚?，將成為楊浦未?lái)新的城市景觀和生活、游憩中心。 北 五角場(chǎng)以北及大學(xué)城地區(qū)。明年上半年，世界路、市光路附近將新建一個(gè)占地 300 畝的住宅小區(qū)。該區(qū)域目前已是開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，上市樓盤眾多，如公元 3000、文化佳園、東方名園、上海大花園等，明年仍將是 購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)。而每個(gè)板塊基本上都有自己的代表樓盤在楊浦區(qū)唱主角。由于北外灘延升段目前仍以中低檔老盤為主平均價(jià)格在 3700 元 /平方米左右，與本案形成兩個(gè)價(jià)格區(qū)段，與本案競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較小。 本案周邊近距離短兵相見(jiàn)之新開(kāi)樓盤，主要是周家嘴路沿線樓盤、控江路沿線樓盤。 從地區(qū)概念上講，與本案有直接競(jìng)爭(zhēng)意義的區(qū)域是虹口區(qū)，尤其是周家嘴路虹口段沿線。 四 大 競(jìng) 爭(zhēng) 點(diǎn) 區(qū) 域 競(jìng) 爭(zhēng) 直 接 競(jìng) 爭(zhēng) 板 塊 競(jìng) 爭(zhēng) 集中在楊浦樓市中的熱點(diǎn)區(qū)域： 北外灘一帶； 江灣新城 平方公里； 復(fù)旦、同濟(jì)周圍 5 平方公里區(qū)域，伴隨市東地區(qū)大學(xué)、科研單位集中的特點(diǎn)崛起的房地產(chǎn)項(xiàng)目前景將更好。 ☉ 該區(qū)域在周家嘴路拓寬后相繼出現(xiàn)一些新盤、名盤，如早些時(shí)候的東銀茗苑、泰鴻苑、華升新苑、同濟(jì)綠園以及目前正在熱賣的上海大花園、現(xiàn)代星洲城。這些樓 盤成為該地區(qū)樓市的主角，無(wú)論是環(huán)境規(guī)劃、立面設(shè)計(jì)還是營(yíng)銷推廣都在楊浦樓市中起著舉足輕重的作用和影響。所以對(duì)本案無(wú)疑將產(chǎn)生非常直接的競(jìng)爭(zhēng)。 ☉ 該區(qū)域的均價(jià)在 4400 元 /平方米左右，主力總價(jià) 40 萬(wàn) 65 萬(wàn)之間。相比較而言，本案的定價(jià)應(yīng)該客觀地定在 4200 元 /平方米左右。 ☉ 由于現(xiàn)代星洲城與本案僅一路之隔，因此成為本案最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ☉ 在規(guī)劃上，該區(qū)域的幾大新盤、名盤在規(guī)劃上都有一定 的特色。（規(guī)劃詳見(jiàn)各個(gè)案的分析資料。房型面積上，多數(shù)樓盤控制較好。 第 24 頁(yè) 上海大花園 物業(yè)概況 樓盤地址：周家嘴路 1299 號(hào)通北路口 售樓電話： 65638866 65638877 開(kāi) 發(fā) 商：上海欣成經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 /上海同協(xié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī)劃單位：加拿大泛太平洋建筑設(shè)計(jì)院 /上海市建筑科學(xué)研究院設(shè)計(jì)所 景觀設(shè)計(jì)：加拿大 JBM 環(huán)境建筑事務(wù) 所 代 理 商：上海華之泰業(yè)房地產(chǎn)銷售有限公司 預(yù)售許可證號(hào)：楊房（ 2020）內(nèi)預(yù)字 067 號(hào) 物業(yè)價(jià)格 單價(jià)： 43005300 元 /平方米 均價(jià)： 4700 元 /平方米左右 總價(jià)： 4075 萬(wàn)元 物業(yè)規(guī)模 占地面積： 60000 平方米 總建筑面積： 202000 平方米 總戶數(shù)： 1790 戶 容積率： 第 25 頁(yè) 綠化率： 51% 物業(yè)類型： 18 幢 1