【正文】 112 層小高層和 1518 層高層 工程進度 開盤日期： 2020 年 10 月 交房日期： 2020 年 3 月 31 日 目前工程進度：一期交房階段，二期 13 層結(jié)構(gòu)，一期景觀綠化及三 期中心景觀建設(shè)中。全面導入專業(yè)景觀設(shè)計理念，景觀軸線擴散出片片社區(qū)的綠肺，加拿大 JIBM 環(huán)境建筑事務(wù)所將綠化與景觀發(fā)揮的淋漓盡致，營造了一個功能性與觀賞性統(tǒng)一的社會環(huán)境。 水景會所： 2500M2 水景“水晶”會所，是上海少有的親水會所，將會安排 1000 余 M2 造型水景，成為社區(qū)的標志性建 筑 廊柱水瀑： 架空造型的水景廊柱，隨著碧波循環(huán)往復，清秀靈逸，猶如置身于親山綠水。 運動景觀： 景觀設(shè)計吸取了行為學、心理學、人體工程學的知識成果，將日常生活中人們接觸的環(huán)境與實用性相統(tǒng)一，發(fā)揮雙向功能。 豐富環(huán)境： 上海大花園的綠化是一種真正意義上的綠化，不單指綠化率方面，還有不同科目，不同季節(jié)特 性的植物，按其獨特的生長規(guī)律，以其特有的姿態(tài)出現(xiàn)在小區(qū)的不同角落。 第 26 頁 小區(qū)配套： 休閑娛樂設(shè)施：健身中心、歌舞廳、桌球室、兒童樂園、老年中心、 VIP 會所 商業(yè)設(shè)施：中西餐廳 安保設(shè)施：安全保障系統(tǒng) 車 位：小區(qū)共有車位 144 個；其中地上 56 個，地下 88 個。 近期動態(tài)： 二期 4 棟高層（ 18 層），共約 600 戶，價格 43005300 元 /平方米，實價銷售， 10 月份推出， 11 月中旬公開發(fā)售，目前銷售率在 4550%左右，交房時間 2020 年 3 月（估計提前到明年底） 工程進度：一期年底可提前交房，二期 13 層結(jié)構(gòu)，一期景觀綠化及三期中心景觀也在建設(shè)中 口碑較好， 附近煙草局工作的客戶較多，同濟也有一些老師因同濟綠園房價高而舍近求遠選大花園，現(xiàn)場來人較多 二期剩下 350 套，加上 3 期潛在的 600 套左右，成為本案最有威脅的競爭對手 上海大花園 110 月份銷售情況 月份 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 區(qū)排行 2 1 4 3 7 5 10 10 因一期進入尾聲，二期尚未推，所以銷售情況一般 5 套數(shù) 51 95 88 73 30 37 19 29 銷售面積 金額 48141769 43244306 37414716 15591376 19008579 10225317 15988478 均價 約 4700 今年前十月份（除 9 月）上海大花園的銷售一直處于區(qū)前茅，尤其市是上半年（開盤時間為 2020 年 12 月 30 日），銷售甚旺。據(jù)統(tǒng)計， 1 至 10 月，銷售面積為 56000 平方米，銷售套數(shù)為 470 套。 同濟綠園 物業(yè)概況 樓盤地址：錦西路 78 號（近鞍山路口） 綠園熱線： 65622299 65622266 開 發(fā) 商：上海楊浦同濟經(jīng)濟發(fā)展有限公司 工程管理：上海同濟建設(shè)總公司 建筑規(guī)劃：上海同濟建筑設(shè)計事務(wù)所 工程監(jiān)理：上海濟順建設(shè)監(jiān)理有限責任公司 銷售顧問：上海精穩(wěn)企劃不動產(chǎn)機構(gòu) 銷售代理：上海同濟房地產(chǎn)咨詢有限公司 物業(yè)價格 單價： 45006000 元 /平方米（現(xiàn)場 96 折） 均價： 4900 元 /平方米左右 第 29 頁 總價： 4065 萬元 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積： 90000 平方米 容積率： 物業(yè)類型： 8 幢 12 層小高層， 3 幢 18 層高層， 2 幢過街樓（其中二期 3 棟小高層， 3 棟高層）。 環(huán)境規(guī)劃 綠化率 42%，保留原有幾十棵成年大樹，新建約 5000 平方米中心綠地。本案一期已售罄，二期 70%銷售率，剩余大多為大房型。 近期動態(tài)： 一期已售罄，二期 3 棟小高層， 3 棟高層，明年 11 月份交房，目前工程進度 4 至 10 層不等，價格 45006100 元 /平方米， 的折扣 10 月份預售面積為 平方米，居楊浦區(qū)第四位 價格對消費者 有一定抗性（同濟等的一些北面消費者選擇上海大花園，此為主要原因），但由于地段不錯，近同濟大學，生活配套全，銷售勢頭還是較旺 第 30 頁 該盤在許昌路周家嘴路交匯處拉的橫幅大概內(nèi)容是：比規(guī)劃，比房型，比品質(zhì)， 9 萬 M2 高尚社區(qū)，全面提升楊浦生活品質(zhì)。 環(huán)境規(guī)劃 現(xiàn)代星洲城的環(huán)境規(guī)劃以新加坡園林藝術(shù)為指導，在小區(qū)以“街、帶、園、林、廊”五大景觀串聯(lián)，設(shè)計了熱帶風暴、四季風林、青草坡地、日本晚櫻、江浦路商業(yè)街、方場等景觀，整個環(huán)境設(shè)計講究綠化得滲透性和可參與性，倡導可觀、可賞、可休、可憩、可游、可坐的環(huán)境園林藝術(shù)。 帶： 小區(qū)景以東西走向的 “光帶” 和南北貫通的 “生態(tài)溪徑” 兩條景觀帶串聯(lián)，將中心綠化和樓間綠化巧妙連接在一起成為一個有機 第 32 頁 的整體。 垂直綠化、空中綠化、多維綠化，空中花園、熱帶風暴、青草坡地、花賞 等讓這里的環(huán)境成為真正的園林藝術(shù)。 廊： 在 原木花階 聊天，賞過 日本晚櫻 ，在 未來島 暢想，神游在 夕照嶼 和 竹韻島 ，在 方場 踏步， 兒童游樂場 孩子們玩得正歡，在設(shè)計師手中，星洲的環(huán)境成為一條條景觀長廊。目前銷售房源中 10 號樓銷售情況稍差外其余房源銷售情況樂觀。但小區(qū)旁邊的三毛廠及本項目的開發(fā)未知情況使得目前該樓盤的部分位置房源抗性較大。 1 12 月份連續(xù)兩月在楊浦區(qū)預售排行榜上位列第二。 針對新華醫(yī)院、同濟大學、上海卷煙廠的客戶給予“免購房契稅”的優(yōu)惠措施。 一期剩下 240 套左右（包括銷控房源），加上 2 期潛在的 400 套左右，成為本案最有威脅的競爭對手。 ☉ 周家嘴路西段屬于北外灘范疇，距外灘中央金融區(qū)的距離非常近，與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)隔江相望。 ☉ 該區(qū)域的危棚簡屋和舊公房多，并且與工廠混雜，是拆遷的對象。 ☉ 這兩年該區(qū)域掀起房產(chǎn)開發(fā)熱潮，目前正在銷售和即將推出的樓盤較多。 ☉ 該區(qū)域的樓盤規(guī)模基本在 10 萬平方米左右，如名江七星城、藝樹林、飄鷹花苑、智慧嶺秀等，只有香港麗園的規(guī)模較大，建筑面積大 18 萬平方米。建筑風格基本上都是歐式風格，而且多數(shù)樓盤屋頂采取錯落形式，這樣可增強美觀度。雖然香港麗園和智慧嶺秀的規(guī)劃比較突出，但沒有明顯的主題，讓人感覺到美中不足。房型面積上，多數(shù)樓盤控制較好。 ☉ 本案與該區(qū)域的樓盤相比有價格優(yōu)勢，周家嘴路拓寬后使本案與該地區(qū)及上海市中心的直線距離 和時間距離都大大縮短，因此價格和相對便捷的交通是本案分流該地區(qū)客源的一個主要手段。 ☉ 這里交通便捷，有 30 多條公交線及長途客運線通向市內(nèi)外。復旦大學、同濟大學、財經(jīng)大學等多所大學均設(shè)于此，為科技創(chuàng)新提供豐富的知識經(jīng)濟資源和人才資源。 ☉ 該地區(qū)周邊有較多的閑置土地及待搬遷的廠房，為本地區(qū)以后的住宅建設(shè)提供了充足的土地資源。 五 角 場、黃興公園板塊 第 40 頁 北板塊樓盤競爭分析（二） ☉ 代表樓盤有文化佳園、公園 3000 等。公園 3000、文化佳園、匯元坊更是依托黃興綠地，取得較好的銷售業(yè)績。這些樓盤都分期開發(fā)，并在一期售完后積聚了大量的人氣，形成了一定的知名度，帶動了后面的銷售。 第 41 頁 文化佳園 物業(yè)概況 樓盤地址：國權(quán)東路雙陽路 售樓電話： 65511111 開發(fā)商：上海新演房地產(chǎn)有限公司 規(guī)劃設(shè)計： ATELIER DESHAUS GERMANY 建筑設(shè)計：上海城鄉(xiāng)建筑設(shè)計院 環(huán)境設(shè)計： BELT COLLINS HONGKONG 物業(yè)價格 目前價格： 43006000 元 /平方米；折扣優(yōu)惠： 折扣，高校高級職稱可享受 折 物業(yè)規(guī)模 占地面積： 100000 平方米 總 建筑面積： 150000 平方米 容積率： 綠化率： 51%（集中綠化率 %） 總戶數(shù)：一期 500 多戶 第 42 頁 物業(yè)類型：一期 2 幢 5 層多層、 1 幢 6 層多層、 1 幢 7 層多層； 7 幢小高層（ 11）； 2 幢單體別墅、 11 幢聯(lián)體別墅；二期 4幢 5 層多層、 1 幢 6 層多層； 8 幢小高層（ 8 層 1 幢、 11 層 7 幢）； 2 幢高層（ 18） 工程進度 四層結(jié)構(gòu)，會所及中心水景落成。 近期動作 價格及折扣：目前價格為 43006000 元 /平方米， 折扣，高校高級職稱可享受 折。 工程進度：四層結(jié)構(gòu)，會所及中心水景落成。 12/27 解放日報住宅消費彩色軟硬整版，介紹文化佳園開發(fā)理念，活動預告： 2020 年元旦（ 1 月 1 日 9： 0015： 00）在藝術(shù)會所舉辦“迎元旦文化佳園杯家居裝潢創(chuàng)意設(shè)計大獎賽”作品展（部分應(yīng)屆高 校畢業(yè)生參賽），屆時邀約 800 余位準業(yè)主參觀指導，同時邀請著名室內(nèi)裝潢設(shè)計師免費提供家居裝潢咨詢，講解室內(nèi)裝修理念。 物業(yè)規(guī)模 占地面積： 204 畝 總建筑面積： 210000 平方米 住宅建筑面積： 萬平方米 總戶數(shù)：一 期 753 戶，共 1800 戶左右 物業(yè)類型： 10 幢 5 層多層， 6 幢 6 層多層（帶電梯）， 2 幢 層（ 層為 7 復 8）帶電梯多層， 1 幢 810 層電梯公寓， 2 幢 12層小高層 工程進度 多層外裝修，小高層 4 層，高層打樁。 近期動作 價格及折扣：目前價格 43006000 元 /平方米，均價 4450 元 /平方米， 折扣，甚至可打 折。 工程進度：多層外裝修，小高層 4 層，高層打樁。 注： 以周邊高校、黃興公園、五角場商圈及大賣 場為依托，借助大賣場的人流，上述兩盤的銷售現(xiàn)場人氣很旺； 周邊高校教師是其不小的客戶群，從價格折扣等也可以看出，為拉攏這些文化人入住是花了一些心思的，據(jù)了解銷售員每月不定期前往復旦、同濟等作樓盤宣傳拉客戶； 它們盤量較大，可以說，在一定程度是北區(qū)購房者南下的“攔路虎”，當前的銷售策略對購房者有一定的吸引力，但價格茶和距離差使其對本案而言競爭威脅并非太大，畢竟“天隔一方”；它們的促銷手段可以借鑒。 銷售情況 開盤前預訂近 4 成，二房及小三房甚旺。 近期動態(tài) 新推樓盤，總 459 套， 37004900 元 /平方米，三房為主， 10 月中旬開始預定， 11 月 16 日公開，以黃興公園、房型為賣點。 本 案以小房型為主，單套平均面積 108 平方米，主力總價 4255 萬。 優(yōu)勢吸引法： 區(qū)域內(nèi)購買力旺盛的中年人可以承受 4060 萬的總價； 本項目開發(fā)商 —— 上海卷煙廠內(nèi)部職工存在大量的購房需求，本案有望在集團認購上取得豐收； 良好的規(guī)劃開發(fā)和有效的營銷手段、策略有望積累一批客源； 第 52 頁 與周邊競爭樓盤相比本案必須有一定的價格優(yōu)勢，這也將吸引不少客源； 目前楊浦樓市隨著去年新開樓盤、名盤的帶動日益火爆成為上海樓市的一大亮點，楊浦樓市有望在新年里再創(chuàng)新高； 本案目標客戶群區(qū)域初步定位： （ 1） 對小高層、高層住宅沒有抗性，具有一定的現(xiàn)代居住意識的消費群 （ 2）生活在楊浦工作在楊浦，對本地段認同的消費群 （ 3）周邊競爭樓盤帶動的潛在消費群體 本案目標客戶群年齡定位： 主力客戶源 28－ 55 歲，核心層以年齡在 30－ 45 歲的青壯年為主。 二、目標消費群分析 根據(jù)以上的消費群定位，我們將本案的目標消費群鎖定如下： 主力目標市場： 區(qū)域特性所框定的楊浦區(qū)域市場，也將是競爭最為激烈的市場部分 市場分析：去年以來，楊浦區(qū)成為眾多地產(chǎn)商目光聚焦的開發(fā)地，由此帶來板塊的迅速啟動，形成了眾多成熟的住宅群落，大環(huán)境日益得到改善。 第 53 頁 其中： 我們應(yīng)重點關(guān)注上海煙草集團系統(tǒng)楊浦員工的購房需求，可靈活、充分運用營銷手段抓住本系統(tǒng)消費群。 新華醫(yī)院的醫(yī)生、楊浦區(qū)政府機關(guān)的中層及以上級別干部尚未購房的、楊浦區(qū)特有的從事建筑設(shè)計、環(huán)境設(shè)計的白領(lǐng)是我們的目標消費群，值得關(guān)注。 隨著周家嘴路的拓寬，本案所在的位置與虹口的距離僅 23 站路之遙，交通方便，同時與周家嘴路虹口段沿線的樓盤相比較而言，本案應(yīng)該有比較明顯的價格優(yōu)勢，因此能夠分流該區(qū)域的部分客源； 70 路等公交直抵虹口體育場，該區(qū)域周邊及其輻射區(qū)域客源購買本案成為可能；由于本地段與浦東僅一橋相隔，因此浦東的少部分客源尤其是有楊浦淵源的消費者將會考慮將家安在楊浦。 第 54 頁