錦璨家園營銷策劃報告-在線瀏覽
2025-02-16 00:26本頁面
【正文】 析。其特征如下： ? 市場趨勢：中心區(qū)用地越來越緊張，項目將越來越少，呈現(xiàn)高容積率、高密度、高樓層的特征。 ? 物業(yè)類型：以高層為主，部分洋房與小高層單位。 ? 價格：目前售價在 21002600元 /平米之間，預(yù)計 07年將有所上漲。 3. 項目 SWOT分析 ? 位于開元中路，星沙 2線經(jīng)過項目，交通較為順暢； ? 環(huán)繞鎮(zhèn)政府，西面景觀較好； ? 底層架空綠化，為客戶提供休閑場所。 ? 星沙與市區(qū)的道路改善，將縮短星沙與市區(qū)的時間距離，有效吸引市區(qū)客戶前來置業(yè)； ? 星沙中心區(qū)項目越來越少，客戶可選擇余地也將越來越小，將給項目帶來市場機會； ? 鵬基諾亞山林、恒基項目、幸福里三期等的崛起，將有力提升區(qū)域的熱度和價格水平。 4. 項目定位 ? 我們認為，本案的有效定位應(yīng)該著眼于： 立足于產(chǎn)品，營造差異化特征 。 園林建議 ? 作為“城市精品住宅”，項目應(yīng)該充分表現(xiàn)“精品”特性。 外立面建議 建議項目外立面采用簡約現(xiàn)代風格，在色彩上宜淡雅清新，并盡可能應(yīng)用生態(tài)元素，使之與景觀及鎮(zhèn)政府能夠相互融合，與周邊其他建筑形成有效區(qū)隔。 項目客戶群定位 星沙中心區(qū)及 經(jīng)開區(qū)企業(yè)客戶 周邊 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 客戶 市區(qū)客戶 星沙樓盤的客戶構(gòu)成呈現(xiàn)多樣化特征 東城名苑戶型構(gòu)成 戶型 面積 比例 2房 95平米左右 40% 3房 117128平米 60% 上圖為東城名苑 3月份成交客戶來源分析圖。 東城名苑客戶構(gòu)成分析 東城名苑的戶型與本案戶型有一定的相似性，因此東城名苑的客戶來源對本案具有一定的借鑒作用。 筑夢園客戶構(gòu)成分析 因為本案有 120套的四房單位，因此我們對于筑夢園的大戶型客戶的構(gòu)成進行了分析。 預(yù)計長沙市區(qū)客戶與星沙及企業(yè)區(qū)客戶將占較大的比重。 超值精品美宅 項目形象定位 定位詮釋： ?星沙中心：點明項目的區(qū)位優(yōu)勢； ?超值：表現(xiàn)項目高性價比特征。 新都市中心 定位詮釋： ?開元東路：星沙主干道，未來樓盤最為集中的區(qū)域，城市發(fā)展的主方向； ?新都市中心：對于星沙和長沙而言，本案都可以謂之為新的都市中心，凸顯項目的發(fā)展前景。 備選廣告語 錦繡生活，璀璨家園 廣告語詮釋： ?錦繡：美麗，美好。 ?與“錦璨家園”的樓盤名稱對應(yīng)；同時突出樓盤的特征。一個好的案名不僅能恰如其分的表現(xiàn)項目的競爭優(yōu)勢，還能符合目標客戶的審美和消費心理，達到豐富想象力、激發(fā)參與欲望、刺激消費渴求的目的。 備選案名 ? 錦繡東方 ? 盛景雅筑 ? 易郡 5. 項目營銷策略 營銷推廣總策略 ? 主動出擊 ? 三線聯(lián)動 ? 強調(diào)區(qū)位 ? 形象至上 ? 借勢發(fā)力 主動出擊 從項目的目標客戶分析來看，市區(qū)客戶及星沙、企業(yè)區(qū)客戶將都占據(jù)了相當大的比重，而且隨著星沙城市的逐步發(fā)展及市區(qū)樓價的不斷高漲，將吸引越來越多的市區(qū)客戶前來星沙置業(yè)。 三線聯(lián)動 所謂三線是指： ?大眾媒介 —— 包括在星沙大道、 319國道、開元路等路段設(shè)立廣告牌、長沙電視臺字幕廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告等； ?小眾媒介 —— 經(jīng)開區(qū)企業(yè)行銷、重點樓盤派單、通程及易初蓮花等商場巡展、短信等； ?現(xiàn)場包裝 —— 包括圍墻廣告、樓體廣告、售樓部形象等。 強調(diào)區(qū)位 “通程商業(yè)廣場、易初蓮花等近在咫尺” …… 這些都可以表達我們地段的優(yōu)越性。 強調(diào)項目的地段及環(huán)繞鎮(zhèn)政府的區(qū)位，凸顯項目的優(yōu)勢，有效吸引目標客戶。 通過工地圍墻、售樓部包裝、樓體條幅、規(guī)范施工等等現(xiàn)象形象的無言展示，起到較為深遠和廣泛的口碑作用。 6. 分階段營銷策略 預(yù)熱期 熱銷期 持銷期 /二期導(dǎo)入 尾盤期
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