【正文】 開(kāi)發(fā)區(qū)，由于沒(méi)有相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為支撐，土地財(cái)政必然成為政府收入主要來(lái)源，對(duì)土地財(cái)政更加依賴(lài)。但是，萬(wàn)變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。無(wú)論中央出臺(tái)什么政策，最終落實(shí)都是要靠地方政府去執(zhí)行，沒(méi)有地方政府的配合，政策想要貫徹實(shí)施就基本上是一句空話，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)使得房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行大打折扣。同時(shí)，我們又必須看到房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在著不少問(wèn)題，諸如——地價(jià)過(guò)高、房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、調(diào)控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢(shì)群體意見(jiàn)大等等。樂(lè)觀是對(duì)行業(yè)的發(fā)展前景所產(chǎn)生的，謹(jǐn)慎是我們要理性的對(duì)待當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇。地處遼寧省西南部，北依松嶺山脈，南臨渤海遼東灣，市轄6個(gè)市轄區(qū)（3個(gè)正式區(qū)，3個(gè)省屬新區(qū)）、2個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市，分別為：凌海市、北鎮(zhèn)市、義縣、黑山縣、古塔區(qū)、凌河區(qū)、太和區(qū)，松山新區(qū)（原凌南新區(qū)與南站新區(qū))，錦州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，龍棲灣新區(qū)，總面積為10301平方公里，（2011年）。位于著名的“遼西走廊”的東端，是連接中國(guó)東北地區(qū)和華北地區(qū)的交通樞紐。有“四省通錦”之說(shuō)。擁有營(yíng)運(yùn)公共汽車(chē)537輛，運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度467公里；運(yùn)營(yíng)出租車(chē)3884輛。 錦州城市綠化水平不斷提高。 錦州是一座有著2000多年歷史的文化名城，也是一座素享盛名的商貿(mào)重鎮(zhèn)，更是一座生機(jī)勃勃、蘊(yùn)含巨大發(fā)展?jié)摿Φ默F(xiàn)代優(yōu)秀旅游城市。被評(píng)為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市。1985年錦州市被國(guó)務(wù)院和中央軍委批準(zhǔn)為甲類(lèi)開(kāi)放城市，1987年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)列入遼東半島對(duì)外開(kāi)放城市，1992年在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中居第40位。2006年，遼寧省交通廳將開(kāi)工建設(shè)1443公里的濱海公路。沿著濱海路， 遼寧將整合250萬(wàn)畝灘涂地的土地資源，建設(shè)24個(gè)工業(yè)園區(qū)，并營(yíng)建若干個(gè)沿海的小城鎮(zhèn)，形成港口運(yùn)輸、觀光旅游以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一體的新興城鎮(zhèn)地帶。建大型濱海路是因?yàn)?，在我?000多公里的海岸線中，目前已營(yíng)運(yùn)的只有少部分，所營(yíng)運(yùn)的港口星星點(diǎn)點(diǎn)，這樣沿海一些還處于閑置狀態(tài)的灘涂地需要新的開(kāi)發(fā)利用，遼寧將再次掀起新的對(duì)外開(kāi)放熱潮。從另一個(gè)角度分析，濱海路的建成對(duì)錦州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有非常直接的促進(jìn)作用，因?yàn)樵撀穼⒅苓叺?個(gè)沿海城市聯(lián)系在一起，縮短了交通時(shí)間，使周邊地區(qū)的消費(fèi)者可以輕松的來(lái)到這里。遼寧省“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。錦州作為“五點(diǎn)一線”的重要一點(diǎn)，各種臨港工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，為建設(shè)遼西沿海城市群中心城市——“濱海新錦州”奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。錦阜、錦朝高速公路及102線國(guó)道使錦州與周邊城市形成了“一小時(shí)城市群”。以整體開(kāi)發(fā)錦州灣、構(gòu)筑遼寧開(kāi)放新支點(diǎn)為主線，推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式和發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，深入實(shí)施工業(yè)立市、以港興市、開(kāi)放牽動(dòng)三大戰(zhàn)略，走新型工業(yè)化道路，全面提升港口城市功能，建設(shè)成為重要的開(kāi)放型港口城市和區(qū)域性中心城市。培育商業(yè)街發(fā)展，重點(diǎn)抓好中央大街、上海路等11條商業(yè)街建設(shè)。改造升級(jí)商品批發(fā)市場(chǎng)，做強(qiáng)北鎮(zhèn)窟窿臺(tái)蔬菜、黑山遼西雜糧、宏發(fā)建材、光彩市場(chǎng)、遼西小商品、古玩商城等批發(fā)市場(chǎng)。 根據(jù)資源稟賦、區(qū)域特征、環(huán)境容量分析，統(tǒng)籌規(guī)劃城鄉(xiāng)空間布局，具體劃分為優(yōu)先開(kāi)發(fā)區(qū)域、優(yōu)先保護(hù)區(qū)域、適度開(kāi)發(fā)區(qū)域和適度保護(hù)區(qū)域。凌海市要結(jié)合錦州灣整體開(kāi)發(fā)，構(gòu)筑沿海工業(yè)經(jīng)濟(jì)帶。 3． 錦州市經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)一直保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，GDP保持年15%以上的高增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人居可支配收入達(dá)15386元（約合2423美元）。支出收入比達(dá)70%，城市居民消費(fèi)意識(shí)較強(qiáng)。2010年之前錦州市的房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重較低，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的支撐能力差，城市財(cái)政尚無(wú)力支持亟待改善的城市面貌，實(shí)現(xiàn)房屋升級(jí)換代。但房?jī)r(jià)增幅過(guò)快，房?jī)r(jià)收入比有較大增長(zhǎng)，與發(fā)達(dá)國(guó)家相近，大幅低于國(guó)內(nèi)一、二線城市。4． 錦州市土地市場(chǎng)狀況長(zhǎng)期以來(lái)錦州市的土地市場(chǎng)一直相對(duì)穩(wěn)定，土地供應(yīng)量和成交價(jià)格均變動(dòng)平穩(wěn)。一向不被開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的開(kāi)發(fā)區(qū)商住用地市場(chǎng)價(jià)格也明顯抬頭，2010年4月，錦州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)名人酒店以南、濱海路以西、天王路以北的一宗用地最終以99萬(wàn)元/畝的價(jià)格成交，同樣創(chuàng)了開(kāi)發(fā)區(qū)用地單價(jià)成交記錄。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2010年，錦州市新商品房銷(xiāo)售12083套，二手房銷(xiāo)售16837套，共計(jì)28920套。一季度錦州市（不含遠(yuǎn)郊區(qū)縣）新建商品住宅成交1030套。一季度錦州市（不含遠(yuǎn)郊區(qū)縣）二手房成交2983套。到2010年一季度末，錦州市城區(qū)（含凌河、古塔和松山）內(nèi)已經(jīng)難以找到單價(jià)低于3000元的二手住宅，一些“學(xué)區(qū)房”、“河景房”及位置或物業(yè)條件較好的項(xiàng)目均價(jià)基本在4000元左右，橋南個(gè)別新建項(xiàng)目的銷(xiāo)售單價(jià)趨近或超過(guò)5000元。2010年一季度錦州市的房地產(chǎn)特別是住宅房地產(chǎn)成交量明顯下降，究其原因主要有兩方面。另一方面源自于周期性波動(dòng)，從往年的經(jīng)驗(yàn)可以看出，一季度也是明顯的淡季。據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處統(tǒng)計(jì)，房子均價(jià)總體呈上揚(yáng)趨勢(shì)。截止到現(xiàn)在有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)已達(dá)到7家，注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師達(dá)42人，估價(jià)工作開(kāi)展較好，參加省估價(jià)報(bào)告檢查全部合格，這項(xiàng)工作走在全省前列。錦州市的大商場(chǎng)有位于中央大街的中百大廈、百貨大樓、千盛購(gòu)物廣場(chǎng)，錦華商場(chǎng)、林西購(gòu)物廣場(chǎng)、英特購(gòu)物廣場(chǎng)、新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)超市、華聯(lián)超市、東東快車(chē)連鎖超市、錦州地一大道、錦州城市生活廣場(chǎng)、遼西小商品批發(fā)市場(chǎng)、遼西服裝批發(fā)市場(chǎng)。為提高大項(xiàng)目承載能力，錦州今年還全速推進(jìn)濱海新區(qū)、龍棲灣新區(qū)等園區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，超億元項(xiàng)目達(dá)到53個(gè)，總投資362億元。以增強(qiáng)改革開(kāi)放創(chuàng)新能力為重點(diǎn)，全面建設(shè)活力錦州。以推進(jìn)民生改善為重點(diǎn)，全面建設(shè)和諧錦州，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的更快速度、更高質(zhì)量和更好效益。尤其要加快完善沿海各經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)項(xiàng)目承載和集聚能力，把沿海地區(qū)建設(shè)成為全市科學(xué)發(fā)展先行區(qū)、生態(tài)文明樣板區(qū)，成為錦州科學(xué)發(fā)展、爭(zhēng)先進(jìn)位的強(qiáng)大引擎。要全面落實(shí)省委、省政府關(guān)于縣域經(jīng)濟(jì)新一輪“三年倍增”的工作部署，繼續(xù)實(shí)施“雙增升位”，強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化同步”，努力提高新農(nóng)村建設(shè)水平。8． 展望臨海而建，臨海而居，臨海而興。在這片瀕海而定的城市帶上，包括“一港雙區(qū)”、城市輕軌等重大基礎(chǔ)設(shè)施或規(guī)劃、或建設(shè)。公園、綠地、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館正緊鑼密鼓地建設(shè)，而由上述種種匯集和吸引的人氣，讓錦州這座濱海新城隨海舞動(dòng)，迸發(fā)出無(wú)限活力和高漲熱情。借力而動(dòng)，錦州豪情正旺。錦州扎實(shí)細(xì)致地推進(jìn)從內(nèi)陸城市向?yàn)I海城市轉(zhuǎn)型，到如今布局潮涌、酣暢淋漓地建設(shè)遼寧沿海第二大城市，錦州在“十二五”開(kāi)局之年躍上向海發(fā)展新起點(diǎn)，105公里的海岸線上，總投資達(dá)2190億元的284個(gè)億元以上大項(xiàng)目星羅棋布，成為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶遼西一翼振翅高飛的有力支撐點(diǎn)。面對(duì)未來(lái)、面向大海提出的更高要求。能力所及，理應(yīng)做到”。2. 項(xiàng)目分析（1） 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介錦州寶地建設(shè)集團(tuán)有限公司始建于2001年9月，前身為1995年成立的錦州寶地房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，發(fā)起人為徐國(guó)瑞、竇娟、徐