【正文】 ? 一次性優(yōu)惠1萬。? 交房標準? 毛坯? 價格? 1樓：2650元/平 2樓：2710元/平 ? 3樓：2760元/平 4樓：2650元/平? 均價：2600元/平? 車庫：2000元/平 儲藏室：1500元/平。? 外立面? 大面積落地窗，彩色外墻磚? 客戶? 客戶來源：城區(qū)事業(yè)單位，私營老板。? 項目銷售情況:? 一期8棟已經(jīng)基本賣完，只剩部分閣樓，閣樓單價2000元/平。? 業(yè)主入住，目前產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。? 二期未開盤房源開盤時間未定。? 周邊配套：? 諸葛亮文化廣場? 教育配套：? 自建幼兒園，后臨界湖鎮(zhèn)中學? 開發(fā)商：金鵬房地產(chǎn)開發(fā)? 售樓電話：0539—7099777? 宣傳方式：路牌廣告，樓體廣告。缺乏專業(yè)知識，沒有樓盤說辭，談客技巧一般，無配合。? 交通體系：南鄰沂南汽車站? 教育體系：第一實驗小學? 社區(qū)周邊配套:沂南中醫(yī)醫(yī)院，東方購物廣場，金華大酒店，中國銀行，人民廣場。? 配房為地下停車位，無儲藏室和車庫? 目前此項目只剩14層以上房源，銷售已達到80%以上，處于清盤階段? 開發(fā)商：沂南泰通置業(yè)有限公司? 投資商：泰通投資? 項目地址：振興路與歷山路交匯處? 售樓電話：05393237377? 萬豪佳苑? 區(qū)位：地處歷山路與祥和路交匯處，交通便利，沂南縣老城區(qū)核心，商業(yè)繁華? 周邊配套：人民廣場，東方購物中心，工行，農(nóng)行，信用社移動公司，電信公司。? 開發(fā)商：星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 規(guī)劃設(shè)計：日照中豪建筑設(shè)計有限公司? 營銷策劃：迅鈺地產(chǎn)?? 咨詢電話：0539—3318666? 項目尚未開盤，售樓處尚在建設(shè)中，只有一個銷售人員在路邊續(xù)客，項目具體情況不詳。? 項目定位：15萬平米國際人文生態(tài)城? 此項目與芙蓉花園同為星港房地產(chǎn)開發(fā)，且兩小區(qū)僅一路之隔，售樓處尚在建設(shè)中。雖未動工但于8月6日開放。? 開發(fā)商：星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 景觀設(shè)計：日照中豪建筑設(shè)計有限公司? 全程策劃：天山國際營銷? 項目地址：芙蓉路與正陽路交匯處? 售樓電話：05393319666??? 三、中意家園SWOT分析Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S城西中心區(qū)，旅游文化重地S交通便捷，緊鄰交通干道；S沂南房地產(chǎn)市場預(yù)期好； W項目小高層產(chǎn)品不容易被客戶接受，公攤大及電梯后期運行成本高制約客戶接受小高層；W體量較小，僅3棟樓，分期開發(fā)，不能形成規(guī)模優(yōu)勢；W產(chǎn)品戶型單一，僅117平米及128平米三室戶型，客戶來源相對單一；Opportunity機會分析Threat威脅分析O沂南城市快速發(fā)展帶來歷史機遇；O競爭項目營銷水平低，可超越。符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃項目總體定位要在符合政府區(qū)域規(guī)劃的前提下，充分迎合區(qū)域發(fā)展，將本項目的打造定位在提升區(qū)域價值的高度上，實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展和本案共贏。充分體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略將中意地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)拓展形成典范模版，產(chǎn)生良好的示范效應(yīng)。二、產(chǎn)品定位三原則圍繞城市進化，城市發(fā)展進步的眼光做產(chǎn)品，是當今房地產(chǎn)開發(fā)運營的大勢。而地產(chǎn)整合運營是一個環(huán)環(huán)相扣、互為因果的過程。完成短期銷售僅僅是開發(fā)環(huán)節(jié)之一，是否實現(xiàn)項目價值最大化方為項目開發(fā)環(huán)節(jié)關(guān)鍵。中意集團前期規(guī)劃施工中就同樣具備了前瞻性原則，預(yù)留部分發(fā)展空間。甚至有必要可做概念空間，引領(lǐng)并創(chuàng)造更高的檔次與形象。在中意家園的產(chǎn)品形態(tài)上，要與區(qū)域低端產(chǎn)品形成明顯差異，從樓盤形象、樓梯、電梯、燈光、外觀、材料、停車等各方面與其形成差異化，避免陷進惡性價格戰(zhàn)。產(chǎn)品細分與價值提升原則住宅部分產(chǎn)品建議① 戶型設(shè)計原則216。 33組合——戶型面積控制在115120平方米——三室、兩廳、兩衛(wèi)——明廚、明衛(wèi)、采光通風條件優(yōu)越——南向陽光露臺、北向生活陽臺——功能齊全、布局緊湊n 高層：高性價比216。 一梯四戶——兩端為南北通透的三居戶型，中間為兩戶純南向的兩居戶型——三居戶型面積100120平方米、兩居戶型面積8090平方米② 附加值提升在建筑設(shè)計規(guī)范允許的范圍之內(nèi)，附送給業(yè)主更多的使用空間n 入戶花園（算一半面積） n 錯層陽臺（露臺，不算面積）n 飄窗（，不算面積）n 空調(diào)板（可統(tǒng)一改成小型儲藏生活陽臺，不算面積）戶型設(shè)計的核心指導(dǎo)思想1) 關(guān)于樓座立面的整體統(tǒng)一與局部細化① 項目立面造型很重要，這既是審美的需要，更是風格塑造的需要，因此，立面設(shè)計之前提就是戶型設(shè)計，在戶型設(shè)計時就要考慮到未來的立面塑造。③ 戶型設(shè)計的同時，需考慮在適當?shù)牡胤酵ㄟ^陽臺、南向飄窗、拐角飄窗、拐角陽臺、八角窗等的設(shè)計實現(xiàn)立面的局部豐富。 2) 關(guān)于樓座的面寬① 充分發(fā)揮地塊的面寬優(yōu)勢，嚴格控制樓座進深。③ 在外型設(shè)計上必須避免戶與戶之間的采光遮擋。4) 關(guān)于開窗的設(shè)計① 地塊中間樓座在條件允許的情況下，盡可能的增加南向飄窗。5) 關(guān)于端戶的設(shè)計① 原則上講，東端戶要比西端戶大，個別樓座（可能需適當壓縮東端戶，即便如此，也不允許出現(xiàn)西端戶比東端戶大的情況。6) 關(guān)于客廳的設(shè)計① 除經(jīng)濟型兩居、經(jīng)濟型三居外，原則上客廳必須保證是南向客廳。7) 關(guān)于頂層的建議① 為解決頂層難去化的問題，建議所有建筑增設(shè)空中花園。10) 針對高層的其他建議① 高層樓座不建議采用北側(cè)結(jié)構(gòu)后退。結(jié)構(gòu)凹槽的出現(xiàn)會降低戶型的實用性。 區(qū)域項目園林景觀分析區(qū)域項目園林品質(zhì)普遍偏低，缺乏藝術(shù)與人文氣息，不具鮮明的特色，園林景觀需要賦予更多的內(nèi)涵以實現(xiàn)品質(zhì)的升級，注重園林與建筑的統(tǒng)一性。 濟南錦銹泉城園林景觀對于本案而言，如何利用好項目現(xiàn)有的規(guī)劃條件和資源，打造出在沂南市場有擁有鮮明特色的項目品質(zhì)，同時在成本上得到合理的控制，形成獨特的園林品質(zhì)，提升項目品質(zhì)的同時，促進公司的品牌提升，成為區(qū)域市場中高端項目中的代表作品。 本案園林景觀設(shè)計原則尊重區(qū)域工業(yè)文化的歷史傳承，藝術(shù)化的修飾后，使之與人們的居住生活形態(tài)達到和諧共融，打造富有生活情趣的景觀意境，為業(yè)主提供高品味的生活和享受自然的唯美居住環(huán)境。本案所處地塊是沂南旅游文化發(fā)源地，如何傳承并發(fā)揚一種全新的居住文化理念，將其藝術(shù)化加工，融于社區(qū)的園林景觀規(guī)劃，為我們的社區(qū)增添文化氣息和知識活力。第二． 下行調(diào)整的市場，設(shè)計充分考慮成本的合理控制就目前房地產(chǎn)市場環(huán)境而言，整體市場下行調(diào)整，整體經(jīng)濟增長速度放緩，預(yù)計整體行業(yè)的調(diào)整將有一定的周期性，受市場慣性的影響，未來市場走勢不明朗，因此在設(shè)計階段就應(yīng)該對項目的成本合理控制，充分考慮，使得本案的園林品質(zhì)融入更多的人文藝術(shù)色彩，在軟性層面為園林景觀品質(zhì)的提升注入更多的活力和能量。本案北側(cè)有恐龍公園、游泳館等正在推進，項目的景觀規(guī)劃應(yīng)考慮與諸葛亮旅游文化景觀的搭接，同時考慮人參與景觀的合理尺度。另一方面講它還是市場營銷組合中最靈活的因素，可以對市場作出靈敏的反映。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。在目前的形勢下，銷量比價格更重要，銷量來源于創(chuàng)造機會帶來的人氣。 宏觀面：政策法規(guī)、市場環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟情況216。 需求方：市場需求量、對區(qū)域的認同度、消費者心中的價格帶216。 開發(fā)商：成本、利潤預(yù)期、現(xiàn)金流要求在參考周邊項目產(chǎn)品因素與價格因素等綜合情況，本項目通過分析市場的整體市況，結(jié)合調(diào)查同區(qū)域內(nèi)周邊樓盤的價格水平，再通過對各物業(yè)的環(huán)境配套、交通狀況、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、升值潛力等影響價格的因素做類比分析，以便得出該物業(yè)最合理的價格水平。本項目銷售周期約為1年，并首先開發(fā)1號樓及2號樓住宅部分，預(yù)留3號樓是符合市場要求的。根據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏回款要求較高，小高層不被市場接受等的特點，2011年年底有望達到整體銷售均價，同時不影響銷售回款要求。三、具體銷售策略216。216。第六部分、關(guān)于營銷推廣一、總體營銷策略二、階段性營銷策略實施三、整體推廣策略四、具體廣告策略實施方案五、價格策略與推售安排一、總體營銷策略總體營銷策略闡述：抓大放小，先難后易；制造搶購，羊群效應(yīng)；分批推出，總量控制；穩(wěn)健經(jīng)營，預(yù)留房源。制造搶購，羊群效應(yīng)地產(chǎn)項目在銷售中最怕如溫水一般不急不緩，不瘟不火。實行高舉高打、資源整合、形象領(lǐng)先的競爭策略。穩(wěn)健經(jīng)營，預(yù)留房源在項目銷售過程中，必須要很好的控制房源，避免剩下不好樓層，不好位置的單位出現(xiàn)，從價格、位置、面積等全面把控房源，取得最后勝利。二、階段性營銷策略實施入市時機評估： 一個項目推售的成功與否是與其銷售時機的把握密切相關(guān)的，銷售時機把握準確與否，直接影響到項目的銷售與推廣效果。樓盤入市三原則： 準備充分——在明確銷售策略，銷售工具齊備、內(nèi)外包裝完全到位，項目品質(zhì)展示充分的情況下入市，銷售前景將會明朗。有節(jié)奏入市——根據(jù)工程進度、價格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，好房迅速被搶盡、劣房積壓的局面，應(yīng)實現(xiàn)均衡、有序的銷售節(jié)奏進行把控。 當有效蓄客量達到一期預(yù)售推出部分數(shù)量的80%時，是為較理想的開售時機；252。 受當?shù)貧夂蛴绊懀?月受高溫影響，2月份為過年期間，看樓人數(shù)將明顯減少，開售應(yīng)盡量避免與這一季節(jié)的影響；252。 參考拿到預(yù)售證的時間，擇時發(fā)售；綜合以上因素，考慮競爭對手，我們建議主動出擊，搶占先機， 因此建議：2011年9月1日作為本項目銷售認購登記的開始日期。2011年11月28日作為本項目公開發(fā)售的開始日期。2012年8月1日—2012年12月1日為本項目尾盤促銷期。三 、營銷周期階段劃分根據(jù)項目的規(guī)模、產(chǎn)品組合及競爭情況，營銷周期階段劃分如下216。其重點手段為媒體的集中爆炸，以形成2011年樓市的第一關(guān)注點。 旺銷期（選房開盤期）：本階段依靠前期形成的知名度和客戶積累，并進一步深化推廣項目實際賣點，落實到項目本身，并以現(xiàn)場的高度價值展示做密切的配合，開始導(dǎo)入客戶營銷，配合開盤月等活動和大客戶談判等措施達成優(yōu)秀的銷售結(jié)果，本階段目標為達成一期實際銷售面積60%以上。 持續(xù)期（穩(wěn)定銷售期）：（） 本階段項目工程進度的展示條件已經(jīng)比較充分，先期市場推廣也形成一定的熱點效應(yīng)，媒體投入相對減少，以營銷活動為主線，以點帶面，針對性的突破重點或困難戶型，深入消化前期客戶，深化大客戶與外地客戶營銷。