【文章內(nèi)容簡介】 車等各方面與其形成差異化，避免陷進惡性價格戰(zhàn)。住宅部分注重產(chǎn)品適應(yīng)市場，營造差異化產(chǎn)品。產(chǎn)品細(xì)分與價值提升原則住宅部分產(chǎn)品建議① 戶型設(shè)計原則216。 23組合——戶型面積：三居115120平方米——明廚、明衛(wèi)、采光通風(fēng)條件優(yōu)越——南向陽光露臺、北向生活陽臺——功能齊全、布局緊湊216。 33組合——戶型面積控制在115120平方米——三室、兩廳、兩衛(wèi)——明廚、明衛(wèi)、采光通風(fēng)條件優(yōu)越——南向陽光露臺、北向生活陽臺——功能齊全、布局緊湊n 高層：高性價比216。 一梯三戶：——兩端為南北通透的三居戶型，中間為一套純南向的兩居戶型——三居戶型面積100120平方米、兩居戶型面積8090平方米216。 一梯四戶——兩端為南北通透的三居戶型，中間為兩戶純南向的兩居戶型——三居戶型面積100120平方米、兩居戶型面積8090平方米② 附加值提升在建筑設(shè)計規(guī)范允許的范圍之內(nèi)，附送給業(yè)主更多的使用空間n 入戶花園（算一半面積） n 錯層陽臺（露臺，不算面積）n 飄窗（，不算面積）n 空調(diào)板（可統(tǒng)一改成小型儲藏生活陽臺，不算面積）戶型設(shè)計的核心指導(dǎo)思想1) 關(guān)于樓座立面的整體統(tǒng)一與局部細(xì)化① 項目立面造型很重要，這既是審美的需要，更是風(fēng)格塑造的需要，因此，立面設(shè)計之前提就是戶型設(shè)計，在戶型設(shè)計時就要考慮到未來的立面塑造。② 戶型設(shè)計的同時，需充分考慮到單元與單元拼合成整體樓座時的細(xì)節(jié)問題，如側(cè)窗、立面退槽之間的鏈接是否連續(xù)成為一體，拼接后的立面效果是否整潔統(tǒng)一等。③ 戶型設(shè)計的同時，需考慮在適當(dāng)?shù)牡胤酵ㄟ^陽臺、南向飄窗、拐角飄窗、拐角陽臺、八角窗等的設(shè)計實現(xiàn)立面的局部豐富。④ 項目大戶型在設(shè)計時應(yīng)該盡量通過八角窗或側(cè)陽臺的形式來豐富整理立面效果，示意如下。 2) 關(guān)于樓座的面寬① 充分發(fā)揮地塊的面寬優(yōu)勢，嚴(yán)格控制樓座進深。② 同一樓座內(nèi)，充分利用南面面寬進行設(shè)計。③ 在外型設(shè)計上必須避免戶與戶之間的采光遮擋。3) 關(guān)于高壓走廊① 考慮到客戶對高壓走廊的抗性，建議高壓走廊兩側(cè)樓座的端戶型適當(dāng)做小。4) 關(guān)于開窗的設(shè)計① 地塊中間樓座在條件允許的情況下，盡可能的增加南向飄窗。② 高壓線兩側(cè)樓座的端頭戶型，需要開窗時建議以條窗或高窗形式，盡量縮小面向高壓走廊的視野范圍。5) 關(guān)于端戶的設(shè)計① 原則上講，東端戶要比西端戶大，個別樓座（可能需適當(dāng)壓縮東端戶，即便如此，也不允許出現(xiàn)西端戶比東端戶大的情況。② 所有端戶型均可以在側(cè)墻開窗，以實現(xiàn)戶型內(nèi)所有空間的全明設(shè)計。6) 關(guān)于客廳的設(shè)計① 除經(jīng)濟型兩居、經(jīng)濟型三居外，原則上客廳必須保證是南向客廳。② 個別景觀資源好的東端戶可酌情考慮中廳。7) 關(guān)于頂層的建議① 為解決頂層難去化的問題，建議所有建筑增設(shè)空中花園。8) 關(guān)于規(guī)避雙倍契稅的建議① 豪華型三居戶型，建筑面積必須控制在142㎡以內(nèi)，以避免產(chǎn)生雙倍契稅；9) 具體的戶型面積建議① ，包括書房；② 對所有的舒適型戶型而言，主臥帶衛(wèi)生間的戶型設(shè)計，主臥所帶衛(wèi)生間的面積不應(yīng)小于5㎡。10) 針對高層的其他建議① 高層樓座不建議采用北側(cè)結(jié)構(gòu)后退。經(jīng)濟型戶型做到方正實用即可，應(yīng)簡化外部造型，進而豐富內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)凹槽的出現(xiàn)會降低戶型的實用性。園林景觀216。 區(qū)域項目園林景觀分析區(qū)域項目園林品質(zhì)普遍偏低，缺乏藝術(shù)與人文氣息，不具鮮明的特色，園林景觀需要賦予更多的內(nèi)涵以實現(xiàn)品質(zhì)的升級，注重園林與建筑的統(tǒng)一性。對于優(yōu)秀的小區(qū)園林而言，社區(qū)園林不僅僅是為了美化環(huán)境，這只是園林景觀的基本功能，更高一個層面的是園林景觀是講究建筑、人文情感、地域歷史等多個層面的復(fù)合，集美化環(huán)境、藝術(shù)觀賞、生活情趣于一身，做到建筑與園林之間的和諧共融。 濟南錦銹泉城園林景觀對于本案而言，如何利用好項目現(xiàn)有的規(guī)劃條件和資源，打造出在沂南市場有擁有鮮明特色的項目品質(zhì)，同時在成本上得到合理的控制，形成獨特的園林品質(zhì)，提升項目品質(zhì)的同時，促進公司的品牌提升，成為區(qū)域市場中高端項目中的代表作品?；谶@些考慮，我們對項目各個層面進行了價值再挖掘，提出以下園林景觀規(guī)劃建議：216。 本案園林景觀設(shè)計原則尊重區(qū)域工業(yè)文化的歷史傳承，藝術(shù)化的修飾后，使之與人們的居住生活形態(tài)達到和諧共融，打造富有生活情趣的景觀意境，為業(yè)主提供高品味的生活和享受自然的唯美居住環(huán)境。第一． 園林景觀規(guī)劃充分尊重區(qū)域工業(yè)歷史背景下的工業(yè)情結(jié)優(yōu)秀的建筑決不僅僅只有房子，他還有很多的故事讓人回味。本案所處地塊是沂南旅游文化發(fā)源地，如何傳承并發(fā)揚一種全新的居住文化理念，將其藝術(shù)化加工，融于社區(qū)的園林景觀規(guī)劃，為我們的社區(qū)增添文化氣息和知識活力。主要可從二個方面考慮與景觀設(shè)計的融合：以歷史為素材，適當(dāng)?shù)娜诤弦恍?biāo)志性的事件或元素；以沂南印象為素材，融入沂南傳統(tǒng)老建筑的一些建筑或生活元素，讓沂南的印跡再度浮現(xiàn)，融入本案，讓客戶在現(xiàn)代的建筑中尋找到一些對傳統(tǒng)居住元素的懷念和回歸。第二． 下行調(diào)整的市場，設(shè)計充分考慮成本的合理控制就目前房地產(chǎn)市場環(huán)境而言，整體市場下行調(diào)整，整體經(jīng)濟增長速度放緩，預(yù)計整體行業(yè)的調(diào)整將有一定的周期性，受市場慣性的影響，未來市場走勢不明朗，因此在設(shè)計階段就應(yīng)該對項目的成本合理控制，充分考慮，使得本案的園林品質(zhì)融入更多的人文藝術(shù)色彩，在軟性層面為園林景觀品質(zhì)的提升注入更多的活力和能量。第三． 與建筑和周邊環(huán)境的和諧共融建筑、景觀、周邊環(huán)境和諧共融，這也體現(xiàn)著我們對于城市的責(zé)任和項目的深度理解，也是尊重整體環(huán)境的體現(xiàn)。本案北側(cè)有恐龍公園、游泳館等正在推進，項目的景觀規(guī)劃應(yīng)考慮與諸葛亮旅游文化景觀的搭接，同時考慮人參與景觀的合理尺度。第五部分：關(guān)于開發(fā)戰(zhàn)略與價格一、銷售目標(biāo)我們的目標(biāo)：品牌+價值的雙贏定價原則在當(dāng)前的市場情況下，價格通常是影響交易成敗的重要因素，同時也是市場營銷組合中最難以確定的因素。另一方面講它還是市場營銷組合中最靈活的因素，可以對市場作出靈敏的反映。產(chǎn)開發(fā)商定價的目標(biāo)是促進銷售，獲取利潤。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。所以這就要求我們既要考慮成本的補償，又要考慮目標(biāo)客群對價格的接受能力，由此定價策略具有買賣雙方雙向決策的特征。在目前的形勢下，銷量比價格更重要，銷量來源于創(chuàng)造機會帶來的人氣。價格決定因素：216。 宏觀面：政策法規(guī)、市場環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟情況216。 供給方：市場現(xiàn)在及未來供給量、周邊樓盤價格分析216。 需求方：市場需求量、對區(qū)域的認(rèn)同度、消費者心中的價格帶216。 產(chǎn)品：區(qū)位、戶型、景觀、交通等216。 開發(fā)商：成本、利潤預(yù)期、現(xiàn)金流要求在參考周邊項目產(chǎn)品因素與價格因素等綜合情況，本項目通過分析市場的整體市況，結(jié)合調(diào)查同區(qū)域內(nèi)周邊樓盤的價格水平，再通過對各物業(yè)的環(huán)境配套、交通狀況、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、升值潛力等影響價格的因素做類比分析，以便得出該物業(yè)最合理的價格水平。二、銷售價格建議注：本項目的價格定位是以市場最終銷售價格狀況為標(biāo)準(zhǔn)的，項目最終定價要根據(jù)與項目推出時間和市場環(huán)境為參考標(biāo)準(zhǔn)。本項目銷售周期約為1年，并首先開發(fā)1號樓及2號樓住宅部分，預(yù)留3號樓是符合市場要求的。住宅價格 住宅部分整體銷售價格最終實現(xiàn)均價2650元左右是針對沂南未來1年發(fā)展趨勢做出的，開盤時考慮企業(yè)分期開發(fā)及資金回籠要求，建議開盤價低于銷售均價50元左右，即開盤價格2600元。根據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏回款要求較高，小高層不被市場接受等的特點，2011年年底有望達到整體銷售均價，同時不影響銷售回款要求。車位價格建議本項目車位配比較低，因此售價不宜過低，根據(jù)車位的面積和位置，建議售價為：6—8萬元/個暫不銷售.車庫每平米3000元儲藏室價格建議本項目儲藏室參考市場價格，為每平方1500元。三、具體銷售策略216。 預(yù)告性價格策略為打消客戶的猶豫與懷疑，瓦解觀望狀態(tài)，加快銷售成交步伐，建議根據(jù)推廣周期采用 預(yù)告性價格策略，通過預(yù)告后期價格走勢，促進同一階段的儲備客戶的收斂成交。216。 小幅快漲的價格策略在價格執(zhí)行上，建議采用小幅快漲的價格策略，避免價格的過大幅度提升所帶來的客群斷鏈麻煩。第六部分、關(guān)于營銷推廣一、總體營銷策略二、階段性營銷策略實施三、整體推廣策略四、具體廣告策略實施方案五、價格策略與推售安排一、總體營銷策略總體營銷策略闡述：抓大放小，先難后易；制造搶購，羊群效應(yīng)；分批推出，總量控制；穩(wěn)健經(jīng)營，預(yù)留房源。策略詮釋：抓大放小，先主后次確定合理銷售單位，抓住主積的需求，不易力消費群體對面面面俱到，根據(jù)主力客戶面積需求制定合理銷售策略。制造搶購，羊群效應(yīng)地產(chǎn)項目在銷售中最怕如溫水一般不急不緩，不瘟不火。必須制造熱點及轟動效應(yīng)，短期炒熱，一擊必中！大部分觀望猶豫的客戶只有在互相支持與跟隨下，方能快速下定決心。實行高舉高打、資源整合、形象領(lǐng)先的競爭策略。分批推出，總量控制分批推出有三個目的，一是為了對市場接受價格、面積做試探性銷售，二是制造房源緊張氛圍，刺激購買，價格策略上實施平開高走，持續(xù)品牌傳播、分階段現(xiàn)場展示，爭取價值最大化的價格策略 。穩(wěn)健經(jīng)營，預(yù)留房源在項目銷售過程中，必須要很好的控制房源，避免剩下不好樓層，不好位置的單位出現(xiàn)，從價格、位置、面積等全面把控房源，取得最后勝利。通過對市場可比性分析，基于市場現(xiàn)狀及本項目包裝差異化為原則，綜合考慮到企業(yè)發(fā)展品牌等因素，制定本項目總推廣精神，本項目應(yīng)作為一個市場的標(biāo)志性大盤推出，創(chuàng)出特色品牌地產(chǎn)，引領(lǐng)市場。二、階段性營銷策略實施入市時機評估： 一個項目推售的成功與否是與其銷售時機的把握密切相關(guān)的，銷售時機把握準(zhǔn)確與否，直接影響到項目的銷售與推廣效果。只有把握好銷售時機，才能實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。樓盤入市三原則： 準(zhǔn)備充分——在明確銷售策略，銷售工具齊備、內(nèi)外包裝完全到位，項目品質(zhì)展示充分的情況下入市，銷售前景將會明朗。先造勢后入市——為了盡快聚集市場眼光，使客戶對項目關(guān)注度全面提高，可以制造轟動性的事情來造勢而為。有節(jié)奏入市——根據(jù)工程進度、價格策略、銷售導(dǎo)向等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品，避免一擁而上，好房迅速被搶盡、劣房積壓的局面，應(yīng)實現(xiàn)均衡、有序的銷售節(jié)奏進行把控。開盤時機選擇：對于開售的最佳時機，需綜合考慮以下因素：252。 當(dāng)有效蓄客量達