【正文】 價值所在西部，新城之于沂南，就像浦東之于上海，曼哈頓之于紐約。（3）城市旅游文化的發(fā)展帶來歷史機遇（4）中意集團品牌及影響力帶來的利好因素（5）價值四重論居住價值的厚度：集中反映出項目的區(qū)域城市價值、地段環(huán)境價值、人文建筑產(chǎn)品、優(yōu)越的戶型規(guī)劃設計生活價值的濃度：集中反映出項目的健康生活、完善的城市化商業(yè)配套、酒店配套、商務建設等生命價值的長度：集中反映出項目的旅游文化資源、自然環(huán)境、泛城市社區(qū)景觀打造等典藏價值的高度：集中反映出項目身居西城核心城之央，并有其地段唯一性，將來在我們整個的生活中將成為一段最值得典藏的居住品質(zhì)。全縣先后有30余萬人次參軍支前，犧牲萬余人，涌現(xiàn)出了“沂蒙紅嫂”明德英、“沂蒙母親”王換于等一大批可歌可泣的英模人物，勤勞質(zhì)樸的沂南人民以實際行動創(chuàng)造和詮釋了偉大的沂蒙精神。?二、競爭項目調(diào)研? 悠山美域? 項目區(qū)位：沂南漢街中段廣播電視局北，緊鄰諸葛亮文化廣場。缺乏專業(yè)知識，沒有樓盤說辭，談客技巧一般，無配合。充分體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略將中意地產(chǎn)領域開發(fā)拓展形成典范模版，產(chǎn)生良好的示范效應。 33組合——戶型面積控制在115120平方米——三室、兩廳、兩衛(wèi)——明廚、明衛(wèi)、采光通風條件優(yōu)越——南向陽光露臺、北向生活陽臺——功能齊全、布局緊湊n 高層：高性價比216。7) 關于頂層的建議① 為解決頂層難去化的問題，建議所有建筑增設空中花園。本案北側有恐龍公園、游泳館等正在推進，項目的景觀規(guī)劃應考慮與諸葛亮旅游文化景觀的搭接，同時考慮人參與景觀的合理尺度。根據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏回款要求較高，小高層不被市場接受等的特點，2011年年底有望達到整體銷售均價，同時不影響銷售回款要求。樓盤入市三原則： 準備充分——在明確銷售策略，銷售工具齊備、內(nèi)外包裝完全到位，項目品質(zhì)展示充分的情況下入市，銷售前景將會明朗。其重點手段為媒體的集中爆炸，以形成2011年樓市的第一關注點。細節(jié)亮點積累：大型商業(yè)不僅要有規(guī)模宏大的氣勢，更應注重細節(jié)的營造。 影視資料：以更生動形象的畫面?zhèn)鬟f公司和樓盤形象，于銷售中心循環(huán)演示。因此在工地現(xiàn)場進行適當包裝以營造現(xiàn)場氛圍，是項目包裝的重要內(nèi)容之一。216。216。③ 室內(nèi)展板、形象板等媒體應用①工地廣告工地設置施工牌，工程平面及技術指標牌，工地用彩旗作簡單包裝；②工地圍墻工地圍墻采用標識系統(tǒng)及廣告語等，作統(tǒng)一包裝。 物業(yè)管理、服務收費落實252。說明：通過VIP尊貴會員卡，可有效提高項目形象。老客戶帶新客戶優(yōu)惠：凡是新客戶第一次到訪是由老客戶帶來的，額外給予新老客戶各1000元優(yōu)惠。營銷手段：促銷、降低門檻擴大客戶群、客戶營銷推廣媒體：報紙、廣告牌、電臺推廣主題：掌握最后投資機會中意貴賓金卡發(fā)放活動進行中促銷策略： 項目促銷方案包括常規(guī)促銷方案和后續(xù)促銷方案，常規(guī)促銷方案將貫穿項目的整體運營，成為項目市場形象的重要支撐點之一，而后續(xù)促銷方案則根據(jù)項目銷售具體情況酌情推出。此卡不可轉讓，僅限本人使用。 銷售中心現(xiàn)場包裝到位252。主要媒介：工地圍墻、報紙、DM、戶外廣告、車體廣告、短信階段具體安排：本階段工作重點是入市前的籌備工作，本階段完成的工作如下：售房部裝修：按計劃基礎裝修完工，完成展板、門面裝飾，銷售物料雙方到位。 雜志自創(chuàng)媒體為主，以《中意生活大綱》為主，另以沂南刊物、報紙同時選擇性刊登。（5）廣告宣傳【目的】通過各種廣告媒體的廣泛宣傳，迅速提高公司和項目的知名度，引起消費者的注意，并最終吸引其購買。 其他：背景音樂、茶點和整潔的環(huán)境。 手 袋：本身作為流動媒體宣傳，并可裝樓書等資料用。 利用契機：重大的節(jié)假日、項目有關的新聞事件、城市規(guī)劃的推進，都是聚焦市場注意力的良好切入點，應及時、充分把握，合理運用。2012年8月1日—2012年12月1日為本項目尾盤促銷期。穩(wěn)健經(jīng)營，預留房源在項目銷售過程中，必須要很好的控制房源，避免剩下不好樓層，不好位置的單位出現(xiàn)，從價格、位置、面積等全面把控房源，取得最后勝利。 開發(fā)商：成本、利潤預期、現(xiàn)金流要求在參考周邊項目產(chǎn)品因素與價格因素等綜合情況，本項目通過分析市場的整體市況，結合調(diào)查同區(qū)域內(nèi)周邊樓盤的價格水平，再通過對各物業(yè)的環(huán)境配套、交通狀況、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、升值潛力等影響價格的因素做類比分析，以便得出該物業(yè)最合理的價格水平。本案所處地塊是沂南旅游文化發(fā)源地，如何傳承并發(fā)揚一種全新的居住文化理念，將其藝術化加工，融于社區(qū)的園林景觀規(guī)劃，為我們的社區(qū)增添文化氣息和知識活力。5) 關于端戶的設計① 原則上講，東端戶要比西端戶大，個別樓座（可能需適當壓縮東端戶，即便如此，也不允許出現(xiàn)西端戶比東端戶大的情況。在中意家園的產(chǎn)品形態(tài)上，要與區(qū)域低端產(chǎn)品形成明顯差異，從樓盤形象、樓梯、電梯、燈光、外觀、材料、停車等各方面與其形成差異化，避免陷進惡性價格戰(zhàn)。? 開發(fā)商：星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 景觀設計：日照中豪建筑設計有限公司? 全程策劃：天山國際營銷? 項目地址：芙蓉路與正陽路交匯處? 售樓電話：05393319666??? 三、中意家園SWOT分析Strength優(yōu)勢分析Weakness劣勢分析S城西中心區(qū)，旅游文化重地S交通便捷，緊鄰交通干道；S沂南房地產(chǎn)市場預期好； W項目小高層產(chǎn)品不容易被客戶接受，公攤大及電梯后期運行成本高制約客戶接受小高層；W體量較小，僅3棟樓，分期開發(fā)，不能形成規(guī)模優(yōu)勢；W產(chǎn)品戶型單一，僅117平米及128平米三室戶型，客戶來源相對單一；Opportunity機會分析Threat威脅分析O沂南城市快速發(fā)展帶來歷史機遇；O競爭項目營銷水平低，可超越。? 二期未開盤房源開盤時間未定。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟彰顯品牌優(yōu)勢，培植壯大了優(yōu)質(zhì)糧油、有機蔬菜、健康養(yǎng)殖、高效烤煙和生態(tài)林果五大主導產(chǎn)業(yè)，全縣發(fā)展有機蔬菜基地1萬畝，蔬菜種植面積達66萬畝，年生產(chǎn)加工肉鴨3億多只，“沂南黃瓜”、“孫祖小米”等110種優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品獲“三品一標”認證。 ? 沂南是革命老區(qū)縣。四、城市客廳，沂南門戶西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的新名片：是沂南的第一形象大道，它代表了沂南的未來發(fā)展方向，代表了沂南的蓬勃向上，是新沂南的標志與印象所在；西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的客廳：客廳之于家庭則意味著最光鮮、最舒適、最靚麗、最寬敞、最優(yōu)美、最品質(zhì)的地方；西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的西門戶：隨著新的城市規(guī)劃的快速實施，沂南城市發(fā)展的重心將毫無疑問地向西部偏移；西部也必將成為沂南城市功能完備的門戶！五、資源整合，高瞻遠矚（1）占據(jù)城市最優(yōu)質(zhì)的景觀資源“建筑可以復制，奢華也可以復制，但是景觀環(huán)境卻是無法復制，它是無價的”。（2） 以品牌為地產(chǎn)開發(fā)利器，取得政府開發(fā)及規(guī)劃等支持。鑒于本項目獨特的地理位置與在開發(fā)公司開發(fā)本項目的戰(zhàn)略意圖，本案在整體價值提升方面尚存在較多的可能，因此，我們本著大膽假設，小心求證的思路，將本報告起點提高到能與開發(fā)公司的品牌高度、戰(zhàn)略高度、發(fā)展高度相一致的方向去共同思考本項目的未來。商務中心、經(jīng)濟中心、科技中心、體育休閑中心以及高尚居住中心的區(qū)域發(fā)展定位，如果說老城代表著歷史的沂南，傳統(tǒng)的沂南、質(zhì)樸的沂南，奮斗的沂南，那么，西部新城所在區(qū)域的高規(guī)格規(guī)劃、深系統(tǒng)布局、高起點建設，必將成就沂南的明天，它一定是代表著新沂南的國際、現(xiàn)代、時尚與領先。六、項目的整體發(fā)展目標（一）從宏觀角度分析項目的發(fā)展目標：本項目的成功將成為企業(yè)發(fā)展的一個里程碑。 ? 沂南是文化旅游新縣。? 項目定位：。? 項目圖片23? 戶型圖片? 壹品龍都? 位于沂南縣政治，經(jīng)濟，文化核心區(qū)域，地處振興路與歷山路交匯處的人民廣場，交通便捷，生活便利商業(yè)繁華。因此，本案總體定位要充分完成以上各方面目標，達到開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展要求。 一梯三戶：——兩端為南北通透的三居戶型，中間為一套純南向的兩居戶型——三居戶型面積100120平方米、兩居戶型面積8090平方米216。8) 關于規(guī)避雙倍契稅的建議① 豪華型三居戶型，建筑面積必須控制在142㎡以內(nèi)，以避免產(chǎn)生雙倍契稅；9) 具體的戶型面積建議① ，包括書房；② 對所有的舒適型戶型而言，主臥帶衛(wèi)生間的戶型設計，主臥所帶衛(wèi)生間的面積不應小于5㎡。第五部分：關于開發(fā)戰(zhàn)略與價格一、銷售目標我們的目標：品牌+價值的雙贏定價原則在當前的市場情況下，價格通常是影響交易成敗的重要因素，同時也是市場營銷組合中最難以確定的因素。車位價格建議本項目車位配比較低，因此售價不宜過低，根據(jù)車位的面積和位置，建議售價為：6—8萬元/個暫不銷售.車庫每平米3000元儲藏室價格建議本項目儲藏室參考市場價格，為每平方1500元。先造勢后入市——為了盡快聚集市場眼光，使客戶對項目關注度全面提高，可以制造轟動性的事情來造勢而為。216?！按笠?guī)?！闭故酒髽I(yè)實力，“小細節(jié)”體現(xiàn)人文關懷。216。【手段】216。 報紙廣告216。 電視廣告作為大眾傳媒，影響力也很大，它可以多次重復同一信息，通過靈動的畫面、真實的情景，從而使人印象深刻。（項目圍擋設計）③沿街路燈廣告建議選擇繁華路段，做路燈廣告，擴大項目宣傳途徑與提高項目關注度。 廣告牌到位（戶外廣告牌、工地圍擋、工程施工牌）252。了解客戶購買需求。結 語任何營銷方案的模式都不是一成不變的，本報告旨在更好地把握整個營銷推廣的運作與成效，積極與貴司在探討的基礎上達成共識，使項目以最佳的態(tài)勢推市，成功地實現(xiàn)項目的贏利目標，同時為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和品牌建設奠定良好的基礎。如客帶客獎勵策略。有效時間：只在中意家園正式開盤后一周內(nèi)有效。 售樓處達到可進場銷售要求，銷售物料準備到位，銷售辦公條件具備；252。主題2：中意家園沂南首席旅游文化地產(chǎn)推廣原則：雷霆爆破之力迅速造勢，大肆推廣，結合銷售蓄客，集中推廣，迅速占有市場分額，激起市場強烈興趣。216?！緝?nèi)容】項目的LOGO項目VI延展系統(tǒng)（包括辦公物料如名片、信箋、信封，車體、服裝、禮品、形象墻等）項目的導示系統(tǒng)規(guī)范化應用管理和高品質(zhì)的形象物品制作，是其能否有效形成獨特視覺形象的重要保證。216。216。本項目擬在幾個重點階段，進行強勢推廣；其它時期則以較為低調(diào)的推廣維持市場形象、為下階段銷