【正文】 價(jià)值所在西部，新城之于沂南，就像浦東之于上海，曼哈頓之于紐約。（3）城市旅游文化的發(fā)展帶來歷史機(jī)遇（4）中意集團(tuán)品牌及影響力帶來的利好因素（5）價(jià)值四重論居住價(jià)值的厚度：集中反映出項(xiàng)目的區(qū)域城市價(jià)值、地段環(huán)境價(jià)值、人文建筑產(chǎn)品、優(yōu)越的戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)生活價(jià)值的濃度：集中反映出項(xiàng)目的健康生活、完善的城市化商業(yè)配套、酒店配套、商務(wù)建設(shè)等生命價(jià)值的長(zhǎng)度：集中反映出項(xiàng)目的旅游文化資源、自然環(huán)境、泛城市社區(qū)景觀打造等典藏價(jià)值的高度：集中反映出項(xiàng)目身居西城核心城之央，并有其地段唯一性，將來在我們整個(gè)的生活中將成為一段最值得典藏的居住品質(zhì)。全縣先后有30余萬人次參軍支前，犧牲萬余人，涌現(xiàn)出了“沂蒙紅嫂”明德英、“沂蒙母親”王換于等一大批可歌可泣的英模人物，勤勞質(zhì)樸的沂南人民以實(shí)際行動(dòng)創(chuàng)造和詮釋了偉大的沂蒙精神。?二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研? 悠山美域? 項(xiàng)目區(qū)位：沂南漢街中段廣播電視局北，緊鄰諸葛亮文化廣場(chǎng)。缺乏專業(yè)知識(shí)，沒有樓盤說辭，談客技巧一般，無配合。充分體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略將中意地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)拓展形成典范模版，產(chǎn)生良好的示范效應(yīng)。 33組合——戶型面積控制在115120平方米——三室、兩廳、兩衛(wèi)——明廚、明衛(wèi)、采光通風(fēng)條件優(yōu)越——南向陽光露臺(tái)、北向生活陽臺(tái)——功能齊全、布局緊湊n 高層：高性價(jià)比216。7) 關(guān)于頂層的建議① 為解決頂層難去化的問題，建議所有建筑增設(shè)空中花園。本案北側(cè)有恐龍公園、游泳館等正在推進(jìn)，項(xiàng)目的景觀規(guī)劃應(yīng)考慮與諸葛亮旅游文化景觀的搭接，同時(shí)考慮人參與景觀的合理尺度。根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏回款要求較高，小高層不被市場(chǎng)接受等的特點(diǎn)，2011年年底有望達(dá)到整體銷售均價(jià)，同時(shí)不影響銷售回款要求。樓盤入市三原則： 準(zhǔn)備充分——在明確銷售策略，銷售工具齊備、內(nèi)外包裝完全到位，項(xiàng)目品質(zhì)展示充分的情況下入市，銷售前景將會(huì)明朗。其重點(diǎn)手段為媒體的集中爆炸，以形成2011年樓市的第一關(guān)注點(diǎn)。細(xì)節(jié)亮點(diǎn)積累：大型商業(yè)不僅要有規(guī)模宏大的氣勢(shì)，更應(yīng)注重細(xì)節(jié)的營(yíng)造。 影視資料：以更生動(dòng)形象的畫面?zhèn)鬟f公司和樓盤形象，于銷售中心循環(huán)演示。因此在工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)包裝以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍，是項(xiàng)目包裝的重要內(nèi)容之一。216。216。③ 室內(nèi)展板、形象板等媒體應(yīng)用①工地廣告工地設(shè)置施工牌，工程平面及技術(shù)指標(biāo)牌，工地用彩旗作簡(jiǎn)單包裝；②工地圍墻工地圍墻采用標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及廣告語等，作統(tǒng)一包裝。 物業(yè)管理、服務(wù)收費(fèi)落實(shí)252。說明：通過VIP尊貴會(huì)員卡，可有效提高項(xiàng)目形象。老客戶帶新客戶優(yōu)惠：凡是新客戶第一次到訪是由老客戶帶來的，額外給予新老客戶各1000元優(yōu)惠。營(yíng)銷手段：促銷、降低門檻擴(kuò)大客戶群、客戶營(yíng)銷推廣媒體：報(bào)紙、廣告牌、電臺(tái)推廣主題：掌握最后投資機(jī)會(huì)中意貴賓金卡發(fā)放活動(dòng)進(jìn)行中促銷策略： 項(xiàng)目促銷方案包括常規(guī)促銷方案和后續(xù)促銷方案，常規(guī)促銷方案將貫穿項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)，成為項(xiàng)目市場(chǎng)形象的重要支撐點(diǎn)之一，而后續(xù)促銷方案則根據(jù)項(xiàng)目銷售具體情況酌情推出。此卡不可轉(zhuǎn)讓，僅限本人使用。 銷售中心現(xiàn)場(chǎng)包裝到位252。主要媒介：工地圍墻、報(bào)紙、DM、戶外廣告、車體廣告、短信階段具體安排：本階段工作重點(diǎn)是入市前的籌備工作，本階段完成的工作如下：售房部裝修：按計(jì)劃基礎(chǔ)裝修完工，完成展板、門面裝飾，銷售物料雙方到位。 雜志自創(chuàng)媒體為主，以《中意生活大綱》為主，另以沂南刊物、報(bào)紙同時(shí)選擇性刊登。（5）廣告宣傳【目的】通過各種廣告媒體的廣泛宣傳，迅速提高公司和項(xiàng)目的知名度，引起消費(fèi)者的注意，并最終吸引其購買。 其他：背景音樂、茶點(diǎn)和整潔的環(huán)境。 手 袋：本身作為流動(dòng)媒體宣傳，并可裝樓書等資料用。 利用契機(jī)：重大的節(jié)假日、項(xiàng)目有關(guān)的新聞事件、城市規(guī)劃的推進(jìn)，都是聚焦市場(chǎng)注意力的良好切入點(diǎn)，應(yīng)及時(shí)、充分把握，合理運(yùn)用。2012年8月1日—2012年12月1日為本項(xiàng)目尾盤促銷期。穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，預(yù)留房源在項(xiàng)目銷售過程中，必須要很好的控制房源，避免剩下不好樓層，不好位置的單位出現(xiàn)，從價(jià)格、位置、面積等全面把控房源，取得最后勝利。 開發(fā)商：成本、利潤(rùn)預(yù)期、現(xiàn)金流要求在參考周邊項(xiàng)目產(chǎn)品因素與價(jià)格因素等綜合情況，本項(xiàng)目通過分析市場(chǎng)的整體市況，結(jié)合調(diào)查同區(qū)域內(nèi)周邊樓盤的價(jià)格水平，再通過對(duì)各物業(yè)的環(huán)境配套、交通狀況、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理、升值潛力等影響價(jià)格的因素做類比分析，以便得出該物業(yè)最合理的價(jià)格水平。本案所處地塊是沂南旅游文化發(fā)源地，如何傳承并發(fā)揚(yáng)一種全新的居住文化理念，將其藝術(shù)化加工，融于社區(qū)的園林景觀規(guī)劃，為我們的社區(qū)增添文化氣息和知識(shí)活力。5) 關(guān)于端戶的設(shè)計(jì)① 原則上講，東端戶要比西端戶大，個(gè)別樓座（可能需適當(dāng)壓縮東端戶，即便如此，也不允許出現(xiàn)西端戶比東端戶大的情況。在中意家園的產(chǎn)品形態(tài)上，要與區(qū)域低端產(chǎn)品形成明顯差異，從樓盤形象、樓梯、電梯、燈光、外觀、材料、停車等各方面與其形成差異化，避免陷進(jìn)惡性價(jià)格戰(zhàn)。? 開發(fā)商：星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 景觀設(shè)計(jì)：日照中豪建筑設(shè)計(jì)有限公司? 全程策劃：天山國(guó)際營(yíng)銷? 項(xiàng)目地址：芙蓉路與正陽路交匯處? 售樓電話：05393319666??? 三、中意家園SWOT分析Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析S城西中心區(qū)，旅游文化重地S交通便捷，緊鄰交通干道；S沂南房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期好； W項(xiàng)目小高層產(chǎn)品不容易被客戶接受，公攤大及電梯后期運(yùn)行成本高制約客戶接受小高層；W體量較小，僅3棟樓，分期開發(fā)，不能形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)；W產(chǎn)品戶型單一，僅117平米及128平米三室戶型，客戶來源相對(duì)單一；Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析O沂南城市快速發(fā)展帶來歷史機(jī)遇；O競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營(yíng)銷水平低，可超越。? 二期未開盤房源開盤時(shí)間未定。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)彰顯品牌優(yōu)勢(shì)，培植壯大了優(yōu)質(zhì)糧油、有機(jī)蔬菜、健康養(yǎng)殖、高效烤煙和生態(tài)林果五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全縣發(fā)展有機(jī)蔬菜基地1萬畝，蔬菜種植面積達(dá)66萬畝，年生產(chǎn)加工肉鴨3億多只，“沂南黃瓜”、“孫祖小米”等110種優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品獲“三品一標(biāo)”認(rèn)證。 ? 沂南是革命老區(qū)縣。四、城市客廳，沂南門戶西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的新名片：是沂南的第一形象大道，它代表了沂南的未來發(fā)展方向，代表了沂南的蓬勃向上，是新沂南的標(biāo)志與印象所在；西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的客廳：客廳之于家庭則意味著最光鮮、最舒適、最靚麗、最寬敞、最優(yōu)美、最品質(zhì)的地方；西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的西門戶：隨著新的城市規(guī)劃的快速實(shí)施，沂南城市發(fā)展的重心將毫無疑問地向西部偏移；西部也必將成為沂南城市功能完備的門戶！五、資源整合，高瞻遠(yuǎn)矚（1）占據(jù)城市最優(yōu)質(zhì)的景觀資源“建筑可以復(fù)制，奢華也可以復(fù)制，但是景觀環(huán)境卻是無法復(fù)制，它是無價(jià)的”。（2） 以品牌為地產(chǎn)開發(fā)利器，取得政府開發(fā)及規(guī)劃等支持。鑒于本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置與在開發(fā)公司開發(fā)本項(xiàng)目的戰(zhàn)略意圖，本案在整體價(jià)值提升方面尚存在較多的可能，因此，我們本著大膽假設(shè)，小心求證的思路，將本報(bào)告起點(diǎn)提高到能與開發(fā)公司的品牌高度、戰(zhàn)略高度、發(fā)展高度相一致的方向去共同思考本項(xiàng)目的未來。商務(wù)中心、經(jīng)濟(jì)中心、科技中心、體育休閑中心以及高尚居住中心的區(qū)域發(fā)展定位，如果說老城代表著歷史的沂南，傳統(tǒng)的沂南、質(zhì)樸的沂南，奮斗的沂南，那么，西部新城所在區(qū)域的高規(guī)格規(guī)劃、深系統(tǒng)布局、高起點(diǎn)建設(shè)，必將成就沂南的明天，它一定是代表著新沂南的國(guó)際、現(xiàn)代、時(shí)尚與領(lǐng)先。六、項(xiàng)目的整體發(fā)展目標(biāo)（一）從宏觀角度分析項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)：本項(xiàng)目的成功將成為企業(yè)發(fā)展的一個(gè)里程碑。 ? 沂南是文化旅游新縣。? 項(xiàng)目定位：。? 項(xiàng)目圖片23? 戶型圖片? 壹品龍都? 位于沂南縣政治，經(jīng)濟(jì)，文化核心區(qū)域，地處振興路與歷山路交匯處的人民廣場(chǎng)，交通便捷，生活便利商業(yè)繁華。因此，本案總體定位要充分完成以上各方面目標(biāo)，達(dá)到開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展要求。 一梯三戶：——兩端為南北通透的三居戶型，中間為一套純南向的兩居戶型——三居戶型面積100120平方米、兩居戶型面積8090平方米216。8) 關(guān)于規(guī)避雙倍契稅的建議① 豪華型三居戶型，建筑面積必須控制在142㎡以內(nèi)，以避免產(chǎn)生雙倍契稅；9) 具體的戶型面積建議① ，包括書房；② 對(duì)所有的舒適型戶型而言，主臥帶衛(wèi)生間的戶型設(shè)計(jì)，主臥所帶衛(wèi)生間的面積不應(yīng)小于5㎡。第五部分：關(guān)于開發(fā)戰(zhàn)略與價(jià)格一、銷售目標(biāo)我們的目標(biāo)：品牌+價(jià)值的雙贏定價(jià)原則在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，價(jià)格通常是影響交易成敗的重要因素，同時(shí)也是市場(chǎng)營(yíng)銷組合中最難以確定的因素。車位價(jià)格建議本項(xiàng)目車位配比較低，因此售價(jià)不宜過低，根據(jù)車位的面積和位置，建議售價(jià)為：6—8萬元/個(gè)暫不銷售.車庫每平米3000元儲(chǔ)藏室價(jià)格建議本項(xiàng)目?jī)?chǔ)藏室參考市場(chǎng)價(jià)格，為每平方1500元。先造勢(shì)后入市——為了盡快聚集市場(chǎng)眼光，使客戶對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度全面提高，可以制造轟動(dòng)性的事情來造勢(shì)而為。216?！按笠?guī)模”展示企業(yè)實(shí)力，“小細(xì)節(jié)”體現(xiàn)人文關(guān)懷。216?！臼侄巍?16。 報(bào)紙廣告216。 電視廣告作為大眾傳媒，影響力也很大，它可以多次重復(fù)同一信息，通過靈動(dòng)的畫面、真實(shí)的情景，從而使人印象深刻。（項(xiàng)目圍擋設(shè)計(jì)）③沿街路燈廣告建議選擇繁華路段，做路燈廣告，擴(kuò)大項(xiàng)目宣傳途徑與提高項(xiàng)目關(guān)注度。 廣告牌到位（戶外廣告牌、工地圍擋、工程施工牌）252。了解客戶購買需求。結(jié) 語任何營(yíng)銷方案的模式都不是一成不變的，本報(bào)告旨在更好地把握整個(gè)營(yíng)銷推廣的運(yùn)作與成效，積極與貴司在探討的基礎(chǔ)上達(dá)成共識(shí)，使項(xiàng)目以最佳的態(tài)勢(shì)推市，成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的贏利目標(biāo)，同時(shí)為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和品牌建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)。如客帶客獎(jiǎng)勵(lì)策略。有效時(shí)間：只在中意家園正式開盤后一周內(nèi)有效。 售樓處達(dá)到可進(jìn)場(chǎng)銷售要求，銷售物料準(zhǔn)備到位，銷售辦公條件具備；252。主題2：中意家園沂南首席旅游文化地產(chǎn)推廣原則：雷霆爆破之力迅速造勢(shì)，大肆推廣，結(jié)合銷售蓄客，集中推廣，迅速占有市場(chǎng)分額，激起市場(chǎng)強(qiáng)烈興趣。216?！緝?nèi)容】項(xiàng)目的LOGO項(xiàng)目VI延展系統(tǒng)（包括辦公物料如名片、信箋、信封，車體、服裝、禮品、形象墻等）項(xiàng)目的導(dǎo)示系統(tǒng)規(guī)范化應(yīng)用管理和高品質(zhì)的形象物品制作，是其能否有效形成獨(dú)特視覺形象的重要保證。216。216。本項(xiàng)目擬在幾個(gè)重點(diǎn)階段，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣；其它時(shí)期則以較為低調(diào)的推廣維持市場(chǎng)形象、為下階段銷