【正文】 也體現(xiàn)著我們對(duì)于城市的責(zé)任和項(xiàng)目的深度理解，也是尊重整體環(huán)境的體現(xiàn)。第一． 園林景觀規(guī)劃充分尊重區(qū)域工業(yè)歷史背景下的工業(yè)情結(jié)優(yōu)秀的建筑決不僅僅只有房子，他還有很多的故事讓人回味。對(duì)于優(yōu)秀的小區(qū)園林而言，社區(qū)園林不僅僅是為了美化環(huán)境，這只是園林景觀的基本功能，更高一個(gè)層面的是園林景觀是講究建筑、人文情感、地域歷史等多個(gè)層面的復(fù)合，集美化環(huán)境、藝術(shù)觀賞、生活情趣于一身，做到建筑與園林之間的和諧共融。經(jīng)濟(jì)型戶型做到方正實(shí)用即可，應(yīng)簡(jiǎn)化外部造型，進(jìn)而豐富內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)。② 個(gè)別景觀資源好的東端戶可酌情考慮中廳。② 高壓線兩側(cè)樓座的端頭戶型，需要開窗時(shí)建議以條窗或高窗形式，盡量縮小面向高壓走廊的視野范圍。② 同一樓座內(nèi)，充分利用南面面寬進(jìn)行設(shè)計(jì)。② 戶型設(shè)計(jì)的同時(shí)，需充分考慮到單元與單元拼合成整體樓座時(shí)的細(xì)節(jié)問題，如側(cè)窗、立面退槽之間的鏈接是否連續(xù)成為一體，拼接后的立面效果是否整潔統(tǒng)一等。 23組合——戶型面積：三居115120平方米——明廚、明衛(wèi)、采光通風(fēng)條件優(yōu)越——南向陽光露臺(tái)、北向生活陽臺(tái)——功能齊全、布局緊湊216。差異化原則為了形成中意項(xiàng)目的強(qiáng)大向心力，在占據(jù)主流市場(chǎng)，形成主導(dǎo)地位后，必然需要部分產(chǎn)品差異化定位，實(shí)現(xiàn)特色。適度前瞻性原則適度前瞻：經(jīng)營者的需要，消費(fèi)者需要，對(duì)這兩種需要可以適度超前，特別是對(duì)具有巨大發(fā)展空間的商業(yè)空白地區(qū)，要預(yù)留發(fā)展空間、發(fā)展地段與發(fā)展業(yè)態(tài)，以確保不被快速變化發(fā)展的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)D壓。因此以下三個(gè)原則，為地產(chǎn)開發(fā)的三條準(zhǔn)則：消費(fèi)者導(dǎo)向原則商業(yè)地產(chǎn)是一種供給方式，一方面要滿足投資者的需要，一方面滿足經(jīng)營者需要，一方面要滿足消費(fèi)者的需要。符合物業(yè)類型定位項(xiàng)目總體定位要體現(xiàn)物業(yè)類型特征，能夠刺激潛在客戶消費(fèi)欲望。與芙蓉花園相同，只有一名銷售人員在路邊登記續(xù)客，對(duì)樓盤情況知道不多。?? 錦繡花園? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北臨縣政府? 教育資源：沂南二中，職業(yè)中專，沂南四小。? 現(xiàn)在主推銷售107平米和133平米房型；? 在售房源14樓3000元/平米，20樓3500元/平；? 購房無優(yōu)惠。? 售樓處情況：? 銷售人員不專業(yè)，沒有接待，無統(tǒng)一著裝，前臺(tái)混亂銷售人員扎堆聊天。? ，在售10棟為準(zhǔn)現(xiàn)房，15棟尚未開盤，在售房源除C11剩余房源較多外，其他房源已基本售完。? 置業(yè)目的：居住。送太陽能，3年物業(yè)費(fèi)。城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6650元、城鎮(zhèn)在崗職工平均工資25700元，分別增長15%和16%。電動(dòng)車產(chǎn)業(yè)集群形成了年產(chǎn)200萬輛的規(guī)模，入選“中國縣域產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力100強(qiáng)”，被評(píng)為“山東省十大具有影響力產(chǎn)業(yè)集群”、“山東省優(yōu)質(zhì)電動(dòng)車生產(chǎn)基地”和“山東省輕工業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群”。全縣現(xiàn)已探明礦產(chǎn)9大類36個(gè)品種，其中石灰石、“中國藍(lán)”花崗巖、黃金、磁石、地?zé)岬?0余種為優(yōu)勢(shì)資源。這里，水有靈韻，竹泉、溫泉北方少有，境內(nèi)沂河、汶河、蒙河三河匯流，自然生態(tài)良好，貫穿全境的汶河是臨沂市的主要飲用水源，也是全省沒有污染的生態(tài)河流之一。這里是孟良崮戰(zhàn)役的主戰(zhàn)場(chǎng)，老一輩無產(chǎn)階級(jí)革命家陳毅、徐向前、羅榮桓、粟裕等都曾在沂南戰(zhàn)斗和工作過。境內(nèi)文物古跡、人文景觀眾多，其中漢代古跡就有近百處，北寨漢畫像石墓群距今已有1800多年的歷史，是國家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，中學(xué)歷史課本、北京奧運(yùn)會(huì)紀(jì)念幣設(shè)計(jì)圖案就取材于這里精美的漢畫像圖案，被譽(yù)為“齊魯小敦煌”；諸葛亮文化景區(qū)、建筑面積5萬平方米的“諸葛亮城”以及長達(dá)12華里的“漢街”是省內(nèi)外有影響的漢式建筑群。境內(nèi)有“三高一鐵”（京滬、日東、長深高速公路和膠新鐵路）及兩條國道、三條省道，交通便利；距臨沂飛機(jī)場(chǎng)30公里，距日照港80公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。4） 市場(chǎng)目標(biāo)：以項(xiàng)目的成功為企業(yè)贏得廣泛的口碑和眾多的客戶資源，為企業(yè)的后續(xù)開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。（2）城市客廳，城北門戶的戰(zhàn)略價(jià)值獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)，矚目的地標(biāo)性建筑形象，項(xiàng)目可順勢(shì)打造涵蓋休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)及住宅為一體的復(fù)合型城市功能群，將項(xiàng)目價(jià)值做大化挖掘。 奠定新高度：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最忌同類化，商業(yè)經(jīng)營最忌模仿，樹立一個(gè)城市最具生命力，最具創(chuàng)新精神的城市地標(biāo)，融合城市最精髓的部分，結(jié)合沂南人民日益增長的物質(zhì)文化需求，奠定新的企業(yè)使命及經(jīng)營高度是中意人的歷史使命，同時(shí)給沂南人民留下難以割舍的牽掛情懷。 塑造新理念：一個(gè)項(xiàng)目要有其靈魂所在，方可吸引客戶關(guān)注。 融入大發(fā)展：融入沂南城市大發(fā)展之熱潮，伴隨市政交通、旅游文化、金融商貿(mào)、休閑環(huán)境等的逐步完善，將中意家園納入新區(qū)發(fā)展大氣候中，方為上策。伴隨沂南諸葛故里文化所帶來的城市跨越式發(fā)展的機(jī)遇，沂南旅游文化承載沂南對(duì)外形象展示的窗口作用,本項(xiàng)目有價(jià)值巨變,商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步提升的空間.中意項(xiàng)目地塊正處于沂南城市開發(fā)的中心節(jié)點(diǎn),是沂南西大門 ,承擔(dān)城市客廳與對(duì)接城西大發(fā)展大跨越的歷史重任。注重產(chǎn)品質(zhì)量，地產(chǎn)開發(fā)注重精工打造，精益求精，以高品質(zhì)產(chǎn)品取得市場(chǎng)高度認(rèn)可。（3）品牌是企業(yè)、產(chǎn)品與消費(fèi)者建立的一種關(guān)系。一、品牌的戰(zhàn)略高度主要思路：品牌釋義——品牌支撐——為什么企業(yè)要以品牌為核心品牌釋義：品牌是給擁有者帶來溢價(jià)、產(chǎn)生增值的一種無形的資產(chǎn)，他的載體是用以和其他競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品或勞務(wù)相區(qū)分的名稱、術(shù)語、象征、記號(hào)或者設(shè)計(jì)及其組合，增值的源泉來自于消費(fèi)者心智中形成的關(guān)于其載體的印象。山東沂南中意家園項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告濟(jì)南嘉瑞偉業(yè)目 錄第一部分：關(guān)于品牌結(jié)合一、中意品牌的戰(zhàn)略高度二、中意品牌的結(jié)合利用第二部分：關(guān)于價(jià)值提升一、放眼全城，引領(lǐng)跨越二、中心外延，商務(wù)北拓三、地位提升，借勢(shì)跨越四、城市客廳，沂南門戶五、資源整合，高瞻遠(yuǎn)矚第三部分：關(guān)于調(diào)研與自身分析一、 沂南城市簡(jiǎn)況二、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研三、 中意家園SWOT分析第四部分：關(guān)于產(chǎn)品探研一、總體定位原則二、產(chǎn)品定位三原則三、住宅部分產(chǎn)品建議第五部分：關(guān)于開發(fā)戰(zhàn)略與價(jià)格一、銷售目標(biāo)二、銷售價(jià)格建議三、具體銷售策略第六部分：關(guān)于營銷推廣一、總體營銷策略二、階段性營銷策略實(shí)施三、整體推廣策略四、各階段性推廣策略實(shí)施前 言中意家園項(xiàng)目不僅是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營和管理的普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，更是涉及公司跨越多行業(yè)發(fā)展，企業(yè)戰(zhàn)略布局，品牌拓展與房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展的重要一步。第一部分 關(guān)于品牌結(jié)合為什么要特別講品牌？品牌戰(zhàn)略是公司穩(wěn)健快速發(fā)展的動(dòng)力，是公司持續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)拓展的利器，是中意家園項(xiàng)目開發(fā)需貫徹的最核心的支柱。所以這時(shí)候個(gè)品牌是作為一種無形資產(chǎn)出現(xiàn)的。二、品牌的結(jié)合利用主要思路：品牌在地產(chǎn)開發(fā)中的利用（1） 以國際化視野，精工打造地產(chǎn)項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)注重引入國際先進(jìn)開發(fā)理念，以先進(jìn)的地產(chǎn)理念引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。第二部分 關(guān)于價(jià)值提升一、放眼全城，引領(lǐng)跨越寫在前面的話：伴隨沂南城市飛速發(fā)展，城市中心區(qū)外擴(kuò)，中心城區(qū)建設(shè)大跨越發(fā)展，中意家園項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置已不能憑常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)。中意項(xiàng)目處于新城的門戶與節(jié)點(diǎn),其區(qū)位價(jià)值日益被重視,其價(jià)值將以幾何倍數(shù)增長.三、地位提升，借勢(shì)跨越奠定新高度塑造新理念借勢(shì)大跨越融入大發(fā)展216。216。216。最有價(jià)值的人居環(huán)境，堪稱城市宜居樣本。項(xiàng)目的良好基礎(chǔ)為項(xiàng)目的成功提供了最好環(huán)境對(duì)于項(xiàng)目的重視及科學(xué)的態(tài)度為企業(yè)積累商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)、人才和客戶資源項(xiàng)目是城市第一旅游文化盤，又是未來發(fā)展中心從發(fā)展商、項(xiàng)目地位、社會(huì)與市場(chǎng)環(huán)境、長期發(fā)展、對(duì)企業(yè)品牌的助益、項(xiàng)目的成功的可能性分析項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)創(chuàng)城市旅游文化地產(chǎn)典范，打造新城市地標(biāo)！可以獲得良好社會(huì)效益企業(yè)發(fā)展的需要旅游文化地產(chǎn)開發(fā)為本項(xiàng)目成功奠定了巨大社會(huì)效益基礎(chǔ)（二）項(xiàng)目的綜合發(fā)展目標(biāo)：1） 商業(yè)目標(biāo)：以創(chuàng)新的精神和務(wù)實(shí)的態(tài)度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化，使中意公司地產(chǎn)開發(fā)長久共榮，奠定中意地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)袖地位，形成成熟開發(fā)的品牌力量；2） 社會(huì)目標(biāo)：以強(qiáng)烈的責(zé)任感和使命感的實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值；3） 企業(yè)目標(biāo)：以本項(xiàng)目的作為企業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)的奠基石，為企業(yè)儲(chǔ)備開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和的人才。第三部分 關(guān)于調(diào)研與中意家園分析一、沂南城市簡(jiǎn)況沂南縣基本情況簡(jiǎn)介? 沂南縣總面積1706平方公里，轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，572個(gè)行政村、90萬人。古稱陽都，是三國時(shí)期著名政治家、軍事家、一代賢相諸葛亮的出生地和成長地，也是唐代大書法家顏真卿的祖居地。我黨領(lǐng)導(dǎo)的第一個(gè)省級(jí)民主政權(quán)“山東省戰(zhàn)時(shí)工作推行委員會(huì)”就誕生在我縣的青駝鎮(zhèn)，著名革命歌曲《跟著共產(chǎn)黨走》誕生在孫祖鎮(zhèn)。這里，山有靈氣，蒙山彩蒙景區(qū)、孟良崮國家森林公園、“沂蒙生態(tài)大道”沿線層巒疊嶂，植被茂密，景色怡人。 ? 沂南是資源富集縣。堅(jiān)持新型工業(yè)化道路，形成了電動(dòng)車、制磚機(jī)、石英砂、食品、鞋帽、玩具六大特色產(chǎn)業(yè)集群。 ? 2010年，（新口徑），%；、%，稅收占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到81%；，%；實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值186億元，增長46%。? 位置? 漢街中段? 物業(yè)類型? 普通多層住宅? 土地年限? 70年? 占地面積? 150畝? 建筑面積? ㎡? 優(yōu)惠? 一次性優(yōu)惠1萬。? 外立面? 大面積落地窗，彩色外墻磚? 客戶? 客戶來源：城區(qū)事業(yè)單位，私營老板。? 業(yè)主入住，目前產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。? 周邊配套：? 諸葛亮文化廣場(chǎng)? 教育配套：? 自建幼兒園，后臨界湖鎮(zhèn)中學(xué)? 開發(fā)商：金鵬房地產(chǎn)開發(fā)? 售樓電話：0539—7099777? 宣傳方式：路牌廣告，樓體廣告。? 交通體系：南鄰沂南汽車站? 教育體系：第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)? 社區(qū)周邊配套:沂南中醫(yī)醫(yī)院，東方購物廣場(chǎng)，金華大酒店，中國銀行，人民廣場(chǎng)。? 開發(fā)商：星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 規(guī)劃設(shè)計(jì)：日照中豪建筑設(shè)計(jì)有限公司? 營銷策劃：迅鈺地產(chǎn)?? 咨詢電話：0539—3318666? 項(xiàng)目尚未開盤，售樓處尚在建設(shè)中，只有一個(gè)銷售人員在路邊續(xù)客，項(xiàng)目具體情況不詳。雖未動(dòng)工但于8月6日開放。符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目總體定位要在符合政府區(qū)域規(guī)劃的前提下，充分迎合區(qū)域發(fā)展，將本項(xiàng)目的打造定位在提升區(qū)域價(jià)值的高度上，實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展和本案共贏。二、產(chǎn)品定位三原則圍繞