【正文】 并和主題休閑街相輔相成，有利于街鋪經(jīng)營(yíng)。以上設(shè)置先期完成。步入步行街仿佛進(jìn)入了令一個(gè)世界，忘掉城市的繁忙和擁擠。將步行街打造成為服務(wù)未來(lái)南山大規(guī)模高尚住宅區(qū)及深圳市內(nèi)消費(fèi)者的核心商業(yè)。推廣語(yǔ)：為 21 世紀(jì)的精英家庭打 造的新生活港灣。 人們的居住追求從鬧市區(qū)轉(zhuǎn)向海濱、風(fēng)景區(qū)，“家在蛇口”吸引了大批置業(yè)者，但是，南山商業(yè)文化中心區(qū)和蛇口相比，有更多的居住題材和更超前的硬件設(shè)施，隨著深圳灣濱海區(qū)高尚住宅帶的形成，深圳最時(shí)尚的居住口號(hào)是住在“國(guó)際城市村”。長(zhǎng)城地產(chǎn)將徹底擺脫過(guò)去，形成新的長(zhǎng)城形象、企業(yè)形象、品牌形象。 可持續(xù)發(fā)展的居住形態(tài)，符合人性更高層次的發(fā)展需求，也符合社會(huì)發(fā)展的時(shí)代要求。這種人文因素的導(dǎo)入，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)更上了一個(gè)臺(tái)階。以此滿(mǎn)足業(yè)主未來(lái)家庭生活的變化發(fā)展之需，信息時(shí)代的居家生活之需。 二、項(xiàng)目整體定位 （一）住宅定位 整體定位 城市次（新）中心、中高薪階層、高品質(zhì)、文化休閑住區(qū) 居住理念定位 —— 深圳首個(gè)可持續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū) —— “可持續(xù)發(fā)展國(guó)際住區(qū)”小區(qū)開(kāi)發(fā)理念，其總體特征包括： （ 1）規(guī)劃形態(tài)的可持續(xù)發(fā)展 可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃形態(tài)，既要滿(mǎn)足當(dāng)今業(yè)主的居家生活之需，又要充分考慮和預(yù)測(cè)未來(lái)的小區(qū)發(fā)展之需。 宣傳導(dǎo)向上并非強(qiáng)調(diào)金錢(qián)上的貴族，而突出客戶(hù)群體文化和精神的富有。 “ GREATCITY” —— 名牌發(fā)展商和國(guó)際級(jí)大師締造的至善名城，從內(nèi)在品質(zhì)和氣勢(shì)上超越“花城、海濱城、藍(lán)色海岸”等目前的大型社區(qū)的大眾色調(diào)，導(dǎo)入“貴族品質(zhì)”的生活氣息，成為南山僅有的文化貴族城。未來(lái)國(guó)際城市村的建成，將使南山商業(yè)文化中心區(qū)不僅僅是最適宜人居住的濱海新城，更是高科技、金融證券云集、人文旅游薈萃的、國(guó)際開(kāi)放式的濱海新城。如青春家園是三座大廈的連體商業(yè)裙樓，海岸明珠是一層商鋪，保利城的西南和西北是大廈的商業(yè)裙樓，南面是小高層住宅下的商鋪。海濱城 32 萬(wàn) 1974 戶(hù) 不詳 —— 招商地產(chǎn) 鼎太花園 30 余萬(wàn) —— —— 鼎太地產(chǎn) 佳嘉豪苑 10 余萬(wàn) —— —— 高層 佳嘉豪投資 海岸明珠 萬(wàn) —— 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 3 房 2 廳 2 衛(wèi) —— 勁力地產(chǎn) 觀(guān)海臺(tái)花園 13 萬(wàn)多 900 戶(hù) 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 小高層 中建地產(chǎn) 以上在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目同期上市，因此會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成直接的威脅，列為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。 在上述項(xiàng)目中，蔚藍(lán)海岸二期和招商海月二期 各樓盤(pán)均價(jià)在 58006000 元 /平方米。 晴海洲及陽(yáng)光棕櫚園。頂層 米層高的客廳可謂“經(jīng)濟(jì)型的大戶(hù)”。 異國(guó)風(fēng)情的購(gòu)物、休閑步行街 步行商業(yè)街的出現(xiàn)，最大程度地反映了目標(biāo)市場(chǎng)的需要。 國(guó)際級(jí)大師作品 國(guó)際大師巴馬丹拿親自為本項(xiàng)目執(zhí)筆，竭力打造一個(gè)具有國(guó)際風(fēng)范的高品質(zhì)的人文示范社區(qū)；加之品牌施工單位 —— 金眾集團(tuán)的全力參與，提升了本項(xiàng)目的品牌價(jià)值。 商業(yè)部分 南山商業(yè)文化中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮期，周邊尚有青春家園、天悅園的商業(yè)物業(yè)待售。 南山商業(yè)物業(yè)價(jià)值有望提升 深圳市政府已確定將南 山商業(yè)文化中心建成為特區(qū)西部的商業(yè)中心、金融中心和文化中心，以及西部跨海大橋的建成都將提升南山區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)值。 “國(guó)際城市村”的誕生 國(guó)際城市村是澳大利亞布里斯班城市設(shè)計(jì)院為南山商業(yè)文化中心區(qū)度身設(shè)計(jì)的。 商業(yè)部分 項(xiàng)目周邊目前商業(yè)氛圍不足 目前商業(yè)文化中心區(qū)在社會(huì)上的影響力不夠，導(dǎo)致潛在投資者的熱情度不高，對(duì)將來(lái)項(xiàng)目上市造成一定的影響，需要宣傳引導(dǎo)。 商業(yè)的升值潛力 本區(qū)域現(xiàn)為南山以至深圳重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，小區(qū)周邊大量的高尚住區(qū)，為商業(yè)提供了無(wú)限的需求。 （ 2）本項(xiàng)目步行商業(yè)街的建立將有利于形成居民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的一體化建設(shè)，從而使本項(xiàng)目更具綜合性的魅力。 工程形象優(yōu)勢(shì) 在工程進(jìn)度方面，長(zhǎng)城下屬的金眾集團(tuán)總是領(lǐng)先一步。鑒于此，項(xiàng)目的配套設(shè)施將包括中心庭院、步行商業(yè)街、青少年活動(dòng)中心、幼兒園、人工湖和游泳池。步行街既是小區(qū)業(yè)主購(gòu)物的場(chǎng)所，也是業(yè)主休閑運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所，是小區(qū)配套的延續(xù)。 （ 4）此次長(zhǎng)城地產(chǎn)挺進(jìn)南山，為其鞏固品牌和向外擴(kuò)張品牌創(chuàng)造了有利的條件，使長(zhǎng)城品牌從本地化最終走向國(guó)際化。 （ 1）長(zhǎng)城地產(chǎn)曾成功開(kāi)發(fā)了長(zhǎng)城公寓、長(zhǎng)怡花園、長(zhǎng)豐苑、長(zhǎng)城盛世花園等一系列地產(chǎn)項(xiàng)目，并在樓盤(pán)推廣階段較短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)造了 100%的銷(xiāo)售率而產(chǎn)生良好的口碑。在項(xiàng)目的南側(cè)，是遠(yuǎn)近聞名的海珠城酒樓，步行只需三分鐘。地塊南面為 30 米寬的環(huán)南路，北面為 30 米寬的龍崗路，西面為 20 米寬的環(huán)西路，而東面則為 50 米寬的后海路，地理位置極其優(yōu)越。 南山商業(yè)文化中心占地 151 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積 243 萬(wàn)平方米，是未來(lái)特區(qū)西部的核心地帶。 經(jīng)營(yíng)方向：環(huán)境好、配套全、功能齊、“一站式”。 消費(fèi)者的需求品位 由于本地區(qū)文化總素質(zhì)較高，對(duì)購(gòu)物環(huán)境要求更高和對(duì)商品的風(fēng)格、樣式、流行性等要求更具文化品位、表現(xiàn)最新價(jià)值。但其他商業(yè)類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)，南山仍然落后于羅湖、福田。 南山區(qū)商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)02004006008001988 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx指數(shù) （四）南山、福田、羅湖商業(yè)環(huán)境對(duì)比評(píng)價(jià) 商業(yè)物業(yè)的供給能力和購(gòu)買(mǎi)力的比較（ 20xx 年）。而南山半島周邊科技園、西麗、寶安等商業(yè)尚不夠成熟，缺 乏南山半島商業(yè)的規(guī)模和檔次。南山居民購(gòu)物將發(fā)生由市內(nèi)異地化購(gòu)物向南山本地化購(gòu)物的重大區(qū)域性改變。 深圳市中心區(qū)的西移、濱海大道的開(kāi)通、西部跨海大橋的規(guī)劃，給予南山商業(yè)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。 從物業(yè)分布規(guī)律看：南山商業(yè)物業(yè)呈商圈和沿交通干線(xiàn)分布的特征。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商業(yè)物業(yè)總建筑面積在 1000平方米以上的有保利城花園商場(chǎng)、青春家園裙樓商鋪、西海灣花園商鋪、海洋之心裙樓商鋪、南景苑裙樓商場(chǎng)及星海名城二期商場(chǎng)等十幾家，大都定位于主題商場(chǎng)，鮮明界定和劃分目標(biāo)消費(fèi)群。但南山商業(yè)文化中心區(qū)在未來(lái)的發(fā)展?jié)摿薮?，但現(xiàn)階段商業(yè)氛圍一般，所以，商業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確定位，形成自身特色。 （ 2）需求趨勢(shì) 需求總量不斷擴(kuò)大，需求質(zhì)量和品位不斷提高。因而，南山地區(qū)普通公眾的“購(gòu)買(mǎi)品位”也應(yīng)該較高。因此，該區(qū)居民家庭的經(jīng)濟(jì)素質(zhì)必然也是全市中 上游水準(zhǔn)。 商品特色及品位 商品的特色和品 位，與深圳市區(qū)內(nèi)相比，不相上下，但特色的“程度”同樣需要進(jìn)一步提高。 （二）南山區(qū)商業(yè)供給分析 啟用和在建商業(yè)類(lèi)型 大中型超市 —— 沃爾瑪、人人樂(lè)、家樂(lè)福等； 中型綜合店 —— 海雅百貨、友誼城百貨等； 主題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) —— 順電家居南油店、西部電子、佳騰電器城等； 品牌店 —— 麥當(dāng)勞、肯德基、面點(diǎn)王等； 小型便利店 —— 如許多路邊店和住宅小區(qū)配套網(wǎng)點(diǎn)。 全國(guó)聞名的旅游區(qū) 深圳的旅游業(yè) ，主要是集中在南山區(qū)華僑城，其旅游產(chǎn)值占全市旅游收入的三分之二。棕櫚園 都市閑情 +地中海生活情景（日子緩緩、生活散散） 蔚藍(lán)海岸 2 期 國(guó)際濱海風(fēng)情，超級(jí)人文社區(qū)； 深圳灣高尚濱海社區(qū) 陽(yáng)光帶 另外，市政規(guī)劃高新園區(qū)南區(qū)住宅用地面積約為 30 萬(wàn)平方米，住宅總建筑面積 80 萬(wàn)平方米。 該類(lèi)型主要樓盤(pán)分析： 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 （㎡） 總戶(hù)數(shù) 主力戶(hù)型 /面積（ ㎡ ） 均價(jià) （元 / ㎡） 銷(xiāo)售 狀況 發(fā)展商 性質(zhì) 世紀(jì)村 2 期 —— —— 3 房 2 廳 2衛(wèi) 4 房 2 廳 2衛(wèi) —— 6700 登記 階段 沙河 地產(chǎn) 高層 美廬錦園 66057 382 2 房 2 廳 1衛(wèi) 3 房 2 廳 2衛(wèi) ~ ~ 6200 30% 天蔚 實(shí)業(yè) 高層 住宅 陽(yáng)光帶 目標(biāo)客戶(hù)群大致為在南山區(qū)且具有“南山情結(jié)”的有較高收入的白領(lǐng)階層、私營(yíng)業(yè)主、投資客、來(lái)自福田、羅湖的首次置業(yè)者以 及極少量的港銷(xiāo)。藍(lán)色經(jīng)典 23590 198 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) ~ ~ 4500 15% 澳達(dá) 實(shí)業(yè) 小高層 星海名城 2 期 —— 700 左右 3房 2廳 2 衛(wèi) 89102 5200 30% 振業(yè) 集團(tuán) 小高層 住宅 未定名 6 萬(wàn)多 —— —— —— —— 在建 方興達(dá) —— 觀(guān)海臺(tái)花園 13 萬(wàn) 900 左右 2房 2廳 1 衛(wèi) 3房 2廳 2 衛(wèi) 80 左右 90120 55005700 內(nèi)部登記 中建 公司 小高層 該競(jìng)爭(zhēng)圈主要為中小型住宅小區(qū)、部分較高素質(zhì)的尾盤(pán)以及距本項(xiàng)目較遠(yuǎn)的大型項(xiàng)目，其樓盤(pán)素質(zhì)參差不齊。目標(biāo)客戶(hù)群大致為在南山區(qū)有較高收入的白領(lǐng)階層、私營(yíng)業(yè)主、投 資客以及來(lái)自福田、羅湖的首次置業(yè)者。 該類(lèi)型主要樓盤(pán)分析： 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 （㎡） 總戶(hù)數(shù) 主力戶(hù)型 /面積 均價(jià) （元 / ㎡） 銷(xiāo)售 狀況 發(fā)展 商 性質(zhì) 備注 蔚藍(lán)海岸 二期 258906 2167 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 100126 138154 6200 50% 卓越 地產(chǎn) 小高層及高層純住宅 招商海月 三、南山區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析 目前，南山房地產(chǎn)市場(chǎng)上于本項(xiàng)目“同類(lèi)、同質(zhì)、同區(qū)”的樓盤(pán)，雖在本項(xiàng)目上市時(shí)部分已銷(xiāo)售完畢，但消耗本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶(hù)群，故可視為競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。 項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)上 市 南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)商住項(xiàng)目如蔚藍(lán)海岸三期（ 20 余萬(wàn) ㎡ ）、勁力地產(chǎn)海岸明珠（ ㎡ ）、觀(guān)海臺(tái)花園（ 13萬(wàn) ㎡ ）、漾日灣畔（ 15萬(wàn) ㎡ ）、佳嘉豪苑及長(zhǎng)城地產(chǎn)項(xiàng)目（ 20余萬(wàn) ㎡ ）等項(xiàng)目預(yù)計(jì) 20xx20xx年陸續(xù)上市。 （三）總體分析 南山商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)現(xiàn)狀，總體具有以下特征： 本區(qū)商業(yè)用房供應(yīng)面積大 南山商業(yè)文化中心區(qū)規(guī)劃商品房總建筑面積 120 萬(wàn)平方米，占本區(qū)總建筑面積的 %。 在建在售項(xiàng)目 在建的商品房項(xiàng)目有招商海月二期商業(yè)文化中心區(qū)以中央東西向大道為軸線(xiàn)，兩側(cè)以大型公共配套設(shè)施為核心，漸次展開(kāi)。 發(fā)展條件 南山商業(yè)文化中心區(qū)作為與華僑城、蛇口兩大片區(qū)相媲美的南山區(qū)另一黃金片區(qū)，具有高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)放性的國(guó)際化濱海新城的定位，其深圳西部城市中心的地位也逐漸為世人所認(rèn)同。 商業(yè)氣氛與人口增加的作用相輔相成，彼此帶動(dòng)了眾多人群的聚居和商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 ③ 南山區(qū)商品房的客戶(hù)群前幾年基本集中在南 山區(qū)，其次為福田、羅湖區(qū)的客戶(hù)，且所占市場(chǎng)份額呈上升趨勢(shì)；所占比例較小份額的為外地居民。 供應(yīng)質(zhì)量高，且供應(yīng)的區(qū)域、時(shí)間集中。晴海洲、星海名城二期、保利城花園、青春家園、西海灣花園、海洋星苑、海洋之心、美廬錦園、世紀(jì)村二期、陽(yáng)光棕櫚園等已進(jìn)入公開(kāi)發(fā)售或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，待售項(xiàng)目有漾日灣 畔、佳嘉豪園、海岸明珠、鼎太項(xiàng)目、山海人家、陽(yáng)光帶 南山區(qū)擁有優(yōu)越的投資環(huán)境和優(yōu)美的生活環(huán)境，是深圳的旅游、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和西部物流中心 。建成區(qū)面積： 40 平方公里。 產(chǎn)品（ ） P V 1公司（ ） CV 伙伴（ ） PV 客戶(hù)（ ） CV競(jìng)爭(zhēng)者（ ） CV產(chǎn)品（ ） P V 2產(chǎn)品增值服務(wù)模型圖 第一章 市場(chǎng)調(diào)研 一、南山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）南山區(qū)概況 地理位置： 地處深圳特區(qū)西部，東臨深圳灣，西瀕珠江口，北靠羊臺(tái)山，南至內(nèi)伶仃島，與香港元 朗隔海相望。 ： ； :； 群： 目 錄 第一章 市場(chǎng)調(diào)研 第二章 項(xiàng)目分析 第三章 項(xiàng)目定位 第四章 品牌策略 第五章 營(yíng)銷(xiāo)策略 第六章 宣傳推廣策略 第七章 開(kāi)盤(pán)方案 長(zhǎng)城地產(chǎn)是深圳乃至中國(guó)最具歷史、規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)類(lèi)上市公司之一，以其本地化（成都剛開(kāi)始介入）、社區(qū)化（白沙嶺 ）和穩(wěn)健化（無(wú)項(xiàng)目失誤）的經(jīng)營(yíng)作風(fēng)而深得深圳市民的信賴(lài)。因此本項(xiàng)目作為長(zhǎng)城新世紀(jì)走出福田、羅湖的開(kāi)山之作，在市場(chǎng)推廣上，應(yīng)集中大力挖掘和傳播長(zhǎng)城地產(chǎn)已有的市場(chǎng)信譽(yù)和品牌。其中二線(xiàn)內(nèi) 平方公里 , 二線(xiàn)外 平方公里 (含內(nèi)伶仃島和大鏟島 ), 海岸線(xiàn)長(zhǎng)度 公里。 20xx年規(guī)劃人口 萬(wàn)。 目前創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@三期、蔚藍(lán)海岸二期、招商海月 20xx 年，南山區(qū)全年銷(xiāo)售已竣工商品房面積為 萬(wàn)平方米，占全市銷(xiāo)售已竣工面積的 %。 ② 自濱海大道開(kāi)通以來(lái)，近兩年，南山區(qū)的購(gòu)房均價(jià)普遍呈上揚(yáng)趨勢(shì)，特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)漲幅有 20xx 元 /平方米。 最具競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)已從本區(qū)需求轉(zhuǎn)為本市和少量外銷(xiāo)需求，且以消費(fèi)性需求為主。后海路呈直線(xiàn)貫通南山商業(yè)文化中心區(qū)及后海片區(qū)，并與南山區(qū)的其它主次干道一起將片區(qū)分割成方格網(wǎng)狀骨架結(jié)構(gòu)，形成了較為完善的網(wǎng)絡(luò)化交通體系。 區(qū)域規(guī)劃 南山商業(yè)文化中心區(qū) 規(guī)劃占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積