【正文】 南人民以實際行動創(chuàng)造和詮釋了偉大的沂蒙精神。 ? 沂南是革命老區(qū)縣。沂南縣是“第七批國家級生態(tài)示范區(qū)”、“全國科技先進縣”、“全國計生協(xié)會工作先進縣”、“全國體育工作先進縣”、“全國首批健康養(yǎng)殖示范縣”、“全國糧食生產(chǎn)先進縣”、“全省雙擁模范縣”、“平安山東建設(shè)先進縣”。（三）中意在沂南的形象地位中意在城市中樹立什么形象，確立什么身份都會對項目的后期銷售、運營產(chǎn)生較大影響，因此，結(jié)合沂南城市面貌，城市發(fā)展趨勢及沂南中意未來做如下定位。（3）城市旅游文化的發(fā)展帶來歷史機遇（4）中意集團品牌及影響力帶來的利好因素（5）價值四重論居住價值的厚度：集中反映出項目的區(qū)域城市價值、地段環(huán)境價值、人文建筑產(chǎn)品、優(yōu)越的戶型規(guī)劃設(shè)計生活價值的濃度：集中反映出項目的健康生活、完善的城市化商業(yè)配套、酒店配套、商務(wù)建設(shè)等生命價值的長度：集中反映出項目的旅游文化資源、自然環(huán)境、泛城市社區(qū)景觀打造等典藏價值的高度：集中反映出項目身居西城核心城之央，并有其地段唯一性，將來在我們整個的生活中將成為一段最值得典藏的居住品質(zhì)。四、城市客廳，沂南門戶西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的新名片：是沂南的第一形象大道，它代表了沂南的未來發(fā)展方向，代表了沂南的蓬勃向上，是新沂南的標志與印象所在；西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的客廳：客廳之于家庭則意味著最光鮮、最舒適、最靚麗、最寬敞、最優(yōu)美、最品質(zhì)的地方；西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的西門戶：隨著新的城市規(guī)劃的快速實施，沂南城市發(fā)展的重心將毫無疑問地向西部偏移；西部也必將成為沂南城市功能完備的門戶！五、資源整合，高瞻遠矚（1）占據(jù)城市最優(yōu)質(zhì)的景觀資源“建筑可以復(fù)制，奢華也可以復(fù)制，但是景觀環(huán)境卻是無法復(fù)制，它是無價的”。中意家園魅力何在？一個最具責(zé)任感，最具歷史使命感的企業(yè)是沂南最萬眾矚目的。216。我們可以設(shè)想：中意家園面臨城市跨越式發(fā)展的歷史機遇，與沂南城市未來發(fā)展形象窗口無縫對接，必將成為沂南未來核心居住區(qū)、城市形象窗口及旅游文化商業(yè)區(qū)三圈交匯核心地段二、中心外延，居住西拓(1)沂南未來的中央居住區(qū)毫無疑問, 沂南現(xiàn)今最好的住宅就在本區(qū)域,城市最優(yōu)質(zhì)的旅游文化資源、景觀資源,未來無限發(fā)展的購物,休閑,娛樂空間及升值空間使片區(qū)價值被逐步認可.，城市未來無限發(fā)展帶來巨大的環(huán)境改善等多元化因素結(jié)合,沂南未來的中央居住區(qū)必將誕生于此.(2)城西的未來——沂南新城伴隨中國城市化進程的加速,沂南新城初現(xiàn)端倪,政府規(guī)劃的城西將以新城的面貌巍然呈現(xiàn),政府大力氣改善交通等配套資源,伴隨旅游業(yè)發(fā)展,商業(yè)資源及居住配套的逐步完善,西部新城對老城的拉動日益明顯. 價值所在西部，新城之于沂南，就像浦東之于上海，曼哈頓之于紐約。（2） 以品牌為地產(chǎn)開發(fā)利器，取得政府開發(fā)及規(guī)劃等支持?？蛻舾鼮殛P(guān)注的是第3條的對品牌的感知與快速認可，短期取得市場及客戶支持。品牌的一般定義（1）一般意義上的定義：品牌是一個名稱、名詞、符號或設(shè)計，或者是它們的組合，其目的是識別某個銷售者或某群銷售者的產(chǎn)品或勞務(wù)，并使之同競爭對手的產(chǎn)品和勞務(wù)區(qū)別開來。中意家園項目在公司房地產(chǎn)發(fā)展歷程中將是最精彩的一頁，將是品牌塑造、提升與鞏固的關(guān)鍵一步，也將會成為公司品牌外拓的經(jīng)典示范。鑒于本項目獨特的地理位置與在開發(fā)公司開發(fā)本項目的戰(zhàn)略意圖，本案在整體價值提升方面尚存在較多的可能，因此，我們本著大膽假設(shè)，小心求證的思路，將本報告起點提高到能與開發(fā)公司的品牌高度、戰(zhàn)略高度、發(fā)展高度相一致的方向去共同思考本項目的未來。（2）作為品牌戰(zhàn)略開發(fā)的定義：品牌是通過以上這些要素及一系列市場活動而表現(xiàn)出來的結(jié)果所形成的一種形象認知度，感覺，品質(zhì)認知，以及通過這些而表現(xiàn)出來的客戶忠誠度，總體來講它屬于一種無形資產(chǎn)。在市場調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)，沂南比較多的客戶對公司的認知僅存于家具、建材系列，對房地產(chǎn)開發(fā)的能力不了解，因此，項目推動需納入品牌概念，將品牌形象全面提升宣傳，取得房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大成功并帶動品牌提升的目的。（3） 以品牌為驅(qū)動，強大地產(chǎn)項目多元化開發(fā)。商務(wù)中心、經(jīng)濟中心、科技中心、體育休閑中心以及高尚居住中心的區(qū)域發(fā)展定位，如果說老城代表著歷史的沂南，傳統(tǒng)的沂南、質(zhì)樸的沂南，奮斗的沂南，那么，西部新城所在區(qū)域的高規(guī)格規(guī)劃、深系統(tǒng)布局、高起點建設(shè)，必將成就沂南的明天，它一定是代表著新沂南的國際、現(xiàn)代、時尚與領(lǐng)先。 借勢大跨越：政府在城西的發(fā)展布局中，必然出臺諸多對城西，對本案更為有利的政策，如沂南縣第四屆諸葛亮文化藝術(shù)節(jié)等活動的舉辦即為非常有利的因素，借勢城西大跨越發(fā)展，有利融合其余，共同促進城西繁榮為借力使力的最好方式。塑造與城市人文理念相融合的人居精品項目，一個真正融合吃喝玩樂購，集品牌效應(yīng)與商業(yè)價值的綜合體，是中意家園的價值所在。項目緊鄰諸葛亮文化旅游區(qū)，風(fēng)景如畫的良好城市生態(tài)環(huán)境。六、項目的整體發(fā)展目標（一）從宏觀角度分析項目的發(fā)展目標：本項目的成功將成為企業(yè)發(fā)展的一個里程碑。沂南中意項目跨越式發(fā)展的社會效應(yīng)中意項目六大典范效應(yīng)提升沂南城市價值a) 城市未來中心區(qū)的向心力效應(yīng)b) 中意集團的品牌形象示范效應(yīng)c) 城市競爭力的強化提升效應(yīng)d) 中意項目門戶地位的龍頭效應(yīng)e) 城市榮耀與信仰回歸的信心效應(yīng)f) 社會效益與經(jīng)濟效益雙豐收的效應(yīng)中意公司開發(fā)定位城市旅游文化地產(chǎn)模式打造者因此，我們必須站在更高的角度去開發(fā)本項目，借勢城市旅游文化去運營項目。 ? 沂南是歷史文化大縣。革命戰(zhàn)爭年代，沂南是沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地的中心、沂蒙精神的重要發(fā)源地，被譽為山東的“小延安”，蘇魯邊區(qū)省委、山東分局、八路軍一一五師、山東縱隊、抗大一分校、山東抗日軍政干部學(xué)校曾長期駐扎沂南。 ? 沂南是文化旅游新縣。到沂南“逛漢街、游竹泉、泡溫泉”已成為濟南、青島等地市民的消費時尚，沂南在市內(nèi)外打響了“智圣故里、紅嫂家鄉(xiāng)、溫泉之都、休閑圣地”旅游品牌，成為“好客山東”大旅游圈中的一顆新星。? 沂南是特色經(jīng)濟強縣。沂南是“全國優(yōu)質(zhì)黃瓜生產(chǎn)第一縣”、“山東省有機蔬菜生產(chǎn)基地縣”和“全國首批健康養(yǎng)殖示范縣”、“全國鴨業(yè)生產(chǎn)加工第一縣”，并被農(nóng)業(yè)部授予“全國設(shè)施蔬菜發(fā)展基地縣”、“全國優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地”。? 項目定位：。每單元共10套配房。一期已交房。? 社區(qū)配套: ? 幼兒園、健身廣場、休閑廣場、噴泉廣場。? 項目圖片23? 戶型圖片? 壹品龍都? 位于沂南縣政治，經(jīng)濟，文化核心區(qū)域，地處振興路與歷山路交匯處的人民廣場，交通便捷，生活便利商業(yè)繁華。? 住宅已銷售完目前主推沿街商鋪和酒店式公寓? 商鋪均價在5000元/平方左右? 開發(fā)商：臨沂天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 規(guī)劃設(shè)計：日照中豪設(shè)計院? 全程推廣：山東天山營銷策劃公司? 項目地址：歷山路與祥和路交匯處（東方超市北臨）? 銷售電話：05393573888? 芙蓉花園?? 位置? 芙蓉路與正陽路交匯處南20米路西? 物業(yè)類型? 高層，沿街商鋪? 土地年限? 70年? 開盤日期? 預(yù)計2011年9月? 均價? 未知? 產(chǎn)品概況? 高層住宅+商業(yè)? 物業(yè)管理? 星港 ? 外立面? 現(xiàn)代風(fēng)格? 區(qū)位：北臨縣政府，城市發(fā)展核心地段? 教育優(yōu)勢：華苑幼兒園，實驗四小，臥龍中學(xué)。小區(qū)總建筑面積15萬平米由多層，小高層，高層，沿街商鋪等多種建筑形體。T市場競爭項目多，市場容量有限，客戶觀望心理嚴重；T競爭項目帶來后期不可預(yù)測難題；第四部分 關(guān)于產(chǎn)品一、總體定位原則充分發(fā)揮地塊自身優(yōu)勢地塊項目總體定位要充分發(fā)揮地塊自身的優(yōu)勢，實現(xiàn)地塊價值最大化。因此，本案總體定位要充分完成以上各方面目標，達到開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展要求。投資者、經(jīng)營者、消費者三者的利益關(guān)心點雖不同，但同樣環(huán)環(huán)相扣。另外要強化產(chǎn)品的外觀、造型、色彩、布局、業(yè)態(tài)等的適度前瞻性，引導(dǎo)消費客戶的追風(fēng)心理。住宅部分注重產(chǎn)品適應(yīng)市場，營造差異化產(chǎn)品。 一梯三戶：——兩端為南北通透的三居戶型，中間為一套純南向的兩居戶型——三居戶型面積100120平方米、兩居戶型面積8090平方米216。④ 項目大戶型在設(shè)計時應(yīng)該盡量通過八角窗或側(cè)陽臺的形式來豐富整理立面效果，示意如下。3) 關(guān)于高壓走廊① 考慮到客戶對高壓走廊的抗性，建議高壓走廊兩側(cè)樓座的端戶型適當(dāng)做小。② 所有端戶型均可以在側(cè)墻開窗，以實現(xiàn)戶型內(nèi)所有空間的全明設(shè)計。8) 關(guān)于規(guī)避雙倍契稅的建議① 豪華型三居戶型，建筑面積必須控制在142㎡以內(nèi)，以避免產(chǎn)生雙倍契稅；9) 具體的戶型面積建議① ，包括書房；② 對所有的舒適型戶型而言，主臥帶衛(wèi)生間的戶型設(shè)計，主臥所帶衛(wèi)生間的面積不應(yīng)小于5㎡。園林景觀216。基于這些考慮，我們對項目各個層面進行了價值再挖掘，提出以下園林景觀規(guī)劃建議：216。主要可從二個方面考慮與景觀設(shè)計的融合：以歷史為素材，適當(dāng)?shù)娜诤弦恍酥拘缘氖录蛟?；以沂南印象為素材，融入沂南傳統(tǒng)老建筑的一些建筑或生活元素，讓沂南的印跡再度浮現(xiàn)，融入本案，讓客戶在現(xiàn)代的建筑中尋找到一些對傳統(tǒng)居住元素的懷念和回歸。第五部分：關(guān)于開發(fā)戰(zhàn)略與價格一、銷售目標我們的目標：品牌+價值的雙贏定價原則在當(dāng)前的市場情況下，價格通常是影響交易成敗的重要因素，同時也是市場營銷組合中最難以確定的因素。所以這就要求我們既要考慮成本的補償，又要考慮目標客群對價格的接受能力，由此定價策略具有買賣雙方雙向決策的特征。 供給方：市場現(xiàn)在及未來供給量、周邊樓盤價格分析216。二、銷售價格建議注：本項目的價格定位是以市場最終銷售價格狀況為標準的，項目最終定價要根據(jù)與項目推出時間和市場環(huán)境為參考標準。車位價格建議本項目車位配比較低，因此售價不宜過低，根據(jù)車位的面積和位置，建議售價為：6—8萬元/個暫不銷售.車庫每平米3000元儲藏室價格建議本項目儲藏室參考市場價格，為每平方1500元。 小幅快漲的價格策略在價格執(zhí)行上，建議采用小幅快漲的價格策略，避免價格的過大幅度提升所帶來的客群斷鏈麻煩。必須制造熱點及轟動效應(yīng)，短期炒熱，一擊必中！大部分觀望猶豫的客戶只有在互相支持與跟隨下，方能快速下定決心。通過對市場可比性分析，基于市場現(xiàn)狀及本項目包裝差異化為原則，綜合考慮到企業(yè)發(fā)展品牌等因素，制定本項目總推廣精神，本項目應(yīng)作為一個市場的標志性大盤推出，創(chuàng)出特色品牌地產(chǎn)，引領(lǐng)市場。先造