【正文】 發(fā)生了顯著變化，總體上達到小康水平。 同時還 完成 了 18 萬平方米沿街刷新和 52 萬平方米樓體亮化。 把規(guī)劃作為提升城市形象的先導(dǎo)工作來抓，成功開展東部濱海地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃國際競賽和控制性詳細規(guī)劃，編制完成海岸線景觀規(guī)劃等一批專項規(guī)劃，中心城市建成區(qū)控制性詳細規(guī)劃覆蓋率達 82%。 鷹游項目營銷策劃 報告 10 實施增強城市功能系列工程。 這期間又著重實施了加快城市發(fā)展步伐的三項系列工程，分別是： 實施凸顯區(qū)位優(yōu)勢系列工程。 連云港市行政文化中心區(qū)總用地面積約 公頃，規(guī)劃總建筑面積為 32． 56 萬平方米，綠地率達 ％，其中一期建筑面積約 10 萬平方米，主要為行政辦公建筑及相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施。 新城區(qū)以東鹽河綠化帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化、科技、藝術(shù)中心；西片為新城區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施。 近年來，隨著轄區(qū)舊城改造和城市建設(shè)進程的加快，新海街 道轄區(qū)面貌有了較大改善。其中城鎮(zhèn)居民 98093 戶、 300720 人 ；農(nóng)業(yè)人口11216 戶、 41123 人 。 行政 管轄 新浦區(qū)轄三鄉(xiāng)、 1 鎮(zhèn)、 6 個街道。 新浦區(qū)是一個率先對外開放的城區(qū)。 境內(nèi)有聞名遐邇的風(fēng)景名勝花果山，有全國最大的玉蘭花王，有久負盛名的石磊、石海，有飛瀉如練的漁灣瀑布，其中花果山風(fēng)景名勝區(qū)和漁灣景區(qū)均為國家 AAAA 級景區(qū)。寶安商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場、蘇寧電器、文峰大世界等一大批專業(yè)市場、知名連鎖店先后落戶新浦。連霍、同三兩條高速公路在此交匯，正在建設(shè)中的沿海高速公路使新浦融入了上海 4 小時經(jīng)濟圈。 二、 新浦區(qū)概述 連云港市是黃海之濱一座美麗的海港城市，是新亞歐大陸橋東橋頭堡、國家首批沿海開放 城市。 行政區(qū)劃 連云港市 為 江蘇省轄地級市。這樣，不但可以形成以連云港為中心的港口群體，帶動沿海工業(yè)發(fā)展，而且可以形成以連云港為中心，通聯(lián)世界的海河水陸運輸體系； 二是連云港擁有遼闊、穩(wěn)定的經(jīng)濟腹地，即整個 “ 隴海－蘭新 ” 經(jīng)濟地帶，對中國腹地豐富的物產(chǎn)資源及廣大的消費市場有著較強的凝聚力和消化力?，F(xiàn)已初步勘探出黃海大陸蘊藏豐富的海底石油。 東?？h的金紅石礦儲 量達 250 多萬噸，是目前國內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大的金紅石礦。 全市有各種鳥類 225 種，列入國家珍稀保護鳥類計 31 種。主要經(jīng)濟魚類為帶魚、鰳魚、黃魚、加吉魚４大類。還盛產(chǎn)林木、瓜果、桑茶、竹、藥材、草場及野生和水生植物。 農(nóng)業(yè)資源 連云港市耕地面積 千公頃，約占土地總面積的 51%。主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)。水域資源類型齊全，全市沿海地區(qū)面積 萬畝，其中可利用的占 30%，水資源總量 56 億立方米，利用率達 40%。沂沭地區(qū)的主要排洪河道新沂河、新沭河等均從市內(nèi)入海，故有 “ 洪水走廊 ” 之稱。有大小山峰 214 座，主要有南云臺山、中云臺山、北云臺山、錦屏山、馬陵山、羽山、夾山、大伊山等，其中最高峰為南葉山主峰－玉女峰，也為江 蘇省境內(nèi)最高峰，海拔 625 米。 東部沿海平原海拔 3~5 米，主要為山前傾斜平原、洪水沖積平原及濱海平原３類，總面積 5409 平方公里，約占全市土地面積 70%?？偯娣e 7444 平方公里，其中水域面積 平方公里，市區(qū)面積 880 平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積 65 平方公里。 07′、東經(jīng) 118176。 鑒于對該項目的操作時間較為倉促，本報告中尚存在疏漏和不足之處，還望貴司見諒并不吝指正。本報告基于連云港 市區(qū) 范圍進行市場調(diào)查，重點在于了解 市區(qū) 范圍 內(nèi)的現(xiàn)時狀況 ， 同時，針對全市范圍未來的發(fā)展走勢做了深入分析 ， 通過對市場的充分調(diào)查，結(jié)合本司的綜合優(yōu)勢，對項目的開發(fā)方案提出建議，并在此基礎(chǔ)上，制定營銷企劃的整體策略。 根據(jù)對本項目情況的判斷分析，我們認為應(yīng)在充分了解市場發(fā)展走勢的基礎(chǔ)上，針對全市進行分析，借鑒其成功經(jīng)驗，找出其存在的不足并加以改進，在深入市場的基礎(chǔ)上塑造契合市場需要的高品質(zhì)物業(yè)。 最后，預(yù)祝本項目能在市場上取得非凡的成功！ 上海國中機構(gòu) 上海國中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 鷹游項目營銷策劃 報告 2 第一部分 市場篇 一、 連云港市概述 地理位臵 連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、朝鮮隔海相望 ,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭 毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。 24′~119176。 地理特征 地處海陸、南北過渡的結(jié)合部，是中國沿海首批 14 個對外開放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位臵十分優(yōu)越。 西部東海縣的丘陵海拔 100~200 米。 鷹游項目營銷策劃 報告 3 沿島礁共 21 個，其中島嶼 9 個，面積為 平方公里。境內(nèi)還有玉帶河、龍尾河、興莊河、青口河、銹針河、柴米河、薔薇河、善后河、鹽河等大小干支河道 40 余條，有１７條為直接入海河流，有鹽河等河直接與運河及長江相通。人均水資源占有量 1600 立方米。由于受海洋的調(diào)節(jié)，氣候類型為濕潤的季風(fēng)氣候。尚有 千公頃土地亟待開發(fā)，后備土地資源潛力較大。云臺山的云霧茶為江蘇３大名茶之一，珊瑚及金鑲玉竹為江蘇珍稀名特產(chǎn)。前三島海區(qū)為江蘇省唯一的海珍品基地，主要有刺參、扇貝、鮑魚等。 礦產(chǎn)資源 礦產(chǎn)資源共計 40 余種，主要有海鹽、磷礦、金紅石、蛇紋石、水晶、石英及大理石等。蛇紋石礦的開發(fā)已成為上海寶鋼的重點配套工程。 港口資源 港口作為一種資源是連云港市最具有特色的一大優(yōu)勢。連云港港是全國十大海港之一，港口現(xiàn)有萬噸以上泊位 30 個，年吞吐量 4000 萬噸以上。 下 轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝? 萬。作為這座年輕城市的心臟，新浦區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、文化中心，全區(qū)總面積 平 方公里，總?cè)丝? 萬人，轄 3 鄉(xiāng) 1 鎮(zhèn) 6 個街道辦事處及 1 個林場。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國家重點戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球 160 多個國家和地區(qū)近 1000 個港口開展了貿(mào)易往來。全長 1170 米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評為 “ 江蘇省百城萬店無假貨示范街 ”和 “ 中國最具升值前景商業(yè)街 ” 。區(qū)內(nèi)還盛產(chǎn)板栗、銀杏、核桃等干果以 及櫻桃、杏、李等水果。 作為全市對外開放的窗口，新浦區(qū)以其豐富的物產(chǎn)資源、獨特的區(qū)位優(yōu)勢吸引了新加坡、英國、臺灣以及上海、廣州、溫州等國內(nèi)外眾多的客商來新浦投資興業(yè)。 （ 1） 三鄉(xiāng)：云臺鄉(xiāng)，花果山鄉(xiāng) ,寧海鄉(xiāng) （ 2） 一鎮(zhèn)：南城 鎮(zhèn)。 三、 新海街道概述 新海街道辦事處位于新浦西南部，東至鹽河路，北至隴海路，西南與海州接壤。海連路、鹽河路、朝陽路、幸福路、鎮(zhèn)海路、隴海路等主次干道貫穿其中，交通便利，四通八達；新貴都、青島花園、麻紡小區(qū)、新?；▓@等新開發(fā)居民小區(qū)陸續(xù)建成，居民的居住條件有了較大提高；上海農(nóng)工商超市、西城農(nóng)貿(mào)綜合市場、華誠超市等服務(wù)網(wǎng)點，方便了人民群眾日常生活。規(guī)劃道路以三橫四縱的城市干道形成新城區(qū)道路網(wǎng)的主骨架，即橫向的蒼梧路、朝陽路、海寧路，縱向的瀛洲路、郁州路、科苑路、學(xué)院路。 規(guī)劃以軸線的設(shè)計手法，突出政府大樓與南部鳳凰山的空間呼應(yīng)關(guān)系，利用綠色生態(tài)走鷹游項目營銷策劃 報告 9 廊道溝通花果山生態(tài)綠地空間，通過景觀視線分析， 將花果山自然山景引入城市中心區(qū)，并通過水環(huán)境、綠化景觀小品、標(biāo)志性建筑的精心設(shè)計，突出中心區(qū)的中軸線，主要由三個廣場和景觀大道共同組成，即政府北廣場、朝陽路北市政廣場、朝陽路南文化廣場及文化廣場南部 125 米寬的綠化景觀大道。 加快構(gòu)筑港口集疏運快速通道，港城大道全線貫通，朝陽收費站提前撤除，中山東路改造全面完成， 242 省道港口至贛榆段和疏港通道開工建設(shè)，東隴海鐵路電氣化改造、東區(qū)客運站和連鹽鐵路項目爭取工作有序推進。 圍繞 “ 完善環(huán)城網(wǎng)、暢通出入口 ” 的目標(biāo)，新建改建續(xù)建海連東路、解放東路、郁州北路、人民西路、通灌北路、中華西路等 20 多條城市主次干道，新海城區(qū)一環(huán)、二環(huán)路網(wǎng)基本形成，城區(qū)出入口環(huán)境面貌得到改觀。城市出入口和龍河廣場、新華廣場等重要節(jié)點改造加快。縣城和重點中心鎮(zhèn)、特色名鎮(zhèn)建設(shè)也有了新變化。 2020 年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值316 億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 6906 元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進為 ： ： ，財政總收入 億元，全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，實現(xiàn)社會消費品零售總額 103 億元，港口吞吐量完成 3058 萬噸，其中集裝箱 萬標(biāo)箱。 連云港市工業(yè)基礎(chǔ)相對薄 弱， 1993 年開始加快工業(yè)化進程，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。 旅游業(yè) 、 商貿(mào)流通業(yè) 、 個體私營經(jīng)濟 、 海洋經(jīng)濟 、 房地產(chǎn)業(yè) 不斷同步增長， （ 4） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快 。 2020 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6981 元，人均生活費支出 4908 元，城鎮(zhèn)在崗職工平均工資 8982 元。較上年末增加 萬人，城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員繼續(xù)增加。增幅比全省平均水平高 個百分點，居十三市之首。人均家庭總收入達 6087 元，增長 %；其中工薪收入 3754 元，同比增長 %；轉(zhuǎn)移性收入 1805 元，增長 %；財產(chǎn)性收入為83 元，同比增長 3 倍多；經(jīng)營性凈收入 445 元，增長 %。 而到了 7 月份 ， 城市居民收入和消費繼續(xù)呈現(xiàn)同步增長態(tài)勢。 （ 2） 居民消費 從消費結(jié)構(gòu)看，八大類消費呈現(xiàn) “ 七升一降 ” 態(tài)勢。上半年居民消費價格漲幅比全省平均水平低 個百分點，比全年物價調(diào)控目標(biāo)低 2 個百分點。企業(yè)景氣指數(shù)為 點，較上季度的 點上升 點，在低度景氣區(qū)間內(nèi)繼續(xù)提升，表明企業(yè)總體運行質(zhì)量有所提高。 A 區(qū)西南角 23 連云港中茵 房地產(chǎn)有限公司 中茵 .名都小區(qū) 新孔路東， 海寧路南 合計 （ 2） 商業(yè)、居住用地 序 號 上市時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 鷹游項目營銷策劃 報告 23 2020 年 1~6 月份 土地供應(yīng)狀況 （ 1） 居住用地 序號 時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 具體位臵 1 連云港廣宇 臵業(yè)有限公司 麗都飯店綜合樓 及職工宿舍樓 公建、 居住 朝陽路南側(cè)，新孔路市電信實業(yè)有限公司東側(cè) 2 連云港新電光明 物業(yè)有限公司 新海路光明 加油站 交通設(shè)施用地 新海路東側(cè)、市天 山化工廠北 3 連云港公安 邊防支隊 公安邊防 支隊遷建 特殊 用地 海寧路北， 郁州路東 合計 （ 5） 05 年土地供應(yīng)綜述 從上述 4 類用地的列表來看，我們分析認為，主要有這樣幾個方面： ? 純居住用地批準(zhǔn) 10 宗、 萬平米，若以平均容積率 計，在 06 底至 07 年初的時間段內(nèi)，將會轉(zhuǎn)化為 超過 60 萬平米的可售房源， 只是作為對未來房源的一種地段和區(qū)域范圍內(nèi)的補充，對市場而言不具很大的消化壓力 ； ? 商業(yè)、居住類混合用地僅批準(zhǔn) 1 宗、 萬平米，說明在 今年的上半年階段，政府的重點還是在住宅方面 ； ? 工業(yè)用地批準(zhǔn) 6 宗、 萬平米， 且從用地單位和項目名稱來看，均是有高科技含量的用途，這說明連云港從今年開始，工業(yè)已經(jīng)不再是單純的要數(shù)量和規(guī)模，而是要科技技術(shù)，要高附加值，要通過技術(shù)含量來提升城市的整體競爭力 ； ? 3 宗、 萬平米的其他用地，說明了連云港 的土地資源已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，不可再生性的土地資源 開始制約了公共用地 。 2020 年 時， 全市房屋建筑施工面積 784 萬平方米，竣工面積 584 萬平方米。其中新開工面積 萬平方米，增長 117%。其中商品住宅 萬 平方米，增長 %。其中商品住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。 5 月底，全市商品房空臵面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 （ 3） 最高價格定格在 今年 的 7 月 由于 3 月份以來不斷的新開樓盤上市銷售，購房客源紛紛有了大大的選擇余地，地段、交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等等居住成本也就成為了購房者要考慮的首選問題，而就是在 7月份上市的樓盤普遍集中在新浦的中心 城區(qū)，這一區(qū)域的房源配套完善，樓盤的品質(zhì)也是日益升級換代，自然就成為中高端客源趨之若騖 ，反映在成交價格上就是今年以來的最高。 本 地塊的居住條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，且人文景觀豐富，是一處 極具商業(yè) 、 居住 價值，極具 開發(fā)前景和升值潛力的 地塊 。 鷹游項目營銷策劃 報告 33 （ 2） 東潤 〃 山水灣 ? 項目地址 ： 南極南路西、航道處南側(cè) ? 開發(fā) 商： 連云港 東潤臵業(yè)有限公司 ? 占地面積 ： 16060 平米 ? 建筑面積