【正文】 發(fā)生了顯著變化，總體上達到小康水平。 同時還 完成 了 18 萬平方米沿街刷新和 52 萬平方米樓體亮化。 把規(guī)劃作為提升城市形象的先導工作來抓，成功開展東部濱海地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃國際競賽和控制性詳細規(guī)劃，編制完成海岸線景觀規(guī)劃等一批專項規(guī)劃，中心城市建成區(qū)控制性詳細規(guī)劃覆蓋率達 82%。 鷹游項目營銷策劃 報告 10 實施增強城市功能系列工程。 這期間又著重實施了加快城市發(fā)展步伐的三項系列工程，分別是： 實施凸顯區(qū)位優(yōu)勢系列工程。 連云港市行政文化中心區(qū)總用地面積約 公頃，規(guī)劃總建筑面積為 32． 56 萬平方米，綠地率達 ％，其中一期建筑面積約 10 萬平方米，主要為行政辦公建筑及相關的配套服務設施。 新城區(qū)以東鹽河綠化帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化、科技、藝術中心；西片為新城區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務設施、文化娛樂設施。 近年來，隨著轄區(qū)舊城改造和城市建設進程的加快，新海街 道轄區(qū)面貌有了較大改善。其中城鎮(zhèn)居民 98093 戶、 300720 人 ；農業(yè)人口11216 戶、 41123 人 。 行政 管轄 新浦區(qū)轄三鄉(xiāng)、 1 鎮(zhèn)、 6 個街道。 新浦區(qū)是一個率先對外開放的城區(qū)。 境內有聞名遐邇的風景名勝花果山，有全國最大的玉蘭花王，有久負盛名的石磊、石海，有飛瀉如練的漁灣瀑布，其中花果山風景名勝區(qū)和漁灣景區(qū)均為國家 AAAA 級景區(qū)。寶安商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場、蘇寧電器、文峰大世界等一大批專業(yè)市場、知名連鎖店先后落戶新浦。連霍、同三兩條高速公路在此交匯，正在建設中的沿海高速公路使新浦融入了上海 4 小時經濟圈。 二、 新浦區(qū)概述 連云港市是黃海之濱一座美麗的海港城市，是新亞歐大陸橋東橋頭堡、國家首批沿海開放 城市。 行政區(qū)劃 連云港市 為 江蘇省轄地級市。這樣，不但可以形成以連云港為中心的港口群體，帶動沿海工業(yè)發(fā)展，而且可以形成以連云港為中心，通聯世界的海河水陸運輸體系； 二是連云港擁有遼闊、穩(wěn)定的經濟腹地，即整個 “ 隴海－蘭新 ” 經濟地帶，對中國腹地豐富的物產資源及廣大的消費市場有著較強的凝聚力和消化力?，F已初步勘探出黃海大陸蘊藏豐富的海底石油。 東?？h的金紅石礦儲 量達 250 多萬噸，是目前國內發(fā)現的最大的金紅石礦。 全市有各種鳥類 225 種，列入國家珍稀保護鳥類計 31 種。主要經濟魚類為帶魚、鰳魚、黃魚、加吉魚４大類。還盛產林木、瓜果、桑茶、竹、藥材、草場及野生和水生植物。 農業(yè)資源 連云港市耕地面積 千公頃，約占土地總面積的 51%。主導風向為東南風。水域資源類型齊全，全市沿海地區(qū)面積 萬畝，其中可利用的占 30%，水資源總量 56 億立方米，利用率達 40%。沂沭地區(qū)的主要排洪河道新沂河、新沭河等均從市內入海，故有 “ 洪水走廊 ” 之稱。有大小山峰 214 座，主要有南云臺山、中云臺山、北云臺山、錦屏山、馬陵山、羽山、夾山、大伊山等，其中最高峰為南葉山主峰－玉女峰，也為江 蘇省境內最高峰，海拔 625 米。 東部沿海平原海拔 3~5 米，主要為山前傾斜平原、洪水沖積平原及濱海平原３類，總面積 5409 平方公里，約占全市土地面積 70%?？偯娣e 7444 平方公里，其中水域面積 平方公里，市區(qū)面積 880 平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積 65 平方公里。 07′、東經 118176。 鑒于對該項目的操作時間較為倉促，本報告中尚存在疏漏和不足之處，還望貴司見諒并不吝指正。本報告基于連云港 市區(qū) 范圍進行市場調查，重點在于了解 市區(qū) 范圍 內的現時狀況 ， 同時，針對全市范圍未來的發(fā)展走勢做了深入分析 ， 通過對市場的充分調查，結合本司的綜合優(yōu)勢，對項目的開發(fā)方案提出建議，并在此基礎上，制定營銷企劃的整體策略。 根據對本項目情況的判斷分析，我們認為應在充分了解市場發(fā)展走勢的基礎上，針對全市進行分析，借鑒其成功經驗，找出其存在的不足并加以改進，在深入市場的基礎上塑造契合市場需要的高品質物業(yè)。 最后，預祝本項目能在市場上取得非凡的成功！ 上海國中機構 上海國中房地產經紀有限公司 鷹游項目營銷策劃 報告 2 第一部分 市場篇 一、 連云港市概述 地理位臵 連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國、朝鮮隔海相望 ,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭 毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。 24′~119176。 地理特征 地處海陸、南北過渡的結合部，是中國沿海首批 14 個對外開放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位臵十分優(yōu)越。 西部東海縣的丘陵海拔 100~200 米。 鷹游項目營銷策劃 報告 3 沿島礁共 21 個，其中島嶼 9 個，面積為 平方公里。境內還有玉帶河、龍尾河、興莊河、青口河、銹針河、柴米河、薔薇河、善后河、鹽河等大小干支河道 40 余條，有１７條為直接入海河流，有鹽河等河直接與運河及長江相通。人均水資源占有量 1600 立方米。由于受海洋的調節(jié)，氣候類型為濕潤的季風氣候。尚有 千公頃土地亟待開發(fā)，后備土地資源潛力較大。云臺山的云霧茶為江蘇３大名茶之一，珊瑚及金鑲玉竹為江蘇珍稀名特產。前三島海區(qū)為江蘇省唯一的海珍品基地，主要有刺參、扇貝、鮑魚等。 礦產資源 礦產資源共計 40 余種，主要有海鹽、磷礦、金紅石、蛇紋石、水晶、石英及大理石等。蛇紋石礦的開發(fā)已成為上海寶鋼的重點配套工程。 港口資源 港口作為一種資源是連云港市最具有特色的一大優(yōu)勢。連云港港是全國十大海港之一，港口現有萬噸以上泊位 30 個，年吞吐量 4000 萬噸以上。 下 轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，總人口 萬。作為這座年輕城市的心臟，新浦區(qū)是全市的政治、經濟、文化中心，全區(qū)總面積 平 方公里，總人口 萬人，轄 3 鄉(xiāng) 1 鎮(zhèn) 6 個街道辦事處及 1 個林場。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國家重點戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球 160 多個國家和地區(qū)近 1000 個港口開展了貿易往來。全長 1170 米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評為 “ 江蘇省百城萬店無假貨示范街 ”和 “ 中國最具升值前景商業(yè)街 ” 。區(qū)內還盛產板栗、銀杏、核桃等干果以 及櫻桃、杏、李等水果。 作為全市對外開放的窗口，新浦區(qū)以其豐富的物產資源、獨特的區(qū)位優(yōu)勢吸引了新加坡、英國、臺灣以及上海、廣州、溫州等國內外眾多的客商來新浦投資興業(yè)。 （ 1） 三鄉(xiāng)：云臺鄉(xiāng)，花果山鄉(xiāng) ,寧海鄉(xiāng) （ 2） 一鎮(zhèn)：南城 鎮(zhèn)。 三、 新海街道概述 新海街道辦事處位于新浦西南部，東至鹽河路，北至隴海路，西南與海州接壤。海連路、鹽河路、朝陽路、幸福路、鎮(zhèn)海路、隴海路等主次干道貫穿其中，交通便利，四通八達；新貴都、青島花園、麻紡小區(qū)、新海花園等新開發(fā)居民小區(qū)陸續(xù)建成，居民的居住條件有了較大提高；上海農工商超市、西城農貿綜合市場、華誠超市等服務網點，方便了人民群眾日常生活。規(guī)劃道路以三橫四縱的城市干道形成新城區(qū)道路網的主骨架，即橫向的蒼梧路、朝陽路、海寧路，縱向的瀛洲路、郁州路、科苑路、學院路。 規(guī)劃以軸線的設計手法，突出政府大樓與南部鳳凰山的空間呼應關系，利用綠色生態(tài)走鷹游項目營銷策劃 報告 9 廊道溝通花果山生態(tài)綠地空間，通過景觀視線分析， 將花果山自然山景引入城市中心區(qū)，并通過水環(huán)境、綠化景觀小品、標志性建筑的精心設計，突出中心區(qū)的中軸線，主要由三個廣場和景觀大道共同組成，即政府北廣場、朝陽路北市政廣場、朝陽路南文化廣場及文化廣場南部 125 米寬的綠化景觀大道。 加快構筑港口集疏運快速通道，港城大道全線貫通，朝陽收費站提前撤除，中山東路改造全面完成， 242 省道港口至贛榆段和疏港通道開工建設，東隴海鐵路電氣化改造、東區(qū)客運站和連鹽鐵路項目爭取工作有序推進。 圍繞 “ 完善環(huán)城網、暢通出入口 ” 的目標，新建改建續(xù)建海連東路、解放東路、郁州北路、人民西路、通灌北路、中華西路等 20 多條城市主次干道，新海城區(qū)一環(huán)、二環(huán)路網基本形成，城區(qū)出入口環(huán)境面貌得到改觀。城市出入口和龍河廣場、新華廣場等重要節(jié)點改造加快。縣城和重點中心鎮(zhèn)、特色名鎮(zhèn)建設也有了新變化。 2020 年，全市實現國內生產總值316 億元，人均國內生產總值 6906 元，三次產業(yè)結構演進為 ： ： ，財政總收入 億元，全社會固定資產投資完成 億元，實現社會消費品零售總額 103 億元，港口吞吐量完成 3058 萬噸，其中集裝箱 萬標箱。 連云港市工業(yè)基礎相對薄 弱， 1993 年開始加快工業(yè)化進程，加大結構調整力度。 旅游業(yè) 、 商貿流通業(yè) 、 個體私營經濟 、 海洋經濟 、 房地產業(yè) 不斷同步增長， （ 4） 基礎設施建設明顯加快 。 2020 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6981 元，人均生活費支出 4908 元，城鎮(zhèn)在崗職工平均工資 8982 元。較上年末增加 萬人，城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員繼續(xù)增加。增幅比全省平均水平高 個百分點，居十三市之首。人均家庭總收入達 6087 元，增長 %；其中工薪收入 3754 元，同比增長 %；轉移性收入 1805 元，增長 %；財產性收入為83 元，同比增長 3 倍多；經營性凈收入 445 元，增長 %。 而到了 7 月份 ， 城市居民收入和消費繼續(xù)呈現同步增長態(tài)勢。 （ 2） 居民消費 從消費結構看，八大類消費呈現 “ 七升一降 ” 態(tài)勢。上半年居民消費價格漲幅比全省平均水平低 個百分點，比全年物價調控目標低 2 個百分點。企業(yè)景氣指數為 點，較上季度的 點上升 點，在低度景氣區(qū)間內繼續(xù)提升，表明企業(yè)總體運行質量有所提高。 A 區(qū)西南角 23 連云港中茵 房地產有限公司 中茵 .名都小區(qū) 新孔路東， 海寧路南 合計 （ 2） 商業(yè)、居住用地 序 號 上市時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 鷹游項目營銷策劃 報告 23 2020 年 1~6 月份 土地供應狀況 （ 1） 居住用地 序號 時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 具體位臵 1 連云港廣宇 臵業(yè)有限公司 麗都飯店綜合樓 及職工宿舍樓 公建、 居住 朝陽路南側，新孔路市電信實業(yè)有限公司東側 2 連云港新電光明 物業(yè)有限公司 新海路光明 加油站 交通設施用地 新海路東側、市天 山化工廠北 3 連云港公安 邊防支隊 公安邊防 支隊遷建 特殊 用地 海寧路北， 郁州路東 合計 （ 5） 05 年土地供應綜述 從上述 4 類用地的列表來看，我們分析認為，主要有這樣幾個方面： ? 純居住用地批準 10 宗、 萬平米，若以平均容積率 計，在 06 底至 07 年初的時間段內，將會轉化為 超過 60 萬平米的可售房源， 只是作為對未來房源的一種地段和區(qū)域范圍內的補充，對市場而言不具很大的消化壓力 ； ? 商業(yè)、居住類混合用地僅批準 1 宗、 萬平米，說明在 今年的上半年階段，政府的重點還是在住宅方面 ； ? 工業(yè)用地批準 6 宗、 萬平米， 且從用地單位和項目名稱來看，均是有高科技含量的用途，這說明連云港從今年開始，工業(yè)已經不再是單純的要數量和規(guī)模，而是要科技技術，要高附加值，要通過技術含量來提升城市的整體競爭力 ； ? 3 宗、 萬平米的其他用地，說明了連云港 的土地資源已經發(fā)生了較大的變化，不可再生性的土地資源 開始制約了公共用地 。 2020 年 時， 全市房屋建筑施工面積 784 萬平方米，竣工面積 584 萬平方米。其中新開工面積 萬平方米，增長 117%。其中商品住宅 萬 平方米，增長 %。其中商品住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。 5 月底，全市商品房空臵面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 （ 3） 最高價格定格在 今年 的 7 月 由于 3 月份以來不斷的新開樓盤上市銷售，購房客源紛紛有了大大的選擇余地，地段、交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等等居住成本也就成為了購房者要考慮的首選問題，而就是在 7月份上市的樓盤普遍集中在新浦的中心 城區(qū)，這一區(qū)域的房源配套完善，樓盤的品質也是日益升級換代，自然就成為中高端客源趨之若騖 ，反映在成交價格上就是今年以來的最高。 本 地塊的居住條件和商業(yè)條件等方面具有相當的優(yōu)越性，且人文景觀豐富，是一處 極具商業(yè) 、 居住 價值，極具 開發(fā)前景和升值潛力的 地塊 。 鷹游項目營銷策劃 報告 33 （ 2） 東潤 〃 山水灣 ? 項目地址 ： 南極南路西、航道處南側 ? 開發(fā) 商： 連云港 東潤臵業(yè)有限公司 ? 占地面積 ： 16060 平米 ? 建筑面積