【正文】 故，該案有“生不逢時”的痛苦，但更有決策上的失敗，后市仍將難以扭轉(zhuǎn)這一困難局面，除非大膽率先降價。 ? 去化分析 該案自 05 年 9 月開盤，由于一期的均價和面積大小適中，總價方面和內(nèi)部戶型 方面市場接受度很高，因此去化非常順利； 而從二期開始，雖然面積與一期相 比沒有太多的本質(zhì)變化，但是在房型配比方面卻發(fā)生了一定的變化，即 2 房的配比變小了，取而代之的是 3 房的比例隨之大幅度的增加，成為了主力房源，更加上均價上調(diào)了 50 元 /平米，因此，直到目前，銷售仍然只是保持在不到60%的水平； 三期開盤以后，從戶型上看出現(xiàn)了市場緊缺的 1 房房型，但是 4 房的大面積戶型也隨之增加，并成為了該期產(chǎn)品的主力，尤為值得關(guān)注的是，此次均價又延續(xù)了二期的態(tài)勢、上漲了 100 元 /平米，在當(dāng)前市場仍處于觀望的氛圍下，總價對于自住客來說是最為關(guān)心的問題；同時，宏觀的調(diào)控極大的打壓了投資客的信心，因此，即使 是緊缺的 1 房也出現(xiàn)滯銷。 ? 去化分析 該案自開盤以來去化速度不很理想，主要在于，雖與高端物業(yè)為鄰，但本身受到地塊的限制，只能以長條形態(tài)布局，因此 產(chǎn)品明顯與高端不相吻合，再加上相對來說在區(qū)域內(nèi)較高的均價，尤其是 2 樓有辦公型物業(yè)，越發(fā)顯得不很協(xié)調(diào)，住家嫌不安靜，人員進(jìn)出嘈雜，而辦公類商貿(mào)人士又感覺沒有檔次，故去化 進(jìn)展 緩慢，未來仍將維持這樣不溫不火的尷尬局面。 ? 去化分析 該案開盤當(dāng)日即取得了非常驕人的銷售業(yè)績，在于產(chǎn)品本身從面積來說，雖然顯得比較的單一化，僅 2 房和 3 房 2 衛(wèi)兩個品種，但面積非常的貼近市場需求，尤其是對目標(biāo)客源的定位 和購買力的預(yù)估 ，可謂是精準(zhǔn) 有余，因此作為項目的最大賣點，產(chǎn)品本身就是最好的詮 釋；同時，由于 B 棟采用了內(nèi)部認(rèn)購的方式，使得開發(fā)商對客源的需求越加的把握有度，且項目體量有限，僅 210 套住宅房源， 再加上購房送地暖的促銷方式， 故在不到 4 個月的時間里去化怠盡，完全是意料之中的結(jié)局。 鷹游項目營銷策劃 報告 36 ? 外立面： 淺棕色面磚 ? 工程進(jìn)度： 樁基已完成 ? 周邊環(huán)境： 北臨 60M 寬海寧路，西側(cè)為規(guī)劃 40M 寬南極路 ； ? 該案優(yōu)勢分析： ? 地理位臵鬧中取靜； ? 生 活配套設(shè)施、尤其是醫(yī)療和餐飲非常完善； ? 面積控制合理，充分迎合市場 不同客源的 需求； ? 房型 創(chuàng)新，全部采用入戶花園形態(tài)，增加了視覺享受。 ? 去化分析 該案 從所處地理位臵來說在新浦區(qū)的范圍內(nèi)并不優(yōu)越，且小區(qū)也沒什么規(guī)模優(yōu)勢可言，但是 開發(fā)商把 3 房 1 衛(wèi)作為該案的主力戶型，很顯然就是瞄準(zhǔn)區(qū)域內(nèi)的動遷客源，該客群對居住環(huán)境的要求不是很高，但是由于歷史原因一直以來居住條件都比較的擁擠，借動遷的機(jī)遇，希望可以籍此而改善居住條件，這一群體最大的愿望就是家庭成員 都有各自的房間，而 3 房 1 衛(wèi)從 到 平米的大小完全滿足了他們的需求，且 2750 元 /㎡ 的均價使得總價并不高啟，故去化神速的根本內(nèi)因就是客源和產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、完美結(jié)合的最好詮釋。 鷹游項目營銷策劃 報告 33 （ 2） 東潤 〃 山水灣 ? 項目地址 ： 南極南路西、航道處南側(cè) ? 開發(fā) 商： 連云港 東潤臵業(yè)有限公司 ? 占地面積 ： 16060 平米 ? 建筑面積 ： 26621 平米 ? 開盤時間： 06412 ? 交房時間： 07331 ? 銷售價格： 2750 元 / ㎡ ? 建筑形態(tài)： 七棟 7 層 住宅 ，底層自行車庫或汽車庫， 1 梯 2 戶 ； ? 總套數(shù)： 216 套 ? 房型面積配比： 房型 面積范圍 套數(shù) 所占比例 剩余 銷售率 2 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 60 % 2 % 3 房 2 廳 1 衛(wèi) ~ 108 % 3 % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) ~ 48 % 3 % 合計 216 100% 8 % ? 客源構(gòu)成： ? 周邊區(qū)域為改善居住條件的自住客源 ； ? 教師 、醫(yī)療工作者 ； ? 少量中心 城區(qū)動遷戶。 ? 外立面：黃色面磚 ? 工程進(jìn)度： 一期封頂，二期已完 1/4 ? 周邊環(huán)境： 緊鄰鹽河路景觀河，河 面寬 50 米左右，有護(hù)攔，柳樹等綠化； ? 該案優(yōu)勢分析： ? 地理位臵鬧中取靜，安逸生活又不失繁華； ? 院落式格局、圍合式組團(tuán)景觀以及中心景觀廣場 ， 充分體現(xiàn)公共空間； ? 房型面積控制合理，充分迎合市場需求； ? 該案劣勢分析： ? 項目規(guī)模偏小，整體社區(qū)氛圍不足； ? 南北端分別是動遷地塊和待遷工廠，入住后環(huán)境比較嘈雜； ? 公共交通不夠完善，出行需步行較長時間才能到達(dá)車站。 本 地塊的居住條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，且人文景觀豐富，是一處 極具商業(yè) 、 居住 價值，極具 開發(fā)前景和升值潛力的 地塊 。 八、 “鷹游紡機(jī)”地塊概述 鷹游紡機(jī)”地塊 位于連云港市新浦區(qū)麻紡廠區(qū) ，朝陽路以南、鹽河路以西， 緊臨連云港市商業(yè)中心，東臨西鹽河路及西鹽河景觀帶 。 （ 3） 最高價格定格在 今年 的 7 月 由于 3 月份以來不斷的新開樓盤上市銷售，購房客源紛紛有了大大的選擇余地，地段、交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等等居住成本也就成為了購房者要考慮的首選問題，而就是在 7月份上市的樓盤普遍集中在新浦的中心 城區(qū)，這一區(qū)域的房源配套完善，樓盤的品質(zhì)也是日益升級換代，自然就成為中高端客源趨之若騖 ，反映在成交價格上就是今年以來的最高。 今年以來房價走勢 24782782280525572498242325612658277022002300240025002600270028002900均價（元/ 平米） 2423 2561 2658 2498 2770 2557 2805 2782 24781月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月鷹游項目營銷策劃 報告 29 從上表的房價走勢，我們可以看出： （ 1） 今年的 1 月到 3 月出現(xiàn)房價直線上升的態(tài)勢 今年是連云港房地產(chǎn)的大發(fā)展年，源自于大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和東部濱海區(qū)、以及工業(yè)園區(qū)的大開發(fā)，造成了因為動拆遷而形成的大量的剛性購房需求，這樣自然就 產(chǎn)生了房源供不應(yīng)求的局面，表現(xiàn)在房價上，就是一路飆升，我們從上表就可以看到，房價由 1 月份的 2423 元 /平米高歌猛進(jìn)到 2658 元 /平米，漲幅接近了 10%。 5 月底，全市商品房空臵面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米。其中商品住宅銷售額 98889 萬元，增長 10%。其中商品住宅銷售面積 萬平方米，增長 %。其中商品住宅 萬平方米，增長 89%。其中商品住宅 萬 平方米，增長 %。其中商品住宅 萬平方米，同比增長 %。其中新開工面積 萬平方米，增長 117%。 15 月完成投資 170404 萬元，同比增長 %。 2020 年 時， 全市房屋建筑施工面積 784 萬平方米，竣工面積 584 萬平方米。 用途 容積率 地塊狀況 LTC202054 解放東路東、規(guī)劃凌州路北 商業(yè) ≤ 毛地 LTC202053 新孔路東、濱河路北 居住 凈地 LTC202052 出口加工區(qū)停車場地塊 商業(yè)辦公 ≤ 凈地 LTC202051 華蓋山東側(cè)地塊 （ B 地塊） 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202050 華蓋山東側(cè)地塊 （ A 地塊） 居住 ≤ 凈地 LTC202049 新港城大道南 （ B 地塊） 居住兼容旅館 ≤ 毛地 LTC202048 新港城大道南 （ A 地塊） 居住兼容旅館 ≤ 毛地 LTC202047 黃河路北 加油站 ≤ 凈地 LTC202046 昌圩湖西、花果山北路東 居住 ≤ 凈地 LTC202045 長江路北、蝙蝠山東 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202044 連云區(qū)檢察院西、南洋學(xué)校北 ≤ 凈地 LTC202043 院前路東、區(qū)政府北地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 毛地 LTC202042 西小山周邊地塊 居住商業(yè)文化 凈地 LTC202041 西連島拆遷安臵小區(qū)東 ≤ 凈地 LTC202040 水島地塊 09 09 095 居住兼容旅館 ≤ 凈地 LTC202039 墟溝連云大廈地塊改造 商業(yè)辦公居住 ≤ 凈地 LTC202038 板橋安臵小區(qū)地塊 ≤ 凈地 LTC202037 中華東路 1樓改造地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 毛地 LTC202036 燒香河南、橫一路東地塊 ≤ 凈地 LTC202035 商務(wù)核心區(qū) 0604 號地塊 居 住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202034 外運車隊及東側(cè)地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 毛地 LTC202033 墟溝服裝二廠及周邊地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202032 中山西路北 院前路東側(cè)地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202031 五洋路南、經(jīng)六路西側(cè) 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 LTC202030 新光路北、經(jīng)八路東地塊 居住兼容商業(yè) ≤ 凈地 合計 鷹游項目營銷策劃 報告 27 上述即將推出的 25 宗地塊共 萬 平米 ， 我們分析發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象： （ 1） 其中 5 宗毛地共 萬平米，絕大部分為凈地，顯示了當(dāng)?shù)卣袑崬槊裰\利、切實為開發(fā)企業(yè)提供服務(wù)的這樣一個事實，說明了是一個服務(wù)型、務(wù)實型的政府； （ 2） 純居住用地僅 3 宗、 萬平米，加上上半年推出的 10 宗、 萬平米，累計也不到 80 萬平米，進(jìn)一步的顯現(xiàn)了連云港土地的稀缺，后市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，將取決于土地儲備為王的殘酷 競爭 態(tài)勢 ； （ 3） 所有的這一批 25 宗土地，沒有一宗是在新浦區(qū)域內(nèi)的，不僅顯示出了中心城區(qū)無地可供的現(xiàn)狀，更是亮出了新浦區(qū)域土地供應(yīng) 的紅燈，未來誰擁有新浦的土地，誰就有了左右中心城區(qū)樓市和房價的話語權(quán)； （ 4） 除了 3 宗純居住用地，其余差不多都為商業(yè)、或商業(yè)兼具用途，而進(jìn)一步的透析，我們可以發(fā)現(xiàn)，所有這些商業(yè)類用地，均在新浦區(qū)以外的開發(fā)區(qū)，這說明了政府不僅要發(fā)展開發(fā)區(qū)的住宅，更要增加和加強商業(yè)配套設(shè)施，從而來繁榮開發(fā)區(qū)的整體生活氛圍，同時也說明了未來的發(fā)展重點 。 具體位臵 1 連云港廣宇 臵業(yè)有限公司 麗都飯店綜合樓 及職工宿舍樓 公建、 居住 朝陽路南側(cè)，新孔路市電信實業(yè)有限公司東側(cè) 2 連云港新電光明 物業(yè)有限公司 新海路光明 加油站 交通設(shè)施用地 新海路東側(cè)、市天 山化工廠北 3 連云港公安 邊防支隊 公安邊防 支隊遷建 特殊 用地 海寧路北， 郁州路東 合計 （ 5） 05 年土地供應(yīng)綜述 從上述 4 類用地的列表來看，我們分析認(rèn)為，主要有這樣幾個方面： ? 純居住用地批準(zhǔn) 10 宗、 萬平米，若以平均容積率 計，在 06 底至 07 年初的時間段內(nèi)，將會轉(zhuǎn)化為 超過 60 萬平米的可售房源， 只是作為對未來房源的一種地段和區(qū)域范圍內(nèi)的補充，對市場而言不具很大的消化壓力 ； ? 商業(yè)、居住類混合用地僅批準(zhǔn) 1 宗、 萬平米，說明在 今年的上半年階段，政府的重點還是在住宅方面 ； ? 工業(yè)用地批準(zhǔn) 6 宗、 萬平米， 且從用地單位和項目名稱來看，均是有高科技含量的用途，這說明連云港從今年開始，工業(yè)已經(jīng)不再是單純的要數(shù)量和規(guī)模，而是要科技技術(shù)，要高附加值，要通過技術(shù)含量來提升城市的整體競爭力 ； ? 3 宗、 萬平米的其他用地，說明了連云港 的土地資源已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，不可再生性的土地資源 開始制約了公共用地 。 建設(shè)用地具體位臵 1 連云港中體地產(chǎn) 有限公司 公園壹號商城 公園南路北， 蒼梧小區(qū)東 （ 3） 工業(yè)用地 序號 時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 M178。 鷹游項目營銷策劃 報告 23 2020 年 1~6 月份 土地供應(yīng)狀況 （ 1） 居住用地 序號 時間 用地單位 項目名稱 基地面積 萬 m178。 具體位臵 1 連云港新城 熱電有限公司 第二熱電廠 中儲物資公司以西 2 連云港三聯(lián) 復(fù)合包裝有限公司 復(fù)合包裝袋項目 洪門工業(yè)園，規(guī)劃 路東、規(guī)劃路北 3 連云港五塑 包裝有限公司 塑料編織加工廠 核電路以南、 經(jīng)八路以西 4 連云港富文 實業(yè)有限公司 機(jī)械及儀表制造 經(jīng)七路以東、 規(guī)劃路以北 5 連云港天明 精工有限公司 復(fù)合超細(xì)纖維項目 連云區(qū)開發(fā)區(qū)二 期、新光路北 6 連云港利思特 電子材料有限公司 電子級硅 微粉廠 經(jīng)七路西， 新光路北 7 連云港