【正文】 三、 新海街道概述 新海街道辦事處位于新浦西南部，東至鹽河路，北至隴海路，西南與海州接壤。 全區(qū)有居民 109308 戶、 341843 人。 （ 1） 三鄉(xiāng)：云臺(tái)鄉(xiāng)，花果山鄉(xiāng) ,寧海鄉(xiāng) （ 2） 一鎮(zhèn)：南城 鎮(zhèn)。對(duì)外開(kāi)放促進(jìn)了新浦經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的迅猛發(fā)展，全區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)參與國(guó)際大循環(huán)的格局已經(jīng)初步形成，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。 作為全市對(duì)外開(kāi)放的窗口，新浦區(qū)以其豐富的物產(chǎn)資源、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引了新加坡、英國(guó)、臺(tái)灣以及上海、廣州、溫州等國(guó)內(nèi)外眾多的客商來(lái)新浦投資興業(yè)。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。區(qū)內(nèi)還盛產(chǎn)板栗、銀杏、核桃等干果以 及櫻桃、杏、李等水果。 新浦區(qū)是一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、資源豐富的城區(qū)。全長(zhǎng) 1170 米，集購(gòu)物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評(píng)為 “ 江蘇省百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范街 ”和 “ 中國(guó)最具升值前景商業(yè)街 ” 。 全區(qū)擁有大型專業(yè)市場(chǎng)三十余個(gè)， 年市場(chǎng)成交額超百億元。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球 160 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)近 1000 個(gè)港口開(kāi)展了貿(mào)易往來(lái)。 距離港口、機(jī)場(chǎng)均在 30 公里以內(nèi)，新亞歐大陸橋自此向西橫貫亞歐 3O 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，境內(nèi)腹地涉及 11 個(gè)省區(qū)、近 4 億人口。作為這座年輕城市的心臟，新浦區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全區(qū)總面積 平 方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)人，轄 3 鄉(xiāng) 1 鎮(zhèn) 6 個(gè)街道辦事處及 1 個(gè)林場(chǎng)。 本案 “鷹游紡機(jī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目” 所在地塊即隸屬于新浦區(qū)新海街道。 下 轄東海、贛榆、灌云、灌南４縣和新浦、海州、連云三區(qū)及國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝? 萬(wàn)。連云港港已成為中國(guó) 重要的綜合性國(guó)際貿(mào)易樞紐港，與世界上 160 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近 1000 多個(gè)港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來(lái)。連云港港是全國(guó)十大海港之一，港口現(xiàn)有萬(wàn)噸以上泊位 30 個(gè)，年吞吐量 4000 萬(wàn)噸以上。同時(shí)，燕尾港、小丁港、海頭港３個(gè)港地勢(shì)開(kāi)闊，可容納大規(guī)模的臨海工業(yè)，特別是建設(shè)大型港口電 站、鋼廠、化工基地和運(yùn)輸機(jī)械、拆修造船及農(nóng)副產(chǎn)品加工等企業(yè)。 港口資源 港口作為一種資源是連云港市最具有特色的一大優(yōu)勢(shì)。 贛榆縣班莊雪花白大理石全國(guó)最優(yōu)。蛇紋石礦的開(kāi)發(fā)已成為上海寶鋼的重點(diǎn)配套工程。錦屏磷礦為全國(guó) 6 大磷礦之一。 礦產(chǎn)資源 礦產(chǎn)資源共計(jì) 40 余種，主要有海鹽、磷礦、金紅石、蛇紋石、水晶、石英及大理石等。 陸上動(dòng)物主要為人工飼養(yǎng)的畜禽品種，達(dá) 12 科、 18 屬、 90 多個(gè)品種。前三島海區(qū)為江蘇省唯一的海珍品基地，主要有刺參、扇貝、鮑魚(yú)等。 水生動(dòng)物中的海洋水產(chǎn)品 占全市水產(chǎn)品總量的 %，海州灣漁場(chǎng)為中國(guó) 8 大漁場(chǎng)之一。云臺(tái)山的云霧茶為江蘇３大名茶之一，珊瑚及金鑲玉竹為江蘇珍稀名特產(chǎn)。從分類上看，盛產(chǎn)水稻、小麥、棉花、大豆、花生。尚有 千公頃土地亟待開(kāi)發(fā)，后備土地資源潛力較大。日照和風(fēng)能資源為江蘇省最多，也是全佳地區(qū)之一。由于受海洋的調(diào)節(jié)，氣候類型為濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候。 氣候特征 連云港市處于暖溫帶與亞熱帶過(guò)渡地帶，常年平均氣溫 14 攝氏度，歷年平均降水量 930多毫米，常年無(wú)霜期為 220 天。人均水資源占有量 1600 立方米。石梁河水庫(kù)為江蘇省最大水庫(kù)，可蓄水４億立方米。境內(nèi)還有玉帶河、龍尾河、興莊河、青口河、銹針河、柴米河、薔薇河、善后河、鹽河等大小干支河道 40 余條，有１７條為直接入海河流，有鹽河等河直接與運(yùn)河及長(zhǎng)江相通。 水系基本屬于淮河流域沂沭泗水系。 鷹游項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 3 沿島礁共 21 個(gè)，其中島嶼 9 個(gè)，面積為 平方公里。境內(nèi)山脈主要屬于沂蒙山的余脈，綿亙近 300 公里。 西部東?？h的丘陵海拔 100~200 米。全市地貌基本分布為中部平原區(qū)，西部崗嶺區(qū)和東部沿海區(qū)３大部分。 地理特征 地處海陸、南北過(guò)渡的結(jié)合部，是中國(guó)沿海首批 14 個(gè)對(duì)外開(kāi)放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位臵十分優(yōu)越。東西最大橫距 129 公里，南北最大縱距約 132 公里。 24′~119176。 12′ ~35176。 最后，預(yù)祝本項(xiàng)目能在市場(chǎng)上取得非凡的成功！ 上海國(guó)中機(jī)構(gòu) 上海國(guó)中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 鷹游項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 2 第一部分 市場(chǎng)篇 一、 連云港市概述 地理位臵 連云港市地處中國(guó)沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部，東與日本、韓國(guó)、朝鮮隔海相望 ,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭 毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。對(duì)于一些具體性的細(xì)節(jié)，我司將隨雙方合作及項(xiàng)目進(jìn)展的加深而逐步細(xì)化。 根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目情況的判斷分析，我們認(rèn)為應(yīng)在充分了解市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)的基礎(chǔ)上，針對(duì)全市進(jìn)行分析，借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)，找出其存在的不足并加以改進(jìn)，在深入市場(chǎng)的基礎(chǔ)上塑造契合市場(chǎng)需要的高品質(zhì)物業(yè)。鷹游項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 1 前 言 應(yīng) “ 鷹游紡機(jī) ” 公司之委托，我司特編寫(xiě)了此《 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告》。本報(bào)告基于連云港 市區(qū) 范圍進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，重點(diǎn)在于了解 市區(qū) 范圍 內(nèi)的現(xiàn)時(shí)狀況 ， 同時(shí)，針對(duì)全市范圍未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)做了深入分析 ， 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查，結(jié)合本司的綜合優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案提出建議，并在此基礎(chǔ)上，制定營(yíng)銷企劃的整體策略。 由于目前項(xiàng)目的不確定 性因素較多，本報(bào)告?zhèn)戎赜趯?duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查分析，及一些方向性綱要性的內(nèi)容，力求對(duì)項(xiàng)目作一個(gè)整體性的把握。 鑒于對(duì)該項(xiàng)目的操作時(shí)間較為倉(cāng)促，本報(bào)告中尚存在疏漏和不足之處，還望貴司見(jiàn)諒并不吝指正。 連云港市 位于江蘇省東北部， 地理坐標(biāo)為北緯 34176。 07′、東經(jīng) 118176。 48′?？偯娣e 7444 平方公里，其中水域面積 平方公里，市區(qū)面積 880 平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積 65 平方公里。 連云港市位于魯中南丘陵與淮北平原的結(jié)合部，整個(gè)地勢(shì)自西北向 東南傾斜，境內(nèi)平原、海洋、高山齊觀，河湖、丘陵、灘涂俱備。 東部沿海平原海拔 3~5 米，主要為山前傾斜平原、洪水沖積平原及濱海平原３類，總面積 5409 平方公里，約占全市土地面積 70%。沿主要是 700 平方公里鹽田及 480 平方公里灘涂。有大小山峰 214 座，主要有南云臺(tái)山、中云臺(tái)山、北云臺(tái)山、錦屏山、馬陵山、羽山、夾山、大伊山等，其中最高峰為南葉山主峰－玉女峰，也為江 蘇省境內(nèi)最高峰，海拔 625 米。具體為：東西連島、鴿島、竹島、羊山島、開(kāi)山島、秦山島、車牛山島、達(dá)山島、平島等，其中東西連島為江蘇第一大島，面積達(dá) 平方公里。沂沭地區(qū)的主要排洪河道新沂河、新沭河等均從市內(nèi)入海，故有 “ 洪水走廊 ” 之稱。 全市共有水庫(kù) 168 座，其中石梁 河、小塔山、安峰山水庫(kù)較大。水域資源類型齊全，全市沿海地區(qū)面積 萬(wàn)畝，其中可利用的占 30%，水資源總量 56 億立方米，利用率達(dá) 40%。 連云港市海岸類型齊全，標(biāo)準(zhǔn)海岸線 162 公里，其中基巖海岸為江蘇獨(dú)有。主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)。氣候特征：四季分明，溫度適宜，光照充足， 雨量適中。 農(nóng)業(yè)資源 連云港市耕地面積 千公頃，約占土地總面積的 51%。 南北過(guò)渡的氣候條件和地貌類型的多樣性，有利于連云港市發(fā)育一個(gè)兼具南北特性的植鷹游項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 4 物種群體系。還盛產(chǎn)林木、瓜果、桑茶、竹、藥材、草場(chǎng)及野生和水生植物。 動(dòng)物資源 動(dòng)物資源主要分水生、陸生和鳥(niǎo)類。主要經(jīng)濟(jì)魚(yú)類為帶魚(yú)、鰳魚(yú)、黃魚(yú)、加吉魚(yú)４大類。近海水域和內(nèi)陸水域主要生產(chǎn)對(duì)蝦、海帶及淡水魚(yú)類。 全市有各種鳥(niǎo)類 225 種，列入國(guó)家珍稀保護(hù)鳥(niǎo)類計(jì) 31 種。淮北鹽場(chǎng)為全國(guó)４大海鹽產(chǎn)區(qū)之一。 東?？h的金紅石礦儲(chǔ) 量達(dá) 250 多萬(wàn)噸，是目前國(guó)內(nèi)發(fā)現(xiàn)的最大的金紅石礦。東海縣又素有 “ 中國(guó)水晶之鄉(xiāng) ” 、 “ 中國(guó)石英之鄉(xiāng) ” 的美稱?，F(xiàn)已初步勘探出黃海大陸蘊(yùn)藏豐富的海底石油。其主要表現(xiàn)為兩方面： 鷹游項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 5 一是連云港與海州灣沿岸附近的燕尾港、海頭港、小丁港乃至石臼港等，構(gòu)成中國(guó)未來(lái)大型的港口群體，具有較強(qiáng)的對(duì)外貿(mào)易能力。這樣，不但可以形成以連云港為中心的港口群體，帶動(dòng)沿海工業(yè)發(fā)展，而且可以形成以連云港為中心，通聯(lián)世界的海河水陸運(yùn)輸體系； 二是連云港擁有遼闊、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)腹地，即整個(gè) “ 隴海－蘭新 ” 經(jīng)濟(jì)地帶，對(duì)中國(guó)腹地豐富的物產(chǎn)資源及廣大的消費(fèi)市場(chǎng)有著較強(qiáng)的凝聚力和消化力。 公里長(zhǎng)攔海大堤，使港口形成了 30 平方公里風(fēng)平浪靜的港池，可供建設(shè)上百個(gè)泊位，形成億噸吞吐能力。 行政區(qū)劃 連云港市 為 江蘇省轄地級(jí)市。新浦區(qū)為市政府所在地。 二、 新浦區(qū)概述 連云港市是黃海之濱一座美麗的海港城市，是新亞歐大陸橋東橋頭堡、國(guó)家首批沿海開(kāi)放 城市。 鷹游項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 6 新浦區(qū)是一個(gè)區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯的城區(qū)。連霍、同三兩條高速公路在此交匯，正在建設(shè)中的沿海高速公路使新浦融入了上海 4 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。 新浦區(qū)是一個(gè)商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達(dá)的城區(qū)。寶安商業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花大賣場(chǎng)、蘇寧電器、文峰大世界等一大批專業(yè)市場(chǎng)、知名連鎖店先后落戶新浦。新浦區(qū)正向區(qū)域性國(guó)際商貿(mào)中心闊步邁進(jìn)。 境內(nèi)有聞名遐邇的風(fēng)景名勝花果山，有全國(guó)最大的玉蘭花王，有久負(fù)盛名的石磊、石海，有飛瀉如練的漁灣瀑布，其中花果山風(fēng)景名勝區(qū)和漁灣景區(qū)均為國(guó)家 AAAA 級(jí)景區(qū)。臺(tái)北鹽場(chǎng)是江蘇省八大鹽場(chǎng)之一。 新浦區(qū)是一個(gè)率先對(duì)外開(kāi)放的城區(qū)。總面積 12 平方公鷹游項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 7 里的寧海工業(yè)園建設(shè)開(kāi)始起步。 行政 管轄 新浦區(qū)轄三鄉(xiāng)、 1 鎮(zhèn)、 6 個(gè)街道。 （ 3） 七個(gè)街道：新東街道、路南街道、新南街道、浦東街道、浦西街道、新海街道 。其中城鎮(zhèn)居民 98093 戶、 300720 人 ；農(nóng)業(yè)人口11216 戶、 41123 人 。轄區(qū)占地面積 平方公里，下轄西苑、新潮、鎮(zhèn)海、新孔、富強(qiáng)、河西、幸福、海連、星化、常樂(lè)等 10 個(gè)社區(qū)，共有住戶 萬(wàn)戶，人口 萬(wàn)人。 近年來(lái)，隨著轄區(qū)舊城改造和城市建設(shè)進(jìn)程的加快，新海街 道轄區(qū)面貌有了較大改善。 鷹游項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 8 四、 連云港市城市發(fā)展規(guī)劃 連云港市是新亞歐大陸橋東橋頭堡，江蘇省 I 級(jí)二類中心城市，至 2020 年將是 — 個(gè)百萬(wàn)人口的獨(dú)具特色的現(xiàn)代化海港城市。 新城區(qū)以東鹽河綠化帶為界，分為東西兩片，東片為連云港市的政治、文化、科技、藝術(shù)中心；西片為新城區(qū)生活性用地，并配套發(fā)展片區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂(lè)設(shè)施。 新城區(qū) 將以市政府為中心，加強(qiáng)與老城區(qū)的聯(lián)系，充分利用緊鄰花果山的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 連云港市行政文化中心區(qū)總用地面積約 公頃，規(guī)劃總建筑面積為 32． 56 萬(wàn)平方米，綠地率達(dá) ％，其中一期建筑面積約 10 萬(wàn)平方米，主要為行政辦公建筑及相關(guān)的配套服務(wù)設(shè)施。中心區(qū)標(biāo)志性建筑主要為行政辦公大樓及文化廣場(chǎng)西側(cè)的文化藝術(shù)中心和博物館。 這期間又著重實(shí)施了加快城市發(fā)展步伐的三項(xiàng)系列工程，分別是： 實(shí)施凸顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)系列工程。 加快高速公路網(wǎng)建設(shè)，投資 億元完成連鹽 高速公路和汾灌高速灌云段互通立交主體工程。 鷹游項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 報(bào)告 10 實(shí)施增強(qiáng)城市功能系列工程。 供水、排水、燃?xì)?、供熱等公用事業(yè)和環(huán)衛(wèi)設(shè)施快速發(fā)展，大浦污水處理廠投入運(yùn)行，墟溝污 水處理廠、新城熱電廠、晨興垃圾焚燒熱電廠開(kāi)工建設(shè)。 把規(guī)劃作為提升城市形象的先導(dǎo)工作來(lái)抓，成功開(kāi)展東部濱海地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃國(guó)際競(jìng)賽和控制性詳細(xì)規(guī)劃，編制完成海岸線景觀規(guī)劃等一批專項(xiàng)規(guī)劃，中心城市建成區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率達(dá) 82%。 動(dòng)拆遷給城市發(fā)展帶來(lái)的活力 城市的發(fā)展離不開(kāi)推陳出新，而土地的稀缺性直接制約了城市的發(fā)展，因此，動(dòng)拆遷自然就成為了城市發(fā)展的助推器，動(dòng)拆遷的規(guī)模決定了發(fā)展的步伐。 同時(shí)還 完成 了 18 萬(wàn)平方米沿街刷新和 52 萬(wàn)平方米樓體亮化。 從 實(shí)際的 完成情況來(lái)看，當(dāng)年的完成率較 2020 年明顯提高， 且 東部拆遷率明顯高于新海地區(qū)。 綜觀連云港發(fā)展規(guī)劃，東部地區(qū)理應(yīng)是城市發(fā)展的首選，然而，作為商業(yè)、文化、 醫(yī)療、教育、 居住 高度 集中的中心城區(qū)， 本身基礎(chǔ)設(shè)施全面、配套設(shè)施完善，未來(lái)將更加趨于生態(tài)、環(huán)保，更加適宜居住，因此，我們認(rèn)為，隨著政府高起點(diǎn)的規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，新浦區(qū)未來(lái)將成為連云港市不可復(fù)制的中心中的中心，而伴隨中心區(qū)域土地的嚴(yán)重稀缺，反映在房?jī)r(jià)方面，在可預(yù)見(jiàn)的 3~5 年內(nèi)仍將一路走高！ 五、 連云港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì) 回顧改革開(kāi)放以來(lái)至 2020 年取得的成績(jī) 改革開(kāi)放以來(lái)，特別是鄧小平南巡談話以來(lái)