【正文】 觀眾多，其中漢代古跡就有近百處，北寨漢畫像石墓群距今已有1800多年的歷史，是國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，中學(xué)歷史課本、北京奧運(yùn)會(huì)紀(jì)念幣設(shè)計(jì)圖案就取材于這里精美的漢畫像圖案，被譽(yù)為“齊魯小敦煌”；諸葛亮文化景區(qū)、建筑面積5萬平方米的“諸葛亮城”以及長(zhǎng)達(dá)12華里的“漢街”是省內(nèi)外有影響的漢式建筑群。 ? 沂南是革命老區(qū)縣。革命戰(zhàn)爭(zhēng)年代，沂南是沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地的中心、沂蒙精神的重要發(fā)源地，被譽(yù)為山東的“小延安”，蘇魯邊區(qū)省委、山東分局、八路軍一一五師、山東縱隊(duì)、抗大一分校、山東抗日軍政干部學(xué)校曾長(zhǎng)期駐扎沂南。我黨領(lǐng)導(dǎo)的第一個(gè)省級(jí)民主政權(quán)“山東省戰(zhàn)時(shí)工作推行委員會(huì)”就誕生在我縣的青駝鎮(zhèn)，著名革命歌曲《跟著共產(chǎn)黨走》誕生在孫祖鎮(zhèn)。這里是孟良崮戰(zhàn)役的主戰(zhàn)場(chǎng)，老一輩無產(chǎn)階級(jí)革命家陳毅、徐向前、羅榮桓、粟裕等都曾在沂南戰(zhàn)斗和工作過。全縣先后有30余萬人次參軍支前，犧牲萬余人，涌現(xiàn)出了“沂蒙紅嫂”明德英、“沂蒙母親”王換于等一大批可歌可泣的英模人物，勤勞質(zhì)樸的沂南人民以實(shí)際行動(dòng)創(chuàng)造和詮釋了偉大的沂蒙精神。 ? 沂南是文化旅游新縣。這里，山有靈氣，蒙山彩蒙景區(qū)、孟良崮國(guó)家森林公園、“沂蒙生態(tài)大道”沿線層巒疊嶂，植被茂密，景色怡人。這里，水有靈韻，竹泉、溫泉北方少有，境內(nèi)沂河、汶河、蒙河三河匯流，自然生態(tài)良好，貫穿全境的汶河是臨沂市的主要飲用水源，也是全省沒有污染的生態(tài)河流之一。近年來成功打造了“兩泉一基地”等精品景區(qū)，竹泉村旅游度假區(qū)是山東省第一個(gè)系統(tǒng)開發(fā)的4A級(jí)古村落景區(qū)，成為全省首批“逍遙游”示范點(diǎn)；“智圣湯泉”建成江北規(guī)模最大、國(guó)內(nèi)設(shè)施一流的第四代溫泉旅游度假區(qū)和4A級(jí)景區(qū)；沂蒙紅色影視基地完成了大型電視連續(xù)劇《沂蒙》和電影《沂蒙六姐妹》等20余部影視作品的拍攝。到沂南“逛漢街、游竹泉、泡溫泉”已成為濟(jì)南、青島等地市民的消費(fèi)時(shí)尚，沂南在市內(nèi)外打響了“智圣故里、紅嫂家鄉(xiāng)、溫泉之都、休閑圣地”旅游品牌，成為“好客山東”大旅游圈中的一顆新星。 ? 沂南是資源富集縣。全縣現(xiàn)已探明礦產(chǎn)9大類36個(gè)品種，其中石灰石、“中國(guó)藍(lán)”花崗巖、黃金、磁石、地?zé)岬?0余種為優(yōu)勢(shì)資源。石英砂礦在全國(guó)儲(chǔ)量最大、品位居第二位，“中國(guó)藍(lán)”花崗巖為獨(dú)有礦種，可與世界上“巴西藍(lán)”相媲美；地?zé)豳Y源尤為豐富，出水溫度達(dá)79℃，日出水7000立方米，是臨沂“地?zé)嶂恰钡闹匾M成部分。? 沂南是特色經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。堅(jiān)持新型工業(yè)化道路，形成了電動(dòng)車、制磚機(jī)、石英砂、食品、鞋帽、玩具六大特色產(chǎn)業(yè)集群。電動(dòng)車產(chǎn)業(yè)集群形成了年產(chǎn)200萬輛的規(guī)模，入選“中國(guó)縣域產(chǎn)業(yè)集群競(jìng)爭(zhēng)力100強(qiáng)”，被評(píng)為“山東省十大具有影響力產(chǎn)業(yè)集群”、“山東省優(yōu)質(zhì)電動(dòng)車生產(chǎn)基地”和“山東省輕工業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群”。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)彰顯品牌優(yōu)勢(shì)，培植壯大了優(yōu)質(zhì)糧油、有機(jī)蔬菜、健康養(yǎng)殖、高效烤煙和生態(tài)林果五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全縣發(fā)展有機(jī)蔬菜基地1萬畝，蔬菜種植面積達(dá)66萬畝，年生產(chǎn)加工肉鴨3億多只，“沂南黃瓜”、“孫祖小米”等110種優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品獲“三品一標(biāo)”認(rèn)證。沂南是“全國(guó)優(yōu)質(zhì)黃瓜生產(chǎn)第一縣”、“山東省有機(jī)蔬菜生產(chǎn)基地縣”和“全國(guó)首批健康養(yǎng)殖示范縣”、“全國(guó)鴨業(yè)生產(chǎn)加工第一縣”，并被農(nóng)業(yè)部授予“全國(guó)設(shè)施蔬菜發(fā)展基地縣”、“全國(guó)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地”。 ? 2010年，（新口徑），%；、%，稅收占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到81%；，%；實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值186億元，增長(zhǎng)46%。城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6650元、城鎮(zhèn)在崗職工平均工資25700元，分別增長(zhǎng)15%和16%。?二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研? 悠山美域? 項(xiàng)目區(qū)位：沂南漢街中段廣播電視局北，緊鄰諸葛亮文化廣場(chǎng)。? 項(xiàng)目定位：。? 位置? 漢街中段? 物業(yè)類型? 普通多層住宅? 土地年限? 70年? 占地面積? 150畝? 建筑面積? ㎡? 優(yōu)惠? 一次性優(yōu)惠1萬。送太陽(yáng)能，3年物業(yè)費(fèi)。? 交房標(biāo)準(zhǔn)? 毛坯? 價(jià)格? 1樓：2650元/平 2樓：2710元/平 ? 3樓：2760元/平 4樓：2650元/平? 均價(jià)：2600元/平? 車庫(kù)：2000元/平 儲(chǔ)藏室：1500元/平。每單元共10套配房。? 外立面? 大面積落地窗，彩色外墻磚? 客戶? 客戶來源：城區(qū)事業(yè)單位，私營(yíng)老板。? 置業(yè)目的：居住。? 項(xiàng)目銷售情況:? 一期8棟已經(jīng)基本賣完，只剩部分閣樓，閣樓單價(jià)2000元/平。一期已交房。? 業(yè)主入住，目前產(chǎn)權(quán)證正在辦理中。? ，在售10棟為準(zhǔn)現(xiàn)房，15棟尚未開盤，在售房源除C11剩余房源較多外，其他房源已基本售完。? 二期未開盤房源開盤時(shí)間未定。? 社區(qū)配套: ? 幼兒園、健身廣場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、噴泉廣場(chǎng)。? 周邊配套：? 諸葛亮文化廣場(chǎng)? 教育配套：? 自建幼兒園，后臨界湖鎮(zhèn)中學(xué)? 開發(fā)商：金鵬房地產(chǎn)開發(fā)? 售樓電話：0539—7099777? 宣傳方式：路牌廣告，樓體廣告。? 售樓處情況：? 銷售人員不專業(yè)，沒有接待，無統(tǒng)一著裝，前臺(tái)混亂銷售人員扎堆聊天。缺乏專業(yè)知識(shí)，沒有樓盤說辭，談客技巧一般，無配合。? 項(xiàng)目圖片23? 戶型圖片? 壹品龍都? 位于沂南縣政治，經(jīng)濟(jì)，文化核心區(qū)域，地處振興路與歷山路交匯處的人民廣場(chǎng)，交通便捷，生活便利商業(yè)繁華。? 交通體系：南鄰沂南汽車站? 教育體系：第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)? 社區(qū)周邊配套:沂南中醫(yī)醫(yī)院，東方購(gòu)物廣場(chǎng)，金華大酒店，中國(guó)銀行，人民廣場(chǎng)。? 現(xiàn)在主推銷售107平米和133平米房型；? 在售房源14樓3000元/平米，20樓3500元/平；? 購(gòu)房無優(yōu)惠。? 配房為地下停車位，無儲(chǔ)藏室和車庫(kù)? 目前此項(xiàng)目只剩14層以上房源，銷售已達(dá)到80%以上，處于清盤階段? 開發(fā)商：沂南泰通置業(yè)有限公司? 投資商：泰通投資? 項(xiàng)目地址：振興路與歷山路交匯處? 售樓電話：05393237377? 萬豪佳苑? 區(qū)位：地處歷山路與祥和路交匯處，交通便利，沂南縣老城區(qū)核心，商業(yè)繁華? 周邊配套：人民廣場(chǎng)，東方購(gòu)物中心，工行，農(nóng)行，信用社移動(dòng)公司，電信公司。? 住宅已銷售完目前主推沿街商鋪和酒店式公寓? 商鋪均價(jià)在5000元/平方左右? 開發(fā)商：臨沂天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 規(guī)劃設(shè)計(jì)：日照中豪設(shè)計(jì)院? 全程推廣：山東天山營(yíng)銷策劃公司? 項(xiàng)目地址：歷山路與祥和路交匯處（東方超市北臨）? 銷售電話：05393573888? 芙蓉花園?? 位置? 芙蓉路與正陽(yáng)路交匯處南20米路西? 物業(yè)類型? 高層，沿街商鋪? 土地年限? 70年? 開盤日期? 預(yù)計(jì)2011年9月? 均價(jià)? 未知? 產(chǎn)品概況? 高層住宅+商業(yè)? 物業(yè)管理? 星港 ? 外立面? 現(xiàn)代風(fēng)格? 區(qū)位：北臨縣政府，城市發(fā)展核心地段? 教育優(yōu)勢(shì)：華苑幼兒園，實(shí)驗(yàn)四小，臥龍中學(xué)。? 開發(fā)商：星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 規(guī)劃設(shè)計(jì)：日照中豪建筑設(shè)計(jì)有限公司? 營(yíng)銷策劃：迅鈺地產(chǎn)?? 咨詢電話：0539—3318666? 項(xiàng)目尚未開盤，售樓處尚在建設(shè)中，只有一個(gè)銷售人員在路邊續(xù)客，項(xiàng)目具體情況不詳。?? 錦繡花園? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：北臨縣政府? 教育資源：沂南二中，職業(yè)中專，沂南四小。? 項(xiàng)目定位：15萬平米國(guó)際人文生態(tài)城? 此項(xiàng)目與芙蓉花園同為星港房地產(chǎn)開發(fā)，且兩小區(qū)僅一路之隔，售樓處尚在建設(shè)中。小區(qū)總建筑面積15萬平米由多層，小高層，高層，沿街商鋪等多種建筑形體。雖未動(dòng)工但于8月6日開放。與芙蓉花園相同，只有一名銷售人員在路邊登記續(xù)客，對(duì)樓盤情況知道不多。? 開發(fā)商：星港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 景觀設(shè)計(jì)：日照中豪建筑設(shè)計(jì)有限公司? 全程策劃：天山國(guó)際營(yíng)銷? 項(xiàng)目地址：芙蓉路與正陽(yáng)路交匯處? 售樓電話：05393319666??? 三、中意家園SWOT分析Strength優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析S城西中心區(qū)，旅游文化重地S交通便捷，緊鄰交通干道；S沂南房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期好； W項(xiàng)目小高層產(chǎn)品不容易被客戶接受，公攤大及電梯后期運(yùn)行成本高制約客戶接受小高層；W體量較小，僅3棟樓，分期開發(fā)，不能形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)；W產(chǎn)品戶型單一，僅117平米及128平米三室戶型，客戶來源相對(duì)單一；Opportunity機(jī)會(huì)分析Threat威脅分析O沂南城市快速發(fā)展帶來歷史機(jī)遇；O競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目營(yíng)銷水平低，可超越。T市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，市場(chǎng)容量有限，客戶觀望心理嚴(yán)重；T競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目帶來后期不可預(yù)測(cè)難題；第四部分 關(guān)于產(chǎn)品一、總體定位原則充分發(fā)揮地塊自身優(yōu)勢(shì)地塊項(xiàng)目總體定位要充分發(fā)揮地塊自身的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化。符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目總體定位要在符合政府區(qū)域規(guī)劃的前提下，充分迎合區(qū)域發(fā)展，將本項(xiàng)目的打造定位在提升區(qū)域價(jià)值的高度上，實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展和本案共贏。符合物業(yè)類型定位項(xiàng)目總體定位要體現(xiàn)物業(yè)類型特征，能夠刺激潛在客戶消費(fèi)欲望。充分體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略將中意地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)拓展形成典范模版，產(chǎn)生良好的示范效應(yīng)。因此，本案總體定位要充分完成以上各方面目標(biāo)，達(dá)到開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展要求。二、產(chǎn)品定位三原則圍繞城市進(jìn)化，城市發(fā)展進(jìn)步的眼光做產(chǎn)品，是當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的大勢(shì)。因此以下三個(gè)原則，為地產(chǎn)開發(fā)的三條準(zhǔn)則：消費(fèi)者導(dǎo)向原則商業(yè)地產(chǎn)是一種供給方式，一方面要滿足投資者的需要，一方面滿足經(jīng)營(yíng)者需要，一方面要滿足消費(fèi)者的需要。而地產(chǎn)整合運(yùn)營(yíng)是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣、互為因果的過程。投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者三者的利益關(guān)心點(diǎn)雖不同，但同樣環(huán)環(huán)相扣。完成短期銷售僅僅是開發(fā)環(huán)節(jié)之一，是否實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化方為項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)關(guān)鍵。適度前瞻性原則適度前瞻：經(jīng)營(yíng)者的需要，消費(fèi)者需要，對(duì)這兩種需要可以適度超前，特別是對(duì)具有巨大發(fā)展空間的商業(yè)空白地區(qū)，要預(yù)留發(fā)展空間、發(fā)展地段與發(fā)展業(yè)態(tài)，以確保不被快速變化發(fā)展的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)D壓。中意集團(tuán)前期規(guī)劃施工中就同樣具備了前瞻性原則，預(yù)留部分發(fā)展空間。另外要強(qiáng)化產(chǎn)品的外觀、造型、色彩、布局、業(yè)態(tài)等的適度前瞻性，引導(dǎo)消費(fèi)客戶的追風(fēng)心理。甚至有必要可做概念空間，引領(lǐng)并創(chuàng)造更高的檔次與形象。差異化原則為了形成中意項(xiàng)目的強(qiáng)大向心力，在占據(jù)主流市場(chǎng)，形成主導(dǎo)地位后，必然需要部分產(chǎn)品差異化定位，實(shí)現(xiàn)特色。在中意家園的產(chǎn)品形態(tài)上，要與區(qū)域低端產(chǎn)品形成明顯差異，從樓盤形象、樓梯、電梯、燈光、外觀、材料、停