【正文】 與知名大商場、大酒店、大型娛樂城、洗浴中心、餐廳、酒吧等高尚消費場所聯(lián)合促銷，持貴賓金卡者即可獲得在上述場所消費驚喜折扣。一卡僅限一個客戶的優(yōu)惠。 宣傳海報、宣傳單張、平面圖劃分單張到位252。相關媒體溝通：相關戶外、DM宣傳、公車、電視、禮品等公司提前聯(lián)絡，確定價格。 直郵直郵廣告可將完整的銷售信息直接傳遞給目標客戶群，針對性強，費用低，效果好。廣告媒體種類不多，而且還在不斷涌現(xiàn)，但常用的廣告媒體主要有：報紙、電視、電臺、雜志、夾報或直郵、車體、路牌、路標、站牌、條幅、網(wǎng)絡。（3）工地形象誘導【目的】工地作為買家最為切身關注的地方，是宣傳最經(jīng)濟和有效的媒體。 展 板：售樓處懸掛資料，全面介紹公司及項目的信息、裝飾銷售現(xiàn)場、渲染銷售現(xiàn)場氛圍以誘導客戶?？苫I備組建“中意會”，以此為載體通過DM、小型座談會、研討會、新聞發(fā)布會、業(yè)主活動等活動傳播項目信息，宣揚開發(fā)理念、強化小眾傳播，達到促進銷售的目的。三 、營銷周期階段劃分根據(jù)項目的規(guī)模、產(chǎn)品組合及競爭情況，營銷周期階段劃分如下216。二、階段性營銷策略實施入市時機評估： 一個項目推售的成功與否是與其銷售時機的把握密切相關的，銷售時機把握準確與否，直接影響到項目的銷售與推廣效果。本項目銷售周期約為1年，并首先開發(fā)1號樓及2號樓住宅部分，預留3號樓是符合市場要求的。第二． 下行調整的市場，設計充分考慮成本的合理控制就目前房地產(chǎn)市場環(huán)境而言，整體市場下行調整，整體經(jīng)濟增長速度放緩，預計整體行業(yè)的調整將有一定的周期性，受市場慣性的影響，未來市場走勢不明朗，因此在設計階段就應該對項目的成本合理控制，充分考慮，使得本案的園林品質融入更多的人文藝術色彩，在軟性層面為園林景觀品質的提升注入更多的活力和能量。6) 關于客廳的設計① 除經(jīng)濟型兩居、經(jīng)濟型三居外，原則上客廳必須保證是南向客廳。產(chǎn)品細分與價值提升原則住宅部分產(chǎn)品建議① 戶型設計原則216。符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃項目總體定位要在符合政府區(qū)域規(guī)劃的前提下，充分迎合區(qū)域發(fā)展，將本項目的打造定位在提升區(qū)域價值的高度上，實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展和本案共贏。? 周邊配套：? 諸葛亮文化廣場? 教育配套：? 自建幼兒園，后臨界湖鎮(zhèn)中學? 開發(fā)商：金鵬房地產(chǎn)開發(fā)? 售樓電話：0539—7099777? 宣傳方式：路牌廣告，樓體廣告。 ? 2010年，（新口徑），%；、%，稅收占地方財政收入的比重達到81%；，%；實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值186億元，增長46%。我黨領導的第一個省級民主政權“山東省戰(zhàn)時工作推行委員會”就誕生在我縣的青駝鎮(zhèn)，著名革命歌曲《跟著共產(chǎn)黨走》誕生在孫祖鎮(zhèn)。最有價值的人居環(huán)境，堪稱城市宜居樣本。第二部分 關于價值提升一、放眼全城，引領跨越寫在前面的話：伴隨沂南城市飛速發(fā)展，城市中心區(qū)外擴，中心城區(qū)建設大跨越發(fā)展，中意家園項目獨特的地理位置已不能憑常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)模式進行開發(fā)。山東沂南中意家園項目營銷策劃報告濟南嘉瑞偉業(yè)目 錄第一部分：關于品牌結合一、中意品牌的戰(zhàn)略高度二、中意品牌的結合利用第二部分：關于價值提升一、放眼全城，引領跨越二、中心外延，商務北拓三、地位提升，借勢跨越四、城市客廳，沂南門戶五、資源整合，高瞻遠矚第三部分：關于調研與自身分析一、 沂南城市簡況二、 競爭項目調研三、 中意家園SWOT分析第四部分：關于產(chǎn)品探研一、總體定位原則二、產(chǎn)品定位三原則三、住宅部分產(chǎn)品建議第五部分：關于開發(fā)戰(zhàn)略與價格一、銷售目標二、銷售價格建議三、具體銷售策略第六部分：關于營銷推廣一、總體營銷策略二、階段性營銷策略實施三、整體推廣策略四、各階段性推廣策略實施前 言中意家園項目不僅是一個房地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營和管理的普通房地產(chǎn)項目，更是涉及公司跨越多行業(yè)發(fā)展，企業(yè)戰(zhàn)略布局，品牌拓展與房地產(chǎn)領域拓展的重要一步。伴隨沂南諸葛故里文化所帶來的城市跨越式發(fā)展的機遇，沂南旅游文化承載沂南對外形象展示的窗口作用,本項目有價值巨變,商業(yè)價值進一步提升的空間.中意項目地塊正處于沂南城市開發(fā)的中心節(jié)點,是沂南西大門 ,承擔城市客廳與對接城西大發(fā)展大跨越的歷史重任。（2）城市客廳，城北門戶的戰(zhàn)略價值獨特的地理位置優(yōu)勢，矚目的地標性建筑形象，項目可順勢打造涵蓋休閑旅游商業(yè)地產(chǎn)及住宅為一體的復合型城市功能群，將項目價值做大化挖掘。這里是孟良崮戰(zhàn)役的主戰(zhàn)場，老一輩無產(chǎn)階級革命家陳毅、徐向前、羅榮桓、粟裕等都曾在沂南戰(zhàn)斗和工作過。城鄉(xiāng)居民收入明顯增加，農(nóng)民人均純收入達到6650元、城鎮(zhèn)在崗職工平均工資25700元，分別增長15%和16%。? 售樓處情況：? 銷售人員不專業(yè)，沒有接待，無統(tǒng)一著裝，前臺混亂銷售人員扎堆聊天。符合物業(yè)類型定位項目總體定位要體現(xiàn)物業(yè)類型特征，能夠刺激潛在客戶消費欲望。 23組合——戶型面積：三居115120平方米——明廚、明衛(wèi)、采光通風條件優(yōu)越——南向陽光露臺、北向生活陽臺——功能齊全、布局緊湊216。② 個別景觀資源好的東端戶可酌情考慮中廳。第三． 與建筑和周邊環(huán)境的和諧共融建筑、景觀、周邊環(huán)境和諧共融，這也體現(xiàn)著我們對于城市的責任和項目的深度理解，也是尊重整體環(huán)境的體現(xiàn)。住宅價格 住宅部分整體銷售價格最終實現(xiàn)均價2650元左右是針對沂南未來1年發(fā)展趨勢做出的，開盤時考慮企業(yè)分期開發(fā)及資金回籠要求，建議開盤價低于銷售均價50元左右，即開盤價格2600元。只有把握好銷售時機，才能實現(xiàn)預期的銷售目標。 導入期（品牌導入及項目預熱期）：導入期先期導入本項目的不為人所知的重要優(yōu)勢品牌優(yōu)勢，通過介紹中意品牌、中意家園各項資源為項目業(yè)主獨特權益，然后導入項目的形象內涵，推廣項目的重要優(yōu)勢，在進入項目導入的同時通過中意VIP卡積累、篩選VIP卡誠意客戶達到260名以上，則本階段目標達成。整合推廣、媒體互動：在展覽會、房展會會等重大活動上，時機成熟時可考慮與公司其它項目整合推廣，優(yōu)化公司與項目資源；與媒體形成互動的良性模式、在媒體廣告上也可考慮不同項目間互動，達到多贏的局面。216。工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關，而且還能夠營造銷售氣氛。經(jīng)過我司前期媒體調研分析，建議選用以下媒體作為本項目的推廣媒體。重點工作在于直郵對象名單的收集。宣傳資料創(chuàng)作宣傳資料包括海報及第一期DM① 海報建議采用大4開印刷，既可作宣傳資料派發(fā)又可張貼；② DM建議采用大4開彩印，每期印數(shù)為5000份。 定金收據(jù)、付款方式、認購書到位252。一個客戶可同時購買多套房源，優(yōu)惠根據(jù)房源數(shù)量同步享受。禮品促銷：在相應促銷時段中結合公關活動進行禮品發(fā)放，凡持有項目宣傳單前來現(xiàn)場詢問的客戶皆可獲贈精美小禮品，禮品送完為止，簽約客戶參加大抽獎活動。貴賓卡促銷：現(xiàn)購房客戶可獲得“中意貴賓金卡”。五千抵一萬卡僅限前100名認購金卡客戶，后180名客戶執(zhí)行五千抵八千的優(yōu)惠政策，最后20名客戶沒有優(yōu)惠，以促進客戶提前認購金卡。 落實按揭銀行、年限、成數(shù)、月供表及客戶提供手續(xù)資料條件252。銷售培訓：銷售人員到位，完成二次培訓任務。216?！久襟w選擇】沂南市房地產(chǎn)市場前景廣闊，廣告活動空間一般。（2）第二賣場的設置沂南市客戶是本項目重要的目標客戶來源之一，為了迅速對市場需求作出反應，方便沂南市的客戶咨詢、購買，建議考慮在沂南市區(qū)繁華商業(yè)區(qū)選擇大型綜合性商場內設置第二賣場。216。資源再生：對老客戶的利用和對新客戶的把握。根據(jù)項目工程進展時間及銷售階段市場銷售規(guī)律、工程進度的及形象配合、現(xiàn)實銷售條件對銷售階段的影響而對項目推廣的總體安排，由于實際情況的不可預估性，后期的策略應根據(jù)本項目的實際銷售情況、工程進度以及同期市場競爭狀況再進行相應調整。通過對市場可比性分析，基于市場現(xiàn)狀及本項目包裝差異化為原則，綜合考慮到企業(yè)發(fā)展品牌等因素，制定本項目總推廣精神，本項目應作為一個市場的標志性大盤推出，創(chuàng)出特色品牌地產(chǎn)，引領市場。二、銷售價格建議注：本項目的價格定位是以市場最終銷售價格狀況為標準的，項目最終定價要根據(jù)與項目推出時間和市場環(huán)境為參考標準。主要可從二個方面考慮與景觀設計的融合：以歷史為素材，適當?shù)娜诤弦恍酥拘缘氖录蛟?；以沂南印象為素材，融入沂南傳統(tǒng)老建筑的一些建筑或生活元素，讓沂南的印跡再度浮現(xiàn)，融入本案，讓客戶在現(xiàn)代的建筑中尋找到一些對傳統(tǒng)居住元素的懷念和回歸。② 所有端戶型均可以在側墻開窗，以實現(xiàn)戶型內所有空間的全明設計。住宅部分注重產(chǎn)品適應市場，營造差異化產(chǎn)品。T市場競爭項目多，市場容量有限，客戶觀望心理嚴重；T競爭項目帶來后期不可預測難題；第四部分 關于產(chǎn)品一、總體定位原則充分發(fā)揮地塊自身優(yōu)勢地塊項目總體定位要充分發(fā)揮地塊自身的優(yōu)勢，實現(xiàn)地塊價值最大化。? 社區(qū)配套: ? 幼兒園、健身廣場、休閑廣場、噴泉廣場。沂南是“全國優(yōu)質黃瓜生產(chǎn)第一縣”、“山東省有機蔬菜生產(chǎn)基地縣”和“全國首批健康養(yǎng)殖示范縣”、“全國鴨業(yè)生產(chǎn)加工第一縣”，并被農(nóng)業(yè)部授予“全國設施蔬菜發(fā)展基地縣”、“全國優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地”。革命戰(zhàn)爭年代，沂南是沂蒙山區(qū)革命根據(jù)地的中心、沂蒙精神的重要發(fā)源地，被譽為山東的“小延安”，蘇魯邊區(qū)省委、山東分局、八路軍一一五師、山東縱隊、抗大一分校、山東抗日軍政干部學校曾長期駐扎沂南。項目緊鄰諸葛亮文化旅游區(qū)，風景如畫的良好城市生態(tài)環(huán)境。（3） 以品牌為驅動，強大地產(chǎn)項目多元化開發(fā)。中意家園項目在公司房地產(chǎn)發(fā)展歷程中將是最精彩的一頁，將是品牌塑造、提升與鞏固的關鍵一步，也將會成為公司品牌外拓的經(jīng)典示范。我們可以設想：中意家園面臨城市跨越式發(fā)展的歷史機遇，與沂南城市未來發(fā)展形象窗口無縫對接，必將成為沂南未來核心居住區(qū)、城市形象窗口及旅游文化商業(yè)區(qū)三圈交匯核心地段二、中心外延，居住西拓(1)沂南未來的中央居住區(qū)毫無疑問, 沂南現(xiàn)今最好的住宅就在本區(qū)域,城市最優(yōu)質的旅游文化資源、景觀資源,未來無限發(fā)展的購物,休閑,娛樂空間及升值空間使片區(qū)價值被逐步認可.，城市未來無限發(fā)展帶來巨大的環(huán)境改善等多元化因素結合,沂南未來的中央居住區(qū)必將誕生于此.(2)城西的未來——沂南新城伴隨中國城市化進程的加速,沂南新城初現(xiàn)端倪,政府規(guī)劃的城西將以新城的面貌巍然呈現(xiàn),政府大力氣改善交通等配套資源,伴隨旅游業(yè)發(fā)展,商業(yè)資源及居住配套的逐步完善,西部新城對老城的拉動日益明顯.