【文章內(nèi)容簡介】 0 年 10 月間出現(xiàn)成交量短暫回落，隨后又逐步回升現(xiàn)象，是由于 2020年 5 月 29 日九部委頒布的《關(guān)于調(diào)整住供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》政策實施對天津住宅市場影響的表現(xiàn)，從成交量數(shù)據(jù)來看影響不是很大，且影響的時間即成交量回落的時間只有三個月。 2020 年 10 月天津住宅成交量環(huán)比大幅下降， 11 月有所回升；一方面是因為 2020 年 9月中國人民銀行 、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知要求嚴(yán)格住房消費貸款管理，提高第二套房房貸首付，要求比例不得低于四成政策的影響，但不是最主要原因；另一方，天津住宅市場不同往年，旺季提前至 7 月， 79 月市場需求提前得到滿足，且價格已達到相當(dāng)高位，是導(dǎo)致 2020 年10 月住宅成交量大幅下滑的原因。隨后 11 月成交量又有所回升達到 萬平方米。 政策調(diào)控 前后的價格變化， 2020 年 5 月住宅價格達到 4981 元 /平方米，隨著 5 月 29 日九部委頒布的《關(guān)于調(diào)整住供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 “國六條 ”配套細(xì)則實施， 67 月價格有所下滑， 7 月價格回落到 4487 元 /平方米。但是天津住宅自住需求的旺盛，使得住宅價格逐步回升，經(jīng)過 3 個月的逐步回升 2020 年 10 月回升到 4871 元 /平方米。隨后市場由于市場的需求旺盛，加上土地價格的日益攀升，住宅價格得到持續(xù)的增長， 2020 年 11 月達到6647 元 /平方米，同比上漲 %。 （ 2） 金融環(huán)境及政策的影響表現(xiàn)為 ■ 提高二套住房首付 比例及提高房貸稅率，遏制市場投機和縮小投資利潤空間 2020 年，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率也正式實施。提高第二套住房首付比例以及貸款利率將不斷上漲。對于投資者來說， 100 萬元 20 年房貸，需要增加 10 萬元旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 左右的利息，投資利潤空間縮小，對投資性住房需求會產(chǎn)生一定的沖擊作用。不久前國家發(fā)改委也公開表示，未來的調(diào)控措施中將包括明確只鼓勵家庭擁有一套住房等住房基本政策，而對投資性住房采取較嚴(yán)厲的抑制政策，同時限制外藉人員購房。此項政策的實施，對于天津住宅市場來說影響很小，一方面是由于天津住宅市場的需求結(jié)構(gòu) 主要是自身居住需求而不是投資；二是由于天津住宅市場極其旺盛，供不應(yīng)求的狀態(tài)仍將持續(xù)一定時間。 ■ 整體經(jīng)濟增長過快， CPI 持續(xù)升高，通脹、熱錢涌入壓力導(dǎo)致加息預(yù)期濃厚，仍將遏制房貸的過快增長 07 年內(nèi) CPI 指數(shù)不斷上揚進入高警戒線，國內(nèi)通脹壓力增加，固定資產(chǎn)投資增速過快以及外資涌入現(xiàn)象明顯，為抑制流動性過剩，年內(nèi)央行頻繁數(shù)次加息， 08 年加息預(yù)期濃厚，對天津住宅購房者來說資金成本壓力增加，但緊縮房貸打擊市場投機的金融政策能夠促進天津房地產(chǎn)市場價格健康穩(wěn)定發(fā)展。 ■ 匯率持續(xù)上漲，人民幣不斷升值，吸引國外資金的涌入 中國樓市，促使價格上漲 近年來，人民幣匯率持續(xù)上漲，人民幣升值的預(yù)期會吸引國際投資商投資國內(nèi)房地產(chǎn)，可能會引起房地產(chǎn)價格的上漲。從較近期的角度分析，如果人民幣升值成為多數(shù)人的預(yù)期，而且人們認(rèn)為人民幣升值的空間較大、持續(xù)的時間較長的話，會引起投機行為的加入，比如國外的資金流入，吸納人民幣，加快人民幣升值的速度。這樣在短期內(nèi)可能會引發(fā)有人預(yù)期的那樣，國外游資流入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。在這種情況下，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有利的，由于外資的進入有利于房地產(chǎn)價格上漲。 未來政策趨勢判斷 （ 1） 溫家寶總理新加坡訪問指明 未來政策方向： 2020 年 5 月 17 日，溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會議上提出針對房地產(chǎn)市場提出 “國六條 ”，時隔一年多，溫家寶總理又于 2020 年 11月 19 日在新加坡訪問指出 “近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見 ”。明確提出應(yīng)在嚴(yán)守 18 億畝耕地 “紅線 ”的前提下，采取廉租房、經(jīng)濟適用房和市場調(diào)節(jié)三種方式擴大供給，并特別強調(diào)， “經(jīng)濟適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級的 ”。 ■ 擴大中低價位住房供應(yīng)將是政策主旋律 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 ■ 非保障性住房將采用市場調(diào)節(jié)手段為主 ■ 對于過度炒作投機，政府將通過緊縮金融政策予以打擊 廉租房的比例與房價 /家庭收入 比的高低存在著密切的正向相關(guān)關(guān)系。我國目前一般城市的房價 /家庭收入比大部分超過了 12，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際上的 35 倍的標(biāo)準(zhǔn)，且我國房價過高還是建立在教育、醫(yī)療市場化和社會保障能力嚴(yán)重不足基礎(chǔ)上的。溫總理明確表示： “明年我們將加大廉租房建設(shè)的力度。 ”“經(jīng)濟適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級 ”，是對長期以來片面強調(diào)房地產(chǎn)市場化發(fā)展的矯正，以及對建立 “以經(jīng)濟適用房為供給主體 ”的供給體系的一種回歸。 多形式、多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系將逐步建立，把住房供給進行有效的分層中，高檔商品房將主要依靠市場進行調(diào)節(jié)，但對惡意炒作投機將予以嚴(yán)厲 打擊。目前出臺的多項金融緊縮政策就是為了防止中高檔住宅市場的過度投機。 （ 2） 未來政策對天津樓市的影響分析 ■ 2020 年住宅市場供應(yīng)將大幅增加，供需矛盾將得到一定緩解 針對溫家寶總理 2020 年 11 月 19 日在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講時所涉及到 ——應(yīng)在嚴(yán)守 18 億畝耕地 “紅線 ”的前提下，采取廉租房、經(jīng)濟適用房和市場調(diào)節(jié)三種方式擴大供給。可以知道 2020 年市場的調(diào)控政策主導(dǎo)市場不再打壓市場供給，而是大幅度的增加供應(yīng)，尤其是要增加廉租房、經(jīng)濟適用房的供應(yīng)來滿足中低收入群體的住房需求。政府將加快土地供應(yīng)，并督促提高開發(fā)企 業(yè)的開發(fā)速度，加快市場供應(yīng)，緩解供需矛盾。天津 2020 年啟動的新家園居住區(qū)建設(shè)，其以普通商品住房為主，并規(guī)定按居住區(qū)住宅規(guī)劃面積 30%的比例安排建設(shè)經(jīng)濟適用房。 07 年 11 月華明雙港新家園開建，其中首推 5500 元每平方米限價房，天津隨著 10 個新家園的開發(fā)建設(shè)， 2020 年天津普通住宅供應(yīng)將大幅增加，市場的供需矛盾將得到一定緩解。 ■ 政策出臺將帶來短暫的市場觀望，實施后期將整體平抑市場價格 根據(jù)以往政策出臺對天津住宅市場影響，政策出臺后將出現(xiàn)短暫的市場觀望。比如 2020年 5 月 29 日九部委頒布的《關(guān)于調(diào)整住供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價格的意見》實施后，天津住宅市場 2020 年 5 月到 10 月間出現(xiàn)成交量短暫回落，隨后又逐步回升現(xiàn)象； 2020 年 9 月第出臺的 “提高第二套房房貸首付 ”政策對天津樓市的影響表現(xiàn)， 10 月成交量下滑， 11 月有所回升。 關(guān)于溫家寶總理 2020 年 11 月 19 日在新加坡國立大學(xué)演講所引起的重大政策，預(yù)期是明年 5 月份頒布，頒布后的三個月內(nèi)天津住宅市場將出現(xiàn)觀望，成交量會有所下滑，但旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 隨著后期實施的進一步深入，中低價位住房成交比重將逐步提升，成交量將回大幅回升，這樣會拉底整個天津的住宅成交價格。 ■ 普通商品住宅價格漲幅將放 緩，高檔住宅尤其是別墅有加速上漲的可能 經(jīng)濟適用房、限價房的供應(yīng)，將會引起住宅需求結(jié)構(gòu)的改變；隨著經(jīng)濟適用房及限價房的不斷成交，由于其成交價格較低且成交量增加將平抑天津整體商品住宅價格，漲幅將趨緩。但是， 2020 年政府將依舊嚴(yán)禁別墅用地進入市場，稀缺性導(dǎo)致價格高漲，此外，城市范圍擴大，距離感明顯降低，別墅將形成更加稀缺的區(qū)位優(yōu)勢。高檔住宅包括洋房、高檔公寓以及別墅市場依賴于市場的供需狀況決定價格升降，土地的稀缺性顯著，價格將持續(xù)大幅上漲。 天津樓市未來趨勢分析 需求判斷 08 年天津樓市將繼續(xù) 保持穩(wěn)健發(fā)展趨勢，有三方面原因支撐樓市穩(wěn)步發(fā)展 ： （ 1） 是改善型需求依然強勁，需求結(jié)構(gòu)較為健康 （ 2） 是隨著 08 年奧運會的到來，奧運經(jīng)濟對樓市促進作用將日益顯著 （ 3） 是隨著濱海新區(qū)開發(fā)開放的不斷深入，必將給天津樓市以持續(xù)得支撐 供給判斷 ■ 未來兩年近郊四區(qū)將成為市場熱點，住宅市場供應(yīng)將集中放量 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 隨著天津城市的擴 張以及市中心的土地不斷稀缺，住宅（商?。┯玫毓?yīng)不斷向郊區(qū)發(fā)展。 06 年全市住宅（商業(yè)）用地供應(yīng)的 %集中在非市內(nèi)六區(qū)，其中近郊四區(qū)共成交 萬平方米，占全市土地成交面積的 %。進入 07 年以來，截止第 3 季度，天津住宅（商?。┯玫毓渤山?76 塊，成交土地面積達到 萬平方米，非市內(nèi)六區(qū)的成交土地比重進一步加大占到 %，其中，近郊四區(qū)土地成交面積尤為突出，成交土地面積達到 公頃，占本年全市土地成交面積 %。由于政策將強化開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)、形成供應(yīng)推出市場，近郊 四區(qū)未來兩年的住宅市場供應(yīng)將大幅放量，成為天津普通住宅市場的熱點區(qū)域。 價格判斷 ■ 住宅市場郊區(qū)化發(fā)展引發(fā)全市價格結(jié)構(gòu)性調(diào)整，整體均價漲幅將放緩 根據(jù) 2020 年以來的住宅土地供應(yīng)，天津住宅用地逐步向郊區(qū)縣、濱海發(fā)展，市中心住宅用地供應(yīng)不斷減少，因而市中心價格會持續(xù)上漲，成交量會有所下降。而 2020 年以來近郊四區(qū)和濱海區(qū)域的住宅土地大量放量，未來兩三年住宅市場的供應(yīng)也將大幅放量，需求也將發(fā)生多層次的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這對天津整體住宅市場成交均價的增幅會有所抑制，但其中的熱點區(qū)域如津南、開發(fā)區(qū)價格仍會相當(dāng)高 位運行，各項目所面對的客戶群較為集中，高端客戶群將進一步分化和稀薄，普通項目存在相當(dāng)?shù)母偁帀毫?，均價漲幅也將隨之放緩。 另一方面，別墅土地供應(yīng)越來越少，成交價格漲幅將明顯大于普通住宅。由于別墅客戶群都屬于真正的財富階層，有著理性的財富觀念，房產(chǎn)僅是作為他們處置個人財富的一種方式，且房產(chǎn)在個人財富中所占的比例會有一定的限度。預(yù)計 08 年別墅市場價格仍會快速上漲，財富階層的購買力往往不會受到政策調(diào)控影響而削弱，僅是購買心態(tài)更為平穩(wěn)，可挑選的余地更大，濱海新區(qū)的財富吸引力也會吸引大量外地投資客來此購置豪宅。 結(jié)構(gòu)判斷 ■ 城市南部外圍將形成高端市場積聚區(qū)，東、西部以中檔及保障性住宅為主 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 大梅江的帶動逐步形成了天津消費者南部 “高檔居住區(qū) ”概念，津南成為新興高檔居住區(qū)。到 07 年前三季度津南區(qū)已成交 14 塊，成交土地面積達到 萬平方米，集聚富力、華潤、首創(chuàng)、吉寶等品牌開發(fā)商，將以打造低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，其產(chǎn)品設(shè) 計多樣化，涵蓋公寓、洋房、別墅等多種物業(yè)類型；而西部的西青以及東部的東麗主要規(guī)劃建設(shè)中檔住宅以及大量經(jīng)濟適用房及廉租房。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 第三章 天津市主要區(qū)縣房地產(chǎn)狀況 和平區(qū) 概述 和平區(qū)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)展，可開發(fā)空間已逐步趨于飽和，由于該區(qū)域土地資源的稀缺性日益凸現(xiàn)，其房價不斷地攀升，在天津市內(nèi)各區(qū)一直處于領(lǐng)跑位置。目前，該區(qū)域商品住宅開發(fā)主要以高容積率、高密度的高層公寓為主，產(chǎn)品檔次以高檔房為主。在住宅戶型設(shè)計上呈現(xiàn)兩極分化的局面，一方面高檔公寓戶型面積偏大，其主流產(chǎn)品多在 120平方米以上，如犀地、同方瞰和平等；此外還有部分小面積公寓產(chǎn)品，以 60平米小戶型為主打產(chǎn)品，如金茂 ?現(xiàn)場等。 商品住宅市場成交走勢分析 (數(shù)據(jù)來源：天津中原投資顧問部數(shù)據(jù)庫 ) 根據(jù)天津中原投資顧問部跟蹤測算，預(yù)計和平區(qū) 2020年商品住宅成交量 ，均價 9880元 /平米。 2020年和平區(qū)商品住宅的交易 高峰出現(xiàn)在 69月份，這四個月的成交量占到前 11個月成交總量的 %。 9月份之后，成交量開始迅速回落，但房價卻加速上漲，形成 “ 有價無市 ” 的局面。出現(xiàn)這種局面，一方面是由于政府出臺了房 貸新政，不少的購買者采取了觀望的態(tài)度；另一方面，則是部分開發(fā)商捂盤惜售，導(dǎo)致市場需求相對上升。此外，11月份修訂的房地產(chǎn) “ 限外令 ” 也對區(qū)域成交產(chǎn)生一定的影響。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營銷策劃管理資料大全 ： 602429086 2020 年和平區(qū)商品住宅市場發(fā)展總體呈現(xiàn)不均衡態(tài)勢，主要表現(xiàn)在成交量和均價的兩極化走向。 1— 11月份，和平區(qū)商品住宅成交總量同比 2020年下降 %，均價卻同比上漲%。 2020年內(nèi)， 11月份房價較 1月份上漲了 31%。之所以出現(xiàn)這種趨勢，主要有兩方面的因素：一是今年和平區(qū)較少新盤上市，供應(yīng)不足；二是今年和平區(qū)投資性購房的比例增加，投資帶動