【文章內容簡介】 食品價格上漲 %。 詳情請見 P10 2020 年 10月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：市場供應 出現(xiàn)明顯回落 ，成交 維穩(wěn)略有上升 ，較傳統(tǒng)十月旺季相比，本月表現(xiàn)不及理想勢態(tài) 。 據(jù)本機構監(jiān)測， 2020 年 10月主城區(qū)商品房市場供應 萬方，環(huán)比 下降 %；成交 萬方，環(huán)比 上升 %，成交均價 6657元 /平米， 與上月相比稍有下降 。本月市場基本持平，需求比為 。 詳情請見 P26 2020 年 10 月重慶房地產市場研究報告 6 克而瑞視點： 2020 年 10月重慶主城商品房市場表現(xiàn)：市場供應 出現(xiàn)明顯回落 ，成交 維穩(wěn)略有上升 ，較傳統(tǒng)十月旺季相比，本月表現(xiàn)不及理想勢態(tài) 。 據(jù)本機構監(jiān)測， 2020 年 10月主城區(qū)商品房市場供應 萬方，環(huán)比 下降 %；成交 萬方，環(huán)比 上升 %，成交均價 6657元 /平米， 與上月相比稍有下降 。本月市場基本持 平，需求比為 。 10 月 樓市 成色欠佳，不及理想狀態(tài)，主要原因在于： 一方面，市場賣方： 對于開發(fā)商來說，由于前期良好的銷售回款使得現(xiàn)金 已有 大幅好轉，多數(shù)企業(yè)的目標已經(jīng)出現(xiàn)追求利潤的計劃 ；另外一個層面則是源于開發(fā)商 推盤方式的變化，與往年開盤需要長時間蓄客，推出 較多房源 相比，今年開發(fā)商多采用小幅推盤，加大推盤頻次，減少房源數(shù)量。并且，在淡季加大了推盤力度，這也使得傳統(tǒng)旺銷期增幅不明顯。 另一方面，市場買方： 而對于購房者而言，在調控的影響下其思維慣性依舊停留在似乎只有進行適當?shù)慕祪r或者折扣才愿意出手的 階段，因此觀望的情緒再次升起。 另外，由于 上半年去化量太快，需求旺盛，使下半年樓市進入一個沉淀期，而“金九銀十”恰好又在這個時間段。上半年消化了大量的剛需，導致當下需求跟不上。 2020 年 10 月重慶房地產市場研究報告 7 數(shù)字樓市： 2020 年 10 月重慶商品房市場 10 月 存量 （萬㎡） 供應量 （萬㎡） 成交量 （萬㎡） 供求比 成交套數(shù) （套） 成交金額（億元） 成交均價 （元 /㎡） 商品房 19950 6657 10 月重慶單盤銷售排行榜： 銷售金額排行榜 Top10 銷 售面積排行榜 Top10 項目名稱 金額（億元） 項目名稱 面積（萬 ㎡ ） 萬科城 萬科城 龍湖源著 金科廊橋水鄉(xiāng) 紫御江山 龍湖源著 首創(chuàng)鴻恩國際生活區(qū) 富力城 龍湖春森彼岸 首創(chuàng)鴻恩國際生活區(qū) 奧園金域 龍湖春森彼岸 金科廊橋水鄉(xiāng) 奧園金域 富力城 紫御江山 康德城市風云 伊頓莊園 康德國際 康德國際 數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產官方公布數(shù)據(jù) 2020 年 10 月重慶房地產市場研究報告 8 關注樓盤： 金科世界城 關注點： 站位中心，奠定茶園宜居格局 項目 位于茶園新區(qū)商業(yè)金融核心地段，緊鄰茶園新區(qū)景觀通廊 — 通江大道，與輕軌 6號線、輕軌 8 號線及內外環(huán)城高速共同織起便捷立體交通，“三隧六橋兩軌一道”的交通格局，形成重慶生活黃金中軸 。 讓金科世界城與解放碑 CBD，江北嘴 CBD 核心商圈實現(xiàn)無縫連接。 金科世界城 規(guī)劃用地面積 約 萬方 ，總建筑面積約 萬方， 項目 與南岸區(qū)行政中心僅以街隔。坐享周邊市政 中央公園、苦溪河生態(tài)濕地公園及茶山公園三園環(huán)繞，原生植被茂盛，具有豐富的天然自然生態(tài)資源。 同景〃優(yōu)躍城 關注點： “中國房企百強”同景集團進軍巴南首席作品 優(yōu)躍城是“中國房企百強”同景集團進軍巴南首席作品，同景躍城位于巴南魚洞城區(qū)護士學校旁，毗鄰規(guī)劃中的主城第七大商圈極核，配套成熟，學校、醫(yī)院、超市、銀行等生活設施一應俱全 。 同景?優(yōu)躍城 總占地 萬 方 ， 總建筑面積 20 萬方 。 同景?優(yōu)躍城 由 10棟高層住宅及 1 棟多層商住樓組成，住宅總戶數(shù)逾 3000 戶。小區(qū)配套完善，有社區(qū)商業(yè)、幼兒園、羽毛球場、籃球場等社 區(qū)康體服務設施，為業(yè)主的高品質生活提供充足的硬件保障 ！ 2020 年 10 月重慶房地產市場研究報告 9 第一篇 市場背景篇 第一章、政策資訊 一、政策經(jīng)濟解析 政策、法規(guī)解析 A. 《 國務院決定下放“商品房預售許可”審批權 》 2020 年 10 月 10 日，國務院發(fā)布關于第六批取消和調整行政審批項目的決定，其中對“房地產預售許可”審批權同樣進行了調整。 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》，“房地產預售許可”由原來“縣級以上地方人民政府房地產管理部門”負責審批，下 放后，實施機關變更為“設區(qū)的市級、縣級人民政府房地產管理部門” 。 克而瑞點評： 商品房預售許可審 批權的下放至設區(qū)的市級、縣級人民政府房地產管理部門。主要的變化在于進一步明確了縣級人民政府管理部門的審批權限。但綜合來看，下放導致的變化其實并不大。 一方面，根據(jù)根據(jù)實際情況來看，此前經(jīng)過上一級單位的下放，大多數(shù)縣級都擁有預售項目的審批權。另一方面，商品房預售審批權下放，對房價、對限購影響微乎其微。因為商品房預售許可證申請標準沒有變，限購、限貸的政策標準沒有變，更多的意義恐怕在于減少審批程序，加快商品房供應速度，增加供應量 。 B. 《 陜西調控新政出爐 商品房利潤要控制在 10%左右 》 陜西省房地產市場調控出臺新舉 措，規(guī)定商品房合理利潤率應控制在 10%左右，并要求各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證 。 克而瑞點評： 實際上，在全國和地方兩會，有關公布商品房成本價的提案和議案一直都有。陜西出臺2020 年 10 月重慶房地產市場研究報告 10 這一政策，可以說是對國家政策和民間聲音的呼應。 通知的出臺，一是要防止房價反彈，二是讓老百姓對商品房成本心中有數(shù)，剛需購房該出手就可以出手。目的是希望開發(fā)商既有利潤，老百姓也能買得起，進一步促進房地產市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展 。 經(jīng)濟、金融解析 A. 《 9 月 CPI 重返 1 時代 》 全國居民消費價格總水平同比上漲 %，升幅較 8 月縮小，豬肉降價最多 國家統(tǒng)計局 16 日上午發(fā)布“ 2020 年 9 月份居民消費價格變動情況”。數(shù)據(jù)顯示， 9 月份全國居民消費價格總水平同比上漲 %。一如市場預期，升幅較 8 月有所縮小。其中，食品價格上漲 %，非食品價格上漲 %。 克而瑞點評： 上月 CPI 漲幅回落 %， CPI 在 7 月跌回“ 1”時代、 8 月出現(xiàn)短暫反彈后，在 %的水平線上上下浮動。 9 月份 CPI 漲幅的下降符合預期， %的適度回落實際上更多是受翹尾因素較 8 月下滑的影響所致。 10 月份翹尾因素繼續(xù)減弱，新漲價因素漲至 2 個百分點。另外，由于 11~12 月將迎來傳統(tǒng)消費旺季，新漲價因素將明顯加快，因此預計 CPI 年底前或將保持穩(wěn)中略升的走勢 。 B. 《 房地產貸款前三季增 9821 億 》 中國人民銀行 22 日發(fā)布初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)，顯示截至 9 月末主要金融機構及主要農村金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額 萬億元，同比增長 %，比上季度末高 個百分點；前三季度增加 9821 億元，同比少增 102 億元。 9 月末，地產開發(fā)貸款余額 8461億元，同比增長 %，增速比上季度末高 點。房產開發(fā)貸款余額 萬億元，同比增長 %，增速比上季度末高 個百分點。個人購房貸款余額 ，同比增長 %，增速比上季度末高 個百分點；前三季度增加 6728 億元，同比少增 850 億元 。 2020 年 10 月重慶房地產市場研究報告 11 克而瑞點評： 作為房地產市場運行的先行指標，中國人民銀行最新發(fā)布的《三季度貸款投向統(tǒng)計報告》指出，三季度我國房地產貸款增長加快，個人購房貸款、房地產開發(fā)貸款增速出現(xiàn)回升，同時表明當前我國房地產市場逐漸走向平穩(wěn)。自二季度起，我國地產開發(fā)貸款和房產開發(fā)貸款均結束了連續(xù)八個季度增速下滑現(xiàn)象，初 步實現(xiàn)了止跌回升。 盡管樓市出現(xiàn)溫和回暖跡象，但就目前單純的數(shù)據(jù)來看，還不能完全說明房地產調控將有放松跡象。而在當前復雜經(jīng)濟局面下，樓市的調控力度放松空間也不會太大 。 2020 年 10 月重慶房地產市場研究報告 12 二、市政時事解析 《 重慶八段軌道線擬投資 1096 億 助大型聚居區(qū)崛起 》 日前，住房和城鄉(xiāng)建設部組織北京、上海、南京、成都等地專家來渝，對重慶市軌道交通第二輪建設規(guī)劃進行了評審，并原則通過了該規(guī)劃方案。據(jù)規(guī)劃顯示，第二輪軌道規(guī)劃建設里程共計 200 公里左右，涉及“六線八段”，總投資約 1096 億元 。 克而瑞點評： 軌道交通第二輪建設規(guī)劃顯示，到 2020 年，我市軌道交通將覆蓋主城九區(qū)，車站總計達 255 座，并將江北機場，江北、上橋、沙坪壩及菜園壩鐵路客運站，朝天門碼頭等主要交通樞紐以及城市各類主要的活動中心、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、文教區(qū)、旅游區(qū)納入軌道線覆蓋范圍。 軌道交通建設提速，對區(qū)域拉動效應明顯，商圈經(jīng)濟的融合還將形成商圈區(qū)域板塊的錯位發(fā)展。此次規(guī)劃的很多軌道交通環(huán)線連接了商圈與工業(yè)園區(qū)，加速商圈園區(qū)聯(lián)動；另外