【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 沿湖曲折而行，帶來(lái)全年充沛的氧氣。深淺不一、寬窄變化的源源活水在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌。沿河中心綠化景觀帶延伸至每個(gè)組團(tuán)的深處，通過(guò)園林意境的營(yíng)造，更加突出園美景深的效果，整個(gè)小區(qū)四季有景，處處花開(kāi)。生動(dòng)地營(yíng)造出一片原 生態(tài)水鄉(xiāng)環(huán)境，建筑掩映其間，錯(cuò)落有致、棟距開(kāi)闊，室內(nèi)光線充沛，窗外各種自然景觀靜謐而美麗。 （ 2）“石湖之韻”二期項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 “石湖之韻”二期銷售賣點(diǎn)主要是： ① 地理位置優(yōu)勢(shì)： 該地塊位于蘇州市高新區(qū)石湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，生態(tài)環(huán)境較好，是適合人居的生態(tài)中心。地塊緊沿石湖，湖面寬闊；景色較好；地塊東靠上方山，山體寬闊，景觀較好，歷史、人文氛圍較濃厚；地塊周邊路網(wǎng)建設(shè)基本成型，交通便利。 ② 環(huán)境 優(yōu)勢(shì) 石湖板塊是除太湖之外，唯一同時(shí)具備山、水兩大生態(tài)元素的板塊，作為連接滄浪新城和太湖的生態(tài)走廊，石湖風(fēng)景區(qū)的未來(lái)規(guī)劃 日已由政府敲定，它的居住價(jià)值尤其是高端別墅產(chǎn)品的居住價(jià)值將進(jìn)一步顯現(xiàn)。此外，石湖 板 塊住宅市場(chǎng)依托越溪蘇州國(guó)際教育園的強(qiáng)大輻射作用以及充足的目標(biāo)客戶人群，有希望成為山水教育型住宅板塊 。 ③ 交通 優(yōu)勢(shì) 友新高架、環(huán)城高架、繞城高速的通達(dá)使得石湖這塊熱土的區(qū)位價(jià)值不僅為蘇州人所認(rèn)知，更將為外埠人士所知曉。 15 分鐘，即可從市區(qū)到達(dá)越湖路， 10 17 分鐘即可由繞城高速出城，石湖再不是過(guò)去乘汽車一路顛簸才能到達(dá)的探幽之處，而成了蘇州城的又 —處天然花園。 ④ 產(chǎn)品 優(yōu)勢(shì) 目前 ，石湖、越溪 區(qū)域處于啟動(dòng)和待開(kāi)發(fā)階段的 8 宗地塊 中，有 6 宗地塊容積率不高于 ，也就是說(shuō)，多層將成為今后石湖板塊物業(yè)形態(tài)的絕對(duì)主體。 在該區(qū)域已開(kāi)發(fā)的地塊中，也以多層為主，另有一些別墅項(xiàng)目，“石湖之韻”二期項(xiàng)目定位為高檔住宅，出于兩方面考慮：一方面充分利用 山水兩大元素 ，一方面成為該區(qū)域優(yōu)質(zhì) 別墅產(chǎn)品 的領(lǐng)頭羊。 ⑤ 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) “石湖之韻”二期項(xiàng)目以疊加別墅和連排別墅為主，每戶面積為 210250 平方米，面積適中，而雙拼別墅面積也不到 300 平米，面積控制合理；所有房屋的房型動(dòng)靜分明，功能分區(qū)明顯，私密性強(qiáng)，建筑外形簡(jiǎn)潔現(xiàn)代。 ⑥ 價(jià)格 優(yōu)勢(shì) 石湖 板塊目前的價(jià)格為 疊加別墅 5000 元／平米、聯(lián)排別墅 6000 元／平米 、雙拼別墅 7000 元 /平方米 ，與城區(qū)的 別墅 形成了鮮明的比照，較高的居住性價(jià)比和升值潛力被多方看好。 隨著生活水平的提高，蘇州人改變居住條件的愿望非常強(qiáng)烈，而用在市區(qū)和園區(qū)中購(gòu)買普通公寓住宅的錢，能夠在“石湖之韻”二期項(xiàng)目中購(gòu)買別墅住宅，從中可見(jiàn)其價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 （ 3）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前石湖板塊共有近十宗地塊等待開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)總量達(dá)到150 多萬(wàn)平米。其中，石湖之韻、越湖嘉園等 兩大住宅目今年 推出 ，一定程度上拉動(dòng)該區(qū)住宅板塊的快速形成。 現(xiàn) 將正在銷售和即將銷售的周邊小區(qū)加以對(duì)比。見(jiàn)表 4。 從項(xiàng)目對(duì)比中，我們可以發(fā)現(xiàn)， “石湖之韻”二期項(xiàng)目在目前該板塊的別墅中屬于率先開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，具有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，另外，開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)也很明顯。小區(qū)的地理位置和人文環(huán)境將成為項(xiàng)目的巨大優(yōu)勢(shì)。 表 4 項(xiàng)目比照表 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 物業(yè)地址 現(xiàn)推建筑類別 綠化率 % 容積率 均價(jià) （元 /m2） 占地面積 （萬(wàn) m2） 建筑面積 （萬(wàn) m2） 現(xiàn)狀 石湖之韻二期 江蘇吳中集團(tuán) 越湖路 疊加別墅 \聯(lián)排別墅 \雙拼別墅 5000/6000/ 7000 交房 石湖小鎮(zhèn) 蘇州順達(dá)房產(chǎn) 越湖路 普通住宅 \多層 \別墅 38 3300 10 未開(kāi)盤 錦和加州 江蘇吳中集團(tuán) 溪翔路 普通住宅 \商鋪 暫無(wú) 未開(kāi)盤 嘉業(yè)陽(yáng)光水榭 蘇州嘉業(yè)房產(chǎn) 東吳南路 多層 /小高層 41 4600 38 50 已開(kāi)盤銷售 S 半島 上海晟地置業(yè) 澄湖西路 小高層 40 41004700 13 開(kāi)盤 月交房 石湖華城 江蘇吳中集團(tuán) 越湖路 別墅 /多 層 /小高層 /高層 未開(kāi)盤 紅莊公寓 市政開(kāi)發(fā) 東吳南路 多層 3300 金楓美地 蘇州隆興置業(yè) 金楓路與蘇福路交匯處 多層 /小高層 4000 元起 開(kāi)盤 山雨墅 蘇州木瀆房產(chǎn) 木瀆金山路 2 層雙拼別墅 40 5500 開(kāi)盤 蘇園 蘇州海僑房產(chǎn) 木瀆向陽(yáng)河路 聯(lián)體別墅 6880 元起 開(kāi)盤 三、 建設(shè)方案 建設(shè)條件 ① 場(chǎng)地環(huán)境 越溪位于蘇州西南部，距離蘇 州古城區(qū)約十公里，東鄰吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東南近吳江市區(qū)松陵鎮(zhèn)，西接吳中區(qū)西南片區(qū)橫涇、木瀆、浦莊等鎮(zhèn)。越溪城市副中心地理區(qū)位獨(dú)特，受吳中城區(qū)、吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、滄浪新城輻射，又連接吳中西南片區(qū)、臨近吳江市區(qū)。其北靠上方山、石湖風(fēng)景區(qū)、南臨東太湖，依山傍水，十分適于居住。越溪城市副中心在規(guī)劃上生活居住區(qū)、工業(yè)區(qū)功能分區(qū)合理，盡量避免工業(yè)區(qū)給生活區(qū)帶來(lái)居住環(huán)境的影響。 石湖之韻項(xiàng)目位于蘇州高新區(qū)和吳中區(qū)交匯西南部處，行政區(qū)域上屬于吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 環(huán)城市高架路與上方山隔湖相望，高架路友新段的石湖出入口與石湖景區(qū)東大門 相連。石湖景區(qū)已經(jīng)成為連接古城區(qū)與太湖自然風(fēng)景區(qū)的一條紐帶，也已成為緊鄰城區(qū)的一座綠色城市花園。在地圖上我們可以看到，石湖之韻被城區(qū)、吳中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、越溪城市副中心、小石湖風(fēng)景區(qū)、國(guó)際教育園、石湖風(fēng)景區(qū)所包圍環(huán)繞，友新高架、越湖路、繞城高速、東太湖大道等優(yōu)質(zhì)高效的交通動(dòng)脈，使得石湖這塊尚處于起步階段的板塊已經(jīng)完全具備了作為與城區(qū)相連的城市南部副中心的輸納功能。 交通上看，友新高架、環(huán)城高架、繞城高速的通達(dá)使得 該地塊 的區(qū)位價(jià)值 巨升 。 從石湖之韻出發(fā)，友新高架向北 15 分鐘車程快速對(duì)接城區(qū)，向南連接吳江蘇震桃一級(jí)公路 ，繞城高速實(shí)現(xiàn)了板塊與城市外的快速交通，經(jīng)由東太湖大道，向西連接太湖風(fēng)景度假區(qū)。 ② 場(chǎng)地自然條件 場(chǎng)地位于蘇州吳中區(qū)越溪國(guó)際教育院塔影路、東吳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校東。地貌形態(tài)單一，在地貌上場(chǎng)地隸屬長(zhǎng)江三角洲太湖流域沖、湖積平原，根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，本區(qū)第四紀(jì)以來(lái)地殼運(yùn)動(dòng)以沉降為主，廣泛接受堆積，形成廣闊的沖擊、湖積平原地貌，第四紀(jì)地層分布廣、厚度大。 規(guī)劃方案 （ 1）建筑面積和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，“石湖之韻”二期項(xiàng)目建設(shè)為高檔住宅區(qū)，共有５０幢住宅，初步規(guī)劃 總占地面積 66786 平方米，規(guī)劃建筑總 面積 57950 平方米，其 20 中疊加別墅建筑面積 18350 平方米，聯(lián)排別墅建筑面積 15900 平方米，雙拼別墅建筑面積 16350 平方米，公建配套區(qū)建筑面積 7350 平方米（包括鄰里中心，幼兒園，門衛(wèi)，配電間，物業(yè)管理用房）。 其規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)列表如表 5： 表 5“石湖之韻”二期項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 小區(qū)規(guī)劃總用地 平方米 66786 2 居住戶數(shù)： 戶 205 疊加式 戶 86 聯(lián)排式 戶 63 雙拼式 戶 56 3 居住人數(shù)： 人 820 4 建筑總 面積 平方米 57950 5 住宅建筑面積 平方米 50600 疊加式 平方米 18350 聯(lián)排式 平方米 15900 雙拼式 平方米 16350 6 公共建筑面積 平方米 7350 服務(wù)中心 平方米 4700 幼兒園 平方米 2020 門衛(wèi) 平方米 100 配電室 平方米 150 物業(yè)管理用房 平方米 400 7 停車位 輛 40 8 容積率 % 9 建筑密度 % 10 綠地率 % 11 臨時(shí)停車位 輛 24 （ 2）總體規(guī)劃布局 ① 片區(qū)規(guī)劃 21 石湖之韻所在的這塊新城核心被命名為“越溪城市副中心”，它將成為配套教育園區(qū)、服務(wù)石湖景區(qū)、吳中城南工業(yè)帶的一個(gè)綜合配套區(qū)，具有商業(yè)、金融、文化、娛樂(lè)、行政辦公和居住的功能，是景觀和生態(tài)環(huán)境良好的城市形象標(biāo)志性區(qū)域。在蘇州市新一輪城市總體規(guī)劃上，該組團(tuán)可以與滄浪新城的規(guī)劃相平。 石湖周邊的越溪副中心規(guī)劃中沒(méi)有任何工業(yè)，所有工業(yè)都只在它的外圍，而且相隔百米的生態(tài)綠化帶。未來(lái)，該區(qū)域?qū)⒊浞掷檬皡^(qū)及周邊的景觀，將優(yōu)美的自然環(huán)境有機(jī)地組織到城市空間中，石湖之韻根據(jù)這樣的布 局思路，充分融合已有的千頃碧波、萬(wàn)畝森林、數(shù)千米私家湖岸線，在社區(qū)中營(yíng)造出一種城市綠洲的意趣。 由于吳中區(qū)主要發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，越溪“衛(wèi)星城”也定位于服務(wù)工業(yè)。目前副中心建設(shè)推進(jìn)速度較快，已完成行政中心、國(guó)際教育園大部分工程，高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)建設(shè)基本完成。 在石湖之韻左右，友新高架兩側(cè)將形成東西兩大片區(qū)，兩大片區(qū)中又規(guī)劃了五大居住區(qū)域。政府規(guī)劃中該區(qū)域人口設(shè)定為 12 萬(wàn)，規(guī)劃居住用地 400 公頃左右，占整個(gè)規(guī)劃用地的 %%。除了配套國(guó)際教育園以及幾大住宅區(qū)的商業(yè)區(qū)域，該區(qū)塊還規(guī)劃有 4 所小學(xué)，兩所中學(xué)。 與石湖之韻一墻之隔的蘇州國(guó)際教育園，東傍石湖，總規(guī)劃用地 平方公里，區(qū)內(nèi)院校有蘇州科技學(xué)院、蘇州大學(xué)文正學(xué)院、蘇州學(xué)院等 14 所大專院校，學(xué)生總?cè)藬?shù)超過(guò) 5 萬(wàn)人。國(guó)際教育園與周邊的石湖、上方山自然景觀相映成輝，建成一座教育、文化、旅游、生活協(xié)調(diào)發(fā)展的山水綠城。 “石湖之韻”二期項(xiàng)目擁有大型的商業(yè)中心，其中包括圖書館、閱覽室、大型購(gòu)物超市、高級(jí)會(huì)員制會(huì)所、小型商鋪、商務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心、幼兒園、健身娛樂(lè)中心、餐飲文化中心等應(yīng)有盡有。 ② 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則： 高綠化低 密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 ③ 總平面布局 22 該區(qū)域的規(guī)劃特色： “山在城外、水在城中、山水相伴、四季常青。 ”“石湖之韻二期”以“上”字型水系和“ 7”字型綠化帶為景觀中心，與西部“ L”居住中心整體協(xié)調(diào)性好；整體規(guī)劃符合“親水、共享、綠色”等特點(diǎn)，使小區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)“游園有水，出園是湖”景觀特色。 一側(cè)臨湖，天然水景可令視覺(jué)延伸，提高社區(qū)的整體自然景觀效果，形成一個(gè)極具親水性的生態(tài)居住社區(qū)。 “石湖之韻二期”分為三個(gè)別墅區(qū)，兩 個(gè)別墅區(qū)圍繞一個(gè)中心別墅區(qū)的建筑群，另外小區(qū)配備的鄰里中心和幼兒園處于小區(qū)的西面，小區(qū)在西北面設(shè)一個(gè)主要入口，在南面設(shè)一個(gè)次入口。在小區(qū)總平面范圍內(nèi)，合理布局去內(nèi)空間。 ④ 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道，小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，入口設(shè)于西北面和南面，緊接規(guī)劃道路和塔影路。 （ 3）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) ① 目前住宅需求定位于對(duì)舒適生活和檔次的滿足。本方案在具有環(huán)境優(yōu)美、交通便利、公共設(shè)施逐步完善的基礎(chǔ)上還有私密性好、面積不過(guò)大、帶花園的特點(diǎn)。 ② 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)如表 6 表 6 “石湖之韻”二期項(xiàng)目設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 結(jié)構(gòu) 現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu) 外墻 高級(jí)外墻涂料、優(yōu)質(zhì)保溫材料 內(nèi)墻地面 內(nèi)墻批白，地面水泥砂漿找平 屋頂及露臺(tái) 平屋頂，防水、保溫、隔熱處理 門窗 優(yōu)質(zhì)鋁合金中空玻璃門窗 廚房 做廚房設(shè)施位置預(yù)留，地面防水處理 衛(wèi)生間 作衛(wèi)生間設(shè)施位置預(yù)留，地面防水處理 陽(yáng)臺(tái)、花園 每戶配送花園，陽(yáng)臺(tái)為混凝土、玻璃擋板 安保系統(tǒng) 可視對(duì)講門禁、紅外線安控系統(tǒng)、每戶配有緊急求助系統(tǒng) 小區(qū)配套設(shè)施小區(qū)設(shè)有鄰里中心、幼兒園、門衛(wèi)、配電間。 23 ③ 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“石湖之韻”二期區(qū)位 環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為３種戶型，見(jiàn)表 6。 表 6 “石湖之韻”二期主要戶型 戶型 戶數(shù) 每戶建筑面積 （平方米） 總面積 （平方米） 疊加 86 213 18350 聯(lián)排 63 252 15900 雙拼 56 291 16350 ④ 工程項(xiàng)目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“石湖之韻”二期主要工程項(xiàng)目如表 7。 表 7 “石湖之韻”二期主要工程項(xiàng)目一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 說(shuō)明 1 土建工程 建筑面積 57950 ㎡ 疊加 建筑面積 18350 ㎡ 聯(lián)排 建筑面積 15900 ㎡ 雙拼 建筑面積 16350 ㎡ 2 鄰里中心 建筑面積 4700 ㎡ 商業(yè)店鋪 醫(yī)療診所 文體活動(dòng) 社區(qū)服務(wù) 金融郵電 市政公用 建筑面積 3560 ㎡ 建筑面積 230 ㎡ 建筑面積 270 ㎡ 建筑面積 360 ㎡ 建筑面積 100 ㎡ 建筑面積 180 ㎡ 3 幼兒園 建筑面積 2020 ㎡ 4 門衛(wèi) 建筑面積 100 ㎡ 5 配電間 建筑面積 150 ㎡ 6 物業(yè)管理用房 建筑面積 400 ㎡ 7 停車位 24 輛 8 給排水工程 變頻調(diào)速供水系統(tǒng) 9 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 10 照明工 程 小區(qū)照