【文章內(nèi)容簡介】 沿湖曲折而行，帶來全年充沛的氧氣。深淺不一、寬窄變化的源源活水在小區(qū)內(nèi)蜿蜒流淌。沿河中心綠化景觀帶延伸至每個組團的深處，通過園林意境的營造，更加突出園美景深的效果，整個小區(qū)四季有景，處處花開。生動地營造出一片原 生態(tài)水鄉(xiāng)環(huán)境，建筑掩映其間，錯落有致、棟距開闊，室內(nèi)光線充沛，窗外各種自然景觀靜謐而美麗。 （ 2）“石湖之韻”二期項目優(yōu)勢分析 “石湖之韻”二期銷售賣點主要是： ① 地理位置優(yōu)勢： 該地塊位于蘇州市高新區(qū)石湖風景區(qū)內(nèi)，生態(tài)環(huán)境較好，是適合人居的生態(tài)中心。地塊緊沿石湖，湖面寬闊；景色較好；地塊東靠上方山，山體寬闊，景觀較好，歷史、人文氛圍較濃厚；地塊周邊路網(wǎng)建設(shè)基本成型，交通便利。 ② 環(huán)境 優(yōu)勢 石湖板塊是除太湖之外，唯一同時具備山、水兩大生態(tài)元素的板塊，作為連接滄浪新城和太湖的生態(tài)走廊，石湖風景區(qū)的未來規(guī)劃 日已由政府敲定，它的居住價值尤其是高端別墅產(chǎn)品的居住價值將進一步顯現(xiàn)。此外，石湖 板 塊住宅市場依托越溪蘇州國際教育園的強大輻射作用以及充足的目標客戶人群，有希望成為山水教育型住宅板塊 。 ③ 交通 優(yōu)勢 友新高架、環(huán)城高架、繞城高速的通達使得石湖這塊熱土的區(qū)位價值不僅為蘇州人所認知，更將為外埠人士所知曉。 15 分鐘，即可從市區(qū)到達越湖路， 10 17 分鐘即可由繞城高速出城，石湖再不是過去乘汽車一路顛簸才能到達的探幽之處，而成了蘇州城的又 —處天然花園。 ④ 產(chǎn)品 優(yōu)勢 目前 ，石湖、越溪 區(qū)域處于啟動和待開發(fā)階段的 8 宗地塊 中，有 6 宗地塊容積率不高于 ，也就是說，多層將成為今后石湖板塊物業(yè)形態(tài)的絕對主體。 在該區(qū)域已開發(fā)的地塊中，也以多層為主，另有一些別墅項目，“石湖之韻”二期項目定位為高檔住宅，出于兩方面考慮：一方面充分利用 山水兩大元素 ，一方面成為該區(qū)域優(yōu)質(zhì) 別墅產(chǎn)品 的領(lǐng)頭羊。 ⑤ 戶型設(shè)計優(yōu)勢 “石湖之韻”二期項目以疊加別墅和連排別墅為主，每戶面積為 210250 平方米，面積適中，而雙拼別墅面積也不到 300 平米，面積控制合理；所有房屋的房型動靜分明，功能分區(qū)明顯，私密性強，建筑外形簡潔現(xiàn)代。 ⑥ 價格 優(yōu)勢 石湖 板塊目前的價格為 疊加別墅 5000 元／平米、聯(lián)排別墅 6000 元／平米 、雙拼別墅 7000 元 /平方米 ，與城區(qū)的 別墅 形成了鮮明的比照，較高的居住性價比和升值潛力被多方看好。 隨著生活水平的提高，蘇州人改變居住條件的愿望非常強烈，而用在市區(qū)和園區(qū)中購買普通公寓住宅的錢，能夠在“石湖之韻”二期項目中購買別墅住宅，從中可見其價格優(yōu)勢。 （ 3）項目競爭力分析 根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，目前石湖板塊共有近十宗地塊等待開發(fā)，預(yù)計總量達到150 多萬平米。其中，石湖之韻、越湖嘉園等 兩大住宅目今年 推出 ，一定程度上拉動該區(qū)住宅板塊的快速形成。 現(xiàn) 將正在銷售和即將銷售的周邊小區(qū)加以對比。見表 4。 從項目對比中，我們可以發(fā)現(xiàn)， “石湖之韻”二期項目在目前該板塊的別墅中屬于率先開發(fā)的產(chǎn)品，具有產(chǎn)品優(yōu)勢，另外，開發(fā)商的品牌優(yōu)勢也很明顯。小區(qū)的地理位置和人文環(huán)境將成為項目的巨大優(yōu)勢。 表 4 項目比照表 項目名稱 開發(fā)商 物業(yè)地址 現(xiàn)推建筑類別 綠化率 % 容積率 均價 （元 /m2） 占地面積 （萬 m2） 建筑面積 （萬 m2） 現(xiàn)狀 石湖之韻二期 江蘇吳中集團 越湖路 疊加別墅 \聯(lián)排別墅 \雙拼別墅 5000/6000/ 7000 交房 石湖小鎮(zhèn) 蘇州順達房產(chǎn) 越湖路 普通住宅 \多層 \別墅 38 3300 10 未開盤 錦和加州 江蘇吳中集團 溪翔路 普通住宅 \商鋪 暫無 未開盤 嘉業(yè)陽光水榭 蘇州嘉業(yè)房產(chǎn) 東吳南路 多層 /小高層 41 4600 38 50 已開盤銷售 S 半島 上海晟地置業(yè) 澄湖西路 小高層 40 41004700 13 開盤 月交房 石湖華城 江蘇吳中集團 越湖路 別墅 /多 層 /小高層 /高層 未開盤 紅莊公寓 市政開發(fā) 東吳南路 多層 3300 金楓美地 蘇州隆興置業(yè) 金楓路與蘇福路交匯處 多層 /小高層 4000 元起 開盤 山雨墅 蘇州木瀆房產(chǎn) 木瀆金山路 2 層雙拼別墅 40 5500 開盤 蘇園 蘇州海僑房產(chǎn) 木瀆向陽河路 聯(lián)體別墅 6880 元起 開盤 三、 建設(shè)方案 建設(shè)條件 ① 場地環(huán)境 越溪位于蘇州西南部，距離蘇 州古城區(qū)約十公里，東鄰吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東南近吳江市區(qū)松陵鎮(zhèn)，西接吳中區(qū)西南片區(qū)橫涇、木瀆、浦莊等鎮(zhèn)。越溪城市副中心地理區(qū)位獨特，受吳中城區(qū)、吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、滄浪新城輻射，又連接吳中西南片區(qū)、臨近吳江市區(qū)。其北靠上方山、石湖風景區(qū)、南臨東太湖，依山傍水，十分適于居住。越溪城市副中心在規(guī)劃上生活居住區(qū)、工業(yè)區(qū)功能分區(qū)合理，盡量避免工業(yè)區(qū)給生活區(qū)帶來居住環(huán)境的影響。 石湖之韻項目位于蘇州高新區(qū)和吳中區(qū)交匯西南部處，行政區(qū)域上屬于吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 環(huán)城市高架路與上方山隔湖相望，高架路友新段的石湖出入口與石湖景區(qū)東大門 相連。石湖景區(qū)已經(jīng)成為連接古城區(qū)與太湖自然風景區(qū)的一條紐帶，也已成為緊鄰城區(qū)的一座綠色城市花園。在地圖上我們可以看到，石湖之韻被城區(qū)、吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、越溪城市副中心、小石湖風景區(qū)、國際教育園、石湖風景區(qū)所包圍環(huán)繞，友新高架、越湖路、繞城高速、東太湖大道等優(yōu)質(zhì)高效的交通動脈，使得石湖這塊尚處于起步階段的板塊已經(jīng)完全具備了作為與城區(qū)相連的城市南部副中心的輸納功能。 交通上看，友新高架、環(huán)城高架、繞城高速的通達使得 該地塊 的區(qū)位價值 巨升 。 從石湖之韻出發(fā)，友新高架向北 15 分鐘車程快速對接城區(qū)，向南連接吳江蘇震桃一級公路 ，繞城高速實現(xiàn)了板塊與城市外的快速交通，經(jīng)由東太湖大道，向西連接太湖風景度假區(qū)。 ② 場地自然條件 場地位于蘇州吳中區(qū)越溪國際教育院塔影路、東吳外國語學校東。地貌形態(tài)單一，在地貌上場地隸屬長江三角洲太湖流域沖、湖積平原，根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，本區(qū)第四紀以來地殼運動以沉降為主，廣泛接受堆積，形成廣闊的沖擊、湖積平原地貌，第四紀地層分布廣、厚度大。 規(guī)劃方案 （ 1）建筑面積和主要技術(shù)經(jīng)濟指標 根據(jù)省計委立項批復(fù)，“石湖之韻”二期項目建設(shè)為高檔住宅區(qū)，共有５０幢住宅，初步規(guī)劃 總占地面積 66786 平方米，規(guī)劃建筑總 面積 57950 平方米，其 20 中疊加別墅建筑面積 18350 平方米，聯(lián)排別墅建筑面積 15900 平方米，雙拼別墅建筑面積 16350 平方米，公建配套區(qū)建筑面積 7350 平方米（包括鄰里中心，幼兒園，門衛(wèi)，配電間，物業(yè)管理用房）。 其規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟列表如表 5： 表 5“石湖之韻”二期項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 小區(qū)規(guī)劃總用地 平方米 66786 2 居住戶數(shù)： 戶 205 疊加式 戶 86 聯(lián)排式 戶 63 雙拼式 戶 56 3 居住人數(shù)： 人 820 4 建筑總 面積 平方米 57950 5 住宅建筑面積 平方米 50600 疊加式 平方米 18350 聯(lián)排式 平方米 15900 雙拼式 平方米 16350 6 公共建筑面積 平方米 7350 服務(wù)中心 平方米 4700 幼兒園 平方米 2020 門衛(wèi) 平方米 100 配電室 平方米 150 物業(yè)管理用房 平方米 400 7 停車位 輛 40 8 容積率 % 9 建筑密度 % 10 綠地率 % 11 臨時停車位 輛 24 （ 2）總體規(guī)劃布局 ① 片區(qū)規(guī)劃 21 石湖之韻所在的這塊新城核心被命名為“越溪城市副中心”，它將成為配套教育園區(qū)、服務(wù)石湖景區(qū)、吳中城南工業(yè)帶的一個綜合配套區(qū)，具有商業(yè)、金融、文化、娛樂、行政辦公和居住的功能，是景觀和生態(tài)環(huán)境良好的城市形象標志性區(qū)域。在蘇州市新一輪城市總體規(guī)劃上，該組團可以與滄浪新城的規(guī)劃相平。 石湖周邊的越溪副中心規(guī)劃中沒有任何工業(yè)，所有工業(yè)都只在它的外圍，而且相隔百米的生態(tài)綠化帶。未來，該區(qū)域?qū)⒊浞掷檬皡^(qū)及周邊的景觀，將優(yōu)美的自然環(huán)境有機地組織到城市空間中，石湖之韻根據(jù)這樣的布 局思路，充分融合已有的千頃碧波、萬畝森林、數(shù)千米私家湖岸線，在社區(qū)中營造出一種城市綠洲的意趣。 由于吳中區(qū)主要發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，越溪“衛(wèi)星城”也定位于服務(wù)工業(yè)。目前副中心建設(shè)推進速度較快，已完成行政中心、國際教育園大部分工程，高標準的路網(wǎng)建設(shè)基本完成。 在石湖之韻左右，友新高架兩側(cè)將形成東西兩大片區(qū)，兩大片區(qū)中又規(guī)劃了五大居住區(qū)域。政府規(guī)劃中該區(qū)域人口設(shè)定為 12 萬，規(guī)劃居住用地 400 公頃左右，占整個規(guī)劃用地的 %%。除了配套國際教育園以及幾大住宅區(qū)的商業(yè)區(qū)域，該區(qū)塊還規(guī)劃有 4 所小學，兩所中學。 與石湖之韻一墻之隔的蘇州國際教育園，東傍石湖，總規(guī)劃用地 平方公里，區(qū)內(nèi)院校有蘇州科技學院、蘇州大學文正學院、蘇州學院等 14 所大專院校，學生總?cè)藬?shù)超過 5 萬人。國際教育園與周邊的石湖、上方山自然景觀相映成輝，建成一座教育、文化、旅游、生活協(xié)調(diào)發(fā)展的山水綠城。 “石湖之韻”二期項目擁有大型的商業(yè)中心，其中包括圖書館、閱覽室、大型購物超市、高級會員制會所、小型商鋪、商務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)中心、老年活動中心、幼兒園、健身娛樂中心、餐飲文化中心等應(yīng)有盡有。 ② 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則： 高綠化低 密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計適應(yīng)“升級換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。 ③ 總平面布局 22 該區(qū)域的規(guī)劃特色： “山在城外、水在城中、山水相伴、四季常青。 ”“石湖之韻二期”以“上”字型水系和“ 7”字型綠化帶為景觀中心，與西部“ L”居住中心整體協(xié)調(diào)性好；整體規(guī)劃符合“親水、共享、綠色”等特點，使小區(qū)內(nèi)部實現(xiàn)“游園有水，出園是湖”景觀特色。 一側(cè)臨湖，天然水景可令視覺延伸，提高社區(qū)的整體自然景觀效果，形成一個極具親水性的生態(tài)居住社區(qū)。 “石湖之韻二期”分為三個別墅區(qū)，兩 個別墅區(qū)圍繞一個中心別墅區(qū)的建筑群，另外小區(qū)配備的鄰里中心和幼兒園處于小區(qū)的西面，小區(qū)在西北面設(shè)一個主要入口，在南面設(shè)一個次入口。在小區(qū)總平面范圍內(nèi)，合理布局去內(nèi)空間。 ④ 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道，小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃，入口設(shè)于西北面和南面，緊接規(guī)劃道路和塔影路。 （ 3）功能設(shè)施標準 ① 目前住宅需求定位于對舒適生活和檔次的滿足。本方案在具有環(huán)境優(yōu)美、交通便利、公共設(shè)施逐步完善的基礎(chǔ)上還有私密性好、面積不過大、帶花園的特點。 ② 設(shè)施標準如表 6 表 6 “石湖之韻”二期項目設(shè)施標準 結(jié)構(gòu) 現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu) 外墻 高級外墻涂料、優(yōu)質(zhì)保溫材料 內(nèi)墻地面 內(nèi)墻批白，地面水泥砂漿找平 屋頂及露臺 平屋頂，防水、保溫、隔熱處理 門窗 優(yōu)質(zhì)鋁合金中空玻璃門窗 廚房 做廚房設(shè)施位置預(yù)留，地面防水處理 衛(wèi)生間 作衛(wèi)生間設(shè)施位置預(yù)留，地面防水處理 陽臺、花園 每戶配送花園，陽臺為混凝土、玻璃擋板 安保系統(tǒng) 可視對講門禁、紅外線安控系統(tǒng)、每戶配有緊急求助系統(tǒng) 小區(qū)配套設(shè)施小區(qū)設(shè)有鄰里中心、幼兒園、門衛(wèi)、配電間。 23 ③ 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“石湖之韻”二期區(qū)位 環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為３種戶型，見表 6。 表 6 “石湖之韻”二期主要戶型 戶型 戶數(shù) 每戶建筑面積 （平方米） 總面積 （平方米） 疊加 86 213 18350 聯(lián)排 63 252 15900 雙拼 56 291 16350 ④ 工程項目一覽表 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“石湖之韻”二期主要工程項目如表 7。 表 7 “石湖之韻”二期主要工程項目一覽表 序號 項目名稱 說明 1 土建工程 建筑面積 57950 ㎡ 疊加 建筑面積 18350 ㎡ 聯(lián)排 建筑面積 15900 ㎡ 雙拼 建筑面積 16350 ㎡ 2 鄰里中心 建筑面積 4700 ㎡ 商業(yè)店鋪 醫(yī)療診所 文體活動 社區(qū)服務(wù) 金融郵電 市政公用 建筑面積 3560 ㎡ 建筑面積 230 ㎡ 建筑面積 270 ㎡ 建筑面積 360 ㎡ 建筑面積 100 ㎡ 建筑面積 180 ㎡ 3 幼兒園 建筑面積 2020 ㎡ 4 門衛(wèi) 建筑面積 100 ㎡ 5 配電間 建筑面積 150 ㎡ 6 物業(yè)管理用房 建筑面積 400 ㎡ 7 停車位 24 輛 8 給排水工程 變頻調(diào)速供水系統(tǒng) 9 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 10 照明工 程 小區(qū)照