【文章內(nèi)容簡介】 因此在業(yè)種組合上顯得較為混亂，缺乏良好的規(guī)劃，各種類型的經(jīng)營商店自發(fā)的組合在一起，經(jīng)營種類較為繁雜，檔次高低參差不齊。 隨著萊西市近年來經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高， 以及新建商業(yè)街的崛起，該專業(yè)市場已經(jīng)跟不上時代的步伐，經(jīng)營狀況有往下滑的趨勢，昌隆市場南面街 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 鋪（正對體育館），由當時最高售價的 8000 元 /m2，后降到 3500 元 /m2就是最好的見證。 豪帝商城 豪帝商城經(jīng)營概況 豪帝商城位于萊西威海東路，是萊西市首個最具規(guī)模的集休閑、娛樂、餐飲于一身的大型休閑娛樂廣場。該商城內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)布局主要以經(jīng)營餐飲、燒烤、酒吧、練歌房、桑拿、網(wǎng)吧等娛樂、餐飲為主。而服裝、眼鏡、精品、電腦維修等業(yè)態(tài)主要集中在緊靠威海東路的臨街商鋪。 該商城開發(fā)商由于缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和統(tǒng) 一的推廣，導致目前該商城的商戶各自為政，業(yè)態(tài)組合較為混亂的不良格局，更有部分商戶經(jīng)營不善紛紛關(guān)門，形成該商城空置率高、經(jīng)營慘淡的尷尬局面。 綜合點評 由于該商城前期的商鋪賣散，使商鋪成為眾多繁雜的小個體，失去整體的和諧性，導致經(jīng)營管理難度大，同質(zhì)化經(jīng)營嚴重的不良局面，另外豪帝商城商鋪更有一部分為回遷戶，我行我素，影響整個市場的經(jīng)營秩序，同時該開發(fā)商缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理和統(tǒng)一的推廣也是導致該商城經(jīng)營慘淡的主要原因之一。 (五 )萊西市商業(yè)市場存在的主要問題 缺乏外來強勁商業(yè)對手，商業(yè)處在起步的原始階段 萊 西整體的商業(yè)市場形態(tài)還是屬于起步發(fā)展的階段，商業(yè)物業(yè)無論從功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合、配套設(shè)施、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營管理等，都是以原始的市場姿態(tài)出現(xiàn)，遠遠跟不上時代潮流迅速發(fā)展的要求，城市的主要商業(yè)（包括利客來、糧貿(mào)、月宮三大百貨超市）一直以來由于缺乏外來強勁商業(yè)對手，在經(jīng)營模式上安 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 于現(xiàn)狀，呈現(xiàn)明顯的同質(zhì)化，以其目前較為落后的業(yè)態(tài)表現(xiàn)。 商場業(yè)態(tài)分布嚴重重復與混亂 目前萊西市各大商場的業(yè)態(tài)分布普遍都比較混亂與嚴重重復，沒有系統(tǒng)而有機分布及點綴，造成消費者不能達到有效的購物目的，導致客流得不到有效的良性循環(huán)，況且商 場里也沒有明顯的導向系統(tǒng)，不能有效引導及方便消費者在商場里循環(huán)消費、購物。 萊西商業(yè)還沒有出現(xiàn)真正的購物中心。 目前萊西市各大小商城規(guī)劃設(shè)計都相對落后，無論從外立面還是從內(nèi)部細節(jié)的規(guī)劃設(shè)計都跟不上市場的發(fā)展步伐，雖然很多商場都標榜自己是集購物、休閑、娛樂于一體的購物中心，但嚴格地說，萊西的商業(yè)至今還沒有出現(xiàn)真正一站式的購物中心。 商場規(guī)劃超前度不足 萊西市大部份商場的規(guī)劃設(shè)計都缺乏超前性，由于在規(guī)劃設(shè)計時對市場發(fā)展的態(tài)勢把握不足，至現(xiàn)在，這些商場已顯得過時和老態(tài)了，如：糧貿(mào)大廈、月宮超市等都是由于前 期的規(guī)劃設(shè)計超前度不足，最后進行加建、重新裝修。 商場缺乏休閑、娛樂功能等商業(yè)配套功能 隨著人們生活水平的日益提高，人們不但對住宅的要求越來越高，而且，購物、休閑的心態(tài)也逐步成熟。萊西市目前的各超市百貨屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色，普遍存在功能較為單一的特點，缺乏休閑娛樂等商業(yè)配套功能，商業(yè)的發(fā)展明顯跟不時代的步伐。 第四章 項目定位 項目理解與分析 (一 )項目理解： 項目名稱： 繽紛五洲商業(yè)廣場 地理位置： 位于萊西市蓬萊路與長島路交匯處，屬萊西市商業(yè)中心區(qū)域 開 發(fā) 商： 山東繽紛 五洲商城開發(fā)有限公司 項目區(qū)域概況： 項目所在區(qū)域的性質(zhì)、特征以及在城市中的地位 萊西繽紛五洲商業(yè)廣場所處地理位置十分優(yōu)越，交通便利，并且擁有優(yōu)質(zhì)的自然商業(yè)景觀資源．項目地處萊西市商業(yè)、金融中心，以此為中心方圓一平方公里內(nèi)，遍布銀行總部、超市和專業(yè)市場、中小學、幼兒園、醫(yī)院等基礎(chǔ)配套設(shè)施也均在此范圍內(nèi)；同時項目還毗鄰城市 3A 級景點 月湖公園和占地 360000 平方米的月湖廣場。為經(jīng)商、居住的首選之地，是開發(fā)集購物、餐飲、娛樂、辦公、住宿于一體的大型城市綜合體的理想之地 本項目總占地面積 27904 平方 米，地上總建筑面積 91307 平方米，規(guī)劃主體為四層的商業(yè)建筑，地下層一層 15900 平方米，作為設(shè)備房及車庫，項目建成后將是萊西市規(guī)模最大，集購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲于一體的大型購物中心。 本項目規(guī)劃設(shè)計主要指標 序號 項 目 名 稱 指 標 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 1 總占地面積 32647 ㎡ 2 地上總建筑面積 156149 ㎡ 商業(yè)面積 66054 ㎡ 東區(qū)商業(yè) 37709 ㎡ 西區(qū)商業(yè) 28345 ㎡ 酒店及餐飲娛樂 18105 ㎡ 住宅面積 71400 ㎡ 安置住宅面積 25923 ㎡ 商業(yè)住宅面積 45477 ㎡ 會所物業(yè)面積 500㎡ 3 地下室建筑面積 31212 ㎡ 地下超市、商業(yè) 10750 ㎡ 地下車庫面積 20462 ㎡ 4 建筑占地面積 22982 ㎡ 5 地上容積率 6 建筑密度 % 7 綠化率 % 8 停車總數(shù) 580輛 地下室停車數(shù) 500輛 地面停車數(shù) 80輛 9 住宅戶數(shù) 674戶 安置戶數(shù) 304戶 商品戶數(shù) 370戶 10 酒店客房數(shù) 176戶 11 酒店式公寓 戶數(shù) 24套 項目所在區(qū)域的交通條件狀況，車流狀況 項目位于蓬萊路與長島路交匯處，在青島路煙臺路之間，與緊臨煙臺路，北部與威海路相臨。青島路與煙臺路是萊西市貫穿南北的軸心主干道，過往車流量大；而威海路是東西貫穿萊西的主要道路，該地段人流較為集中。 三、本項目定位依據(jù) 順沿城市歷史發(fā)展軌跡，了解區(qū)域功能定位，把握項目發(fā)展核心。將項目站在打造城市配套功能的高度，充分利用項目自身優(yōu)勢，“創(chuàng)造自已的商圈”，蓄勢而待發(fā)。 通過以上市場調(diào)查分析可以看出，壽光缺少一個“一站式”“一體化的消費模式，繽紛五洲正 好填補這樣的空白，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 四、本項目定位 本項目將把自身的特色和主題突顯出來，以文化休閑娛樂為主題的功能配套服務(wù)中心作為項目的核心定位。 將為壽光地區(qū)打造最豐富多彩、最具特色的文化娛樂休閑場所；將成為壽光新興的商業(yè)中心，全面帶動區(qū)域整體商業(yè)氛圍和商業(yè)形象。 繽紛五洲商業(yè)廣場 我們認為：這樣的定位理念附合本項目所需要的人流保證、差異化、稀缺性、人文價值、商業(yè)經(jīng)營特色、城市配套功能及體現(xiàn)自身商業(yè)價值的基本要素！ 本項目定位理念具體闡述： 繽紛：多元的、體驗的、豐富多彩的、充滿活力的、 享受快樂的； 五洲：將世界各國的優(yōu)秀的文化元素引進和融入到本項目中 商業(yè)廣場：以吃、喝、玩、娛、文化休閑、購物等為主題的特色商業(yè)中心。 第五章 項 目 開發(fā) 投 資預(yù) 算 與 回 報 分析 一、項目投資成本分析 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 土地成本： 土地面積 ： 32647 平方米 土地容積率： 總建面積： 156149 平方米 土地成本： 32647 平方米 / 400 萬 =15988 萬 =========================================================== 建安成本 +裝飾精裝修： （ 1）地下室： 3000 元 /M2 31212 平方 =6364 萬元 （ 2）酒店及餐飲娛樂： 3000 元 /M2 18105 平方 =5432 萬元 （ 3）住宅： 1500 元 /M2 71400 平方 =10710萬元 （ 4）商業(yè)市場： 3200 元 /M2 66054 平方 =21137 萬元 建安成本：（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） =43643 萬元 =========================================================== 前期工程費： 200 元 / M2 （包括勘探、設(shè)計費、三通一平等） 200 元 /M2 156149平方米 =3123 萬 =========================================================== 公共基礎(chǔ)設(shè)施費： 200 元 /M2 （包括綜合布線及綠化等費用） 200 元 /M2 156149平方米 =3123 萬 =========================================================== ? 第 2 項至第 4 相加為共計 65877 萬元 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 開發(fā)管理費用： 100 元 /M2 （包括辦公、人員工資等費用） 100 元 /M2 156149平方米 =1561 萬 =========================================================== 銷售費用： 100 元 /M2 100 元 /M2 156149平方米 =1561 萬 =========================================================== 稅收： 5%計算， 250 元 /M2 （按平均售價 5000 元 /M2計算） 250 元 /M2 156149平方米 =3904 萬 =========================================================== ? 以 7 項費用相加共計成本總價約為： 72903 萬元 二、項目資金籌措和開發(fā)運作 本項目開發(fā)資金運作通過兩方面組成 自籌資金； 通過市場銷售回籠資金。 總之，從以上的項目財務(wù)成本測算和利潤效益的各項分析，主要通過自籌資金建設(shè)本項目，開發(fā)過程中可進行銀行貸款，同時通過銷售、出租或經(jīng)營商業(yè)面積及市場管理收益來逐步回籠本項目總體投資成本并獲取長期而穩(wěn)定的經(jīng)濟效益。 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 山東繽紛五洲商城開發(fā)有限公司 2020 年 6 月 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門?。∝浀礁犊睿。。? 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報告、規(guī)劃設(shè)計、項目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個細分欄 目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風火…… 四、熱點城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機抽取若干資料，聯(lián)系 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 1323556639 驗證！ 內(nèi)容簡介： 精選了近百名頂尖北京，上海，香港，深圳等等商業(yè)設(shè)計師的精華設(shè)計源文件 ! 完全矢量化CDR 格式 ,高質(zhì)量源文件 ,張張為經(jīng)典之作 ! 內(nèi)容豐富、針對性高 .是造型與色彩都設(shè)計得新穎、震撼、大方 ! 是地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域廣告創(chuàng)意公司、設(shè)計工作室、設(shè)計師不可多得的學習珍藏品 ! 研究 報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年城建威尼斯項目滕州市場調(diào)研報告》 89 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 7 月淮南房地產(chǎn)市場月報》 27 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月?？谑泻５閸u項目可行性研究報告》 46 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月?？谑蟹康禺a(chǎn)報告》 21 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月淮安市土地市場供應(yīng)與成交分析》 1頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年成都九里堤地塊論證報告》 34 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原地產(chǎn)周刊（ ）》 16 頁 研究報告 2