【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè) 南城最早形成的是以服裝批發(fā)為主的木樨園商圈，此商圈輻了中國華北及東 北區(qū)域。另外兩個是以新世界百貨為核心的崇文門商圈及以莊勝崇光為核心的宣武門商圈，這兩個商圈以生活購物功能為主，借助相對便利的交通，此兩個商圈也已經(jīng)不僅僅是面向南城的消費者，更遠區(qū)域的人群也越來越多的到達購物。 南城的產(chǎn)業(yè)商業(yè)特色一直比較明顯，典型的如服裝市場、建材市場，但針對居住人群的配套生活商業(yè)一直相對缺乏。未來南城的配套類商業(yè)供應將有顯著增加，典型項目如 9萬平米的搜寶購物中心、約 10萬平米的城南購物中心以及超過 10萬平米的布洛城商業(yè)等，這些項目都基本是以只租不售的方式運作，以全新的購物中心模式來 服務區(qū)域人口。 南城目前較適合發(fā)展的商業(yè)類型 就商業(yè)形態(tài)而言，南城目前相對缺乏的是針對區(qū)域人口提供服務的綜合性購物中心，其中不僅應有服裝，還應更多考慮餐飲、休閑及娛樂業(yè)態(tài)，另外，針對南城年輕化家庭人口居多的特征，也應考慮到兒童消費市場的機會。短期內(nèi)，相對強調(diào)購物功能的大型百貨可在此區(qū)域可能會面臨較大壓力。而對于面積不大、區(qū)域近距離有較多人口的底商類物業(yè)，如進行餐飲、服務等行業(yè)經(jīng)營，將會有較大的成功機會。 政府規(guī)劃對南城商業(yè)的影響 按照北京市政府的規(guī)劃， 今后北京城市核心區(qū)內(nèi)的商品批發(fā)市場將向四環(huán)外遷移， 2020年由北京市商務局、市發(fā)改委、市規(guī)委和市工商局四部門聯(lián)合發(fā)布的年度商業(yè)發(fā)展白皮書《 2020年北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導目錄》中，已經(jīng)明確提出，在東、西、北五環(huán)、南四環(huán)以內(nèi)地區(qū)，限制新建、 《 20202020 年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告》 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 改建、擴建建筑面積在 5 萬平方米以上的大型商業(yè)設施，在東、西、北四環(huán)路和南三環(huán)路以內(nèi)地區(qū)限制新建、擴建和新開辦各類商品零售、批發(fā)交易市場，在五環(huán)路以內(nèi)地區(qū)限制新建家居建材市場。因此從政府的管制方向角度分析，南城未來大型的新商業(yè)項目將受到相對的審批限制，未來能夠出現(xiàn)在市場上的 項目大多都是已經(jīng)之前通過審批之項目。 南城商鋪的投資前景 南城版塊良好的發(fā)展?jié)摿o區(qū)域的商鋪奠定了良好升值基礎。但雖然大版塊背景利好，投資者在投資商鋪時亦應關(guān)注更多微觀問題，這些亦都會影響到投資的回報，具體比如商鋪的可視度、可達性，硬件基礎等。 目前制約南城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素 就目前從我的角度來看，制約南城的因素有三個方面： 交通的相對不便。目前通達南城的地鐵尚未開通，道路交通還不夠通暢。 相對缺乏商務氛圍。區(qū)域商務氛圍不足，高端商務訪客較少，現(xiàn)有人群更多是以居住人口為主 ，同時居住的人口又大多不在此區(qū)域工作，對商業(yè)難以形成全天候的消費支持。 舊有中低收入居民。區(qū)域人群雖然處于快速更新中，但舊有居民仍大量存在，因此對本區(qū)域的總體消費水平形成了相對限制，使得區(qū)域?qū)τ谄叨肆闶凵痰奈﹄y以迅速提高。 住宅 就幾種類型而言，住宅是南城發(fā)展最快的類型，目前呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢； 寫字樓 辦公類物業(yè)已經(jīng)相對有了一定量的開發(fā)，但在北京整體寫字樓市場供應量較大，南城區(qū)域的環(huán)境尚未完全改善到位的情況下，發(fā)展商與客戶對此區(qū)域?qū)懽謽堑拈_發(fā)與入駐還都表現(xiàn)出現(xiàn)相對謹慎的態(tài)度，但未來會逐步看好；因酒 店物業(yè)與區(qū)域商務氛圍、交 《 20202020 年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告》 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 通情況等緊密相關(guān)，在南城的整體更新尚處于早期階段的現(xiàn)在，酒店物業(yè)的開發(fā)表現(xiàn)亦不夠踴躍； 工業(yè)地產(chǎn)整體在北京都處于發(fā)展的早期階段，而且臨近城市中心區(qū)位的南城版塊亦不是政府規(guī)劃的工業(yè)地產(chǎn)重點發(fā)展區(qū)域，因此此區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展表現(xiàn)平淡，未來應該也較難成為工業(yè)地產(chǎn)的重點區(qū)域。 政策背景及影響 ? 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 ? 六次 加息 ? 《關(guān)于取消部分地方稅行政審批項目的通知》 ? 《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 ? 《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè) 性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 ? 《中華人民共和國物權(quán)法》 ? 《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》（ 39號令） ? 《關(guān)于清理國有土地使用權(quán)出讓收支優(yōu)惠政策有關(guān)問題的通知》 ? 《商品房認購管理辦法》 面對過熱壓力，國家采取宏觀調(diào)控措施抑制經(jīng)濟過熱，政府采取了一系列行政措施， 貫穿于 2020年的調(diào)控政策，改變了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 20年來的 “ 慣性 ”――― 到今年底，中國房地產(chǎn)市場長期以來投資過熱、投機炒作嚴重、房價飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到了遏制，百姓購房，再度進入觀望期。毫無疑問， 2020年是房地產(chǎn)行業(yè)的一道分水嶺。 2020年北京 南城 市場盤點 北京南城房地產(chǎn)市場日趨活躍，今年 111月，豐臺、宣武、崇文、大興四個城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)共上繳地方稅收 ，同比增收 。 《 20202020 年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告》 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 隨著首都商圈逐漸向南擴充，南城整體居住環(huán)境、就業(yè)環(huán)境不斷優(yōu)化，交通日趨便利，這些都吸引了人們到南城置業(yè)。據(jù)了解，天壇嘉園、廣渠家園、金泰城、萬科紫臺、撲滿山等樓盤的相繼亮相，使南城房地產(chǎn)市場更加活躍。據(jù)豐臺、崇文、宣武、大興等地稅局統(tǒng)計，今年 111月，南城房地產(chǎn)業(yè)共上繳地方稅收 ，同比增收 ，增長 %。此外，新 世界商場、搜秀及百榮世貿(mào)商城也帶動了區(qū)域餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的發(fā)展，地稅部門統(tǒng)計， 111月南城餐飲業(yè)、娛樂業(yè)共實現(xiàn)地稅收入 億元，同比增收 ，同比增長 %。 07 年北京南城市場供應分析 商圈呈現(xiàn) “ 商圈南移 ” 現(xiàn)象 北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點近幾年來，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“ 商圈南移 ” 現(xiàn)象，原因很多， 歸納起來主要因素是 交通變化和消費者居民的 “ 置換 ” ： 交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開高速業(yè)已通車，廣安大街 、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號線啟動 ?? 城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來地價的上升，引致市場人氣上升，名氣上升，商氣上升，財氣也開始上升。 “ 居民的置換 ” 也起到重要的作用。如危房居民的 “ 貨幣搬遷 ” ，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來先后搬遷出 9 萬多戶，新建小區(qū)搬進一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來了市場人氣。 具體表現(xiàn) : 外向型的民營為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補的商業(yè)格局 。 多層次、專業(yè)化的市場體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場體系 《 20202020 年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告》 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 已經(jīng)形成，需要進一步提檔升級，既有物流批發(fā)市場，又有商流批發(fā)市場，既有有形批發(fā)市場，又有無形批發(fā)市場，近幾年批發(fā)市場應大力推行網(wǎng)上交易和拍賣、商業(yè)品牌代理、國際采購等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營形式 。 現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一規(guī)劃在南城的豐臺區(qū) (即房山閏村 — 豐臺王佐 )，其中規(guī)劃中的 17個配送區(qū)之一以及有些配套服 務體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺王泉營、大紅門、豐臺五里店等 。 用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長 1 .8公里，總建筑規(guī)模 30萬平方米，將建設成具有北京南城特色的 Shopping/Mall 且，規(guī)劃中的專業(yè)化主題市場主要有奧林匹克精品走廊、時尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等 。 信息支撐體系， 07 年以來，南城已經(jīng)引進外商投資于這一領域 。 形成統(tǒng)一的商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟區(qū)域，按照 經(jīng)濟區(qū)域精細打造出北京特色的 “ 南城國際大商貿(mào)區(qū) ” 。 高端住宅市場回顧 《 20202020 年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告》 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 指標 2020 供給 (套數(shù) ) 2,766 存量 (套數(shù) ) 17,164 凈吸納量 (套數(shù) ) 2,423 分析： 07年北京 南城 市場需求分析 2020 年 南城 市場的總體需求旺盛 ,整體上銷售速度較往年有所增長，其特征有： （ 1） “ 南城情結(jié) ” ， 北城上班、南城置業(yè) “ 南城情結(jié) ” ，上班在北城，卻跑回南城購房的人鳳毛麟角。但是，地鐵 5 號線開通后，通勤時間大大縮短，加上地鐵票價的下降，南北城之間的通勤成本大幅 降低，使北城上班、南城置業(yè)成為可能。 （ 2） 房價相對便宜，吸引購房人 盡管由于交通和規(guī)劃發(fā)展的利好，南城房地產(chǎn)價格近期普漲，在一定程度上制約了消費者回歸南城置業(yè)的熱情。但比起北城的漲幅，南城房價仍然偏低。再者，從環(huán)線位置上看，北城的 房產(chǎn) 開發(fā)區(qū)位現(xiàn)在已遠遠超出了北五環(huán)外，而南城三環(huán)至四環(huán)間仍能買到普通商品住宅。另外，南四環(huán) 《 20202020 年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告》 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 交通的通暢程度優(yōu)于北四環(huán)和北五環(huán)，可以避免遇到北城眾多地段 “ 出門就堵 ” 的狀況，加上南 城周邊鄰近的方莊生活區(qū)配套成熟、生活便捷，南城商務區(qū)以及大興衛(wèi)星城發(fā)展迅速，諸多原因共同促使回歸南城的北城上班族逐漸增多 。 南城 市場產(chǎn)品價格分析 《 20202020 年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告》 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 指標 成交平均售價 (人民幣 /平方米 ) 成交平均租金 (人民幣 /平方米 /月 ) 平均空置率 2020 28,636 % 分析： 目前，大興二手房均價為 9000～ 11000 元 /平米，房源新舊交替現(xiàn)象明顯，但近半年來大興地區(qū)的房產(chǎn)需求呈直線性上漲的趨勢。豐臺區(qū)二手房均價在 5000～ 7000元 /平米，該區(qū)域戶型較新，具 有較高的升值潛力。房山區(qū)二手房均價為 4500～ 5000元 /平米。亦莊作為目前南城發(fā)展最迅速的區(qū)域，二手房均價已經(jīng)突破 10000元 /平米。 環(huán)沿線主要區(qū)域二手房價表 區(qū)域 二手商品房（元 /平方米） 已購公房（元 /平方米） 東二環(huán) 朝陽門 1800021000 1500016000 《 20202020 年度北京南城房地產(chǎn)市場研究報告》 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 建國門 1800020200 1500016000 東直門 1800020200 1600017000 西二環(huán) 西直門 1800021000 1500016000 復興門 1600019000 1500016000 阜成門 1700020200 1500017000 南二環(huán) 廣安門 1300014000 1100012020 右安門 1202014000 1100012020 陶然亭 1400015000 1300014000 左安門 1400015000 1202013000 北二環(huán) 安定門 1600018000 1400016000 德勝門 1800020200 1600017000 北 京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，目前北京二手房交易已經(jīng)基本確 立了以朝陽、海淀、豐臺三區(qū)為中心的基本格局。近日從中介機構(gòu)了解到，從環(huán)線分布來看，四環(huán)以內(nèi)成為二手房交易 “主場 ”，加上 2020 年起二環(huán)內(nèi)不再新增商品住宅土地，因此二環(huán)沿線商品房更是稀少，房產(chǎn)交易以存量房（二手房）為主。同時，北京南城房價低于其他中心城區(qū)的現(xiàn)狀沒有改變，目前二環(huán)沿線二手房價呈現(xiàn)出東、西、北三個方位明顯高于南部的現(xiàn)象，差距達到