北京通州房地產(chǎn)市場研究報告40頁(編輯修改稿)
2025-05-08 22:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 二，通州素有“CBD后花園”的美譽，CBD區(qū)域內(nèi)的白領階層為通州房地產(chǎn)市場提供了充足的客戶資源。這兩大因素如同催化劑般激活了通州房地產(chǎn)市場潛能，使其快速“變身”，一躍成為京郊新亮點。 地鐵八通線的開通及與地鐵1號線的連接，使得石景山區(qū)和通州區(qū)作為京城東西兩端的“房地產(chǎn)開發(fā)重地”與城市中心一脈相連，帶動兩區(qū)沿線一帶的房產(chǎn)增值。交通順暢是百姓對地鐵兩端房產(chǎn)需求的直接原因。 長安街上主要集中的是商務樓和一些國有機關，可謂寸土寸金，除了少數(shù)高檔公寓外，適合中低收入階層的居住性樓盤很少，逐漸形成了辦公區(qū)在中間，居住區(qū)在兩端的格局。就像一個“啞鈴”，石景山區(qū)和通州作為地鐵兩端，日漸成為長安街沿線的居住區(qū)。 近幾年，隨著北京房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，城區(qū)的住宅密度幾近飽和，因而四環(huán)以外的住宅市場發(fā)展就顯得格外的活躍。尤其是東部的通州，離國貿(mào)最近，被稱為CBD的“后花園”。目前，通州區(qū)一直都是普通住宅和中低檔樓盤集中的區(qū)域，也有一些別墅項目。在此置業(yè)的多是在東部上班的年輕白領和東三環(huán)、四環(huán)周邊的拆遷戶，多以自住為主。早先的京通快速路以及京通輔路，就已經(jīng)給通州到城里的交通提供了很大的便利，八通線的開通使沿線物業(yè)一直也都在主打城鐵牌，房價也不斷攀升。城鐵開通后，沿途13個車站連接了CBD商務區(qū)與東部的交通，沿線各房地產(chǎn)項目的價格均有不同幅度的提升，并且可以預見未來通州的房價仍有很大的上漲空間。隨著通州八通沿線的物業(yè)開發(fā)，居住人口不斷增加，配套設施也不斷升級，目前已與老城區(qū)連成一片，發(fā)展成為通州的新的中心區(qū)，在一定程度上改變了通州的格局。三、項目區(qū)域市場供需狀況1）總體概覽l 市區(qū)東擴帶來大量居住需求。在《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》所設計的“東部發(fā)展帶”中，通州被明確安排了行政職能，而在《北京城市總體規(guī)劃(2004年—2020 年)》所列的11個新城中，通州被明確定位為“北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心”，在“新城發(fā)展”章節(jié)寫明通州區(qū)是中心城區(qū)“行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補充配套區(qū)。”l 通州向來是CBD上班一族置業(yè)的首選地，八通線及即將開通的兩廣路延長線將會縮短通州與其它區(qū)域的時間距離，通州的住宅市場將迎來更多的置業(yè)者。l 市場消化速度快，市場供需狀況良好。根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)登記信息，2006年登記已銷售面積為967649平方米，供應量和消化量近年來一直處于各區(qū)的第35名之間，成為北京重要的住宅房地產(chǎn)市場。2）供應狀況l 供應量2004年及2005年是通州區(qū)供應的高峰階段，目前區(qū)域內(nèi)新增供應主要是原項目后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品。截止2006年11月20日，通州區(qū)共有預售樓盤98個，總可售面積1187833平方米，其中住宅7094套，建筑面積930609平方米，另外225個項目現(xiàn)房在售，共2227套，建筑面積280356平方米。l 供應分布通州作為北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心，交通是決定其它展速度的關鍵因素，從住宅供應來看，八通線兩側是通州住宅供應最集中、品質(zhì)最高的區(qū)域，而以八通線為界，南北發(fā)展已形成明顯落差，定位也趨于不同，南城是北京市政府未來的辦公地帶，圍繞其需要，各項配套快速完善，商貿(mào)業(yè)、展覽業(yè)正以非?？斓乃俣劝l(fā)展，而北城則主要借助運河優(yōu)勢，發(fā)展休閑娛樂事業(yè)，數(shù)個高爾夫球場相繼投入使用，但北城因靠近朝陽區(qū)的垃圾處理場和火葬場，在高品質(zhì)住宅的發(fā)展上遭遇瓶頸，商貿(mào)業(yè)也缺乏發(fā)展基礎。l 主要供應項目物業(yè)名稱物業(yè)地址產(chǎn)品類別價格（元/平米）開發(fā)商主力戶型銷售狀況新城陽光通州九棵樹145號板塔結合6500北京民望房地產(chǎn)開發(fā)公司80120%桃花島通州梨園地鐵南1200米花園洋房5200北京欣達園房地產(chǎn)開發(fā)公司8012098%瑞都公園世家通州梨園鎮(zhèn)頤瑞中二路板塔結合\板樓5000北京東杰房地產(chǎn)開發(fā)公司80140%當代名筑家園城鐵九棵樹站東300米板樓\塔樓6500北京筑高房地產(chǎn)開發(fā)公司50120%時尚街區(qū)城鐵梨園南云景東路板式高層\塔樓6300北京住總集團8090/DBC加州小鎮(zhèn)輕軌沿線臨河里站旁板樓5500北京卓越房地產(chǎn)開發(fā)公司80140%瑞都國際輕軌九棵樹站側100米板式小高層5380北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)公司80130%世紀星城通州通朝大街323號板樓6300北京順華房地產(chǎn)開發(fā)公司5090%旗艦凱旋通州梨園鎮(zhèn)云景東路80號板樓5780北京昊宇房地產(chǎn)開發(fā)公司80150%站前巴黎八通梨園站南600米板樓\板式小高層6000北京時代金僑房地產(chǎn)公司50120%財富東方北關環(huán)島西南板樓\塔樓\板塔結合4500北京順開房地產(chǎn)開發(fā)公司5012090%阿爾法社區(qū)城鐵九棵樹站南1800米板樓5480曼城置業(yè)(北京)有限公司80120%3）需求狀況l 消化量及售價分析2005年北京市場總體消化156954套住宅，銷售面積達到18461913平米，朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)是主要成交區(qū)域，通州在2005年共銷售了13948套住宅，銷售面積1439107平米，均價4132元/平米。2006年通州區(qū)共銷售住宅9658套，三季度均價4853元/平米，第四季度均價5634元/平米，%， 2006年整體銷售套數(shù)為9658套，相比2005年的15432套有大幅度的下滑，從下圖20042006年通州區(qū)的銷售統(tǒng)計可以看出，2006年相對前兩年已明顯較少，主要是供應有限所造成的，需求仍然很強勁。l 通州區(qū)住宅價格趨勢下圖為通州區(qū)2006年的住宅價格走勢圖，可以看出從2006年價格始終保持快速上升的態(tài)勢，12月份均價已達6059元/平米，%，而相比上年同期的3819元/%。在供應有所減少的情況下，需求仍持續(xù)增加，通州區(qū)日臻完善的宜居環(huán)境是需求的穩(wěn)定增長的保證，市場行情將持續(xù)飄紅，也造成了價格的大幅攀升，第四季度均價約為5600元/平米，且該區(qū)已出現(xiàn)7000元/平米的價格。l 分戶型價格分析通州區(qū)小戶型占總供應面積比例較大，呈現(xiàn)均價高的態(tài)勢，小戶型售價6000元/平米以上的項目較為常見，究其原因，CBD白領的總價承受力是小戶型火爆的主因。大戶型由于總價較高，均價低，在5500元/平米左右。項目名稱主力戶型面積段（平米）價格（元/平米）銷售率巴克寓所一室47—645700100%兩室一廳10
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