北京通州房地產(chǎn)市場研究報告40頁-資料下載頁
2025-04-11 22:36本頁面
【正文】 考慮了采光性，一居小戶型雖只一面采光，但采光面大，二居戶型采光面較多，同時進深小，居室內(nèi)光線充足。從其銷售來看，自2005年10月開始銷售，2006年4月銷售基本完畢，銷售速度比較慢，一方面據(jù)了解該地塊以前為屠宰場，引起了通州本地購房者的抵觸，另外該項目在貸款上存在障礙，公積金不能使用，也限制了部分客戶的購買意愿，在戶型設計上也有相當數(shù)量的戶型不夠合理，格局不規(guī)整、斜向戶型、采光不夠充分等等。目前仍有少量尾房滯銷。l 旗艦凱旋旗艦凱旋位于通州區(qū)小稿村，即城鐵九棵樹站南約1500米?？偨ㄖ娣e為30萬平米，為歐洲新古典風格，一期10萬平米三至五層純板式洋樓純法式風格，采用前后錯式別墅。設計有“景觀大道”及數(shù)千平米的異國中心花園廣場。小區(qū)戶型面積從60平米到160平米不等，其中以60平米至90平米左右的一居、二居小戶型為主。該項目產(chǎn)品較為豐富，有多層、高層、小高層和別墅，經(jīng)歷較長時間的銷售，各期間隔時間比較長，后續(xù)仍有小規(guī)模供應。l 瑞都公園世家瑞都公園世家是瑞景地產(chǎn)繼開發(fā)“瑞都國際”后在通州的又一項目，項目位于八通輕軌臨河里站南，與占地10萬平米的梨園文化公園和規(guī)劃中23萬平米的體育文化公園相倚，與DBC加州小鎮(zhèn)隔街相望。項目分三期開發(fā)，規(guī)劃占地面積60萬平米，規(guī)劃總建筑面積約為80萬平方米，；住宅組團結(jié)合地形自由式布局，產(chǎn)品為小高層、多層洋房。目前銷售為二期，成交均價也已突破5000元，達5019元/平米。通過下圖可以看出，該項目保持了持續(xù)穩(wěn)定的銷售，沒有出現(xiàn)特別的旺銷高峰，但基本維持在5090套之間，大面積戶型銷售相對較慢。該項目與加州小鎮(zhèn)為該區(qū)僅有的兩個且品質(zhì)相對較高的樓盤，但同樣位置和交通略顯不足。l 世紀星城世紀星城由順華集團投資開發(fā)，為超百萬平方米的超級大盤，整體項目定位“住宅、商業(yè)、教育、市政”四位一體的大型國際生態(tài)文化生活城?？偣卜秩谶M行開發(fā)，因其功能作用顯著，北京通州區(qū)政府將其確定為區(qū)重點工程項目，通州西部門戶形象工程。一期產(chǎn)品共17棟純板式住宅，總建筑面積14萬平方米，于2004年8月以準現(xiàn)房開盤，并以全明戶型、南北通透、大樓距、短進深和大面寬等諸多優(yōu)勢在投入市場，現(xiàn)已入住。二期產(chǎn)品近50萬平方米，其中東區(qū)公寓樓17萬多平方米，6組團有8棟高板住宅，配套1棟近5000平方米的幼兒園，有2萬多平方米的商業(yè)鋪位和一個近5000平方米的健身會所、旅游館，總建筑面積63萬平米。世紀星城二期公寓樓是具有一定地標性的建筑，總規(guī)模達17多萬平方米，總長度達388米，軸線長度371米，是目前亞洲最大、最長的住宅項目?？偢叨?0米，有兩個高30米門洞，中庭內(nèi)廊里規(guī)劃建設有11個的中庭花園，配置22部的觀景電梯，在東西兩個外立面裝飾了共132多根高60至70米的羅馬柱。世紀星城三期產(chǎn)品6組團共有2224套住宅，主要為二居，部分為三居及下躍、上躍復式產(chǎn)品，東區(qū)公寓樓和6組團合計有79種。該項目為通州西部的代表性項目，其清新、現(xiàn)代的風格，以及現(xiàn)房所便顯出短板、大面積觀景窗給人以鮮明的品質(zhì)感，贏得了不少客戶和潛在客戶的關注。其成交均價也達到6157元/平米。l 桃花島項目位于北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對面總占地面積17萬平方米,總建筑面積21萬平方米, 共23棟樓，戶型面積以80㎡102㎡的兩居和118㎡130㎡的三居，建筑形式為 6層板樓及4層疊拼。社區(qū)建筑呈圍合式組團，由四圍向中心漸低逐層排列，形成院落式布局。景觀設計融入江蘇園林風格，以古式回廊穿插其中，部分樓棟有回廊接入，也達到人車分流作用。銷售情況及戶型比例如下：桃花島在通州區(qū)的眾多項目中，成為少有的擺脫不鄰城鐵的劣勢而成為熱銷項目，這得益于項目產(chǎn)品方面的創(chuàng)新、強有力的營銷。案名是客戶對項目的第一感受來源，桃花島素來是國人心中的世外仙境，項目形象感十足，同時園林設計取江南園林之特色，在景觀層面上支持了案名難以企及的高度，另外在產(chǎn)品品質(zhì)上形成梯度，通過獨特的外掛式樓梯、贈送花園、層層退臺提升花園洋房的價值，拉開與其它樓棟的差距，既滿足高端用戶對世外桃園意境的追求，又形成多元供應滿足次級客戶需求。l 新城陽光位于梨園環(huán)島南側(cè)，總建筑面積約15萬平米，配套面積約7000平米，14棟8—10層板樓，四座15層塔樓。最北側(cè)為高塔樓，向南為排列板樓。分六大景觀主題，分別為中軸線景觀、兒童樂園區(qū)、健身活動區(qū)、松石聽濤區(qū)、松林鳴蟬區(qū)、體育運動區(qū)。主力戶型為面積段在77—95平米的二室一廳及面積段在205—123平米的三室一廳。銷售情況及戶型比例如下：新城陽光整體呈三角形組團，入口位于西南方向，由于北側(cè)緊鄰其它項目及所屬核研所地塊，未來能否開辟出入口尚不確定，一旦不能開口，居民搭乘地鐵的便利性將大打折扣，只能多繞行數(shù)百米。戶型較為設計合理，一居實用性強，進深小，采光面大，主臥朝陽，二居進深過大，面寬小，但南北通透，無大拐角，通風好，采光面多。該項目以低價入市，把握住2006年中通州供應相對空缺的時機，在夏季房展會以較高的性價比迅速搶占市場，實現(xiàn)了非?？斓匿N售速度，前5個月均銷售達200套以上。通州住宅市場總結(jié)216。 通州區(qū)作為近距CBD的近郊，由于交通非常便利，其CBD后花園的稱謂已名副其實，已成為東區(qū)年輕白領的購房首選區(qū)域；216。 通州區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，在北京各郊縣中處于領先地位，在北京市房地產(chǎn)市場的大環(huán)境下，市場價格節(jié)節(jié)走高，目前普通住宅均價已達到55006500元/平米的水平；216。 城市面貌基本完成一次升級，由幾年前的以新華大街為中心的老城區(qū)格局打破，目前已形成包括城鐵沿線的新中心，區(qū)域面貌也有很大改觀，道路的修建、綠化工程的實施、區(qū)域商業(yè)升級等等，從通州發(fā)展速度和熱度看，已經(jīng)事實上成為北京城八區(qū)之外的“第九區(qū)”；216。 供需處在一定矛盾，在經(jīng)歷了2002005年的區(qū)域住宅供應高峰期后，2006年供應有明顯減少，目前多為分期開發(fā)的后期產(chǎn)品，新增供應項目很少；216。 項目在品質(zhì)上隨著整體市場的發(fā)展而不斷提升，已基本擺脫了郊縣價格低、品質(zhì)差的形象；216。 客戶群體多為社會中堅群體，他們年輕上進，事業(yè)處于上升期或高峰期，置業(yè)欲望強，他們主要來自通州本地及朝陽區(qū)，并大多工作于此，同時，正有越來越多的較遠區(qū)域的客戶前來置業(yè)，這得益于交通的發(fā)達及城市化進程的加快；216。 在戶型上，以緊湊型小戶型為主，包括一居、緊湊兩居、緊湊三居，高層、小高層板樓是區(qū)域主要產(chǎn)品形式，另有少量多層；216。 區(qū)域最受到追捧的設計元素基本包括：臨鐵、南北通透板樓、緊湊戶型、戶型方正、采光通風好等；2007321
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