【文章內(nèi)容簡介】 . 3 0 %1 9 . 7 0 %1 2 . 2 0 %1 7 . 6 4 %01002003004005006007002020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P ( 億元) 增幅 21 蘇州全市歷年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資相關(guān)指標(biāo) 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資比重 億元 房地產(chǎn)投資/GDP 2020 % % 2020 % % 2020 420 % 1870 % 2020 % 2107 % 2020 565 % 2360 % 2020 % % 2020 % % 2020 % % 176020802802345040274820570067017740900056481014091555187021072360261229673 6 1 7 . 8 20100020203000400050006000700080009000100002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州歷年 G D P 與固定資產(chǎn)投資走勢蘇州 G DP （ 億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） 22 2020 年蘇州供求市場受宏觀政策影響明顯， 14 月份上市量體的增加，處于供不應(yīng)求態(tài)勢； 4 月份后，市場受出臺政策的影響，成交量有所下滑，在 8 月趨于平衡；“金九銀十”的到來，成交量快速增加，由于 新政，供求逐漸趨于平衡，隨著春節(jié)各項目推量 的減少以及市場需求的加大，市場轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求。就 2020 年全年來看，雖然成交量受政策影響波動明顯，但價格持續(xù)堅挺，一路上揚再度過萬。 供應(yīng) 成交 供銷比供應(yīng) 成交 供銷比 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12 11_1 11_2 23 2020年蘇州全市成交面積達(dá) 萬平方米，比 09年減少 45%；全市成交套數(shù) 47226 套，比 09 年減少 39%；成交均價為 9955 元 /平方米，環(huán)比上漲 34%。 2020 蘇州全市新增商品住宅供應(yīng) 萬平方米，比 2020 年減少 7%，供銷比為 。從蘇州房產(chǎn)市場近五年的走勢來看，全市成交量受政策的影響，走勢高低錯落， 2020 年達(dá)到近年來的最高峰，而 2020 年受兩次調(diào)控影響，成交量下降明顯，但成交價格上揚力度則為歷年之最。 02020400060008000100001202014000成交面積 ( 萬 ㎡ ) 成交均價 ( 元 / ㎡ )成交面積 ( 萬 ㎡ ) 成交均價 ( 元 / ㎡ )8363 8800 8262 10151 9385 9103 10218 10351 10471 11499 9343 9994 10264 10615 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12 11_1 11_2 24 政府宏觀政策對蘇州房產(chǎn)市場的影響還是比較明顯的，但蘇州市場對政策的消化周期呈現(xiàn)明顯的縮短趨勢， 政策導(dǎo)致觀望情緒蔓延，但只是暫時壓抑需求，隨著市場的回暖，供求關(guān)系很快趨于平衡。蘇州的購買力比較強勁，潛在購買力基礎(chǔ)龐大，為 2020 年蘇州房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，樓市將經(jīng)歷一次“機遇”與“危機”并存的政策消化年。 在 2020 年 1 月 2020 年 2 月蘇州全市的成交房源中，吳中區(qū)以 萬方的成交量僅次于園區(qū)而排名全市第二，已經(jīng)成為蘇州房地產(chǎn)市場的最熱點區(qū)域之一。 25 （二）蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況 2020 年蘇州非住宅類（商業(yè)物業(yè)）月度供應(yīng)量呈現(xiàn)出 √ 型的走勢，從下半年開始， 供應(yīng)量激增，第四季度新增供應(yīng)達(dá)到全年最高峰值。值得一提的是自 9 月新五條出臺后，各地開始全面實施限購令，對住宅打壓力度巨大，商業(yè)物業(yè)則成為了市場上的香饃饃，開發(fā)商在四季度新開盤項目和推盤量上均呈現(xiàn)大幅度的提升，可見商業(yè)物業(yè)抗政策風(fēng)險能力已經(jīng)得到開發(fā)商、投資者、購買者等多方的認(rèn)同。從區(qū)域供應(yīng)量來看：吳中區(qū)、相城區(qū)是蘇州市近兩年商業(yè)物業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域， 2020 年二區(qū)域的供應(yīng)面積比重占到全市 60%之多，并呈現(xiàn)出繼續(xù)加大的趨勢。 2020 年 1 月 2020 年 2 月蘇州各區(qū)域成交情況050100150200250園區(qū) 中心城區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 26 2020 年的調(diào)控可謂給開發(fā)商上了寶貴的一堂課，并且逐漸認(rèn)識到商業(yè)類物業(yè)的抗政策風(fēng)險的能力以及其巨大的發(fā)展?jié)摿?，得到開發(fā)商的認(rèn)可，并于 2020 年開始逐步加大商業(yè)類物業(yè)的開發(fā)和推盤量，但從其價格來看，仍基本維持 2020 年的水平。經(jīng)過 2020 年的狂熱，2 0 1 0 年各區(qū)域新增供應(yīng)面積（單位：萬平米）平江區(qū), 7. 8, 5%滄浪區(qū), 6. 1, 4%金閶區(qū), 5. 3, 4%工業(yè)園區(qū), 15 .2,11%高新區(qū), 23 .9,17%吳中區(qū), 54 .2,37%相城區(qū), 31 .2,22% 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 萬平 2 0 1 0 年各月度新增供應(yīng)（單位：平方米）0500001000001500002020002500001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月金閶區(qū) 工業(yè)園區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 高新區(qū) 滄浪區(qū) 平江區(qū) 27 迎來了 2020 年的調(diào)控，歷經(jīng)調(diào)控之后的開發(fā)商更為成熟，看待市場較之前明顯沉著冷靜，此次調(diào)控，商業(yè)物業(yè)再次顯現(xiàn)出其抗政策風(fēng)險的能力，開始受到開發(fā)商、投資者、購買者等多方的認(rèn)可，在多方的共振效應(yīng)下，加之開發(fā)商經(jīng)過 2020 年商業(yè)物業(yè)的開 發(fā)、操盤、營銷經(jīng)驗， 2020 年蘇州商業(yè)物業(yè)的價格大幅上漲，成交量亦維持高水平。 2020 2020 各年度成交套數(shù)1038619333 1932805000100001500020200250002020 2020 20202020 2020 各年度成交均價 （ 元 / 平米 ）8321 8253106960202040006000800010000120202020 2020 2020 28 從近幾年蘇州商業(yè)物業(yè)的成交均價來看， 2020 年商業(yè)物業(yè)整體均價較前 2 年有大幅度的增長，價格水平已經(jīng)穩(wěn)定突破 10000 元 /平米， 2020 年各月的成交均價亦在 900013000 元 /平米的區(qū)間浮動。2020 年商業(yè)物業(yè)的成交走勢總體看是量升價平， 2020 年總體看是量價齊升，橫向比對 2020 年和 2020 年，加之各年度的政 策環(huán)境，足見商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢日漸明朗，開發(fā)商和消費者的青睞程度日益提高。 2020 年 1 月，隨著“新國八條”的出臺，進(jìn)一步收緊房貸、二套房首付 60%、上海重慶等地試點房產(chǎn)稅等一系列嚴(yán)厲的政策不期而至，為 2020 年定下了緊張的市場基調(diào)。二套房首付比例超過商業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢再次顯現(xiàn)，預(yù)計 2020 年更多的投資類客戶將轉(zhuǎn)向商業(yè)物業(yè)（尤其是租金水平較高的寫字樓和商鋪類物業(yè)）；商業(yè)地產(chǎn)將在緊縮的調(diào)控政策之下繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢。 2 0 0 8 2 0 1 0 各月非住宅類成交均價（單位：元/ 平方米）020204000600080001000012020140002020 2020 20202020 9620 7757 9990 8491 7209 7790 8490 7921 8268 8264 7670 86432020 7954 7655 6272 7697 6635 7856 8785 7815 8488 8264 9229 98312020 9100 12388 9145 9850 9413 12708 12578 10762 8903 10916 11868 110041月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 29 第四章 項目情況 一、 項目基本情況 中潤蘇 州中心是吳中區(qū)的“十一五”重點工程項目，位于吳中區(qū)寶帶東路 123 號（原職業(yè)中學(xué)），東與吳中區(qū)文體中心一河之隔，西為文曲路（吳中區(qū)人民政府大廈），南為東苑路（吳中區(qū)人民大會堂），北臨寶帶東路（規(guī)劃中的地鐵 3 號線換乘站），基地南北向呈長方形狀，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。 2020 年 12 月 28 日，在蘇州市國土資源局主持的國有土地使用權(quán)拍賣會上，蘇州中潤置業(yè)有限公司獲得上述地塊的開發(fā)權(quán)。 2020 年 3 月 10 日，蘇州市國土資源局與蘇州中潤置業(yè)有限公司簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》【蘇地讓（ 2020）第 51 號】， 2020 年 4 月 9 日獲吳中區(qū)發(fā)改局《關(guān)于同意蘇州中潤置業(yè)有限公司建商業(yè)和辦公用房項目開展前期工作的通知》【吳發(fā)改待核（ 2020） 19 號】， 2020 年 6 月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證【地字第320506202000094 號】。 2020 年 9 月，蘇州中潤置業(yè)有限公司付清以上地塊的全部土地出讓金人民幣 34400 萬元并取得國有土地使用權(quán)證【吳國用（ 2020）第 06108002 號】。 2020 年 10 月至 2020 年 9 月期間分別取得編號為【建字第 3205062020407 號】、【建字第320506202000133 號】、【建字第 320506202000333 號】、【建字第320506202000334 號】的建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 2020 年 10 月取得編號為【 320506202020200101】的建筑工程施工許可證。 2020 年 10月取得項目首批商品房預(yù)售許可證【蘇房預(yù)吳（ 2020） 202 號】 （取得預(yù)售證的部分為一期的商業(yè)街部分及整個二期酒店式公寓） 。 中潤蘇州中心項目位于蘇州市吳中區(qū)寶帶東路 123 號規(guī)劃用地內(nèi)（原職業(yè)中學(xué)），總占地面積 平方米。本項目總建筑面積約 36 萬平方米，有兩大部分組成。第一部分是由中潤置業(yè)投資興建 30 的 22 萬平方米， 具體包括： 1 幢高達(dá) 228 米（主城區(qū)第一高樓）的43 層超高層主樓建筑面積約 63000 平方米； 1 幢 100 米 26層酒店式公寓建筑面積約 25000 平方米；購物中心及地下一層商業(yè)建筑面積約75000 平方米； 1 條餐飲商業(yè)步行街建筑面積約 4500 平方米；地下 2— 3 層配套停車場建筑面積約 48900 平方米。另一部分是為本項目做配套的由政府建設(shè)的現(xiàn)代文體中心、吳文化中心、文化創(chuàng)意大樓等建筑面積約 14萬平方米。 本項目地處蘇州老城區(qū)吳中區(qū)的行政金融區(qū)域，周邊分別為區(qū)人民政 府、人民大會堂、體育館、規(guī)劃建設(shè)中的文博館、游泳館、圖書館、文體創(chuàng)意大樓、規(guī)劃中的地鐵 2 號及 3 號線寶帶路站、東吳北路金融一條街等，項目主樓約 228 米超高地標(biāo)將成為蘇州第一高度俯瞰蘇州。中潤蘇州中心 36 萬方世界級地標(biāo)城市綜合體，囊括了購物中心、超甲級寫字樓、巔峰豪庭、奢華酒店、頂級會所、酒店式公寓、現(xiàn)代文體中心、吳文化中心八大頂級業(yè)態(tài)，引領(lǐng)蘇州商業(yè)新版圖。本項目的建成，將成為吳中區(qū)新經(jīng)濟發(fā)展的支撐點，成為本土商業(yè)巨頭，構(gòu)筑繁華商圈中心，締造城市財富圖騰，帶動吳中區(qū)經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的步伐。 31 中潤蘇州中心所處的蘇州吳中區(qū)中心城區(qū)主要是以東吳北路、東吳南路和運河風(fēng)光帶為中心軸線，經(jīng)過近年來的精心規(guī)劃、科學(xué)實施、合理開發(fā)完善城市各項功能，吳中區(qū)中心城區(qū)努力實現(xiàn)活力之城、魅力之城和全面接軌融入蘇州主城區(qū)的發(fā)展目標(biāo)。建成后的中潤蘇州中心不但將以各種高檔業(yè)態(tài)滿足城市精英的多樣化需求，更將以主樓228米的高度榮登蘇州第一高樓，成為吳中區(qū)新地標(biāo)建筑，并將成為吳中 CBD 建設(shè)過程中具有代表意義的示范性工程。 中潤蘇州中心不僅僅只是一個滿足城市中心功能需求的商業(yè)綜合體，它同時也 擁有更多人文和精神層面的內(nèi)涵