【文章內(nèi)容簡介】 建設(shè)項目是由北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)其開發(fā)建設(shè)工作。其是由北京科技園置業(yè)股份有限公司通過公開招標(biāo)方式取得的土地。截止目前，項目已取得中標(biāo)通知書并已簽訂北京市國有土地使用權(quán)出讓合同（京地出合字（ 2020）第 237 號）、市規(guī)劃委設(shè)計方案復(fù)函（ 2020 規(guī)復(fù)函字 0279號）。 北京科技園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、投資管理等。 （五）項目投資收益 經(jīng)計算，本項目預(yù)計開發(fā)建設(shè)總成本費(fèi)用約 萬 元，此時，利潤總額為 30574 萬元，所得稅為 萬元，稅后利潤為 萬元。 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn)收益率確定為 10%。現(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設(shè)投資與財務(wù)成本，經(jīng)計算各項財務(wù)指標(biāo)為： 稅前 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 全投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 13517 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅后 全投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 全 投資財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 3580 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益。 （六）項目融資 中關(guān)村西區(qū) 23 號地建設(shè)項目全部投資由北京科技園置業(yè)股份有限公司自籌解決。 （七）項目建設(shè)周期 中關(guān)村西區(qū) 23 號地建設(shè)項目工程建設(shè)周期為 21 個月，從 2020 年 9月開始至 2020 年 6 月。其中， 2020 年 11 月至 2020 年 1 月為基礎(chǔ)施工期， 2020 年 2月至 2020 年 8 月為結(jié)構(gòu)施工期， 2020 年 9 月至 2020 年 6 月為裝修和室外工程施工期。 （一）建設(shè)單位情況 北京科技園置業(yè)股份有限公司具體承擔(dān)中關(guān)村西區(qū) 23 號地塊的開發(fā)建設(shè)工作。 單位名稱：北京科技園置業(yè)股份有限公司 注冊地址：北京市海淀區(qū)海淀南路 21 號 法人代表：周玉臣 注冊資金： 20200 萬元 成立日期： 1999 年 12 月 15 日 （二）、公司股東基本情況 北京科技園置業(yè)股份有限公司是由北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司、上海谷元房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、北京海開房地產(chǎn)集團(tuán)公司、海南三至投資發(fā)展有限公司、深圳海亞投資發(fā)展有 限公司、北京中地土地整理公司六家公司參股。 各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經(jīng)營管理、資本融通方面，擁有雄厚的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，為北京科技園置業(yè)股份有限公司的發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。 （三）、公司核心業(yè)務(wù) 北京科技園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓；投資管理。 公司在房地產(chǎn)開發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計、市場營銷等領(lǐng)域有一支素質(zhì)較高的專家隊伍，按照現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)的經(jīng)營管理機(jī)制，是保證高速運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。 規(guī)劃用地面積： 平方米 總建筑面積： 194066 平方米 其中：地上建筑面積： 119268 平方米（包括酒店： 51629 平方米，辦公： 25145 平方米，商業(yè)： 42494 平方米）， 地下建筑面積： 74798 平方米。 《北京市規(guī)劃委員會關(guān)于原則同意中關(guān)村西區(qū) 23 號地項目設(shè)計方案的復(fù)函》 (2020 規(guī)復(fù)函字 0279 號 ) 《北京中關(guān)村西區(qū) 23 號地項目設(shè)計說明》 《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》（京地出［合］字（ 2020）第 237 號） 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價 方法》 第二章 項目建設(shè)的背景和必要性 中關(guān)村科技園區(qū)是 1988 年 5 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。中關(guān)村科技園區(qū)管理委員會作為市政府派出機(jī)構(gòu)對園區(qū)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理。中關(guān)村科技園區(qū)覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源最密集的區(qū)域，包括海淀園、豐臺園、昌平園、電子城科技園和亦莊科技園。海淀園位于海淀區(qū)，其中建有 平方公里的上地信息產(chǎn)業(yè)基地和 4平方公里的 。 1999 年 6 月，國務(wù)院正式批復(fù)了北京市政府和科學(xué)技術(shù)部《關(guān)于實(shí)施科教興國戰(zhàn)略，加快建設(shè)中關(guān)村科 技園區(qū)的請示》。這是繼 80 年代設(shè)立深圳等經(jīng)濟(jì)特區(qū)， 90 年代開發(fā)開放浦東之后，國家跨世紀(jì)發(fā)展的又一重大戰(zhàn)略舉措。 中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是要充分利用中關(guān)村的人才、科技、知識優(yōu)勢和高科技產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，用 10 年的時間，把中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)成為具有鮮明時代特點(diǎn)、我國自己特色、世界一流的科技園區(qū)，成為國家科技創(chuàng)新示范基地、科技成果孵化和輻射基地、高素質(zhì)人才創(chuàng)新人才的培養(yǎng)基地。 到 2020 年，中關(guān)村科技園區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 1300 億元人民幣，年遞增 20%，成為新的經(jīng)濟(jì)增長的“發(fā)動機(jī)”，同時，科技園區(qū)強(qiáng)大的輻射作用，必將促進(jìn) 和帶動全國，尤其是北京市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，成為推動我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的強(qiáng)大動力。 加快中關(guān)村科技園區(qū)的建設(shè)首先需要為中關(guān)村的發(fā)展提供一個良好的基礎(chǔ)環(huán)境，這是滿足中關(guān)村科技園區(qū)發(fā)展的基本條件。 項目建設(shè)的必要性 中關(guān)村西區(qū)是“中關(guān)村科技園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項目。它位于海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)，東起白頤路，西至彩和坊路，北到北四環(huán)（北大南門），南邊界為海淀鎮(zhèn)南街，是中關(guān)村的高科技商務(wù)中心區(qū)。西區(qū)總占地面積 公頃，規(guī)劃地上建筑總面積 100 萬 平方米，地下建筑總面積約 50 萬平方米。總?cè)莘e率為 ，綠化率在 35％以上，城市公共綠地 公頃，機(jī)動車停車位 10000 個。規(guī)劃建筑高度由西向東從 50 米到 80米逐漸升高，局部修建高度 90 米－ 120 米的標(biāo)志性建筑群，形成高低錯落、變化有致的城市輪廓線。 西區(qū)整個用地范圍有明確的功能分區(qū)：綜合科貿(mào)組團(tuán)區(qū)主要提供科技貿(mào)易類企業(yè)辦公建筑用地；公共建筑區(qū)提供金融、會展、酒店、商業(yè)、綜合管理等建筑用地；公共綠化廣場包括綠地、景觀、公共交往空間與地下商業(yè)設(shè)施。 中關(guān)村西區(qū)效果圖 中關(guān)村西區(qū)作為科技園區(qū)的核心區(qū)域，是規(guī)劃確定的高科技產(chǎn)業(yè)的管理決策、研究開發(fā)、產(chǎn)品和技術(shù)的展示中心區(qū)，是整個中關(guān)村科技園區(qū)的商貿(mào)中心區(qū)，是開展高科技產(chǎn)業(yè)活動的“窗口”和與國際經(jīng)濟(jì)接軌的基地。中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)已經(jīng)成為近期中關(guān)村核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)。 中關(guān)村西區(qū) 23 號地建設(shè)項目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066M2，項目將建成酒店（ 24 層高精裝修）、 5A 級辦公樓（ 20 層高部分裝修）、購物中心（ 6 層高部分裝修）。 本項目的建成將填補(bǔ)中關(guān)村地區(qū)此類項目的空白，對于推動中關(guān)村西區(qū)乃至整個中關(guān)村 地區(qū)的建設(shè)將有重要意義。 第三章 投資環(huán)境分析 3． 1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢介紹 中國經(jīng)濟(jì)在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 %。中國的零售業(yè)也在以兩位數(shù)的速度增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內(nèi)存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價格指標(biāo)都保持相對穩(wěn)定。 這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的 過渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。 排除無法預(yù)計的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。 中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有 800 至 900 萬人移居到城市。同時，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長。 北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是 十五 時期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經(jīng)濟(jì) 。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國、面向世界的思路，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使 全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國前列。 如 上 圖所示， 過去的十多年中，北京市的經(jīng)濟(jì)保持了高速的增長， 除 1998年受到亞洲金融風(fēng)暴的影響外，北京的國內(nèi)生產(chǎn)總值在 1990 至 2020期間一直保持兩位數(shù)字的增長 速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值由 1991 年的 億元，增長到了 2020年的 億元，年均遞增率為 %。 。 在 1990 至 2020 年間 ，北京市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從 1990 年的￥ 4,878，迅速增長到 2020 年的￥ 36,832（約折合 4,454 美元），平均年增長率達(dá)到 %。 據(jù)統(tǒng)計，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也由 1991 年的 2， 040 元增加到2020 年的 15， 638 元，普通居民的購買力大幅增強(qiáng)，為北京房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 據(jù)預(yù)測，北京市消費(fèi)價格指數(shù)在中短期內(nèi)將保持穩(wěn)定，從而帶動消費(fèi)市場活躍，刺激房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)。 奧運(yùn)申辦成功后，北京市計劃動用高達(dá) 1800 億元的資金進(jìn)行北京城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，經(jīng)過這一輪大規(guī)模的 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，北京的城市面貌將發(fā)生翻天覆地的變化，總的方向是更都市化、更國際化、更適宜居住、與國內(nèi)其他城市的差距也會越拉越大。隨著北京知名度和吸引力的提高，將吸引越來越多的外地甚至境外的投資者前往置業(yè)，直接拉動房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。 總體上看，北京已經(jīng)初步建立市場經(jīng)濟(jì)體制，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正向高級化發(fā)展，居民財富大幅增加，市民工作和生活方式正發(fā)生著深刻變化，整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢正朝著高增長、開放型、知識經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也將更加繁榮。 3． 2 國家政策及土地市場分析 近年北京土地市場調(diào)控 北京市在近 兩年采取了一系列措施，加強(qiáng)土地管理工作，改善宏觀調(diào)控，對土地市場的影響重大而深遠(yuǎn)。 （ 1）出臺國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法及其配套政策 為深化土地使用制度改革，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，有效調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展， 2020 年北京市出臺了《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》，及其配套政策，包括《北京市出讓國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌辦法的通 知》、《北京市國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行）》、《北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法》、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》、《北京市土地一級開發(fā) 及經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖》。《國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法》自 5月 1日起施行著力調(diào)整國有建設(shè)用地的供應(yīng)現(xiàn)狀：用“年度供應(yīng)計劃”來調(diào)控土地市場，解決北京土地供應(yīng)的機(jī)制問題；規(guī)定由市政府統(tǒng)一組織管理全市國有建設(shè)用地的供應(yīng)，控制國有建設(shè)用地的供應(yīng)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)；分不同用途，采取不同的土地供應(yīng)方式。 （ 2）頒布執(zhí)行 2020 年、 2020 度土地供應(yīng)計劃 土地供應(yīng)計劃是政府加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要手段。 2020 年北京市首次編制并執(zhí)行了土地供應(yīng)計劃。計劃編制的原則，一是從嚴(yán)控制總量，加強(qiáng)計劃管理；二是嚴(yán)格保護(hù)耕地 ，控制新增建設(shè)用地，優(yōu)先利用存量土地；三是優(yōu)化建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四是調(diào)整用地布局；五是嚴(yán)格土地供應(yīng)方式。 在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，按照“適當(dāng)控制總量、加快調(diào)整結(jié)構(gòu)、著力挖潛改造”的原則，加大對部分類型項目用地的空間布局調(diào)整力度。 在用地布局上，優(yōu)化中心城區(qū)功能，拓展城市發(fā)展新空間，加快解決城市“二元”結(jié)構(gòu)問題，如重點(diǎn)保證順義、通州、亦莊三個新城建設(shè)土地供應(yīng)等。 在供應(yīng)方式上，嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，充分發(fā)揮市場對土地資源配置的基礎(chǔ)性作用。 通過執(zhí)行計劃，北京市土地實(shí)際供應(yīng)總量控制在了計劃供應(yīng)量的范圍內(nèi)，基本實(shí)現(xiàn) 了土地供應(yīng)總量目標(biāo)。同時，體現(xiàn)了城市總體規(guī)劃的空間布局要求，突出各區(qū)縣與其所承擔(dān)的城市功能相一致的土地供應(yīng)。 （ 3）加大清理閑置土地力度 北京市國土局于 2020 年 8月和 10月對 45宗地塊的土地使用權(quán)正式公告收回，用地面積約 67 公頃、規(guī)劃建筑面積 309萬平方米。 （ 4）配合“國六條”出臺相關(guān)措施 2020 年 5 月 30 日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 ，根據(jù)“國六條”相關(guān)精神北京市國土局對部分土地進(jìn)行招標(biāo)出 讓，并推出“限價商品房”等政策。 這一系列政策的推行對抑制房地產(chǎn)市場過熱可能起到積極作用，從長遠(yuǎn)上有利于市場的穩(wěn)定發(fā)展，但限制熟地價格、住宅用地招標(biāo)政策的推行可能對本項目土地上市產(chǎn)生一定的影響。 近年北京土地市場分析 土地供應(yīng) 2020 年全市土地實(shí)際供應(yīng)總量 6384 公頃，為年度供應(yīng)計劃的 98%，已辦理完用地手續(xù)的 4664 公頃，其中有償出讓面積為 1774 公頃，劃撥用地面積為 2890公頃。土地交易市場共成交土地 50 宗，土地面積 357 公頃，規(guī)劃建筑面積 452萬平方米，成交價款約 億元。 （ 2）土地交 易及地價預(yù)測 2020 年北京市土地交易市場成交地塊 50 宗，土地面積