【正文】 020 年全市土地實際供應總量 6384 公頃，為年度供應計劃的 98%，已辦理完用地手續(xù)的 4664 公頃，其中有償出讓面積為 1774 公頃，劃撥用地面積為 2890公頃。 2020 年北京房地產(chǎn)企業(yè)實際獲得的土地數(shù)量減少，在實行了“熟地”供應政策后一年多，征地拆遷的難度越來越大，土地一級開發(fā)進展緩慢，由此導致了土地供應相對不足。 2020 年北京土地市場分析 （ 1）土地供應量充足 2020 年 1 月到 2020 年 6 月，北京市國土資源局供應住宅項目土地共 712 宗，其中未動工土地面積 公頃，占 18%；已完成土地開發(fā)面積 公頃，占 15%；正在開發(fā)建設面積 公頃，占 52%；已竣工的土地面積 公頃，占 15%。 （ 2）土地供應政策導向作用加強 在土地供應的空間分布上，將繼續(xù)貫徹落實城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等各類規(guī)劃確定的城市空間布局和區(qū)縣功能定位，促進中心城、新城、小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。但受一系列宏觀調(diào)控政策特別是北京市土地出讓政策微調(diào)的影響，預計 2020 年地價雖會有上升，但將保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大漲。 2020 年是北京住宅市場不平凡的一年，雖然經(jīng)歷了 8據(jù)統(tǒng)計，自 2020 年北京市住宅竣工量首次突破 1000 萬平方米以來，每年都是保持著兩位數(shù)的增長速度。商品住宅銷售價格指數(shù)由 2020 年的 上升到了。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目潛力巨大 自 2020 年 12月 11日我國有關(guān)零售業(yè)重大政策的出臺，中國零售業(yè)市場從此全面向外資開放，促使國際知名零售品牌大批擁入。 2020 年前三季度，外商投資我國商業(yè)出現(xiàn)熱潮，商務部累計批準新設了 554 家外商投資商業(yè)企業(yè)，合同利用外資 億美元，開設 了 1130 個店鋪，營業(yè)面積約 萬平方米。 北京大型商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是大型購物中心項目，開發(fā)商整體上看，比較謹慎，并不象南方很多城市的開發(fā)商不管商鋪銷售 是否 可能對未來 的 經(jīng)營管理產(chǎn)生 影響， 都 進行大面積商鋪的銷售，而是以長期出租經(jīng)營為核心思想，進行項目的運 作 。購物中心 /綜合項目的比例印證了當前中國購物中心投資開發(fā)趨熱的狀況，社區(qū)商業(yè)的比例目前較低，正說明成長空間比較大，各類商業(yè)地產(chǎn)投資機構(gòu)普遍關(guān)注并認同其投資空間。 3． 5 寫字樓 市場分析 自上個世紀 90 年代初以來，北京寫字樓市場的發(fā)展共經(jīng)歷了四個階段， 1992年至 1996年的高速發(fā)展階段， 1997年至 1999年的蕭條階段，以及 2020年至 2020年的復蘇階段，相當于剛剛走完了一個波形周期。根據(jù)規(guī)劃， 20202020 年期間，北京平均每年寫字樓的新增供應量都將突破百萬平 方米。根據(jù)《財富》雜志的一項調(diào)查顯示：全球 4萬多家跨國公司， 90%以上的企業(yè)若干年內(nèi)會考慮在中國設立地區(qū)性總部，其中首選北京的約占 15%。一般優(yōu)質(zhì)寫字樓的“活躍期”（保持優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場地位）與其設計、建材及設備的選用密切相關(guān)。 中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力，也為外商進入中國市場帶來了前所未有的機遇，實現(xiàn)了雙贏。填補空缺除了通過新建的星級酒店以外，還通過對原有基礎(chǔ)較好飯店的升級、改造和擴建， 4月中旬由北京市發(fā)展和改革委員會舉辦的奧運經(jīng)濟市場推介會上，國家旅游局的官員就說過，增加酒店這一塊應該會成為北京吸引外商投資的亮點。 奧運概念影響幾何一個由投資拉動的高增長期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運概念利好預期影響的大規(guī)模進入，就奧運概念對北京飯店市場的影響，有關(guān)人士解答到，按現(xiàn)在京城酒店業(yè)的發(fā)展態(tài)勢， 到 2020 年之前星級酒店的數(shù)量肯定會超過向國際奧委會承諾的 800 家。在此過程中可能會出現(xiàn)一個飯店企業(yè)并購的活躍期，特別是那些地理位置優(yōu)越、經(jīng)營管理方面存在障礙的國有飯店會成為北京飯店市場上資本運作的追逐對象。對這階段北京飯店市場的樂觀估計是客房出租率在 80－ 88%之間，平均房價在 900－ 950之間。首先是奧運概念的滯后效應，入境旅游和國內(nèi)旅游需求，特別是國內(nèi)旅游需求不會下降太多。根據(jù)奧運會奧組委的要求，到2020 年北京舉辦奧運會時星級飯店應達到 800 家，客房數(shù)應達到 13萬間。 第四章 區(qū) 域市場分析 4． 1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場分析 中關(guān)村核心商業(yè)區(qū)是大家認為的中關(guān)村最主要的商業(yè)中心，并且是以龐大的電子配套市場為主，同時即將在中關(guān)村出現(xiàn)一些地下大型超市和購物中心。 隨之而來的，是中關(guān)村 公頃的土地放量。此后家樂福內(nèi)人流如織，業(yè)內(nèi)人士逐漸認識到， “ 經(jīng)歷了長時間發(fā)展的中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn) ，不僅需要電子商品賣場，同樣需要能夠滿足人們?nèi)粘Ｉ钕M、休閑需要的商業(yè)設施 ” 。而根據(jù)國際慣例，對于一個現(xiàn)代城（查看地圖）市而言，某一區(qū)域的人口密度與商業(yè)設施面積之比應在 8∶ 1 左右。 2020 年中關(guān)村區(qū)域的 商業(yè)地產(chǎn) 項目供應量可以達到近 32 萬平 方米，而該區(qū)域 商業(yè)地產(chǎn) 的總供應量也將超過 60 萬平方米 —— 中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn)僅今年一年的供應量就幾乎與此前十年的總供應量相當。而目前北京優(yōu)質(zhì)商鋪整體的租金水平約為 美金 /使用平方米 /月，相比之下，中關(guān)村的商鋪租金并不高。 中關(guān)村地區(qū)寫字樓總的供應 量在 2020 年達到了 720 萬平方米，預計 2020 年將達到 860 萬平方米。 中關(guān)村區(qū)域的甲級寫字樓當中，新建項目占了相當比例，因此該區(qū)域項目的品質(zhì)并不遜色于 CBD 及金融街商圈。 中關(guān)村寫字樓近年來有大量供應，包括中關(guān)村科貿(mào)中心寫字樓、中關(guān)村 e世界寫字樓、新中關(guān)寫字樓、第三極寫字樓等。 目前中關(guān)村地區(qū)從高檔的甲級樓到乙級樓，再到商住公寓，所有的面積加起來約有 800 萬平米，為在中關(guān) 村進行創(chuàng)業(yè)的和拓展的高科技及企業(yè)、大型企業(yè)集團、金融機構(gòu)、國際的科技企業(yè)，都提供了一個能容納百川的沃土。這些企業(yè)對辦公場所的需求量可想而知。 如果假設 中關(guān)村西區(qū) 23 號地 的檔次和目前的主流產(chǎn)品相當，考慮到近年房價上漲因素，我行認為 12020 元 /平方米左右的價格是比較接近市場價格的。酒店的供應量的猛增，勢必對其他類型的房地產(chǎn)項目造成一定的壓力。 典型項目租金與售價水平參考 名稱 租金 (美元 /月 /套 ) 售價 (美元 /平方米 ) 國貿(mào)中心 15002800 和喬麗晶公寓 12162204 2020 麗都假日酒店 2020 海逸酒店 12002250 京廣中心 900 亮馬河大廈 1050 盈科中心 20205000 3300 福景苑國際公寓 2300 新都市計劃 890 利景名門 720 瑞城中心 2500 旺座 2020 東方銀座 2020 恒基中心 15002800 2300 港澳中心 2020 麗苑公寓 30006800 金隆基大廈 1915 俊景苑 1780 從上表可以看出目前本市的酒店主流市場的價格在 20203000 美元 /平方米。 第五章 項目市場定位 5． 1 中關(guān)村地區(qū)市場總體分析 通過以上分析可知，雖然中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場已經(jīng)得到發(fā)展，但酒店類物業(yè)地產(chǎn)尚處于待開發(fā)階段。其各部分配比為：地上部分由五 星級酒店、寫字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ，建筑面積 51629 平方米；寫字樓 19 層，高 ，建筑面積 25145 平方米；商業(yè) 6層，高 ，建筑面積 42494 平方米。 。 中關(guān)村企業(yè)構(gòu)成主要是高新技術(shù)企業(yè)、ＩＴ產(chǎn)品分銷商，以及中介與服務機構(gòu)、教育、會計、律師 等。 此外，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，平臺交流機構(gòu)以及其他相關(guān)的會計、法律、律師等等這些社會中介機構(gòu)的缺乏，與中關(guān)村區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展也不相匹配。 中關(guān)村西區(qū) 23 號地 項目地處 中關(guān)村地區(qū) ，它的區(qū)位條件和國貿(mào)、燕莎相比各有千秋，很難以精確的數(shù)字表述。根據(jù)不完全統(tǒng)計，現(xiàn)市場上的酒店項目 61% 位于朝陽區(qū)，并且這些項目所提供的公寓總建筑面積將近占市場總量的 70%以上 。近幾年來開盤的新項目，無論在項目的數(shù)量，還是項目提供的總建筑面積，都是很高的。中關(guān)村的商務寫字樓市場客戶群體一方面將吸引具備長遠發(fā)展目光的諸如微軟研發(fā)、朗訊、 NTT、高通、松下、聯(lián)想、方正等企業(yè)巨頭；另一方面則是數(shù)以萬計的高活力創(chuàng)新企業(yè)和相關(guān)配套行業(yè)的企業(yè)，這其中包括大量已獲得一定發(fā)展積累的各類企業(yè)。這部分客戶不僅自身需求辦公面積大，而且也帶動了一些相關(guān)公司進駐中關(guān)村，對于本區(qū)域的寫字樓租售市場起到了主要的推動作用。這幾個寫字樓由于其功能的綜合性（都包含大量商業(yè)），不太可能有大單成交，而散戶銷售市場情況并不樂觀，因此整體銷售價格還會下降。區(qū)域甲級寫字樓的成交價多在 1416 美金 /平方米 /月的區(qū)間。但由于 2020年的奧運會限制政策，從 2020 年到 2020 年期間不會有 太多 新增現(xiàn)房，所以從發(fā)展的角度分析，中關(guān)村的寫字樓市場，尤其是高檔寫字樓市場還有一定的上升空間。 4． 2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓地產(chǎn)市場分析 中關(guān)村寫字樓的分布大致分為七個區(qū)域 ： 首先，以理想國際大廈、中關(guān)村金融中心等為代表的中關(guān)村廣場及其周邊項目，這個區(qū)域供應量大、項目類型豐富，加之傳統(tǒng)的電子市場中心作用，一直都是中關(guān)村的核心區(qū)； 其次是以威新國際大廈、創(chuàng)業(yè)園、清華科技大廈為代表的清華科技園區(qū)，集中了大量的以清華大學為依托的高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司； 第三個區(qū)域是以融科資訊為代表的中關(guān)村東區(qū)，清華南，西區(qū)東面，入住這里的客戶多為與中科院、聯(lián)想 集團有著業(yè)務關(guān)聯(lián)的國際國內(nèi)知名研發(fā)公司； 第四個區(qū)域是以銀網(wǎng)中心、錦秋國際、學院國際大廈、希格瑪為代表的海淀知春路金融走廊； 第五個區(qū)域是以數(shù)碼大廈、騰達大廈為代表的中關(guān)村南大街沿線； 第六個區(qū)域是以銀科中心為代表的蘇州街，這個區(qū)域集中了很多乙級寫字樓及商住公寓；配置相對較低； 第七個區(qū)域是以上地為中心的軟件研發(fā)基地。另一方面，由于區(qū)域 市場 專業(yè)化程度很高，使得這里成為經(jīng)營電子類產(chǎn)品商家的天堂，隨著 IT 產(chǎn)品平均利潤率的下降，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也會發(fā)生不同程度的變化，如向餐飲、購物、娛樂等其他商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變。 這些數(shù)據(jù)都在傳達著這樣的信息：中關(guān)村有著極其強大的商業(yè)消化能力。 比起西單、王府井等商業(yè)街區(qū)，在中關(guān)村做商業(yè)最大的優(yōu)勢是豐富而充足的客 流量：這其中的支撐點是超過 150 萬平方米的寫字樓、高級會展中心和五星級酒店，以人民大學、北京大學為代表的各級、各類共 68 所高等院校以及 30 多萬左右的在校學生；在微軟、 IBM 等近 60 家落戶于中關(guān)村的世界 500 強企業(yè)和在國內(nèi)的眾多大型 IT 企業(yè)的白領(lǐng)以及鄰近區(qū)域內(nèi) 300 萬常住人口。 中關(guān)村商業(yè)模式真正轉(zhuǎn)型契機出現(xiàn)在 2020 年。它的商業(yè)主要消費人群主要是對電子高科技產(chǎn)品有需求的專業(yè)人士，以及在中關(guān)村商務區(qū)辦公和周邊辦公的工作和居住的一些人群。 2020年 8 月到北京的國外旅游者有可能達到 60 萬左右，國內(nèi)旅游者有可能達到 110萬，共 170 萬左右（ 2020 年 8月到北京旅游住在星級飯店的外國游客為 30 萬人 次，國內(nèi)游客為 100 萬人次），如果這 170 萬人平均每人在北京停留 5 天，那么共需要 850萬張床位。第三是 WTO 的影響，隨著中國更大程度上融入國際主流社會，也會有越來越多的國際性的會議及相關(guān)活動在北京舉行，加上娛樂、體育等專項旅游產(chǎn)品境內(nèi)外需求的擴大，北京飯店產(chǎn)業(yè)的國際服務貿(mào)易量必然會有一個持續(xù)而穩(wěn)定的增長。這一階段至少需要 5年的時間。第二階段即 2020 年夏季奧運會前后，北京飯店市場將進入由奧運概念為主導的需求拉動的穩(wěn)定增長期。第一階段是從現(xiàn)在開始到 2020 年，北京飯店市場肯定會出現(xiàn)一個由投資拉動的高增長期，一方面是老飯店的裝修改造，另一方面由多元化投資主體在奧運概念利好預期影響的大規(guī) 模進入。北京華貿(mào)中心與萬豪國際集團的 酒店管理合同簽約儀式上，國家旅游局局長助理王軍致辭：中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，吸引了全球的目光，特別是中國加入世界貿(mào)易組織以后，為中外企業(yè)發(fā)展和合作創(chuàng)造了更好的市場環(huán)境和法律環(huán)境，實踐充分說明，中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展不僅給中國經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力，也為外商進入中國市場帶來了前所未有的機遇，實現(xiàn)了雙贏。就星級酒店來說，根據(jù)獲得的最新資料，北京市目前有星級酒店 614 家，而北京市在申奧報告中承諾，到 2020 年，整個北京市的星級酒店總數(shù)將達到 800 家。 3． 6 酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場分析 我國近年來經(jīng)濟快速增長、國家鼓勵外來投資、對外貿(mào)易往來頻繁、國內(nèi)外商旅人士增多，加上 2020 年奧運會 帶來的人流與商機，這都是旅店、酒店類物業(yè)發(fā)展的大好消息。 此外，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場本身是一個動態(tài)發(fā)展的市場，產(chǎn)品更新?lián)Q代的特點明顯。以上三個區(qū)域集中了北京市 90%以上的 20202020 年完工的甲級寫字樓，