【文章內(nèi)容簡介】 傾斜，商 業(yè)投資增加 ? 東麗是連接濱海新區(qū)和市區(qū)的橋梁，濱海新區(qū)的快速發(fā)展，推動?xùn)|麗發(fā)展 ? 依托自身空港和靠近天津港的的地理優(yōu)勢，大力發(fā)展物流業(yè) ? 東麗區(qū)域價值的進一步提升，呈現(xiàn)良好的市場前景 空港整體概況 天津空港物流加工區(qū)整體位于天津市東麗區(qū)，北起津漢公路，西面和南面是京津塘高速公路，東臨津汕高速公路。 該區(qū)域地處天津濱海國際機場東北則，距市區(qū) 10公里，距保稅區(qū)和天津港 30 公里，距北京 110 公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。天津鐵路北環(huán)線，京津塘、津濱、唐津、津漢、津汕高速公路與空港物流加工區(qū)直通，海陸空聯(lián)運 便捷 天津空港物流加工區(qū)，具有加工制造，保稅倉儲，物流配送，科技研發(fā)，國際貿(mào)易等功能，是高度開放的外向型經(jīng)濟區(qū)域，是促進天津經(jīng)濟發(fā)展的增長點，也是環(huán)渤海地區(qū)最具競爭力的投資熱點。 一期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)基本完成，有 400 多家中外企業(yè)注冊?？崭?規(guī)劃成建設(shè)用地面積 102 平方公里，規(guī)劃人口 15 萬人。按產(chǎn)業(yè)特點和區(qū)域交通特點共劃分為六個功能分區(qū)，空港國際物流區(qū)、民航科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、加工制造區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、機場運營區(qū)和生態(tài)休閑區(qū)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 空港物流加工區(qū)規(guī)劃 空港物流加工區(qū)為天津保稅區(qū)的擴展區(qū)，位于津漢公路以南，茶金路 以西至京津塘高速公路，用地規(guī)模 42 平方公里，分兩期實施，一期位于規(guī)劃津汕高速公路以西至京津塘高速公路，規(guī)劃占地 平方公里。實際征地 平方公里。二期規(guī)劃范圍為東到茶金路、西到規(guī)劃的津汕高速、南到京津塘高速、北到津漢高速。規(guī)劃占地 平方公里。按照空港物流保稅加工區(qū)控制性規(guī)劃，分為倉儲物流區(qū)、高新技術(shù)工業(yè)加工區(qū)、商務(wù)中介管理服務(wù)區(qū)和商住生活配套等功能區(qū)。 空港交通 空港作為由天津向東的張力和濱海向西的輻射，距濱海國際機場 1公里，距市中心10 公里， 68 67 663 三條公交路線， 規(guī)劃中 6條公交路線， 3條通往市區(qū)， 1 條通往塘沽區(qū)， 2 條區(qū)內(nèi)環(huán)網(wǎng)運行，沿津漢城際快速路的 5 條公交路線也在加工區(qū)設(shè)站，天津地鐵 2號線延伸至加工區(qū)，地鐵 4 號線規(guī)劃至空港運營區(qū)和空港學(xué)院交界處。 目前現(xiàn)狀 空港內(nèi)將有大型綜合醫(yī)院，星級酒店及康體娛樂中心，將興建大型百貨中心、進出口產(chǎn)品銷售中心、國際大型倉儲式購物中心、免稅商店、大型電影娛樂中心和國際風(fēng)情街等。 ? 空港物流區(qū) 空港物流區(qū)、倉儲物流加工區(qū)已進入成熟階段。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 濱海國際機場 濱海國際機場擴建工程完成征地，正在施工，計劃 08年上半年可投入使用。 ? 空客 A320 目前空客項目工程進展迅速，占地 60 萬平方米的空客總裝廠區(qū)用地全部整平完成，總裝廠房樁基已完成。噴漆廠房、服務(wù)樓、大部件庫、物流中心等均已開工，預(yù)計 07年底前全部完工 進入設(shè)備安裝調(diào)試階段， 08年必須保證第一架飛機上線 。 ? 空港加工區(qū) 空港加工區(qū)目前一期土地整理工作已全部完成，對工業(yè)企業(yè)的招商工作也基本完成。二期的土地整理工作目前正在進行。 天津空港加工區(qū)自 2020 年 5 月開發(fā)建設(shè)至今，累計吸引中外資企業(yè) 450 余家，實際利用外資 億美元。累計完成固定資產(chǎn)投資 億元，其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元， 企業(yè)項目投資 億元。截至今年 5 月份，空港加工區(qū)進駐項目共計 242 個，其中， 111 個項目已竣工投產(chǎn)，累計實現(xiàn)產(chǎn)值超過 100 億元； 57 個項目在建。 以高新技術(shù)為主導(dǎo)的加工制造業(yè)項目是空港加工區(qū)投資的主體，占全區(qū)項目投資額的 85％。 目前較為成熟的為空港加工區(qū)的發(fā)展。 國際商貿(mào)中心 心 假日快捷酒 店 高爾夫俱樂部俱樂部 皇冠酒店 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 空港加工區(qū)配套設(shè)施 為區(qū)域做文化產(chǎn)業(yè)及商貿(mào)配套工作已經(jīng)初見成效， 18 洞天津國際溫泉高爾夫俱樂部、國際商貿(mào)中心、假日快捷酒店、白云酒店、海關(guān)大樓、司法大樓、投資服務(wù)中心、銀行 街、國際汽車園等設(shè)施已經(jīng)相繼建成，皇冠國際酒店、空港國際中心等項目也已經(jīng)開工建設(shè)，商務(wù)商貿(mào)設(shè)施已初具規(guī)模。 空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析 優(yōu)勢 ? 政府政策支持，發(fā)展助跑； ? 未來 15人口區(qū)域的吸引力； ? 形成高速、鐵路、?？章?lián)運等交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢， 交通便捷，可通往市區(qū)及各地； ? 依托自身空港和靠近天津海港的地理優(yōu)勢，成為華北物流中心； ? 隨著空港經(jīng)濟發(fā)展，將帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及周邊配套設(shè)施的完善； ? 空客 A320 以及總部經(jīng)濟的聚集，推動區(qū)域高速發(fā)展 ? 是濱海新區(qū)距離市區(qū)最近的一個功能區(qū)，距濱海機場較近； ? 整個區(qū)域 內(nèi)綠化比較好，空氣質(zhì)量高； ? 適宜的氣候和自然地理條件（東麗湖、碧波湖），環(huán)境優(yōu)美。 缺點 ? 地理位置稍偏遠(yuǎn)， 區(qū)域內(nèi)公交路線缺乏，影響出行； ? 規(guī)劃建設(shè)短時間內(nèi)不成效，開工周期長； ? 目前無成熟生活配套，教育、醫(yī)療等設(shè)施缺乏，無法滿足自身需求； ? 新建區(qū)域，人氣聚集不足； ? 目前發(fā)展不完善，地域較空曠，還有待進一步規(guī)劃； ? 由于施工工地較多，人員較雜，流動性大，安全無法保障； ? 津漢公路兩側(cè)污水河，環(huán)境較差。 華明鎮(zhèn)概況和發(fā)展趨勢分析 華明鎮(zhèn)位于天津市東麗區(qū)中部，緊鄰濱海新區(qū)，空港物流區(qū)就 坐落在華明境內(nèi)。我 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 鎮(zhèn)距天津市中心 10km，距天津國際機場 5km。 2020 年由原華明鎮(zhèn)和赤土鎮(zhèn)合并而成。全鎮(zhèn)總面積 156km2,總?cè)丝? 萬人，轄 14 個行政村。近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速， 2020 年天津市選擇了三村兩鎮(zhèn)作為天津宅基地?fù)Q房的試點，華明鎮(zhèn)就是其中之一。 ⑴ 東麗軟件園：天津市軟件公司東麗園區(qū)坐落于華明鎮(zhèn)，位于華明家園的西面，用地 1106 畝，處于外環(huán)線以內(nèi)。設(shè)計指標(biāo)為三級稅收每畝地要達到 50萬元，總稅收達到 ，這是華明鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，用以吸引國際高科技軟件開發(fā)、孵化器等，技術(shù)含量比較高。 ⑵ 經(jīng)濟功能區(qū)：占地 3300 畝（ 平方公里），每畝地投資 130 萬元，設(shè)定指標(biāo)為三級稅收達到每畝 15～ 20 萬元，包括綜合服務(wù)業(yè)、 CBD、 EOD 等商務(wù)、商辦企業(yè)， 06年 9月開工，是華明鎮(zhèn)經(jīng)濟、社會發(fā)展的重頭戲。 ⑶ 商務(wù)區(qū)：占地 1984 畝（ 平方公里），位于華明家園內(nèi)部，對華明家園內(nèi)是商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施；對外輻射周邊地區(qū)大型商務(wù)市場，是提高華明鎮(zhèn)經(jīng)濟總量的重要因素。 ⑷ 物流綜合服務(wù)區(qū)：全鎮(zhèn)目前有幾千臺大型運輸車輛、設(shè)備，但綜合效益并沒有完全體現(xiàn)出來，因為掛靠，外流的很多，稅收、營業(yè)收入等社 會效益體現(xiàn)出來了，但是經(jīng)濟效益在華明沒有完全體現(xiàn)出來。目前將重新整合運輸業(yè)、建筑施工設(shè)施、機械設(shè)備行業(yè)、對外配貨行業(yè)等，使之成為華明的產(chǎn)業(yè)之一。另外更重要的是一定要做到延伸和擴面，延伸：包括停放、維修、管理、加油、配貨等綜合開發(fā)；擴面：是橫向涉及相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)業(yè)，形成優(yōu)勢互補，帶動區(qū)域經(jīng)濟的強勁發(fā)展。 ⑸ 兩個村級工業(yè)區(qū)：通過土地整合流轉(zhuǎn)，一些村的不成規(guī)模的工業(yè)小區(qū)要整合成兩個，主要的一個是北于堡工業(yè)小區(qū)，另一個是南坨工業(yè)區(qū)。北于堡工業(yè)小區(qū)是自然形成的，其規(guī)劃整理，設(shè)施都不到位，需要加大投入，進行規(guī)劃調(diào) 整和土地整理。南坨工業(yè)小區(qū)，目前受土地指標(biāo)限制，發(fā)展受阻，但其有一定的發(fā)展后勁。 華明發(fā)展?fàn)顩r 地處天津城市發(fā)展主軸帶，緊鄰濱海新區(qū)航空城，區(qū)域優(yōu)勢明顯 位于天津市東部的東麗區(qū)，地處“武清 中心城區(qū) 塘沽”的城市發(fā)展主軸和京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上，南側(cè)緊鄰包括空港物流、濱海國際機場在內(nèi)的濱海新區(qū)航空城，東北部緊鄰東麗湖風(fēng)景區(qū)，西側(cè)為已建成的華明示范鎮(zhèn)及規(guī)劃華明科技園，區(qū)域優(yōu)勢明顯。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 區(qū)域高等級路網(wǎng)密集，毗鄰濱海國際機場，交通十分便利 區(qū)域南側(cè)緊鄰連接市區(qū)與濱海新區(qū)的津漢快速 路，地鐵 2號線延長線在此設(shè)站，東側(cè)緊鄰規(guī)劃環(huán)外環(huán)快速路，北側(cè)緊鄰北環(huán)鐵路，西側(cè)緊鄰赤海路和楊北公路，路網(wǎng)發(fā)達，同時項目距濱海國際機場僅約 3 公里，對外交通十分便利。 優(yōu)點： ? 政府政策的支持與傾斜； ? 新建區(qū)域，小區(qū)環(huán)境優(yōu)越； ? 空氣質(zhì)量好，綠化高 ； ? 便捷的交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢， 離快速路和機場近，出行便捷； ? 示范區(qū)內(nèi)道路狀況良好，便于出行； ? 該區(qū)域的發(fā)展空間大，升值潛力高。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 缺點： ? 區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施不完善， 商業(yè)、購物還在規(guī)劃中， 醫(yī)療、教育資源匱乏； ? 沿街污水河污染嚴(yán)重，環(huán)境差； ? 板塊內(nèi)無公 交配套，離市區(qū)遠(yuǎn)； ? 多是還遷戶，人文素質(zhì)不高； ? 區(qū)域內(nèi)正在施工，人員流動大 ，安全保障受影響； ? 通往空港快速路無人行天橋，出行安全無保障。 市場空白點 ? 華明示范區(qū)自身無成熟生活配套，商業(yè)不發(fā)達，上市量小，無法滿足區(qū)域內(nèi)自身需要 ? 華明新建商品房區(qū)域需 25 年的開發(fā)周期 ? 空港內(nèi)商業(yè)需 24 年的開發(fā)周期，帶來先機 ? 空港現(xiàn)有商業(yè)檔次過高，多是星級酒店，客戶群體有限 ? 空港入住企業(yè)的加大增加商業(yè)需求 ? 整個華明和空港約 15 萬人口的商業(yè)需求 ? 新成交商業(yè)項目，樓面地價高，加劇項目開發(fā)成本 ? 國家和政府對濱海新區(qū)、華明居 住區(qū)、空港的政策支持和傾斜 第二篇 天津整體房產(chǎn)市場研究 1 天津商業(yè)發(fā)展分析 天津商業(yè)政策和市場規(guī)劃 天津市“十一五”期間商業(yè)市場規(guī)劃 天津市商務(wù)委，今后五年本市將大力發(fā)展重點商業(yè)設(shè)施，推進海河商業(yè)綜合開發(fā)、建設(shè)濱海新區(qū)商業(yè)中心、完善城市中心商業(yè)區(qū)、提升特色專業(yè)商業(yè)街功能和檔次、發(fā)展交通樞紐型商業(yè)，通過優(yōu)化布局、完善功能和提升水平，加快建設(shè)內(nèi)外貿(mào)融合、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，充分體現(xiàn)大都市繁榮、繁華的現(xiàn)代商貿(mào)中心特色?！笆晃濉逼陂g，商業(yè)設(shè)施投資總額將達 900 億元，年均增長 20%，人均商業(yè)面積 由 平方米提高到 平方米以上，商鋪總存量將從目前的約 900萬平方米增加到約 1200 萬平方米。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃政策 到 2020 年，本市人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點面積將達到 平方米，和平路、濱江道、東馬路將成為三大市級商業(yè)中心。同時，本市還將擴建發(fā)展 10 大特色商業(yè)街。 本市商業(yè)布局將形成市級商業(yè)中心、市級商業(yè)次中心、區(qū)級商業(yè)中心、居住區(qū)級商業(yè)中心多個層次的布局。區(qū)級商業(yè)中心 24 處，重點服務(wù)區(qū)域人口的中高檔大宗商品購買，依據(jù)便利交通，設(shè)置大中型綜合商場、專賣商店、超級市場。居住區(qū)級商業(yè)中心 50處 ，提供便民利民保證居民基本生活的商業(yè)設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定以 700― 900平方米 /千人配置網(wǎng)點。 2 天津商業(yè)供求關(guān)系分析 天津商業(yè)發(fā)展 —— 總體水平較高 目前，全市有商業(yè)法人單位及產(chǎn)業(yè)活動單位 177142 個，從業(yè)人員總數(shù)突破 100 萬，商業(yè)經(jīng)營總面積達 900 萬平方米，天津人均商業(yè)面積 平方米。 近十年間，商業(yè) GDP占全市總量和第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為 %和 %。 供求分析 — 整體供大于求， 趨勢有所放緩，需求量有所提升 ，市場競爭激烈 近年來天津市商業(yè)房產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r良好，這與近年來天津市經(jīng) 濟快速發(fā)展，人民 生活水平不斷提高關(guān)系密切，大眾對商業(yè)設(shè)施的需求日益增加，其整體供求關(guān)系呈現(xiàn)出 以下幾個特點： ? 商業(yè)用房新增供應(yīng)量有所下降 2020～ 2020年商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量呈現(xiàn)上升趨勢比較明顯，到 2020 年底商業(yè)用房總供應(yīng)量達到 萬平方米。 2020 年新增供應(yīng)量有放緩的趨勢， 2020 年第一季度新增供應(yīng)量為 萬平方米。 ? 商業(yè)用房需求量有所提升 從 2020 年開始，新增供應(yīng)量有所下降，但是整體需求量相比 2020 年小有增幅，從 2020 年到 2020 年一季度天津市新面市及開 工的商業(yè)房產(chǎn)項目中，大型商業(yè)項目采取了整體出售、長期持有或先持有、后銷售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例， 經(jīng)營模式多以租賃為主或租售各半的方式。所以，天津市新項目的零售比例比 2020 年上半年減少一成左右。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩 隨著商業(yè)市場的逐漸成熟，開發(fā)商盲目開發(fā)商業(yè)項目現(xiàn)象逐漸減少， 07年商業(yè)用房供大于求的趨勢有所放緩，但是供大于求的態(tài)勢仍然存在。 歷年天津商業(yè)供應(yīng)情況 0100200300400500總供應(yīng)量 新增供應(yīng)量 銷售量總供應(yīng)量 新增供應(yīng)量 銷售量 2020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度 天津市商業(yè)市場 整體供大于求 ，供給量在 2020 年得到大量釋放， 05 年 一年的供給量就達到 355 萬平方米，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄， 0607 年因為政策宏觀調(diào)整，整體供應(yīng)量依舊不小。這與近年來天津市經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活