【文章內(nèi)容簡介】 復(fù)合持有型 通過短線拋售迅速套現(xiàn)獲利 通過長期出租獲得穩(wěn)定收益 中長線持有，隨行情進(jìn)行出租、變賣、甚至自住 出 售 租 金 保 值 宏觀調(diào)控壓制 營業(yè)稅 5年限制 市場集中供量 租金收益下滑 形式靈活多樣 目前投資主流趨勢(shì) 本項(xiàng)目雖然有出色的景觀資源和發(fā)展前景，但配套較弱，居住氛圍尚 未形成，因此一期投資客群所占比例不大。但隨著項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā) 和項(xiàng)目所在區(qū)域的飛速發(fā)展，投資客群將在項(xiàng)目后期大量進(jìn)入。 客群定位 自住 度假 養(yǎng)老 投資 客群比例65%10%20%5%自住客群 度假客群 養(yǎng)老客群 投資客群自住客群作為本項(xiàng)目的基石客群，將成為本項(xiàng)目的消化主力，自住客群的大量入主將帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，使整個(gè)項(xiàng)目形成熱銷局面，從而帶動(dòng)養(yǎng)老和度假客群的購買。同時(shí)入住率的提高，也將堅(jiān)定投資客群的信心為后續(xù)開發(fā)做好鋪墊。 客群定位 報(bào)告結(jié)構(gòu) 市場分析 項(xiàng)目定位 市場定位 宏觀市場解析 營銷策略 營銷推廣 銷控策略 客戶定位 產(chǎn)品建議 價(jià)格建議 形象建議 區(qū)域市場分析 借鑒項(xiàng)目分析 競爭項(xiàng)目分析 項(xiàng)目方向建議 地塊分析 什么樣的產(chǎn)品才能跟我們的定位和客群 相符呢？讓我們進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。 產(chǎn)品建議 由于本案處于區(qū)域市場產(chǎn)品基本毫無特色 ,因此突破區(qū)域市場放眼整個(gè)大連市場，利用自身優(yōu)勢(shì)形成產(chǎn)品差異化，將成為我們產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)核心賣點(diǎn)的關(guān)鍵。 本案產(chǎn)品的突破應(yīng)從 ? 戶型 ? 立面風(fēng)格 ? 景觀 ? 綜合附加值 四方面入手尋找，以求項(xiàng)目自身具有區(qū)別于周邊競品項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，達(dá)到引領(lǐng)區(qū)域市場熱點(diǎn)的營銷目的。 產(chǎn)品定位 — 規(guī)劃建議 ?一期客群相對(duì)較為低端，對(duì)交通依賴較大，因此我們建議項(xiàng)目一期開在距主干道最近的地塊北側(cè)； ?一期體量不宜過大，因?yàn)榈谖蹇さ姆艃r(jià)將會(huì)對(duì)機(jī)場前市場有較大的提升作用，將進(jìn)一步壓迫客群向本案區(qū)域轉(zhuǎn)移； ?隨著萬科在前革的拿地，將帶動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格攀升。 因此處于對(duì)利潤最大化的考慮，中原建議：一期占地 4萬，建面 5萬，容積率 產(chǎn)品定位 — 戶型建議 我們的戶型對(duì)應(yīng)我們的客群，主力戶型面積應(yīng)對(duì)應(yīng)主力客群也就是通過減小面積強(qiáng)調(diào)功能性，降低舒適性已自住客群低總價(jià)的要求 中原建議： 主力戶型應(yīng)為 6575㎡ 左右的兩居，總套數(shù)為 715套 戶型套數(shù)比30%55%10%5%4 0 5 0 一居 6 5 7 5 兩居8 0 8 5 兩居 8 5 9 0 三居根據(jù)市場狀現(xiàn)狀和資金流要求，本案總價(jià)應(yīng)控制在 2535萬之間，吸納中端 及中低端客群，占據(jù)市場最大空間 產(chǎn)品定位 — 戶型建議 產(chǎn)品定位 — 戶型建議 產(chǎn)品定位 — 戶型建議 產(chǎn)品定位 — 戶型建議 立面風(fēng)格特點(diǎn)： 形式：中式徽派風(fēng)格 色彩：白色調(diào)為主，體現(xiàn)文化品味和質(zhì)感 產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議 中式徽派風(fēng)格易于塑造和識(shí)別，便于區(qū)別區(qū)域市場其他項(xiàng)目， 同時(shí)中式風(fēng)格的文化內(nèi)涵，也易于樹立項(xiàng)目文化氣質(zhì)，幫助項(xiàng)目提高檔次。 產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議 徽派建筑 — 作為傳統(tǒng)的建筑流派，一直保持著其融古雅、簡潔、富麗于一體的獨(dú)特藝術(shù)風(fēng)格． ? 徽式建筑大多嚴(yán)格遵循中國傳統(tǒng)風(fēng)水規(guī)則進(jìn)行，山水環(huán)抱，山明水秀，追求理想的人居環(huán)境和山水意境。 ? 一般均坐北朝南，倚山傍水，講求風(fēng)水價(jià)值。 ? 布局以中軸線對(duì)稱分列，院落相套，講究采光通風(fēng)。 ? 外觀整體性和美感很強(qiáng)，高墻封閉，馬頭翹角，墻線錯(cuò)落有致，黑瓦白墻，色澤典雅大方。 ? 裝飾方面，清磚門罩、石雕漏窗、木雕楹柱與建筑物融為一體，使房屋精美如詩，堪為徽式宅第的一大特色。 中式徽派風(fēng)格與山、水的契合度最高，易于在最大的程度 上體現(xiàn)本案最突出的優(yōu)勢(shì)。 古樸 ,但不失現(xiàn)代 ,文化意味悠遠(yuǎn) .適合本項(xiàng)目周邊文化底蘊(yùn)的結(jié)合與挖掘 . 產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議 產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議 木雕、石雕、磚雕 產(chǎn)品的識(shí)別性易于塑造 ,只取其表突出形象 . 產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議 產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議 景觀設(shè)計(jì)的實(shí)際成本相當(dāng)巨大 ,建議開發(fā)商抓主重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃突出骨架亮， 中原建議重點(diǎn)體現(xiàn)在 : ? 社區(qū)形象大門 ? 棟間小品的點(diǎn)綴設(shè)計(jì) ? 突出中式文化小品景觀 ? 適當(dāng)水景點(diǎn)綴 ? 沿街綠化帶的隔離的處理 總原則：突出外部水景資源和山景資源，用運(yùn)用中式園林小品，降低自身景觀設(shè)計(jì)成本，用硬鋪裝加樹提高綠化率，減少大面積草坪。 產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議 提升項(xiàng)目氣勢(shì)，堅(jiān)定客戶購買信心 產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議 自然而然，步隨景移 —— —— 高低錯(cuò)落，布局別致 產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議 柔順彎曲的步道營造了親切溫和的鄰里空間 小 徑 青磚路 石桌石凳 青石板路 產(chǎn)品定位 — 綜合附加值建議 住宅產(chǎn)品除滿足日常居住功能外，在安全、智能化、環(huán)保、美觀等方面亦存在多種附加功能要求，附加功能的合理、完善與否也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)的提升產(chǎn)生影響。 ? 為解決建筑空調(diào)外機(jī)安裝不易，且容易造成外保溫被破壞的問題，可設(shè)計(jì)統(tǒng)一的空調(diào)位； ? 為解決一層、頂層安全問題的窗磁、門磁防盜報(bào)警技術(shù)； ? 已普遍采用的項(xiàng)目周界紅外探測監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)； ? 可視對(duì)講、一卡通、小區(qū)廣播、夜視、呼叫中心 110聯(lián)動(dòng)以及防尾隨等新增智能化功能的全面應(yīng)用； ? 弱電智能化網(wǎng)絡(luò)解決方案； 影響住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升的因素有很多，戶型與規(guī)劃是最直接的影響因素，其它方面僅為有益的補(bǔ)充，有好的戶型、合理的規(guī)劃，項(xiàng)目便成功了一半。 為達(dá)到產(chǎn)品品質(zhì)提升的目的，并不一定集合所有建議的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)， 2～ 3項(xiàng)有別于競爭對(duì)手且為多數(shù)客戶所認(rèn)可的拳頭賣點(diǎn)，結(jié)合有效的宣傳往往會(huì)起到事半功倍的效果。 產(chǎn)品定位 — 小 結(jié) 報(bào)告結(jié)構(gòu) 市場分析 項(xiàng)目定位 市場定位 宏觀市場解析 營銷策略 營銷推廣 銷控策略 客戶定位 產(chǎn)品建議 價(jià)格建議 形象建議 區(qū)域市場分析 借鑒項(xiàng)目分析 競爭項(xiàng)目分析 項(xiàng)目方向建議 地塊分析 一切都清楚了，那我們究竟要賣多少錢？ （價(jià)格預(yù)期） 市場導(dǎo)向法 59006400560058006000620064002023年3月 2023年5月 2023年7月 2023年9月新星綠城均價(jià)價(jià)格建議 — 市場