【文章內容簡介】 于高檔會所型的或者是高星級酒店餐飲等，因為我這里應酬相對較多，談生意免不了要請客戶吃吃飯什么的，檔次低的飯店我請了也挺沒面子的?！? （ 3）社交娛樂習慣。 受訪者的社交娛樂習慣也包括兩個方面，其一是運動，其二是休閑娛樂。 在運動方面，每位受訪者都意識到運動對身體健康有利，但由于工作和時間關系，不是所有受訪者都能保持良好的鍛煉習慣 。 相對來說年輕（ 3239歲）受訪者能夠保持每個星期 23次的體育鍛煉，其中不少受訪者還聘請了私人健身教練，其主要鍛煉方式一般是運動量較大的運動，如游泳、打羽毛球、壁球等，一般以個人健身為主，少數(shù)情況下會陪客戶打高爾夫球。 而 年長（ 40歲以上）受訪者的運動頻率明顯要比年輕者低，其運動的目的和方式也有所變化，一般依陪同客戶為主 ，主要是打高爾夫球；個人鍛煉的機會較少，一般以游泳為主；只有少數(shù)人聘請了私人教練。 在休閑娛樂方面，一般以陪同客戶和朋友為主 ，但是機會并不多，休閑方式也比較單一，例如品酒（紅酒、啤酒）、品茶、旅游度假、私人 party等。這可能也與受訪者工作較為忙碌有關。 受訪者朱先生（ 51歲，寧波） ——“家里有一些健身器材。平時工作較忙沒有專門的健身只是有空時會自己鍛煉身體如打打乒乓。陪客戶時也會打打橋牌或是高爾夫?！? 2．家庭生活情況分析。 絕大部分受訪者都為了使自己的事業(yè)更好而忙碌，應酬多，陪伴家人的時間非常少，但是他們又非常希望能夠多抽出一些時間來陪伴家人。相對于工作日，他們在周末、節(jié)假日同家人相聚的時間更多一些，但也要看工作安排。一般而言，他們每年都會陪同愛人和子女（未成年）出國旅游若干次；短期的話，則選擇周邊自駕出游。年輕者處于事業(yè)的上升期，陪伴家人的時間最少。而父母已經年長的受訪者，大多會在有空的時候選擇陪伴父母。 總體上，所有受訪者都非常注重家庭（這一點在生活理念中也有所體現(xiàn)），但是更多受到事業(yè)的約束、因事業(yè)仍處上升期而難以兼顧。 受訪者靳先生（ 40歲，廣州） ——“由于工作比較忙的關系，我經常應酬好回家，家人都睡著了，第二天我有可能還在睡夢中，太太、孩子就出門了，最多也就是一些國定假日或者是逢年過節(jié)的時候有點空陪他們出去旅游?！? 8 169。 2023 上海羿鴻商務咨詢有限公司 . All rights reserved. 3．投資觀念與心得（尤其是房地產投資理念）。 除了經營公司業(yè)務之外，絕大多數(shù)受訪者都有較為明顯的投資意識，會進行不同領域、多方面、分散風險的投資。 他們對于房產投資的觀點也基本相同，第一：由于地皮的不可再生性（稀缺性），地價將會越來越貴，即使政府出面調控，地價也不會下降；第二，不動產投資穩(wěn)定、風險較低，且能保值；不像金融投資（如股票、期貨等）風險較大。第三，在選擇房產方面，他們都非常注重地段、環(huán)境及性價比。 在不同年齡層次方面， 40歲以下受訪者除了房產以外，還有一部分人涉足股票，但一般做長線。 4049歲受訪者，除了房產以外，還有一部分人喜歡收藏（如名表、紅酒、古董等），也會拿出一部分錢做股票，但是一般都是拿給家人做（主要是妻子）或委托朋友做； 50歲以上受訪者則堅信房產投資的穩(wěn)定性，對金融投資有較強的抵觸情緒，認為風險太大。 總體來說受訪者們講求投資回報率、對大宗金額物業(yè)投資都是非常謹慎的。 40歲以下受訪者相較于 40歲以上的受訪者投資金融方面更多、更愿意承擔風險， 40歲以上的受訪者則相對保守。 受訪者黃先生（ 55歲，上海） ——“平時也會做點股票，不放在一個籃子里，分散投資。在我現(xiàn)在看來最穩(wěn)的還是投資房子，畢竟有政府撐腰，一定不會輸?shù)??！? 4．生活觀念分析。 在生活方面，受傳統(tǒng)思想的影響，每位受訪者都非常強調對家的感情和義務 ，主張男人是家庭的頂梁柱，為家人創(chuàng)造優(yōu)越的生活條件是他們應盡的義務，同時家人開心，他們 也就開心了。 此外，他們還非常注重生活的其他方面，如生活品質、健康、養(yǎng)生、享受等。 在不同年齡層的人有明顯的不同，年輕者（ 3239歲）由于子女尚小，負擔較輕，更加注重生活品質； 4049歲由于子女正在步入成年，需要為他們謀劃事業(yè)和家庭，因此希望能為子女創(chuàng)造更好的生活條件；年長者（ 50歲及以上），由于子女已經成年，且都有了自己的事業(yè)，因此更加注重自身健康，養(yǎng)生和享受生活。 受訪者胡先生（ 51歲，上海） ——“我是個崇尚簡單的人，生活也好，工作也好。作為一個男人，如果自己有能力的話，總歸希望自己的家人能過上更加優(yōu)越的生活，這是一種責任和義務?！? （二）不同客戶的居住體驗 1．現(xiàn)有住房情況： 目前居住區(qū)域。 見 《 一、調查過程描述 》 的 《 3．受訪對象的社會屬性及特征 》 下 《 （ 3）受訪者出生區(qū)域、工作區(qū)域及常住區(qū)域》 部分。 從受訪者居住的樓盤來看，都是當?shù)匾恍└邫n住宅樓盤或別墅項目。 購房用途。 所有受訪者都表示當初購買目前居住區(qū)域住宅的目的都是為了滿足自住需求，同時也有幾位受訪者表示由于房產本身的商品屬性，因而也帶有投資目的。 9 169。 2023 上海羿鴻商務咨詢有限公司 . All rights reserved. 購房考慮因素。 購買當前住宅的影響因素有很多，主要包括以下幾個方面：第一，地段；第二，周邊環(huán)境與配套；第三，離工作地點距離；第四，樓盤知名度；第五，房型等都在考慮之列。 本地人和外地人在購買當前住宅時，考慮因素有明顯不同。 上海本地受訪者購買住宅時偏好市中心地段，認為居住區(qū)域也是身份的一種象征。同時，子女就學便利與否也是他們購買住房的重要影響因素 ，如：他們選擇在徐匯區(qū)購買住宅很重要的一個原因是徐匯區(qū)擁有多所市重點中學；另外，徐匯區(qū)還集中市內多家三甲醫(yī)院，就醫(yī)便利也是他們的考慮因素之一。 相比較而言，外地受訪者（江浙等地），更加注重交通便利性與離工作、辦事地點的距離。 受訪者董先生（ 46歲，香港） ——“因為我比較喜歡這里的地段，周邊很繁華，購物很方便，離我公司也很近 …… 那里地段好呀，離南京西路那么近，上海最貴的地方就是靜安區(qū)的房子了，那里交通也很方便，門口就是南京西路，坐車也很方便，有很多條公交線路，地鐵也不遠，周邊的配套也不錯。” 房屋類型、面積、戶型。 受訪者當前住宅類型以大面積高層住宅為主 （共有 37戶，其中有一戶小高層住戶），面積一般在 150350平米之間，最小一戶的面積為 120平米；面積在 170平米以下的房型多以三房兩廳兩衛(wèi)為主，面積在 180平米以上的房型多以四房兩廳兩衛(wèi)（三衛(wèi)）為主。 另外，有 5位受訪者當前住宅為別墅，面積都在 300平米以上。其中， 2位是輪流居住于市區(qū)的高層住宅和郊區(qū)的別墅，還有 1位則是在兩處別墅間輪流住。 有 1位受訪者當前住宅為多層復式結構，面積在 113平米，房型是四房兩廳兩衛(wèi)。只有 1位是居住在服務公寓里，相對來說服務公寓的面積較小，只有 100平米左右，兩房兩廳結構（圖 12）。 從居住格局來看，房型和面積大小體現(xiàn)了受訪者對住房空間和私密性的有非常高的要求。 居住滿意度分析。 高層住宅受訪者的住宅大多地處市中心地段，交通便利，周邊配套（超市、醫(yī)院、學校等）齊全，物業(yè)管理專業(yè)，小區(qū)整體規(guī)劃合理等等，他們對這些因素都非常滿意，還有部分受訪者看中當前住宅的升值空間，認為有投資前景、升值潛力。主要不滿意的方面主要集中在，個別小區(qū)的房型不是很正；靠近人車集中地交通出行塞車嚴重（如天鑰橋路）；附近場館有重大活動時（如上海體育場舉辦演唱會），產生的噪音較大， 1 1 3 17 2 1 1 3 5 4 3 5 0 10 20 30100120平方米 120150平方米 150180平方米 180200平方米 200250平方米 250300平方米 300平方米以上 現(xiàn)有居住面積（圖12） 2房 3房 4房 5房及以上（別墅） 10 169。 2023 上海羿鴻商務咨詢有限公司 . All rights reserved. 影響休息；還有少數(shù)受訪者對小區(qū)內物業(yè)保安不專業(yè)以及小區(qū)內沒有游泳池、網球場等表示不滿。 別墅住戶對居住空間的舒適性和私密性有較高的滿意度，不滿意因素較少，基本集中于距離市中心的距離相對較遠、車程上需花費一定時間，出門購物較不方便等。 服務公寓住戶主要對公寓提供的高質量服務以及房屋的建筑風格、裝修設計等非常滿意，沒有不滿意因素。 總體上來說，受訪者對當前住宅的滿意度都比較高。 2．未來購房需求 未來購房目的。 部分受訪者明確表示未來會在上海購房， 但購房目的在不同區(qū)域、年齡的受訪者方面有明顯差異。 上海本地受訪者絕大多數(shù)都表示未來購房會以長期投資（出租）為主要目的；也有幾位受訪者表示是以改善當前居住環(huán)境為首要目的，但也不排除長期投資的目的；個別財富能級高的受訪者則是以長期持有收藏、資產配置為主要目的，并作為自己居住使用。 江蘇 5位受訪者未來購房的投資傾向不明顯，他們來上海購房首要目的是打算長期持有，為子女未來在上海發(fā)展打下基礎，其次才是投資出租。 浙江的 7位受訪者其購房意愿的不確定因素較多，如公司業(yè)務發(fā)展方向（如：是否向上海轉移等）、國家出臺的限購政策等，如果購買的話，主要還是以投資為主。 其它省市的 7位受訪者，其購房意愿主要是以長期投資為主，出租，等升值以后再出手，或留給子女做婚房；有一位表示是長期持有為目的，純粹的個人占有（謝先生）。 從年齡上來看，年輕者暫時不需要為子女打算，因而其購房主要是長期投資（出租為主），而有子女即將步入成年的受訪者，則更多的選擇長期持有，為子女未來發(fā)展考慮。 另外，擬購服務公寓的受訪者，大多以長期投資、收取租金為目的，而擬購住宅的受訪者主要以改善目前居住環(huán)境、長期持有收藏、資產配置幾類為主。 受訪者劉女士（ 43歲，哈爾濱） ——“住宅的話考慮過多層，但別墅現(xiàn)在還不能考慮，因為別墅位置比較偏遠，離市區(qū)比較遠?？紤]多層，面積比較大一點的那種。因為將來孩子可能要過來。投資的話除了住宅，也可以考慮服務公寓?！? 未來購房考慮因素（關鍵因素）。 大部分受訪者其主要購房目的是長期投資，而房產投資涉及的金額巨大，因而幾乎所有受訪者在房產投資時都非常謹慎，他們都愿意選擇具有發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g的房產。而 絕大部分受訪者認為決定房產升值空間的首要因素是地段的稀缺性和景觀視野，其次是周邊環(huán)境及配套設施（出行是否便利，是否有大型商務區(qū)等），以及價格是否合理等對投資房產行為也非常重要 。 除此之外，他們還非常注重開發(fā)商的資質，實力雄厚的開發(fā)商產品他們比較信賴（在后文分析中，大部分受訪者對中糧的經濟實力和政府背景都非?？隙ǎ?。對于其它因素，如房型、物業(yè)管理是否專業(yè)等也有一定關注，但程度較上述因素要弱。 受訪者胡先生（ 51歲，上海） ——“首先還是會考慮地段的稀缺性以及景觀視野，因為我覺得上海的土地，特別是市中心的話，很緊張，其他因素都可以在后期建造的時候慢慢改善的?！? 11 169。 2023 上海羿鴻商務咨詢有限公司 . All rights reserved. 可能考慮的區(qū)域。 受訪者對未來購房的區(qū)域沒有具體的要求，但是絕大部分希望是市中心或者一些成熟的版塊 。 從受訪者來源地看，上海本地受訪者的區(qū)域意識較強，很多受訪者雖然沒有指定具體的區(qū)域，但是明確要求是市中心，最好是內環(huán)以內，或者是臨近一些大型的成熟商務區(qū)也都可以考慮，對陸家嘴和靜安寺等板塊的投資前景不是很看好，因為當前房價已經非常高了，對虹橋板塊和蘇州河沿岸的發(fā)展前景較為看好。 浙江的受訪者也表示希望在市中心購房，他們對陸家嘴的居住環(huán)境不太滿意，認為主要是商務區(qū)，人員較雜不適宜居??；對蘇州河沿岸發(fā)展前景比較看好。 江蘇的受訪者沒有明確的市中心意識，他們希望交通便利和擁有景觀視野的房子，希望蘇州河沿岸能夠發(fā)展成為類似濱江大道的區(qū)域。 其它外地 7位受訪者，多數(shù)表示希望在市中心或大型成熟的商業(yè)板塊購置，如徐家匯、漕河涇、淮海路、陸家嘴、靜安區(qū)等。 受訪者董先生（ 46歲，香港） ——“關鍵還是看地段，最好是市中心，因為我是投資用的，肯定要將來有升值空間，還有就是開發(fā)商品牌，要實力雄厚，這樣小區(qū)的管理服務相對會比較好點，對房價也有影響的?！? 房屋類型。 對于未來購買房屋的類型，大部分受訪者根據(jù)購買目的的不用，有明顯的選擇偏好， 在財富能級較低的受訪者當中，如果基于長期投資目的的受訪者，表示主要會偏向服務公寓。如果是自住，則不太會選擇服務公寓，至于是小高層住宅、高層住宅則都可以考慮，一般不太會選擇多層住宅