上海高端客戶(hù)住宅需求偏好研究42p(編輯修改稿)
2025-03-22 19:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要目的就是工作，沒(méi)有長(zhǎng) 期定居的打算。 ? 購(gòu)房動(dòng)機(jī)： ? 不想租房，更好地利用津貼，把津貼轉(zhuǎn)化為個(gè)人資產(chǎn)。 ? 另外，具有保值 /投資需求 ? 購(gòu)買(mǎi)行為特征 ? 以工作便利為主要購(gòu)房考慮要素，因此購(gòu)買(mǎi)交通便利、或者靠近工作地點(diǎn)的住房。例如徐匯、靜安等地方 ? 追捧香港 本土開(kāi)發(fā)商品牌 ，區(qū)域性弱。 ? 易轉(zhuǎn)手：樓層中高（ 820樓），樓盤(pán)不要太大，外力面要求耐性好 ? 需要有會(huì)所，進(jìn)行商務(wù)活動(dòng) ? 購(gòu)買(mǎi)房型是三房以上，往往要求有客人房 ? 偏好裝修房，需要有衛(wèi)星電視 ? 重視物業(yè)服務(wù)（熱情周到的服務(wù)，能夠提供需要的幫助） 典型群體分析： 香港人 ? 人口特征： ? 大多數(shù)是外派到中國(guó)，一般都擁有比較高的管理職位，享有公司提供的 住房津貼 ? 對(duì)于東南亞人來(lái)說(shuō)，分為兩種不同的群體 ? 獨(dú)自一人來(lái)中國(guó) ? 與家人一起來(lái)中國(guó) ? 購(gòu)房特征 ： ? 對(duì)于第一類(lèi)人（獨(dú)自來(lái)中國(guó)）而言，其消費(fèi)需求類(lèi)似于香港人，以工作 便利為驅(qū)動(dòng)，重視房子的易轉(zhuǎn)手性 ? 對(duì)于第二類(lèi)人而言，其購(gòu)房特征： ? 重視家庭需求，尤其是小孩的需求優(yōu)先 ? 生活便利 ? 要求有國(guó)際學(xué)校，重視中文和英文的教育，小孩今后能夠適應(yīng)本國(guó)的文化氛圍 典型群體分析： 東南亞人 ? 人口特征： ?大多數(shù)是外派到中國(guó)，一般都擁有比較高的管理職位，享有公司提供的住房津貼 ?三口之家，多小孩 ?客戶(hù)層次較東南亞人更高 ? 購(gòu)房特征 ： ?重視家庭需求，尤其是小孩的需求優(yōu)先 ?會(huì)所設(shè)施齊全，是其重要的社交場(chǎng)所 ?生活便利，家樂(lè)福、英文招牌的西餐廳必不可少 ?要求有國(guó)際學(xué)校，重視中文和英文的教育，小孩今后能夠適應(yīng)本國(guó)的文化氛圍 典型群體分析： 歐美人 ? 人口特征： 本地土生土長(zhǎng)的成功人士，觀念較為傳統(tǒng)。親戚朋友一大堆，有自己的 生活圈子， 來(lái)往密切的多是中學(xué)、大學(xué)同學(xué)或新同事。事業(yè)上的拼搏讓 他們已經(jīng)感覺(jué)有些疲憊。 ? 購(gòu)房特征： ? 位置或地段在市中心等傳統(tǒng)的“上只角”。 ? 周?chē)钆涮淄陚?，大賣(mài)場(chǎng)、便利店，甚至不排斥菜市場(chǎng)。 ? 對(duì)社區(qū)環(huán)境要求較高，綠化率高、安靜。 典型群體分析： 本地人 同樣，通過(guò)對(duì)住宅產(chǎn)品特征的分析，可以推導(dǎo)出其對(duì)應(yīng)的高端客戶(hù)。 通過(guò)對(duì)不同類(lèi)別的高端客戶(hù)的購(gòu)房態(tài)度研究，推導(dǎo)出其喜好的住宅產(chǎn)品特征 。 ——購(gòu)房態(tài)度 產(chǎn)品特征 —— 地段 周邊配套 小區(qū)環(huán)境 產(chǎn)品類(lèi)型 裝修風(fēng)格 建筑風(fēng)格 最高層級(jí) 升級(jí)層級(jí) 基本層級(jí) 來(lái)源地 關(guān)注度 高端居住體驗(yàn) 購(gòu)買(mǎi)力 階層 財(cái)富 符號(hào) 享受 舒適 便利 求異 針對(duì)不同能夠類(lèi)別高端客戶(hù)的購(gòu)房態(tài)度，對(duì) 其進(jìn)行細(xì)分。共 10大類(lèi)別。 ——細(xì)分群體 —— 標(biāo)簽型 高端新體驗(yàn)型 尊貴型 生活享受型 自我陶醉型 享樂(lè)型 適度理財(cái)型 生活 便利型 舒適型 工作便利型 最高型 升級(jí)型 基本型 200萬(wàn) 富裕級(jí) 300萬(wàn) 富貴級(jí) 600萬(wàn) 富豪級(jí) 階層 符號(hào) 財(cái)富 享受 舒適 便利 求異 ——高端新體驗(yàn)型 —— 典型客戶(hù) 中青年，生意人 /白領(lǐng) 經(jīng)濟(jì)實(shí)力剛夠進(jìn)入高端 市場(chǎng) 客戶(hù)描述 ?初次進(jìn)入高端物業(yè)的消費(fèi)者 ?希望獲得改進(jìn)的居住體驗(yàn) 購(gòu)買(mǎi)力 中等 房屋需求 ?產(chǎn)品類(lèi)型偏好：受高端房產(chǎn)的某些因素（如復(fù)式結(jié)構(gòu)、別墅等）的吸引力而沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi) ?房屋態(tài)度 ： ?主要還是中檔房產(chǎn)的要求（主要關(guān)注工作和生活的便利） ?尋求一種新鮮的與中低端不同的居住經(jīng)驗(yàn) ?認(rèn)知度：對(duì)高端房產(chǎn)需求認(rèn)知較少，要求比較簡(jiǎn)單 購(gòu)房行為 ?總體來(lái)說(shuō)是屬于中端消費(fèi)者的需求行為 ?可能會(huì)有其中某某方面特別吸引消費(fèi)者，與一般中端房產(chǎn)區(qū)隔，從而吸引消費(fèi)者去購(gòu)買(mǎi)，例如： ?戶(hù)型結(jié)構(gòu)：復(fù)式、別墅 ?不同的外立面 ?不同的建筑風(fēng)格 ?不同的社區(qū)環(huán)境或自然資源 ?代表樓盤(pán)：新江灣的高檔公寓 ——工作便利型 —— 典型客戶(hù) 中青年，高級(jí)白領(lǐng)， 大都是港臺(tái)或外籍華 人，事業(yè)發(fā)展穩(wěn)定 ?客戶(hù)描述 ?沒(méi)有在中國(guó)定居的打算 ?利用住房津貼來(lái)購(gòu)房 ?購(gòu)買(mǎi)力 中等 ?房屋需求 ?功能需求 ?交通便利 ?居住便利 ?房產(chǎn)保值 ?購(gòu)房行為 ?大都偏好靠近工作地或交通便利的鬧市區(qū)附近的高檔公寓 ?偏好酒店公寓式物業(yè)管理（物業(yè)可以在生活上提供幫助） ?偏好裝修 ?重視轉(zhuǎn)手租賃的容易度以及保值增值空間 ?代表樓盤(pán)： 東方曼哈頓、永新城、靜安四季、靜安楓景 ——生活便利型 —— 典型客戶(hù) 事業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，重心從工作逐步向生活過(guò)渡 ?客戶(hù)描述 ?重視孩子和家人的生活需要 ?通常家庭成員較多（至少有孩子） ?重視成熟生活，配套會(huì)選擇商業(yè)配套，教育配套完備成熟的區(qū)域 ?很多臺(tái)灣人和本地人都屬于此類(lèi) ?購(gòu)買(mǎi)力 中等 ?房屋需求 ?便利：生活配套齊全（如購(gòu)物 /娛樂(lè) /飯店等） ?舒適：居住空間足夠大 ?周?chē)?hù)要有較好的素質(zhì) ?戶(hù)型：合
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