【文章內(nèi)容簡介】 相結(jié)合的補償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r購買房屋。 實物 貨幣 實物為主 貨幣為輔 貨幣為主 實物為輔 本報告是嚴(yán)格保密的。 “實物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會有指導(dǎo)拆建比。（見三亞政府 138附件） ?在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為 1∶左右，成熟旺區(qū)更高。 ?村民一般要求拆一賠一。 本報告是嚴(yán)格保密的。 拆賠模式 ?完全市場化拆賠模式： 市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達成的，完全根據(jù)村民意愿 ?有條件市場化拆賠： 采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 ?準(zhǔn)政策方案一： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規(guī)劃 國土部門 界定。 ?準(zhǔn)政策方案二： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由 集體股份公司 ?完全政策拆賠： 若政府能夠保證落實“有效界定建房時間”（即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn)）和“強制拆除違法建筑” 兩個關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，項目能夠按照政府政策要求完全實施 。 (政府強勢，西部城市 ) ——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。 ——如果側(cè)重于操作風(fēng)險最小應(yīng)選擇“有條件市場方案”。 ——如果側(cè)重于維護《兩規(guī)》，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案 1”，但必須解決時間界定中所存在的問題和風(fēng)險，并能得到村民的認(rèn)可 本報告是嚴(yán)格保密的。 月川村改造共形成六種補償方案 案例鏈接：三亞月川村舊改 本報告是嚴(yán)格保密的。 具體拆賠方案 制定拆賠方案的技術(shù)路線 拆賠政策 分析 制定拆賠方案 方案初步設(shè)計 鹽田歷史拆賠分析 原有拆賠分析 綜合分析評價 拆賠方案內(nèi)容及分類 拆賠方案制定原則 現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析 確定初步拆賠方案 政策拆賠方式研究 確定拆賠標(biāo)準(zhǔn) 拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗證 方案評價 反饋意見分析 拆賠難度分析 拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定 制定拆賠方案 現(xiàn)實條件分析 本報告是嚴(yán)格保密的。 拆賠方案實施過程 選擇總量較少的 ***村作為試點村制定可行的拆賠方案 在改造范圍內(nèi)選取試點村 以政策或案例為依據(jù)初步制定 標(biāo)準(zhǔn)較低 的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主 制定拆賠方案（初稿） 分析大部分戶主的真實想法和補償?shù)拙€ 回收并分析反饋意見 對原方案進行調(diào)整并確定拆賠方案 調(diào)整并發(fā)布拆賠方案 以拆賠方案為基準(zhǔn)在 ***村實施拆賠談判 在試點村進行拆賠談判 以試點村拆賠標(biāo)準(zhǔn)改造在范圍內(nèi)全面實施拆賠 在改造范圍內(nèi)實施拆賠 本報告是嚴(yán)格保密的。 拆遷補償在實踐中的細(xì)節(jié) ?階梯式的拆賠比 。以 180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補償。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換， 180300補償 90%， 300400補償 80%，剩余的就按照貨幣補償。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。 （實踐中的最佳方式。 ) ?首層賠償商業(yè)。 私房的首層是按 1∶ 補償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶ 補償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。 （崗廈河原村） ?鼓勵搬遷。 村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。 ?在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵 10%；配合丈量安置搬遷，獎勵 10%；（房屋貨幣補償金額） ?居民組建物管公司。 居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費，擔(dān)心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機會 ?商鋪返還。 低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費可以直接由水電公司來處理。 ?以現(xiàn)狀賠償。 對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。 賠償方式 鼓勵搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 本報告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵 ?查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實的查帳資料， 三方都確認(rèn)。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)： 關(guān)鍵是界定 建房時間。 但在實施中由于界定建房時間不確定性因素多，項目前期工作存在時間長、操作難等問題。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。 ?可行性： ?違章私房普遍 ： ?產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 ： ?面積超標(biāo)嚴(yán)重 ： ?建筑強度大 ： ?業(yè)主來源復(fù)雜 ： ?建房形式多樣 ： 舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點 本報告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟測算及評價 本報告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟測算基礎(chǔ)及前提 ? 拆賠比確定： 比按 1： ? 開發(fā)商最低利潤確定： 至少 15％的凈利潤 ? 取地成本確定： 享受《暫行辦法》中的地價優(yōu)惠 ? 靜態(tài) or動態(tài)測算： 動態(tài)需細(xì)致到每年 核心就是掙不掙錢？掙多少錢？ 所以經(jīng)濟測算的基礎(chǔ)就是財務(wù)知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？ 開發(fā)單位收益原則為： NPV≥0， IRR ≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費及過渡期間的安置費，有貨幣補償?shù)倪€包括部分補償金額。 ?政府鼓勵搬遷，會規(guī)定搬遷獎勵費按時簽協(xié)議 10%、按時搬遷 10% ?舊村改造項目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費和取地成本）占總開發(fā)成本的 40%50%左右。 ?不可預(yù)見費 :包括基本預(yù)備費 +漲價預(yù)備費。 注：單價為按可銷售建筑面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r ?開發(fā)成本：取地費用 +拆遷費用 成本細(xì)項（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費 本報告是嚴(yán)格保密的。 成本細(xì)項（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費 ?銷售費用 ：銷售額 *（ 13%） 即相當(dāng)于給代理公司的點數(shù)。 ?銷售稅金及附加 =營業(yè)稅（收入 5％） +印花稅（收入 ％） +城建稅（營業(yè)稅 7％） +教育費附加（營業(yè)稅 3％） （目前算總銷售額的 12%15%比較合理） ?預(yù)征土地增值稅 =每期銷售總回款 *1%（不要嚴(yán)格按照國家規(guī)定來算，一般是預(yù)提 1%比較合理） ?財務(wù)費用 =借款利息支付（按照現(xiàn)時貸款利率來算） ?所得稅 ：國家規(guī)定 25% 開發(fā)稅費 =銷售費用 +銷售稅金及附加 +土地增值稅（預(yù)提 +結(jié)轉(zhuǎn)） +財務(wù)費用 +所得稅 本報告是嚴(yán)格保密的。 收入細(xì)項 =賣房 +賣地 +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入 ?注意： ?測算時每期銷售面積需設(shè)定比例：如 3年售完，第一年 70%，第二年20%，第三年 10%。 ?銷售售價根據(jù)市場有一個遞增額度：如 年漲幅 5% ?根據(jù)項目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。 案例：月川村舊改項目：銷售收入表 ?每年銷售凈收入 =每年的賣房總回款 銷售稅金 預(yù)征土地增值稅 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目利潤測算 ?營業(yè)利潤 =銷售收入 營業(yè)成本（ 動態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)利潤和凈利潤） ?稅后凈利潤 =營業(yè)利潤 所得稅 (25%)（國家法定所得稅率）， 得出每年的資金凈流入。 案例：月川村舊改項目：利潤表 注意 在動態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個專項叫：補前期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目經(jīng)濟收益指標(biāo)及評價。 ?每年凈現(xiàn)金流量 =每年現(xiàn)金流入 每年現(xiàn)金流出 （動態(tài)測算中用，作為后續(xù)測算的基礎(chǔ)） ?采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的 凈現(xiàn)值流量表。 ?最后得出財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期 案例：月川村舊改項目：現(xiàn)金流量表 評價指標(biāo) （一般標(biāo)準(zhǔn)） 財務(wù)內(nèi)部收益率 大于等于 行業(yè)基準(zhǔn)利潤率（ 20%） 財務(wù)凈現(xiàn)值 (i=12%)= 動態(tài)投資回收期 = 本報告是嚴(yán)格保密的。 風(fēng)險性分析 敏感性分析 經(jīng)營收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期（年）容積率下降1 0 %容積率上升1 0 %銷售收入下降1 0 %銷售收入上升1 0 %基本方案銷售收入變化容積率變化項目敏感性分析表因素變化情況部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果一般是測試容積率變化、銷售價格變化對項目產(chǎn)生的風(fēng)險。 測試容積率、價格變化對于總收入、總投資、凈利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、 IRR，回收期的影響。 本報告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)部收益率 IRR： 使投資方案在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率 ?內(nèi)部收益率的“內(nèi)部”說明它只與項目本身的現(xiàn)金流量序列有關(guān)，與外界無關(guān)，不需要給定折現(xiàn)率，可以用來比較不同投資期限的項目。 ?內(nèi)部收益率是留在項目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項目所占用資金的盈利能力， ?財務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時間價值以及項目在整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟狀況； 比較兩個投資方案的優(yōu)劣 本報告是嚴(yán)格保密的。 提高利潤率的主要方式及選擇順序 說明 引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實施難度 修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例 提高容積率 增加商住用地面積 降低拆賠比 政府補貼 提高利潤率的主要方式 提高容積率可增加可售面積