【文章內(nèi)容簡介】 相結(jié)合的補(bǔ)償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補(bǔ)償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r(jià)購買房屋。 實(shí)物 貨幣 實(shí)物為主 貨幣為輔 貨幣為主 實(shí)物為輔 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會(huì)有指導(dǎo)拆建比。（見三亞政府 138附件） ?在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為 1∶左右，成熟旺區(qū)更高。 ?村民一般要求拆一賠一。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拆賠模式 ?完全市場化拆賠模式： 市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達(dá)成的，完全根據(jù)村民意愿 ?有條件市場化拆賠： 采取不界定建房時(shí)間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠 ?準(zhǔn)政策方案一： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定仍由規(guī)劃 國土部門 界定。 ?準(zhǔn)政策方案二： 完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時(shí)間界定由 集體股份公司 ?完全政策拆賠： 若政府能夠保證落實(shí)“有效界定建房時(shí)間”（即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn)）和“強(qiáng)制拆除違法建筑” 兩個(gè)關(guān)鍵 環(huán)節(jié)，項(xiàng)目能夠按照政府政策要求完全實(shí)施 。 (政府強(qiáng)勢，西部城市 ) ——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案。 ——如果側(cè)重于操作風(fēng)險(xiǎn)最小應(yīng)選擇“有條件市場方案”。 ——如果側(cè)重于維護(hù)《兩規(guī)》，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案 1”，但必須解決時(shí)間界定中所存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并能得到村民的認(rèn)可 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 月川村改造共形成六種補(bǔ)償方案 案例鏈接：三亞月川村舊改 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 具體拆賠方案 制定拆賠方案的技術(shù)路線 拆賠政策 分析 制定拆賠方案 方案初步設(shè)計(jì) 鹽田歷史拆賠分析 原有拆賠分析 綜合分析評價(jià) 拆賠方案內(nèi)容及分類 拆賠方案制定原則 現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析 確定初步拆賠方案 政策拆賠方式研究 確定拆賠標(biāo)準(zhǔn) 拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)證 方案評價(jià) 反饋意見分析 拆賠難度分析 拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定 制定拆賠方案 現(xiàn)實(shí)條件分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拆賠方案實(shí)施過程 選擇總量較少的 ***村作為試點(diǎn)村制定可行的拆賠方案 在改造范圍內(nèi)選取試點(diǎn)村 以政策或案例為依據(jù)初步制定 標(biāo)準(zhǔn)較低 的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主 制定拆賠方案（初稿） 分析大部分戶主的真實(shí)想法和補(bǔ)償?shù)拙€ 回收并分析反饋意見 對原方案進(jìn)行調(diào)整并確定拆賠方案 調(diào)整并發(fā)布拆賠方案 以拆賠方案為基準(zhǔn)在 ***村實(shí)施拆賠談判 在試點(diǎn)村進(jìn)行拆賠談判 以試點(diǎn)村拆賠標(biāo)準(zhǔn)改造在范圍內(nèi)全面實(shí)施拆賠 在改造范圍內(nèi)實(shí)施拆賠 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中的細(xì)節(jié) ?階梯式的拆賠比 。以 180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補(bǔ)償。如 180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換， 180300補(bǔ)償 90%， 300400補(bǔ)償 80%，剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。只要不太離譜，不讓后面的補(bǔ)償難做就可以。 （實(shí)踐中的最佳方式。 ) ?首層賠償商業(yè)。 私房的首層是按 1∶ 補(bǔ)償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶ 補(bǔ)償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。 （崗廈河原村） ?鼓勵(lì)搬遷。 村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵(lì)搬遷。 ?在政府政策中也有規(guī)定鼓勵(lì)搬遷，如選擇貨幣補(bǔ)償，獎(jiǎng)勵(lì) 10%；配合丈量安置搬遷，獎(jiǎng)勵(lì) 10%；（房屋貨幣補(bǔ)償金額） ?居民組建物管公司。 居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費(fèi)，擔(dān)心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì) ?商鋪返還。 低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪?zhàn)尷o老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費(fèi)可以直接由水電公司來處理。 ?以現(xiàn)狀賠償。 對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。 賠償方式 鼓勵(lì)搬遷 安撫村民 以現(xiàn)狀賠償 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵 ?查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實(shí)的查帳資料， 三方都確認(rèn)。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)： 關(guān)鍵是界定 建房時(shí)間。 但在實(shí)施中由于界定建房時(shí)間不確定性因素多，項(xiàng)目前期工作存在時(shí)間長、操作難等問題。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司 ，可形成兩套方案。 ?可行性： ?違章私房普遍 ： ?產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 ： ?面積超標(biāo)嚴(yán)重 ： ?建筑強(qiáng)度大 ： ?業(yè)主來源復(fù)雜 ： ?建房形式多樣 ： 舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)測算及評價(jià) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)及前提 ? 拆賠比確定： 比按 1： ? 開發(fā)商最低利潤確定： 至少 15％的凈利潤 ? 取地成本確定： 享受《暫行辦法》中的地價(jià)優(yōu)惠 ? 靜態(tài) or動(dòng)態(tài)測算： 動(dòng)態(tài)需細(xì)致到每年 核心就是掙不掙錢？掙多少錢？ 所以經(jīng)濟(jì)測算的基礎(chǔ)就是財(cái)務(wù)知識(shí)：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？ 開發(fā)單位收益原則為： NPV≥0， IRR ≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?拆遷成本包括村民舊房的拆除費(fèi)及過渡期間的安置費(fèi)，有貨幣補(bǔ)償?shù)倪€包括部分補(bǔ)償金額。 ?政府鼓勵(lì)搬遷，會(huì)規(guī)定搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按時(shí)簽協(xié)議 10%、按時(shí)搬遷 10% ?舊村改造項(xiàng)目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費(fèi)和取地成本）占總開發(fā)成本的 40%50%左右。 ?不可預(yù)見費(fèi) :包括基本預(yù)備費(fèi) +漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。 注：單價(jià)為按可銷售建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價(jià) ?開發(fā)成本：取地費(fèi)用 +拆遷費(fèi)用 成本細(xì)項(xiàng)（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費(fèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成本細(xì)項(xiàng)（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費(fèi) ?銷售費(fèi)用 ：銷售額 *（ 13%） 即相當(dāng)于給代理公司的點(diǎn)數(shù)。 ?銷售稅金及附加 =營業(yè)稅（收入 5％） +印花稅（收入 ％） +城建稅（營業(yè)稅 7％） +教育費(fèi)附加（營業(yè)稅 3％） （目前算總銷售額的 12%15%比較合理） ?預(yù)征土地增值稅 =每期銷售總回款 *1%（不要嚴(yán)格按照國家規(guī)定來算，一般是預(yù)提 1%比較合理） ?財(cái)務(wù)費(fèi)用 =借款利息支付（按照現(xiàn)時(shí)貸款利率來算） ?所得稅 ：國家規(guī)定 25% 開發(fā)稅費(fèi) =銷售費(fèi)用 +銷售稅金及附加 +土地增值稅（預(yù)提 +結(jié)轉(zhuǎn)） +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +所得稅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 收入細(xì)項(xiàng) =賣房 +賣地 +商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入 ?注意： ?測算時(shí)每期銷售面積需設(shè)定比例：如 3年售完，第一年 70%，第二年20%，第三年 10%。 ?銷售售價(jià)根據(jù)市場有一個(gè)遞增額度：如 年漲幅 5% ?根據(jù)項(xiàng)目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。 案例：月川村舊改項(xiàng)目：銷售收入表 ?每年銷售凈收入 =每年的賣房總回款 銷售稅金 預(yù)征土地增值稅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目利潤測算 ?營業(yè)利潤 =銷售收入 營業(yè)成本（ 動(dòng)態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)利潤和凈利潤） ?稅后凈利潤 =營業(yè)利潤 所得稅 (25%)（國家法定所得稅率）， 得出每年的資金凈流入。 案例：月川村舊改項(xiàng)目：利潤表 注意 在動(dòng)態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補(bǔ)前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個(gè)專項(xiàng)叫：補(bǔ)前期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益指標(biāo)及評價(jià)。 ?每年凈現(xiàn)金流量 =每年現(xiàn)金流入 每年現(xiàn)金流出 （動(dòng)態(tài)測算中用，作為后續(xù)測算的基礎(chǔ)） ?采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的 凈現(xiàn)值流量表。 ?最后得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期 案例：月川村舊改項(xiàng)目：現(xiàn)金流量表 評價(jià)指標(biāo) （一般標(biāo)準(zhǔn)） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 大于等于 行業(yè)基準(zhǔn)利潤率（ 20%） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (i=12%)= 動(dòng)態(tài)投資回收期 = 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 風(fēng)險(xiǎn)性分析 敏感性分析 經(jīng)營收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率投資利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)投資回收期（年）容積率下降1 0 %容積率上升1 0 %銷售收入下降1 0 %銷售收入上升1 0 %基本方案銷售收入變化容積率變化項(xiàng)目敏感性分析表因素變化情況部分指標(biāo)變化 敏感性分析結(jié)果一般是測試容積率變化、銷售價(jià)格變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。 測試容積率、價(jià)格變化對于總收入、總投資、凈利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、 IRR，回收期的影響。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 內(nèi)部收益率 IRR： 使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率 ?內(nèi)部收益率的“內(nèi)部”說明它只與項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量序列有關(guān)，與外界無關(guān)，不需要給定折現(xiàn)率，可以用來比較不同投資期限的項(xiàng)目。 ?內(nèi)部收益率是留在項(xiàng)目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項(xiàng)目所占用資金的盈利能力， ?財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時(shí)間價(jià)值以及項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況； 比較兩個(gè)投資方案的優(yōu)劣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 提高利潤率的主要方式及選擇順序 說明 引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會(huì)增加改造的實(shí)施難度 修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例 提高容積率 增加商住用地面積 降低拆賠比 政府補(bǔ)貼 提高利潤率的主要方式 提高容積率可增加可售面積