【正文】 此產(chǎn)生 MUT更新模式。 MUT模式的組織實施流程 政府 規(guī)劃組（委員會） 開發(fā)商 確定增長點 招標(biāo)確定開發(fā)商 互動監(jiān)督 制定總體設(shè)計 商定劃分功能模塊與開發(fā)次序 與承包商互動開發(fā) 本報告是嚴(yán)格保密的。 舊改項目分為一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益兩大類盈利模式 ?獲取一級開發(fā)的收益 ?獲取二級開發(fā)和土地增值的收益 自主開發(fā) 合作開發(fā) ?承諾投資回報率 合作開發(fā) ?按股份利潤分紅 項目公司取地自主開發(fā) 項目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 合資公司合作開發(fā) BOT項目轉(zhuǎn)讓 熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取土地出讓金 通過項目開發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓開發(fā)，獲取開發(fā)利潤和土地增值收益 1 2 3 4 5 6 7 下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項目為例 本報告是嚴(yán)格保密的。 模式二運作過程示意圖： 其他主體 注入資金 約定投資回報率 按約定投資回報率 本報告是嚴(yán)格保密的。 總結(jié)：進行一級開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式 本報告是嚴(yán)格保密的。 …… 綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級開發(fā)權(quán)，根據(jù)具體情況獲取二級開發(fā)和土地增值收益 ?土地價值在一級開發(fā)后尚未達(dá)到峰值，將隨項目進展進一步增值 ?對于項目整體意義重大，必須對開發(fā)進程進行嚴(yán)密控制的土地 項目公司取地自主開發(fā) 項目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 合資公司合作開發(fā) 直接獲得土地增值收益 參與二級開發(fā)獲利 ?項目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開發(fā)經(jīng)驗后 ?項目開發(fā)利潤率高 ?項目前期城投自有資金比較緊張 ?項目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗 ?項目開發(fā)利潤率較高，但整體利潤相對較低 ?項目后期城投自有資金比較充裕 ?項目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低 ?土地需要一定時間來提升價值 ?非重點地塊，通過規(guī)劃控制土地 本報告是嚴(yán)格保密的。 拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式 ??? 實物補償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計算標(biāo)準(zhǔn)進行補償。 本報告是嚴(yán)格保密的。 拆賠方案實施過程 選擇總量較少的 ***村作為試點村制定可行的拆賠方案 在改造范圍內(nèi)選取試點村 以政策或案例為依據(jù)初步制定 標(biāo)準(zhǔn)較低 的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主 制定拆賠方案（初稿） 分析大部分戶主的真實想法和補償?shù)拙€ 回收并分析反饋意見 對原方案進行調(diào)整并確定拆賠方案 調(diào)整并發(fā)布拆賠方案 以拆賠方案為基準(zhǔn)在 ***村實施拆賠談判 在試點村進行拆賠談判 以試點村拆賠標(biāo)準(zhǔn)改造在范圍內(nèi)全面實施拆賠 在改造范圍內(nèi)實施拆賠 本報告是嚴(yán)格保密的。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。水電費可以直接由水電公司來處理。 ?可行性： ?違章私房普遍 ： ?產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂 ： ?面積超標(biāo)嚴(yán)重 ： ?建筑強度大 ： ?業(yè)主來源復(fù)雜 ： ?建房形式多樣 ： 舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?銷售稅金及附加 =營業(yè)稅（收入 5％） +印花稅（收入 ％） +城建稅（營業(yè)稅 7％） +教育費附加（營業(yè)稅 3％） （目前算總銷售額的 12%15%比較合理） ?預(yù)征土地增值稅 =每期銷售總回款 *1%（不要嚴(yán)格按照國家規(guī)定來算，一般是預(yù)提 1%比較合理） ?財務(wù)費用 =借款利息支付（按照現(xiàn)時貸款利率來算） ?所得稅 ：國家規(guī)定 25% 開發(fā)稅費 =銷售費用 +銷售稅金及附加 +土地增值稅（預(yù)提 +結(jié)轉(zhuǎn)） +財務(wù)費用 +所得稅 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?每年凈現(xiàn)金流量 =每年現(xiàn)金流入 每年現(xiàn)金流出 （動態(tài)測算中用，作為后續(xù)測算的基礎(chǔ)） ?采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的 凈現(xiàn)值流量表。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實施難度 修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例 提高容積率 增加商住用地面積 降低拆賠比 政府補貼 提高利潤率的主要方式 提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大 提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財力 1 3 4 2 本報告是嚴(yán)格保密的。 舊改項目可能的優(yōu)惠政策 實施主體 優(yōu)惠政策 三亞市河?xùn)|區(qū) ：在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，制定適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策報市政府，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。 ?專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理； ?對本項目公共配套實施建設(shè)進行費用預(yù)算，并向上級申請資金； ?針對本項目建立綠色通道，簡化相關(guān)手續(xù)辦理程序； 補償安臵資金不到位，村民無法按時領(lǐng)取過渡費 開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足 政府優(yōu)惠政策無法落實、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項手續(xù)審批程序繁瑣緩慢 補償安臵資金監(jiān)管 引入律師 建立改造綠色通道 風(fēng)險識別 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?最大的難題就是村民的補償問題。（可能會產(chǎn)生費用） 本報告是嚴(yán)格保密的。 考慮月川村民要求和可能的補償內(nèi)容，我們通過六項補償內(nèi)容的組合來設(shè)計補償方案 補償內(nèi)容 貨幣 宅基地 120㎡ 養(yǎng)老保險 工作和培訓(xùn) 集體經(jīng)濟發(fā)展預(yù)留地15畝 出租公寓90㎡ ?養(yǎng)老保險、工作培訓(xùn)對村民參與社會分工，獲得生活保障極為重要，因此包含在每個安臵方案中 ?村民宅基地、貨幣補償是改造的基本條件 本報告是嚴(yán)格保密的。 14:48:2514:48:2514:483/20/2023 2:48:25 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 , March 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 下午 2時 48分 25秒 下午 2時 48分 14:48: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 2時 48分 :48March 20, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:48:2514:48:2514:48Monday, March 20, 2023 1知人者智，自知者明。 :48:2514:48:25March 20, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 20日星期一 下午 2時 48分 25秒 14:48: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 若能部分別墅還建、部分公寓還建，則形成折衷方案六 村民利益 補償方案六 股份公司利益 補償內(nèi)容 ?村民合理補償 ?有天有地別墅或大面積公寓 ?別墅一層做商鋪可出租 ?股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓(xùn) ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補償 ?部分別墅還建（ 120㎡） +公寓還建（ 300㎡） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟用地（村民可參股）） ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機會 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?要就地安臵，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，從上一代到現(xiàn)在，家里沒人生病，月川村是風(fēng)水寶地，不愿意搬出村里。 工程進度緩慢 利潤菲薄 確權(quán)困境 法律難題 賠償安置 容積率 本報告是嚴(yán)格保密的。 舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn) ?“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因 ” ?“開發(fā)商所遇到的問題比想象的要復(fù)雜很多。 ?參與各類協(xié)議的擬定，保證協(xié)議合法性。 ?查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設(shè)的機構(gòu)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目利潤測算 ?營業(yè)利潤 =銷售收入 營業(yè)成本（ 動態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)利潤和凈利潤） ?稅后凈利潤 =營業(yè)利潤 所得稅 (25%)（國家法定所得稅率）， 得出每年的資金凈流入。 ?政府鼓勵搬遷，會規(guī)定搬遷獎勵費按時簽協(xié)議 10%、按時搬遷 10% ?舊村改造項目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費和取地成本）占總開發(fā)成本的 40%50%左右。 設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵 ?查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實的查帳資料， 三方都確認(rèn)。 ?在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵 10%；配合丈量安置搬遷，獎勵 10%；（房屋貨幣補償金額） ?居民組建物管公司。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。 ——如果側(cè)重于操作風(fēng)險最小應(yīng)選擇“有條件市場方案”。 實物 貨幣 實物為主 貨幣為輔 貨幣為主 實物為輔 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 模式四：城投取地自主進行二級開發(fā) 三亞政府 陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組 三亞城投 拆賠談判 拆遷補償 土地平整 凈地 簽訂協(xié)議 ?項目后期城投自有資金比較充裕 ?積累一定開發(fā)經(jīng)驗后 ?項目開發(fā)利潤率高 ?一級開發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對熟地價值作市場評估，之后按照評估價格通過土地空轉(zhuǎn)來獲地，并以此作為再融資的手段。 ?城投與其他開發(fā)商合資成立項目公司，操作具體的一級開發(fā)項目，并為接下來的進一步二級開發(fā)奠定基礎(chǔ)。盡可能的減少股權(quán)融資，對于高利潤低風(fēng)險項目來講積累資金的意義重大。 保障政府目標(biāo)實現(xiàn)。 ?每個建設(shè)階段保證相對完整，盡量保證每一建設(shè)階段能夠收回成本供下一階段建設(shè)使用。