【正文】 14:48:2514:48:2514:483/20/2023 2:48:25 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 14:48:2514:48:2514:48Monday, March 20, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 村內(nèi)所有村民一致要求就地安臵，滿足村民就地安臵的要求是月川村改造的前提條件 就地安臵100%全部村民都要求就地安臵 ?月川村是一個風水寶地，祖祖輩輩都生活在三亞，是老三亞人，月川村比三亞還要早成立。 舊改項目關(guān)鍵點： ?拆遷進度： 舊改項目能否順利拆遷關(guān)系到項目工期以及銷售的重要節(jié)點的確定，否則則難以預(yù)計項目的進度和競爭策略的制定； ?規(guī)劃方案 ：容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標，直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益。 比較理想的舊改項目組織結(jié)構(gòu) ?目前各個城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府的職能主體 ?一般成立舊改項目小組，河西區(qū)出組長，各個部門參加。 ?銷售售價根據(jù)市場有一個遞增額度：如 年漲幅 5% ?根據(jù)項目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的 銷售情況。 對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準進行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。以 180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補償。 ??? 實物加貨幣補償即以實物補償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補償不全接受實物補償?shù)牟疬w者。 ?因此，在出讓土地之前的區(qū)域營銷、規(guī)劃和形象宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、綠化景觀建設(shè)、關(guān)鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。 本報告是嚴格保密的。 ?利用項目規(guī)劃組（委員會）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動，保證整個項目目標的實現(xiàn)。 中央財政撥款 城市發(fā)展基金 城市內(nèi)城更新工程 無償資助 利潤分成 低息貸款 私人資本投資 陽光海岸項目較難爭取到中央財政的撥款。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。 幾個關(guān)鍵名詞 ?村民的基層管理組織，相當于居委會。 開發(fā)模式 本報告是嚴格保密的。 大型開發(fā)商 小型開發(fā)商 小型開發(fā)商 區(qū)位最好 區(qū)位較好 區(qū)位不好 大范圍，高層的高檔居住區(qū) 小范圍，四到五層的家庭住宅 小型的家庭公寓住宅 土地租金上升 政治經(jīng)濟實力 建造和出售 自助改建 模式匹配度：較差 本報告是嚴格保密的。 舊城改造中 7種盈利模式 本報告是嚴格保密的。 戰(zhàn)略性合作進行一級開發(fā)的模式分析 ?緩解獨自開發(fā)所造成的資金壓力 ?能夠保證項目的順利實施 ?分散風險，同時也降低了利潤空間 ?良好的合作開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎(chǔ) ?知名開發(fā)商的相互學習借鑒，并調(diào)動了合作者的積極性 ?土地一級開發(fā)利潤需要分享 利 弊 本報告是嚴格保密的。 拆配比？ 舊改項目的關(guān)鍵點是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點就是找到各方的利益平衡點 本報告是嚴格保密的。 具體拆賠方案 制定拆賠方案的技術(shù)路線 拆賠政策 分析 制定拆賠方案 方案初步設(shè)計 鹽田歷史拆賠分析 原有拆賠分析 綜合分析評價 拆賠方案內(nèi)容及分類 拆賠方案制定原則 現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析 確定初步拆賠方案 政策拆賠方式研究 確定拆賠標準 拆賠標準驗證 方案評價 反饋意見分析 拆賠難度分析 拆賠標準確定 制定拆賠方案 現(xiàn)實條件分析 本報告是嚴格保密的。 低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。 成本細項（總投資） =開發(fā)成本 +開發(fā)稅費 ?銷售費用 ：銷售額 *（ 13%） 即相當于給代理公司的點數(shù)。 提高利潤率的主要方式及選擇順序 說明 引入貨幣賠償。拆遷改造政策性強，訴訟風險大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。 深入一線，獲得真實資料，訪談 +調(diào)研，掌握村民改造意愿和安置補償要求， 調(diào)查的內(nèi)容 調(diào)查的對象 統(tǒng)計分析 村民 ?家庭結(jié)構(gòu)； ?收入來源； ?房屋情況； ?現(xiàn)狀生活情況； ?對改造所持的態(tài)度； ?拆賠要求； ?…… 租戶 ?家庭結(jié)構(gòu)及來源； ?收入來源； ?租金水平； ?現(xiàn)狀生活情況； ?…… 股份公司 ?成立背景 ?經(jīng)營業(yè)績 ?…… 村民 ?村原居民 20人； ?老干部安臵區(qū)內(nèi)的干部 5人； ?在村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶 5人； ?租戶 5人； 村股份公司 ?股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導； 村委會相關(guān)領(lǐng)導 運用 Spss、 Excel等工具軟件對調(diào)查問卷做數(shù)據(jù)分析； 一般找到居委會或者股份公司負責人，由其發(fā)放調(diào)研問卷。 , March 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 3月 20日星期一 2時 48分 25秒 14:48:2520 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 下午 2時 48分 :48March 20, 2023 1行動出成果，工作出財富。 —— 月川村民 國家、河東區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度 ?《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設(shè)拆遷、環(huán)境保護、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)、涉法涉訴中群眾反映強烈的問題，堅決糾正損害群眾利益的行為?！安坏麧櫸⒈?，而且工作相當繁瑣復雜。 ?規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實“確權(quán)”工作責任。 案例：月川村舊改項目：利潤表 注意 在動態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個專項叫：補前期虧損）所以沒有利潤，當然也不用繳納所得稅。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認，確認之后搶建房屋不予賠償！ ?確權(quán)：確認建筑合法、非法的標準： 關(guān)鍵是界定 建房時間。 （實踐中的最佳方式。 “實物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比 按照政府政策規(guī)定 ?一般政府政策會有指導拆建比。 模式四運作過程示意圖： 凈地 掛牌出讓 定向摘牌取地 項目公司 二級開發(fā) 賺取利潤 本報告是嚴格保密的。 ?城投需投入巨大的人力、物力、財力運作實施。 ?尋求各模塊新的增長點，在此基礎(chǔ)上形成整體價值的全面重建。 城市更新運作模型研究 ?城市發(fā)展基金模式（ Urban Development Fund） ?MUT模式（ Mixed Used Theory） ?SUR模式（軟性城市更新） ?IDP模式（通過改建和開發(fā)計劃來進行改造） 針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生 MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。一般換算到還建面積的平米單位。 三是由村集體經(jīng)濟組織或村民自行改造，改造資金由村集體經(jīng)濟組織和村民自行解決。 開發(fā)實施階段工作流程 本報告是嚴格保密的。 模式匹配度：較差 案例借鑒：澳大利亞 Vienna鎮(zhèn)的城市更新 本報告是嚴格保密的。 保障政府目標實現(xiàn)。 ?城投與其他開發(fā)商合資成立項目公司，操作具體的一級開發(fā)項目，并為接下來的進一步二級開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 本報告是嚴格保密的。 ——如果側(cè)重于操作風險最小應(yīng)選擇“有條件市場方案”。 ?在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵 10%；配合丈量安置搬遷，獎勵 10%；（房屋貨幣補償金額） ?居民組建物管公司。 ?政府鼓勵搬遷，會規(guī)定搬遷獎勵費按時簽協(xié)議 10%、按時搬遷 10% ?舊村改造項目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費和取地成本）占總開發(fā)成本的 40%50%左右。 本報告是嚴格保密的。 ?參與各類協(xié)議的擬定，保證協(xié)議合法性。 工程進度緩慢 利潤菲薄 確權(quán)困境 法律難題 賠償安置 容積率 本報告是嚴格保密的。 若能部分別墅還建、部分公寓還建，則形成折衷方案六 村民利益 補償方案六 股份公司利益 補償內(nèi)容 ?村民合理補償 ?有天有地別墅或大面積公寓 ?別墅一層做商鋪可出租 ?股份分紅 ?養(yǎng)老保險 ?工作培訓 ?現(xiàn)有物業(yè)按 138號文貨幣補償 ?部分別墅還建（ 120㎡） +公寓還建（ 300㎡） ?贈送村民每戶 90㎡ 公寓 （可作出租用） ?無償提供給股份公司 15畝集體經(jīng)濟用地（村民可參股）） ?可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營 ?可將 15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè) ?提供工作機會 本報告是嚴格保密的。 :48:2514:48:25March 20, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 2時 48分 :48March 20, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 , March 20, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 考慮月川村民要求和可能的補償內(nèi)容，我們通過六項補償內(nèi)容的組合來設(shè)計補償方案 補償內(nèi)容 貨幣 宅基地 120㎡ 養(yǎng)老保險 工作和培訓 集體經(jīng)濟發(fā)展預(yù)留地15畝 出租公寓90㎡ ?養(yǎng)老保險、工作培訓對村民參與社會分工，獲得生活保障極為重要，因此包含在每個安臵方案中 ?村民宅基地、貨幣補償是改造的基本條件