【正文】 建議開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目自身情況，仍以走量為主，慎重調(diào)整價(jià)格。中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)從緊。別墅市場(chǎng)開(kāi)始回暖，成交量超過(guò)存量上升速度，銷售壓力減小。673）城南寫字樓成交量居首672023年上半年主城區(qū)成交量高新區(qū)居于首位，占總成交量 39%。超過(guò)主城區(qū)商業(yè)的近一倍。遠(yuǎn)郊住宅市場(chǎng)成交 17200套，成交面積 。?6月價(jià)格下降項(xiàng)目比例繼續(xù)縮小，目前已達(dá)到近期最低水平，僅占總體的 24%。l 在觀望情緒趨緩、地方政策微調(diào)、部分項(xiàng)目降價(jià)促銷等因素的推動(dòng)下， 6連續(xù)三個(gè)月銷售量超過(guò)去年平均水平，明顯出現(xiàn)回升。29上半年土地成交均價(jià)下滑29由于土地價(jià)格在地段、容積率、環(huán)境等方面可比性不高，以上均價(jià)只能反映變化的方向，并不表明土地價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的降價(jià)。20三、城市規(guī)劃三、城市規(guī)劃21成都天府新區(qū) 5條道路開(kāi)工 明年建成通車 天府新區(qū) “兩縱一橫 ”項(xiàng)目（正公路、元華路南延線、紅星路南延線）已于 10日正式進(jìn)場(chǎng)施工。12經(jīng)濟(jì)不景氣背景下， “ 穩(wěn)增長(zhǎng) ” 成為首要任務(wù)。后期開(kāi)發(fā)商業(yè)需謹(jǐn)慎。1市場(chǎng)回暖市場(chǎng)回暖 謹(jǐn)慎樂(lè)觀謹(jǐn)慎樂(lè)觀2023年成都房地年成都房地 產(chǎn)產(chǎn) 半年半年 報(bào)報(bào)2申 明本報(bào)告數(shù)據(jù)均來(lái)源于嘉聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)，分析結(jié)果僅供參考。雖然近郊商業(yè)銷售同比出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但近郊區(qū)商業(yè)存量仍處高位，不容樂(lè)觀。雖然中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，但支持自住剛需的方向并未改變13限購(gòu)限貸下，中央地方博弈加劇，各地樓市微調(diào)政策頻現(xiàn)，少數(shù)觸及限購(gòu)紅線的政策均被叫?；虺蜂N，超八成地方政府微調(diào)政策被默許序號(hào) 政策 城市 備注1 重啟販房入戶政策 從化、長(zhǎng)春 2 補(bǔ)貼首置或精裝修房 青島、重慶、杭州、蕪湖 3 放松限販限價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 佛山、成都、蕪湖、上海、中山、河南觸及底線，先后被叫?；虺蜂N4 土地出讓松綁 北京、廣州、杭州、成都、昆明 主要是放寬拿地門檻及降 低付款條件5 改變普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 北京、杭州、重慶、天津、成都、武漢、南京、合肥、常州、上海、廈門 6 提高公積金貸款額度 常州、南京、吉林、合肥、沈陽(yáng)、廈門、濱州、蚌埠、兊拉瑪依、濟(jì)南、信陽(yáng)、呼和浩特、南昌、鄭州、武漢幅度為 30%－ 50%7 首套房貸利率優(yōu)惠 北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、昆明、濟(jì)南、南京、成都、哈爾濱、南昌、深圳、中山、東莞、蘇州、河南由基準(zhǔn)利率的 至基準(zhǔn)的 8 稅貺優(yōu)惠以及販房補(bǔ)貼 杭州、重慶、營(yíng)口、馬鞍山、武漢、北京、蕪湖、揚(yáng)州 14 14消費(fèi)者觀望情緒轉(zhuǎn)變l 2023年 2季度世聯(lián)購(gòu)房者信心指數(shù)為 ，較上季度提升 ，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)總體走勢(shì)的樂(lè)觀程度較年初明顯改善。與此同時(shí)，天府新區(qū)起步區(qū)天保大道和賽事中心聯(lián)接道兩條道路也于當(dāng)日正式開(kāi)工。30上半年樓面地價(jià)下滑與上一點(diǎn)存在類似的可比性問(wèn)題。去年成交平均水平線40近郊區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)成交量環(huán)比均上升l 2023年上半年近郊住宅市場(chǎng)成交 53311套，成交面積 。?結(jié)合光華逸家等收縮優(yōu)惠仍然開(kāi)盤熱銷的情況， 我們認(rèn)為房?jī)r(jià)開(kāi)始微幅上升。l 上半年遠(yuǎn)郊住宅成交量最大的是都江堰，其成交面積占總量的 22%。l近郊區(qū)的商業(yè)銷售相對(duì)要好一些，近幾個(gè)月成交量處于連續(xù)上升狀態(tài)。金牛區(qū)、武侯區(qū)成交分別占 17%、 15%。216。在政府換屆后其大方向也將是繼續(xù)堅(jiān)持從緊的調(diào)控，中央政府非常清楚放松限購(gòu)限貸，將會(huì)帶來(lái)何種嚴(yán)峻的市場(chǎng)局面。商業(yè)地產(chǎn)需走金融化道路傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和住宅市場(chǎng)類似，流程是先拿地，然后開(kāi)發(fā)，增加附加價(jià)值，最后賣掉。后期將以消化存量房為主，銷售形勢(shì)還不容樂(lè)觀。中央調(diào)控政策仍將保持目前較高的調(diào)控壓力，對(duì)于限購(gòu)和限貸的底線不會(huì)放松。216。?雖然寫字樓銷售壓力比今年 2月有所緩解，但目前仍處于高位上。l 同 11年相比，商業(yè)銷售出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)l2023年上半年近郊商業(yè)新增供應(yīng) ㎡。53都江堰占據(jù)遠(yuǎn)郊成交量首位l 2023年上半年成都遠(yuǎn)郊住宅市場(chǎng)新增供應(yīng) 18168套，供應(yīng)面積 。?本月價(jià)格未變項(xiàng)目比例擴(kuò)大，約占 26%。l 成交面積環(huán)比上升 32%， 87萬(wàn)平米；同比上升 3%， 9萬(wàn)平米。l 上半年商品房用地成交面積的同比和環(huán)比均小幅上升，主要是受到上半年市場(chǎng)回暖的影響，開(kāi)發(fā)商拿地積極性開(kāi)始上升。[八片 ]包括舊城改造 5大重點(diǎn)片區(qū)， 人民北路 — 火車北站片區(qū)、解放路 — 曹家巷駟馬橋片區(qū)、沙灣路 — 鐵二局西南交大片區(qū)、金牛大道 — 茶店子金牛賓館片區(qū)、川陜路 — 天回舊場(chǎng)鎮(zhèn)片區(qū)；新區(qū)開(kāi)發(fā) 3大重點(diǎn)片區(qū)，北新干道 — 鳳凰山片區(qū)、北新干道 — 國(guó)際商貿(mào)城片區(qū)、沙西線 “ 198” 片區(qū)等l 對(duì)市場(chǎng)影響較大的主要還是央行的降息、降存準(zhǔn)率， CPI下降、外地地方政府的政策小動(dòng)作。1111放松貨幣政策，增加市場(chǎng)流動(dòng)性，促進(jìn)自住剛需購(gòu)房，緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力6月 21日央行采用不對(duì)稱降息，縮小銀行利潤(rùn)空，控制銀行貸款的優(yōu)惠幅度。由于對(duì)商業(yè)不限購(gòu)的不全面認(rèn)識(shí)，一些開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)商業(yè)，導(dǎo)致主城區(qū)商業(yè)存量猛升，銷售壓力猛增。報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見(jiàn)不構(gòu)成任何投資買賣建議。寫字樓上半年成交量小幅下降，但存量持續(xù)攀升，寫字樓銷售壓力雖有所緩解，但壓力仍然較大。l 盡管本季度購(gòu)房者信心提升幅度較大，但與去年一季度基本持平，顯示出政策對(duì)購(gòu)買力的抑制作用猶存。據(jù)雙流交通運(yùn)輸局透露，作為天府新區(qū) “兩縱一橫 ”項(xiàng)目（正公路、元華路南延線、紅星路南延線）將在明年通車。31拿地積極性上升，帶動(dòng)土地溢價(jià)率上升312023年上半年，受市場(chǎng) 成交量上升的影響，開(kāi)發(fā)商拿地積極性開(kāi)始上升，同時(shí)帶動(dòng)了土地溢價(jià)率的上升。l 成交面積同比下降 21%，環(huán)比上升 10%。464存量仍然處于高位，各方應(yīng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀，應(yīng)根據(jù)各自項(xiàng)目情況采取相應(yīng)的價(jià)格措施47l 主城區(qū)存量房目前為 825萬(wàn)平米，近郊區(qū)存量面積為 1158萬(wàn)平米，雖然已連續(xù)兩月下降，但下降的幅度很小，存量面積仍然處于高位上。金堂、崇州、邛峽緊隨其后。634）近郊區(qū)商業(yè)存量仍處高位，不容樂(lè)觀?和主城區(qū)相