xxxx年成都房地產(chǎn)半年報(bào)(世聯(lián))(參考版)
2025-02-07 16:58本頁(yè)面
【正文】 寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)類似，本質(zhì)上屬于投資性物業(yè)，其發(fā)展方向也應(yīng)和商業(yè)地產(chǎn)類似，盡量避免拆零銷售，走金融化的道路。以自持和經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期投資收益為主。目前商業(yè)存量可售房源中，這類商業(yè)占了主要部分。商業(yè)地產(chǎn)需走金融化道路傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和住宅市場(chǎng)類似，流程是先拿地，然后開發(fā)，增加附加價(jià)值，最后賣掉。后期將以消化存量房為主，銷售形勢(shì)還不容樂(lè)觀。目前主城區(qū)住宅的存量為 825萬(wàn)平米，近郊區(qū)的存量為 1158萬(wàn)平米，別墅的存量為201萬(wàn)平米。投機(jī)性需求將長(zhǎng)期受到抑制。在限購(gòu)及限貸的制約下，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。4 、價(jià)格將小幅回升隨著成交量的回暖，供求關(guān)系得到明顯改善，成交價(jià)格將繼續(xù)小幅上揚(yáng)，并更多地以優(yōu)惠幅度減少等方式呈現(xiàn)。74成交量繼續(xù)回暖，但爆發(fā)式上升很難出現(xiàn)據(jù)專業(yè)人士判斷，下半年貨幣政策還將放松，加之地方政府微調(diào)，消費(fèi)者觀望情緒轉(zhuǎn)變等多方面的作用，成交量將繼續(xù)回暖。貨幣金融政策的寬松，主要是基于宏觀經(jīng)濟(jì)的變化。在政府換屆后其大方向也將是繼續(xù)堅(jiān)持從緊的調(diào)控，中央政府非常清楚放松限購(gòu)限貸，將會(huì)帶來(lái)何種嚴(yán)峻的市場(chǎng)局面。中央調(diào)控政策仍將保持目前較高的調(diào)控壓力，對(duì)于限購(gòu)和限貸的底線不會(huì)放松。72七、市七、市 場(chǎng)場(chǎng) 展望展望73土地市場(chǎng)將更趨活躍、拍賣底價(jià)成交趨于減少隨著銷售市場(chǎng)的回暖，價(jià)格小幅上揚(yáng)，開發(fā)商資金鏈逐步放松，對(duì)市場(chǎng)的信心開始恢復(fù)，對(duì)土地的需求開始加大，使得土地市場(chǎng)將日趨活躍。有意愿購(gòu)買二手住宅的客戶對(duì)于評(píng)估稅實(shí)施之后所帶來(lái)的影響早已有所預(yù)判，于是不再猶豫，紛紛選擇下單成交，這使得成交的記錄被連連刷新。原因包括以下兩點(diǎn)： 第一，一手住宅成交量上升，以及金融、信貸放松，這使得二手房成交量跟隨回暖。l6月，成都二手住宅成交量為 8614套，成交量呈沖高走勢(shì)，漲幅為 %；成交面積為，環(huán)比增長(zhǎng) %。寫字樓上半年成交量小幅下降，但存量持續(xù)攀升，寫字樓銷售壓力雖有所緩解，但目前壓力仍處于高位上。近郊商業(yè)銷售 同比出現(xiàn)好轉(zhuǎn)近郊區(qū)商業(yè)存量仍處高位，不容樂(lè)觀。216。216。216。216。216。69二級(jí)市場(chǎng)小結(jié)69216。城南寫字樓整體存量超過(guò)市場(chǎng)一半，達(dá) 63%。684）城南寫字樓存量較大 后期去化壓力大寫字樓存量方面，現(xiàn)市場(chǎng)存量共計(jì) ㎡。金牛區(qū)、武侯區(qū)成交分別占 17%、 15%。?雖然寫字樓銷售壓力比今年 2月有所緩解，但目前仍處于高位上。662）寫字樓銷售壓力高于住宅，目前壓力仍處于高位上66?在目前住宅市場(chǎng)回暖的情況下，寫字樓市場(chǎng)反而出現(xiàn)小幅下降。這說(shuō)明市場(chǎng)上的寫字樓并不完全是傳統(tǒng)意義上的寫字樓，而是有一些商業(yè)性質(zhì)的小戶型公寓或?qū)懽謽腔煜陂g。前三月成交量持續(xù)上升，在 4月成交有大幅下降后成交量又呈逐漸上升的趨勢(shì)。651寫字樓市場(chǎng)1）上半年成交量小幅下降 存量持續(xù)攀升? 從近幾年看，寫字樓市場(chǎng)成交量總體上上升較快。645）新都商業(yè)成交居首l 上半年商業(yè)成交量最大的是新都，占總量 25%；其次是雙流，占總量20%。?由于近郊區(qū)綜合體等大賣場(chǎng)相對(duì)較少，街鋪、專業(yè)市場(chǎng)相對(duì)較多，其銷售量有所回升，其銷售壓力相對(duì)要小一些。l近郊區(qū)的商業(yè)銷售相對(duì)要好一些，近幾個(gè)月成交量處于連續(xù)上升狀態(tài)。l 同 11年相比，商業(yè)銷售出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)l2023年上半年近郊商業(yè)新增供應(yīng) ㎡。?從主城區(qū)商業(yè)的供求比看，近幾個(gè)月的供求比已達(dá)到 65左右，說(shuō)明商業(yè)的銷售壓力相當(dāng)大，建議商業(yè)的開發(fā)要謹(jǐn)慎。新增供應(yīng)環(huán)比上升 6%， 4萬(wàn)平米；新增供應(yīng)同比上升 164%， 46萬(wàn)平米。u2023年上半年別墅市場(chǎng)供銷比逐漸下降，由 2月的 57下降到 6月的 23，供銷不斷下降，說(shuō)明其銷售壓力也在不斷減小。562）受 11年下半年銷售疲軟影響，新增供應(yīng)同比上升環(huán)比下降l 2023上半年成都市別墅市場(chǎng)新增供應(yīng)面積同比上升 43%，環(huán)比下降 28%。l 2023上半年成都別墅市場(chǎng)每月的成交面積呈持續(xù)上升趨勢(shì)。54 2023年上半年成交排行榜成交套數(shù) TOP10排名 項(xiàng)目 套數(shù) 均價(jià) (元 /㎡ )1 合能四季城 1390 4574 2 佳兆業(yè)君匯上品 1388 5024 3 綠地世紀(jì)城 1230 6596 4 中德英倫聯(lián)邦 1100 7860 5 中海錦城 989 6622 6 中冶田園世界 980 4474 7 佳兆業(yè)現(xiàn)代城 905 5033 8 萬(wàn)科海悅匯城 902 6997 9 保利城 840 5642 10 保利心語(yǔ)花園 805 7889 成交面 積 TOP10排名 項(xiàng)目 面積 (㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ )1 佳兆業(yè)君匯上品 162225 5024 2 合能四季城 115797 4574 3 中德英倫聯(lián)邦 99382 7860 4 中海錦城 96968 6622 5 綠地世紀(jì)城 96262 6596 6 中冶田園世界 90638 4474 7 置信學(xué)府杏林 86645 3496 8 保利心語(yǔ)花園 85265 7889 9 華潤(rùn)置地鳳凰城 84271 9007 10 保利城 79362 5642 55別墅市場(chǎng)1）別墅市場(chǎng)開始回暖l 2023上半年成都別墅市場(chǎng)成交面積同比下降 25%，環(huán)比下降22%。l 上半年遠(yuǎn)郊住宅成交量最大的是都江堰，其成交面積占總量的 22%。53都江堰占據(jù)遠(yuǎn)郊成交量首位l 2023年上半年成都遠(yuǎn)郊住宅市場(chǎng)新增供應(yīng) 18168套，供應(yīng)面積 。51數(shù)據(jù)來(lái)源：嘉聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)52近郊市場(chǎng)以雙流、郫縣、新都區(qū)為主522023年上半年近郊住宅成交依舊是雙流占據(jù)主導(dǎo)，其成交面積占總量的 28%。城南依舊是成交主力。l 近郊區(qū) 90110成交套數(shù)及面積均占 22%，比主城區(qū)多 34%。50近郊與主城區(qū)相似，但 90110成交比例多 34%l 2023年上半年近郊區(qū) 70110成交面積占總量的 60%，成交套數(shù)占總量的 67%。l 其中成交量以 7090㎡ 為主，面積占總量的 42%，套數(shù)占總量的 50%。l 在宏觀調(diào)控的限購(gòu)、限貸難以突破的情況，各方切忌盲目樂(lè)觀，不宜大面積或快速的提高自己的價(jià)格，而導(dǎo)致中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼l 各方
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