【文章內容簡介】 。臺北京 華 城、新加坡 義 安城和新達城廣 場 、上海正大廣 場 、香港 時 代廣 場 。 地區(qū)型購物中心 位于市區(qū)非 傳統(tǒng) 商圈，但交通便捷城郊型購物中心 歐美多 為 城郊型 購 物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓 層較 少： 營業(yè) 樓 層為 地下 1層，地面 2至 4層 。室外停 車場 巨大，達到 1000車 位以上；甚至 還 有 1000車 位以上的大型停 車場 附樓。社區(qū)購物中心 位于大型居民社區(qū)內?！∩鐓^(qū) 購 物中心一般面 積較 小。 依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類 按商圈 輻 射范 圍 分 類 ： 鄰 里型 購 物中心； 2社區(qū)型 購 物中心； 3區(qū)域型 購 物中心； 超區(qū)域型 購 物中心（ 業(yè)態(tài) 復合度最高，是真正的 “摩 爾 ”） 按入 駐 商家的主要 業(yè)態(tài) 和行 業(yè) 分 類 ： 時 裝精品 購 物中心； 大型量 販購 物中心； 主 題 與 節(jié)慶購 物中心； 工廠直 銷購 物中心。按購物中心的業(yè)態(tài)復合度的程度分類 業(yè)態(tài) 復合程度極高，如面 積 又超 過 12萬㎡，即可稱真正的摩 爾 購 物中心 MALL?！∪缣﹪任骺祻V 場 /施康廣 場 （ Seacon　 Square）、菲律 賓馬 尼拉 SM　 MEGAMALL等。 業(yè)態(tài) 復合程度 較 低，（如只有大型百 貨 公司，而沒有大 賣場 ；或只有大 賣場 ，而沒有大型百 貨 公司或沒有大型影城）就稱不上摩 爾 購 物中心 MALL。 購物中心包括哪幾部分？ 集 購 物、休 閑 、 娛樂 、文化、 飲 食、游 覽 等多功能服 務 、體 驗 于一體的一站式消 費 。 零售設施： 核心主力店：百 貨 、 綜 合超市等； 輔助主力店 ： 時 裝、 電 器、家居、 書 店、音像店等各 類專業(yè) 店； 配套輔助店： 不同地區(qū)商品特色店； 文化 娛樂設 施： 核心主力店： 動 感影院、科技展 覽 等； 輔 助主力店：兒童 樂 園等； 配套輔助店 ： 藝術攝 影、旅行社、網吧等； 餐 飲設 施： 核心主力店： 中餐、咖啡西餐、美食廣 場 、酒吧等； 輔助主力店 ：快餐 類 、 風 味小吃 類 等； 配套服務設施： 賓館 、寫字樓、 銀 行、 郵 局、 診 所、美容美 發(fā) 、停 車場 等。購物中心的生命周期 導 入 階 段或者叫做推 進階 段 這 個是指第一到第二個租 約 期。就是前一到三年。 第一個特點， 購 物中心定位。成 長階 段 “ 蜜月 階 段 ” 。 這 個 階 段是開 業(yè) 三到九年的 時 候，特點是人流 穩(wěn) 定，并且人流不斷增 長 ，使知名度在不斷增加，人氣越來越旺。成 長 期的目 標 第一是租金的增 長 ，第二是使租金 組 合更加完美，第三是塑造和增 強 商 業(yè) 中心和形象。成熟 階 段。 這 個 階 段也是非常好了 階 段，主要 經營業(yè) 指十年或者十年以上的商 場 ，特點是租金 繼續(xù) 增 長 ，但是增 長 率有所下降。 衰退期 階 段（ 調 整、升 級換 代）購物中心商圈與項目定位購物中心商圈與項目定位 商圈的含義： 是指商店以其所在地點 為 中心，沿著一定的方向和距離 擴 展，吸引 顧 客的 輻 射范 圍 ， 簡單 地 說 ，也就是來店 顧 客所居住的區(qū)域范 圍 。無 論 大商 場還 是小商店，它 們 的 銷 售 總 是有一定的地理范 圍 。 這 個地理范 圍 就是以商 場為 中心，向四周 輻 射至可能來店 購買 的消 費 者所居住的地點。 商圈分析是選址的一重大步驟，也是重要的基礎工作。商場在選址時，首先要明確商圈范圍，了解服務對象，確定經營范圍，評估經營效益，然后確定大致地點和商店規(guī)模。邊 商圈次商圈主商圈 商圈的構成商圈大致由三部分 組 成，即主圈、次圈、 邊 圈。主圈主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主商圈內， 顧 客在人口中的密度 較 高，每個 顧 客的平均 購貨額 也最高。次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外 圍 的次要區(qū)域。在 這 一區(qū)域內， 顧 客 較為 分散，但消 費 者來店 購買 商品也 較為 方便。邊 圈邊 圈即 邊緣 商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在 邊緣 商圈內。 商圈在受各種因素的影響，其范 圍 和形 態(tài) 狀是會 經 常 變 化的，一般情況下，商圈形 態(tài) 表 現(xiàn) 多 為 各種不 規(guī)則 的多角型， 為 便于研究分析，一般將商圈抽象地 視為 以商店 為 中心向外 輻 射的 圓 心圈型 。 商圈的分析 商圈分析是指 對 商圈的構成、特點和影響商圈 規(guī) 模 變 化的各種因素 進 行 綜 合性的研究。它有助于企 業(yè) 合 進選擇 店址，在符合 設 址原 則 的條件下，確定適宜的 設 址地點；有助于企 業(yè)制定市 場 開拓目 標 ，明確哪些是本商 場 的基本 顧 客群和潛在 顧 客群，不斷 擴 大商圈范 圍 ；有助于企 業(yè) 有效地 進 行市 場競 爭，在掌握商圈范 圍 內客流來源和客流 類 型的基 礎 上，開展有 針對 性的 營銷 。商圈分析的必要性： 商圈分析是零售商店旱災行合理 選 址的基 礎 工作 商商圈分析是零售商店制定 競 爭 經營 策略的基 礎 本前提 商圈分析是零售商店制定市 場 開拓 戰(zhàn) 略的重要條件 商圈分析是零售商店減少 資 金占用的重要手段商圈分析應考慮的因素人口數(shù)量及特點 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、 過 往人口數(shù)量、居民 戶 數(shù)和企事 業(yè)單 位數(shù)，及相 應 人口年 齡 、性 別、 職業(yè) 和收入水平構成等。建設狀況 包括公共交通、供 電 狀況、通 訊設備 、金融機構等 對 于百 貨 商店 營銷 的方便程度。社會因素 分析地區(qū)建 設規(guī) 劃、公共 設 施（公園、公共體育 場 所、影 劇 院、展 覽館 ），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百 貨 商店的 發(fā) 展。商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 包括 購買 潛力和 現(xiàn) 有商 場 的 經營 狀況。 這 兩個因素是 對 百 貨 商店影響的最直接因素。在 對 商 業(yè)發(fā) 展?jié)摿?進 行分析 時 ， 應計 算 該 地區(qū)的商圈 飽 和度，以了解 這 個地區(qū)內同行 業(yè) 是 過 多 還 是不足。在商圈 飽 和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性影響購物中心的經營商圈定位因素 購 物中心的自身的特點 購 物中心的 經營規(guī) 模 購 物中心的 經營 商品種 類 交通運 輸 情況 競 爭 對 手的地理位置 購 物中心的促 銷 情況 消 費 者的流 動 性購物中心商圈定位要考濾的因素　 項 目區(qū)位　　 商圈條件　　 項 目 規(guī) ?！　? 市 場競 爭　　 商 戶 溝通　　 建筑 設計　　 業(yè)態(tài)組 合　　購物中心商圈的特點與定位的誤區(qū)是什么？ （ 1） 購 物中心商圈的特點 商圈 輻 射面廣、商圈內 競 爭力大 商圈 變 化快、受城市 規(guī) 劃因素大 （ 2） 購 物中