【正文】 （ 1） 標(biāo) 準(zhǔn)化管理功能 1）商 戶 管理 標(biāo) 準(zhǔn)：A商 戶 檔案系 統(tǒng)標(biāo) 準(zhǔn)化建立，包括 進(jìn)場(chǎng) 商 戶 的檔案和商 業(yè)資 源 儲(chǔ)備 檔案的 標(biāo) 準(zhǔn)化建立，包括 場(chǎng) 地需求，投 資規(guī) 模， 經(jīng)營(yíng)規(guī) 模，市 場(chǎng) 占有率，盈 虧 平衡 測(cè) 算， 擴(kuò)張計(jì) 劃，商 戶 背景資 料，核心 競(jìng) 爭(zhēng)能力等。 E運(yùn) 貨 施工管理。 2）外聯(lián)管理標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于媒體，租戶和其他部門的來(lái)訪形成流程，包含接待流程，談話內(nèi)容準(zhǔn)備，主題原則，禮儀，對(duì)外說(shuō)話權(quán)限界定、統(tǒng)一說(shuō)辭等。房地 產(chǎn) 和物 業(yè) 管理，相關(guān)法 規(guī) 培 訓(xùn) ，基礎(chǔ) 物管和工程知 識(shí) 培 訓(xùn) 。 市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)狀態(tài)分析： 行 業(yè) 研究；商圈狀況與 競(jìng) 爭(zhēng) 態(tài)勢(shì) 分析；客群 調(diào) 研； 市 場(chǎng) 品牌信息； 業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶調(diào)整管理： 包括商 業(yè) 物 業(yè) 的定位分析； 業(yè)態(tài)規(guī) 劃，包括各個(gè) 業(yè)態(tài)結(jié) 構(gòu)分析；商 戶經(jīng)營(yíng) 分析； 品牌 組 合與商 鋪 招商管理；租金管理。其中，接待投 訴 、 處 理 報(bào) 修、走 訪 回 訪 、催 繳 租金等是 這 個(gè) 環(huán)節(jié) 的主要工作。 必須指出，無(wú)論營(yíng)運(yùn)管理的內(nèi)容看起來(lái)多么復(fù)雜，但從總體上，都是圍繞客戶關(guān)系而進(jìn)行，都是為 “ 兩個(gè)滿意 ” 服務(wù)。營(yíng)運(yùn)中心是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的核心，確保一個(gè)正常的運(yùn)營(yíng)環(huán)境還需要與工程管理和物業(yè)管理的協(xié)同配合，從價(jià)值鏈管理的角度出發(fā)，正確處理好這三者之間的關(guān)系，做到定位準(zhǔn)確，界面清晰，銜接順暢，有效監(jiān)督，各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)才能使運(yùn)營(yíng)管理的整體價(jià)值最大化。 （ 2） 購(gòu) 物中心的運(yùn) 營(yíng) 需要雙管 齊 下：商 業(yè) 管理和物 業(yè) 管理。因此，物 業(yè) 管理只是商 業(yè) 管理中的服 務(wù) 功能 項(xiàng) ，而商 業(yè) 管理的含 義應(yīng) 是更廣的概念。更重要的是在不同的 階 段中，需要 舉辦 各 類 旺 場(chǎng) 的公關(guān)活 動(dòng)或者促 銷 活 動(dòng) ， 為項(xiàng) 目 帶 來(lái)更旺的人氣與更多的人流， 營(yíng) 造人氣旺盛的購(gòu) 物 場(chǎng) 所， 為 各個(gè)商 戶 制造更多的商機(jī)。 *****1故人江海別，幾度隔山川。 *****1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 ****1楚塞三湘接，荊門九派通。 ***閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 ***1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 ****1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 *****1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 ***1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 ****1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 ****沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 *****1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 ***雨中黃葉樹，燈下白頭人。物 業(yè) 方面的 維護(hù) ，只是保持物 業(yè) 的整體形象與 環(huán) 境 。服務(wù)觀念物 業(yè) 管理， 嚴(yán) 格意 義 上 說(shuō) ，主要是 為 不同的物 業(yè)負(fù)責(zé) 物 業(yè) 的 維護(hù) 、物業(yè)環(huán) 境的保持、 業(yè) 主的 財(cái)產(chǎn) 安全、 業(yè) 主 鄰 里 間 的關(guān)系 維護(hù) 等。（ 2） 財(cái)務(wù) 管理 對(duì) 外也是一 項(xiàng) 后期管理工作重心 能否清晰、準(zhǔn)確、及 時(shí) 的提供 帳單 明 細(xì) （固定租金、提成租金、 臨時(shí) 租金、科目費(fèi) 用、保 證 金、滯 納 金、押金、服 務(wù) 明 細(xì) 等）、能否便捷的 為租 戶 管理好 預(yù) 付款并 進(jìn) 行 帳單 自 動(dòng) 抵扣，等等， 這 些 細(xì)節(jié) 都 顯示出 購(gòu) 物中心的 規(guī) 范管理水平 。在日常工作中，營(yíng)運(yùn)管理的模塊又可歸納為 “ 服務(wù)管理 ” 、 “ 品質(zhì)管理 ” 、 “ 公共關(guān)系管理 ” 、 “ 多種經(jīng)營(yíng)開發(fā)管理 ” 、 “ 品牌調(diào)整管理 ” 、 “ 租費(fèi)管理 ” 、 “ 營(yíng)銷需求管理 ” 。 人員管理： 即 對(duì)營(yíng) 運(yùn)管理人 員 的管理和 營(yíng)業(yè)員 的管理，包括 營(yíng) 運(yùn)人 員 的行 為規(guī)范與工作 標(biāo) 準(zhǔn)管理； 營(yíng)業(yè)員 的行 為規(guī) 范與工作 標(biāo) 準(zhǔn)管理等； 多種經(jīng)營(yíng)管理 ： 包括多種 經(jīng)營(yíng) 點(diǎn)位與 業(yè)態(tài)規(guī) 劃管理；多種 經(jīng)營(yíng) 市 場(chǎng)調(diào)查 與租賃 價(jià)格管理；多種 經(jīng)營(yíng)預(yù) 算管理；多種 經(jīng)營(yíng) 的招商管理；多種 經(jīng)營(yíng) 商 戶 信息檔案管理； 多種 經(jīng)營(yíng) 開 發(fā) 途徑與開 發(fā) 流程管理。 經(jīng)營(yíng)規(guī)范管理 ： 包括開 閉 店管理；晨會(huì)管理；廣播管理； 吊旗管理； POP管理；店招管理；櫥窗管理； 商品管理；（ 陳 列、豐 滿 度、 應(yīng) 季性等）；物價(jià) 簽 管理； 經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理 ： 包括商 戶 裝 飾 與裝修管理；安全與 營(yíng) 運(yùn) 設(shè) 施管理； 燈光（照度）、溫度、濕度、音響管理； 衛(wèi) 生管理；公共空 間 的人文 藝術(shù) 管理；自有媒體管理； 貨 運(yùn)管理；特種行 業(yè) 管理；相關(guān)（食品、珠寶等）行 業(yè)資質(zhì) 管理。 營(yíng) 運(yùn)培 訓(xùn) 后的 實(shí)際 操作控制：以部 門為單 位，逐 漸 深化，并作 為 考核 階 段化逐漸 提升，最 終 成 為職業(yè)習(xí)慣 。建立相應(yīng)的處理預(yù)案，并在實(shí)際工作中定期演習(xí)，同時(shí)研究歷史案例，建立起相應(yīng)的管理規(guī)則。高度，和收 費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)等。C門 窗，商品 陳 列管理。 （ 3） 營(yíng) 運(yùn)管理是商 業(yè) 管理公司的 經(jīng)營(yíng) 主體。隨著此理念的逐漸延伸 ，現(xiàn)統(tǒng)稱為 “ 運(yùn)營(yíng)管理 ” 。 “ 運(yùn)營(yíng)管理 ” 這一術(shù)語(yǔ)是由 “ 生產(chǎn)管理 ” 演變而來(lái)的。在 對(duì) 商 業(yè)發(fā) 展?jié)摿?進(jìn) 行分析 時(shí) ， 應(yīng)計(jì) 算 該 地區(qū)的商圈 飽 和度，以了解 這 個(gè)地區(qū)內(nèi)同行 業(yè) 是 過(guò) 多 還 是不足。建設(shè)狀況 包括公共交通、供 電 狀況、通 訊設(shè)備 、金融機(jī)構(gòu)等 對(duì) 于百 貨 商店 營(yíng)銷 的方便程度。 商圈在受各種因素的影響，其范 圍 和形 態(tài) 狀是會(huì) 經(jīng) 常 變 化的，一般情況下，商圈形 態(tài) 表 現(xiàn) 多 為 各種不 規(guī)則 的多角型， 為 便于研究分析，一般將商圈抽象地 視為 以商店 為 中心向外 輻 射的 圓 心圈型 。次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外 圍 的次要區(qū)域。商場(chǎng)在選址時(shí)，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對(duì)象，確定經(jīng)營(yíng)范圍，評(píng)估經(jīng)營(yíng)效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。 衰退期 階 段（ 調(diào) 整、升 級(jí)換 代）購(gòu)物中心商圈與項(xiàng)目定位購(gòu)物中心商圈與項(xiàng)目定位 商圈的含義： 是指商店以其所在地點(diǎn) 為 中心，沿著一定的方向和距離 擴(kuò) 展，吸引 顧 客的 輻 射范 圍 ， 簡(jiǎn)單 地 說(shuō) ，也就是來(lái)店 顧 客所居住的區(qū)域范 圍 。 這 個(gè) 階 段是開 業(yè) 三到九年的 時(shí) 候，特點(diǎn)是人流 穩(wěn) 定，并且人流不斷增 長(zhǎng) ，使知名度在不斷增加，人氣越來(lái)越旺。購(gòu)物中心的生命周期 導(dǎo) 入 階 段或者叫做推 進(jìn)階 段 這 個(gè)是指第一到第二個(gè)租 約 期?！∪缣﹪?guó)曼谷西康廣 場(chǎng) /施康廣 場(chǎng) （ Seacon　 Square）、菲律 賓馬 尼拉 SM　 MEGAMALL等。社區(qū)購(gòu)物中心 位于大型居民社區(qū)內(nèi)。臺(tái)北京 華 城、新加坡 義 安城和新達(dá)城廣 場(chǎng) 、上海正大廣 場(chǎng) 、香港 時(shí) 代廣 場(chǎng) 。生活 購(gòu) 物中心、社區(qū)購(gòu) 物中心也是小型 購(gòu) 物中心。　如上海友 誼 南方商城、成都摩 爾 百盛、廣州中泰百盛、　　北京 東方廣 場(chǎng) 、北京中友百 貨 、上海九百城市廣 場(chǎng) 太平洋百 貨 ?！∪鐝V州天河城和中 華 廣 場(chǎng) 、大 連 和平廣 場(chǎng) 和新 瑪 特。 連鎖 摩 爾 購(gòu) 物中心是指：由 專業(yè)連鎖購(gòu) 物中心集 團(tuán) 開 發(fā) 并 經(jīng)營(yíng) ，自 營(yíng) 比例 較 高（自 營(yíng) 百 貨 公司、超市、影城、美食城等）， 業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度 齊備 ，商品 組 合的 寬 度最 寬 深度最深，定位于家庭 （全家 /全客 層 ）， 能 滿 足全客層 的一站式 購(gòu) 物消 費(fèi) 和一站式文化、 娛樂(lè) 、休 閑 、餐 飲 享受的特大型 購(gòu) 物中心。 上述 購(gòu) 物中心分 類 ， 雖 然 對(duì)購(gòu) 物中心的面 積 、 輻 射范 圍 等 進(jìn) 行