【正文】 （ 1） 標 準化管理功能 1）商 戶 管理 標 準：A商 戶 檔案系 統(tǒng)標 準化建立，包括 進場 商 戶 的檔案和商 業(yè)資 源 儲備 檔案的 標 準化建立，包括 場 地需求，投 資規(guī) 模， 經(jīng)營規(guī) 模，市 場 占有率，盈 虧 平衡 測 算， 擴張計 劃，商 戶 背景資 料，核心 競 爭能力等。 E運 貨 施工管理。 2）外聯(lián)管理標準：對于媒體，租戶和其他部門的來訪形成流程，包含接待流程，談話內(nèi)容準備，主題原則，禮儀，對外說話權(quán)限界定、統(tǒng)一說辭等。房地 產(chǎn) 和物 業(yè) 管理，相關(guān)法 規(guī) 培 訓(xùn) ，基礎(chǔ) 物管和工程知 識 培 訓(xùn) 。 市場調(diào)研和經(jīng)營狀態(tài)分析： 行 業(yè) 研究；商圈狀況與 競 爭 態(tài)勢 分析；客群 調(diào) 研； 市 場 品牌信息； 業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶調(diào)整管理： 包括商 業(yè) 物 業(yè) 的定位分析； 業(yè)態(tài)規(guī) 劃，包括各個 業(yè)態(tài)結(jié) 構(gòu)分析；商 戶經(jīng)營 分析； 品牌 組 合與商 鋪 招商管理；租金管理。其中，接待投 訴 、 處 理 報 修、走 訪 回 訪 、催 繳 租金等是 這 個 環(huán)節(jié) 的主要工作。 必須指出，無論營運管理的內(nèi)容看起來多么復(fù)雜，但從總體上，都是圍繞客戶關(guān)系而進行，都是為 “ 兩個滿意 ” 服務(wù)。營運中心是購物中心經(jīng)營管理的核心，確保一個正常的運營環(huán)境還需要與工程管理和物業(yè)管理的協(xié)同配合，從價值鏈管理的角度出發(fā)，正確處理好這三者之間的關(guān)系，做到定位準確，界面清晰，銜接順暢，有效監(jiān)督，各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)才能使運營管理的整體價值最大化。 （ 2） 購 物中心的運 營 需要雙管 齊 下：商 業(yè) 管理和物 業(yè) 管理。因此，物 業(yè) 管理只是商 業(yè) 管理中的服 務(wù) 功能 項 ，而商 業(yè) 管理的含 義應(yīng) 是更廣的概念。更重要的是在不同的 階 段中，需要 舉辦 各 類 旺 場 的公關(guān)活 動或者促 銷 活 動 ， 為項 目 帶 來更旺的人氣與更多的人流， 營 造人氣旺盛的購 物 場 所， 為 各個商 戶 制造更多的商機。 *****1故人江海別，幾度隔山川。 *****1行動出成果，工作出財富。 ****1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 ****1楚塞三湘接，荊門九派通。 ***閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 ***1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 ****1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 *****1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 ***1空山新雨后，天氣晚來秋。 ****1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 ****沒有失敗，只有暫時停止成功！。 *****1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 ***雨中黃葉樹，燈下白頭人。物 業(yè) 方面的 維護 ，只是保持物 業(yè) 的整體形象與 環(huán) 境 。服務(wù)觀念物 業(yè) 管理， 嚴 格意 義 上 說 ，主要是 為 不同的物 業(yè)負責(zé) 物 業(yè) 的 維護 、物業(yè)環(huán) 境的保持、 業(yè) 主的 財產(chǎn) 安全、 業(yè) 主 鄰 里 間 的關(guān)系 維護 等。（ 2） 財務(wù) 管理 對 外也是一 項 后期管理工作重心 能否清晰、準確、及 時 的提供 帳單 明 細 （固定租金、提成租金、 臨時 租金、科目費 用、保 證 金、滯 納 金、押金、服 務(wù) 明 細 等）、能否便捷的 為租 戶 管理好 預(yù) 付款并 進 行 帳單 自 動 抵扣，等等， 這 些 細節(jié) 都 顯示出 購 物中心的 規(guī) 范管理水平 。在日常工作中，營運管理的模塊又可歸納為 “ 服務(wù)管理 ” 、 “ 品質(zhì)管理 ” 、 “ 公共關(guān)系管理 ” 、 “ 多種經(jīng)營開發(fā)管理 ” 、 “ 品牌調(diào)整管理 ” 、 “ 租費管理 ” 、 “ 營銷需求管理 ” 。 人員管理： 即 對營 運管理人 員 的管理和 營業(yè)員 的管理，包括 營 運人 員 的行 為規(guī)范與工作 標 準管理； 營業(yè)員 的行 為規(guī) 范與工作 標 準管理等； 多種經(jīng)營管理 ： 包括多種 經(jīng)營 點位與 業(yè)態(tài)規(guī) 劃管理；多種 經(jīng)營 市 場調(diào)查 與租賃 價格管理；多種 經(jīng)營預(yù) 算管理；多種 經(jīng)營 的招商管理；多種 經(jīng)營 商 戶 信息檔案管理； 多種 經(jīng)營 開 發(fā) 途徑與開 發(fā) 流程管理。 經(jīng)營規(guī)范管理 ： 包括開 閉 店管理；晨會管理；廣播管理； 吊旗管理； POP管理；店招管理；櫥窗管理； 商品管理；（ 陳 列、豐 滿 度、 應(yīng) 季性等）；物價 簽 管理； 經(jīng)營環(huán)境管理 ： 包括商 戶 裝 飾 與裝修管理；安全與 營 運 設(shè) 施管理； 燈光（照度）、溫度、濕度、音響管理； 衛(wèi) 生管理；公共空 間 的人文 藝術(shù) 管理；自有媒體管理； 貨 運管理；特種行 業(yè) 管理；相關(guān)（食品、珠寶等）行 業(yè)資質(zhì) 管理。 營 運培 訓(xùn) 后的 實際 操作控制：以部 門為單 位，逐 漸 深化，并作 為 考核 階 段化逐漸 提升，最 終 成 為職業(yè)習(xí)慣 。建立相應(yīng)的處理預(yù)案，并在實際工作中定期演習(xí)，同時研究歷史案例，建立起相應(yīng)的管理規(guī)則。高度，和收 費標 準等。C門 窗，商品 陳 列管理。 （ 3） 營 運管理是商 業(yè) 管理公司的 經(jīng)營 主體。隨著此理念的逐漸延伸 ，現(xiàn)統(tǒng)稱為 “ 運營管理 ” 。 “ 運營管理 ” 這一術(shù)語是由 “ 生產(chǎn)管理 ” 演變而來的。在 對 商 業(yè)發(fā) 展?jié)摿?進 行分析 時 ， 應(yīng)計 算 該 地區(qū)的商圈 飽 和度，以了解 這 個地區(qū)內(nèi)同行 業(yè) 是 過 多 還 是不足。建設(shè)狀況 包括公共交通、供 電 狀況、通 訊設(shè)備 、金融機構(gòu)等 對 于百 貨 商店 營銷 的方便程度。 商圈在受各種因素的影響，其范 圍 和形 態(tài) 狀是會 經(jīng) 常 變 化的，一般情況下，商圈形 態(tài) 表 現(xiàn) 多 為 各種不 規(guī)則 的多角型， 為 便于研究分析，一般將商圈抽象地 視為 以商店 為 中心向外 輻 射的 圓 心圈型 。次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外 圍 的次要區(qū)域。商場在選址時，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對象，確定經(jīng)營范圍，評估經(jīng)營效益，然后確定大致地點和商店規(guī)模。 衰退期 階 段（ 調(diào) 整、升 級換 代）購物中心商圈與項目定位購物中心商圈與項目定位 商圈的含義： 是指商店以其所在地點 為 中心，沿著一定的方向和距離 擴 展，吸引 顧 客的 輻 射范 圍 ， 簡單 地 說 ，也就是來店 顧 客所居住的區(qū)域范 圍 。 這 個 階 段是開 業(yè) 三到九年的 時 候，特點是人流 穩(wěn) 定，并且人流不斷增 長 ，使知名度在不斷增加，人氣越來越旺。購物中心的生命周期 導(dǎo) 入 階 段或者叫做推 進階 段 這 個是指第一到第二個租 約 期?！∪缣﹪任骺祻V 場 /施康廣 場 （ Seacon　 Square）、菲律 賓馬 尼拉 SM　 MEGAMALL等。社區(qū)購物中心 位于大型居民社區(qū)內(nèi)。臺北京 華 城、新加坡 義 安城和新達城廣 場 、上海正大廣 場 、香港 時 代廣 場 。生活 購 物中心、社區(qū)購 物中心也是小型 購 物中心?！∪缟虾Ｓ?誼 南方商城、成都摩 爾 百盛、廣州中泰百盛、　　北京 東方廣 場 、北京中友百 貨 、上海九百城市廣 場 太平洋百 貨 。　如廣州天河城和中 華 廣 場 、大 連 和平廣 場 和新 瑪 特。 連鎖 摩 爾 購 物中心是指：由 專業(yè)連鎖購 物中心集 團 開 發(fā) 并 經(jīng)營 ，自 營 比例 較 高（自 營 百 貨 公司、超市、影城、美食城等）， 業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度 齊備 ，商品 組 合的 寬 度最 寬 深度最深，定位于家庭 （全家 /全客 層 ）， 能 滿 足全客層 的一站式 購 物消 費 和一站式文化、 娛樂 、休 閑 、餐 飲 享受的特大型 購 物中心。 上述 購 物中心分 類 ， 雖 然 對購 物中心的面 積 、 輻 射范 圍 等 進 行