【正文】 23年以前，稱之為 “ 商業(yè)、地產(chǎn)分離階段 ” 階段，這個(gè)階段的主要特征是： 其一、簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，那是還沒有 “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 這個(gè)名詞； 其二、地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)以 “ 商鋪銷售 ” 為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式，即使部份項(xiàng)目有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但也僅僅停留在概念上； 其三、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段； ， 其四、這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)項(xiàng)目其結(jié)果大多經(jīng)營混亂，部份難以開業(yè)，有的開業(yè)后也很快就陷入困境。 現(xiàn) 代商 業(yè) 地 產(chǎn) 是 為 了 滿 足商 業(yè) 用途而有 計(jì) 劃，有 組織 地開 發(fā)和 經(jīng)營產(chǎn) 品，而 傳統(tǒng) 商 業(yè) 地 產(chǎn)則 通常情況下是先開 發(fā) 建 設(shè) 、后引 進(jìn) 招商； 現(xiàn) 代商 業(yè) 地 產(chǎn)則 著眼于商 業(yè)組 合，通 過 商 業(yè)組 合 產(chǎn)生集合能力形成有吸引力的商 業(yè)環(huán) 境。 Mall 原意是 “林 蔭 道 ”， 現(xiàn) 在也可 譯為 “購 物林 蔭 道 ”，意指在 Mall里肯定有一條或多條步行街，身 臨 其境 購 物、消 費(fèi) 或漫步，猶如在林 蔭 道上 閑 逛一 樣 舒適和 愜 意。服 務(wù) 功能 齊 全，集零售、餐 飲 、 娛樂為 一體。國內(nèi)購物中心發(fā)展?fàn)顩r， 預(yù)計(jì) 到 2023年中國 購 物中心 總 體開 業(yè) 數(shù)量有望達(dá)到 4500家， 購 物中心名副其 實(shí) 地成為 中國最 搶 眼的商 業(yè) 形 態(tài) 之一 ，如此的 購 物中心存量 規(guī) 模除了引 發(fā)競 爭加 劇 的格局形成之外，更 進(jìn) 一步加速了 精細(xì)化管理 時(shí) 代的到來。是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)體。 百貨公司型購物中心 ：由大型 連鎖 百 貨 公司 發(fā) 展或 擴(kuò) 建而成。超大型 購 物中心的 發(fā) 展，大多不是一步到位的，而是分步 進(jìn) 行投 資 ，分為 一期二期工程 興 建，因此可以隨 時(shí)進(jìn) 行 調(diào) 整。　一般樓 層較 高： 營業(yè) 樓 層 達(dá)到地下 2至 3層 ，地面 8至 12層 。 依據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類 按商圈 輻 射范 圍 分 類 ： 鄰 里型 購 物中心； 2社區(qū)型 購 物中心； 3區(qū)域型 購 物中心； 超區(qū)域型 購 物中心（ 業(yè)態(tài) 復(fù)合度最高，是真正的 “摩 爾 ”） 按入 駐 商家的主要 業(yè)態(tài) 和行 業(yè) 分 類 ： 時(shí) 裝精品 購 物中心； 大型量 販購 物中心； 主 題 與 節(jié)慶購 物中心； 工廠直 銷購 物中心。 第一個(gè)特點(diǎn)， 購 物中心定位。 這 個(gè)地理范 圍 就是以商 場為 中心，向四周 輻 射至可能來店 購買 的消 費(fèi) 者所居住的地點(diǎn)。邊 圈邊 圈即 邊緣 商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 包括 購買 潛力和 現(xiàn) 有商 場 的 經(jīng)營 狀況。最近，學(xué)術(shù)界對(duì)產(chǎn)品的定義又突破了有形產(chǎn)品和無形產(chǎn)品的界限，認(rèn)為還應(yīng)該包括在觀念，思想等指導(dǎo)下的社會(huì)行為。 購物中心營運(yùn)管理的基本功能 （ 1） 標(biāo) 準(zhǔn)化管理功能 1）商 戶 管理 標(biāo) 準(zhǔn)：A商 戶 檔案系 統(tǒng)標(biāo) 準(zhǔn)化建立，包括 進(jìn)場 商 戶 的檔案和商 業(yè)資 源 儲(chǔ)備 檔案的 標(biāo) 準(zhǔn)化建立，包括 場 地需求，投 資規(guī) 模， 經(jīng)營規(guī) 模，市 場 占有率，盈 虧 平衡 測 算， 擴(kuò)張計(jì) 劃，商 戶 背景資 料，核心 競 爭能力等。 2）外聯(lián)管理標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于媒體，租戶和其他部門的來訪形成流程，包含接待流程，談話內(nèi)容準(zhǔn)備，主題原則，禮儀，對(duì)外說話權(quán)限界定、統(tǒng)一說辭等。 市場調(diào)研和經(jīng)營狀態(tài)分析： 行 業(yè) 研究；商圈狀況與 競 爭 態(tài)勢 分析；客群 調(diào) 研； 市 場 品牌信息； 業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶調(diào)整管理： 包括商 業(yè) 物 業(yè) 的定位分析； 業(yè)態(tài)規(guī) 劃，包括各個(gè) 業(yè)態(tài)結(jié) 構(gòu)分析；商 戶經(jīng)營 分析； 品牌 組 合與商 鋪 招商管理；租金管理。 必須指出，無論營運(yùn)管理的內(nèi)容看起來多么復(fù)雜，但從總體上，都是圍繞客戶關(guān)系而進(jìn)行，都是為 “ 兩個(gè)滿意 ” 服務(wù)。 （ 2） 購 物中心的運(yùn) 營 需要雙管 齊 下：商 業(yè) 管理和物 業(yè) 管理。更重要的是在不同的 階 段中，需要 舉辦 各 類 旺 場 的公關(guān)活 動(dòng)或者促 銷 活 動(dòng) ， 為項(xiàng) 目 帶 來更旺的人氣與更多的人流， 營 造人氣旺盛的購 物 場 所， 為 各個(gè)商 戶 制造更多的商機(jī)。 *****1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ****1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 ****1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 ***1空山新雨后，天氣晚來秋。 ****沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 ***雨中黃葉樹，燈下白頭人。服務(wù)觀念物 業(yè) 管理， 嚴(yán) 格意 義 上 說 ，主要是 為 不同的物 業(yè)負(fù)責(zé) 物 業(yè) 的 維護(hù) 、物業(yè)環(huán) 境的保持、 業(yè) 主的 財(cái)產(chǎn) 安全、 業(yè) 主 鄰 里 間 的關(guān)系 維護(hù) 等。在日常工作中，營運(yùn)管理的模塊又可歸納為 “ 服務(wù)管理 ” 、 “ 品質(zhì)管理 ” 、 “ 公共關(guān)系管理 ” 、 “ 多種經(jīng)營開發(fā)管理 ” 、 “ 品牌調(diào)整管理 ” 、 “ 租費(fèi)管理 ” 、 “ 營銷需求管理 ” 。 經(jīng)營規(guī)范管理 ： 包括開 閉 店管理；晨會(huì)管理；廣播管理； 吊旗管理； POP管理；店招管理；櫥窗管理； 商品管理；（ 陳 列、豐 滿 度、 應(yīng) 季性等）；物價(jià) 簽 管理； 經(jīng)營環(huán)境管理 ： 包括商 戶 裝 飾 與裝修管理；安全與 營 運(yùn) 設(shè) 施管理； 燈光（照度）、溫度、濕度、音響管理； 衛(wèi) 生管理；公共空 間 的人文 藝術(shù) 管理；自有媒體管理； 貨 運(yùn)管理；特種行 業(yè) 管理；相關(guān)（食品、珠寶等）行 業(yè)資質(zhì) 管理。建立相應(yīng)的處理預(yù)案，并在實(shí)際工作中定期演習(xí)，同時(shí)研究歷史案例，建立起相應(yīng)的管理規(guī)則。C門 窗，商品 陳 列管理。隨著此理念的逐漸延伸 ，現(xiàn)統(tǒng)稱為 “ 運(yùn)營管理 ” 。在 對(duì) 商 業(yè)發(fā) 展?jié)摿?進(jìn) 行分析 時(shí) ， 應(yīng)計(jì) 算 該 地區(qū)的商圈 飽 和度，以了解 這 個(gè)地區(qū)內(nèi)同行 業(yè) 是 過 多 還 是不足。 商圈在受各種因素的影響，其范 圍 和形 態(tài) 狀是會(huì) 經(jīng) 常 變 化的，一般情況下，商圈形 態(tài) 表 現(xiàn) 多 為 各種不 規(guī)則 的多角型， 為 便于研究分析，一般將商圈抽象地 視為 以商店 為 中心向外 輻 射的 圓 心圈型 。商場在選址時(shí)，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對(duì)象，確定經(jīng)營范圍，評(píng)估經(jīng)營效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。 這 個(gè) 階 段是開 業(yè) 三到九年的 時(shí) 候，特點(diǎn)是人流 穩(wěn) 定，并且人流不斷增 長 ，使知名度在不斷增加，人氣越來越旺?！∪缣﹪任骺祻V 場 /施康廣 場 （ Seacon　 Square）、菲律 賓馬 尼拉 SM　 MEGAMALL等。臺(tái)北京 華 城、新加坡 義 安城和新達(dá)城廣 場 、上海正大廣 場 、香港 時(shí) 代廣 場 ?！∪缟虾Ｓ?誼 南方商城、成都摩 爾 百盛、廣州中泰百盛、　　北京 東方廣 場 、北京中友百 貨 、上海九百城市廣 場 太平洋百 貨 。 連鎖 摩 爾 購 物中心是指：由 專業(yè)連鎖購 物中心集 團(tuán) 開 發(fā) 并 經(jīng)營 ，自 營 比例 較 高（自 營 百 貨 公司、超市、影城、美食城等）， 業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度 齊備 ，商品 組 合的 寬 度最 寬 深度最深，定位于家庭 （全家 /全客 層 ）， 能 滿 足全客層 的一站式 購 物消 費(fèi) 和一站式文化、 娛樂 、休 閑 、餐 飲 享受的特大型 購 物中心。購物中心是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn) 物，是消費(fèi)水平提高和生活方式轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果，是商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的一個(gè)最高形式，它能最大限度地適應(yīng) 生活方式的轉(zhuǎn)變、滿足現(xiàn)代消費(fèi)的多種需要，從而也就形成了購