【正文】 瀑鄉(xiāng)驛站商業(yè)運(yùn)營培訓(xùn)2023年 6月 2日商 業(yè) 地 產(chǎn) 與商管公司的關(guān)系一、什么是商 業(yè) 地 產(chǎn) ？商 業(yè) 地 產(chǎn) ， 顧 名思 義 ， 作 為 商 業(yè) 用途的地 產(chǎn) ，故又名做商 鋪 地 產(chǎn) 。以區(qū) 別 于以居住功能 為 主的住宅房地 產(chǎn) ，以工 業(yè) 生 產(chǎn) 功能 為 主的工 業(yè) 地 產(chǎn)等。商 業(yè) 地 產(chǎn) 廣 義 上通常指用于各種零售、批 發(fā) 、餐 飲 、 娛樂 、健身、休 閑 等經(jīng)營 用途的房地 產(chǎn) 形式，從 經(jīng)營 模式、功能和用途上區(qū) 別 于普通住宅、公寓、 別 墅等房地 產(chǎn) 形式。以 辦 公 為 主要用途的地 產(chǎn) ，屬商 業(yè) 地 產(chǎn) 范疇，也可以 單 列。國外用的比 較 多的 詞匯 是零售地 產(chǎn) 的概念。泛指用于零售 業(yè) 的地 產(chǎn) 形式，是狹 義 的商 業(yè) 地 產(chǎn) 。二、什么是商管公司？對(duì) 商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目 進(jìn) 行商 業(yè)項(xiàng) 目定位、 商 業(yè) 布局 規(guī) 劃、商 業(yè)經(jīng)營 管理、商 業(yè) 地 產(chǎn) 運(yùn) 營 、商 業(yè)經(jīng)營 管理 診 斷、品牌管理、商 業(yè) 空 間規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 、商 業(yè) 市 場調(diào) 研、 經(jīng)營 定位、賣場規(guī) 劃、招商 組貨 、商品 陳 列布展、商 業(yè) 培 訓(xùn) 、機(jī)構(gòu) 設(shè) 置、人 員 定 編 、開 業(yè) 策劃、運(yùn) 營 管理等全方位高效 優(yōu)質(zhì) 的全程服 務(wù) 。商管公司的 終 極目 標(biāo) ： 為 商家和消 費(fèi) 者做好服 務(wù) 。 讓 商 業(yè)項(xiàng) 目正蒸蒸日上一、 商業(yè)地產(chǎn)： 2023年誕生二、 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)過三個(gè)階段： 第一個(gè)階段為 2023年以前，稱之為 “ 商業(yè)、地產(chǎn)分離階段 ” 階段，這個(gè)階段的主要特征是： 其一、簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，那是還沒有 “ 商業(yè)地產(chǎn) ” 這個(gè)名詞； 其二、地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)以 “ 商鋪銷售 ” 為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式，即使部份項(xiàng)目有定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但也僅僅停留在概念上； 其三、對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段； ， 其四、這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)項(xiàng)目其結(jié)果大多經(jīng)營混亂，部份難以開業(yè)，有的開業(yè)后也很快就陷入困境。 第二個(gè)階段為 2023年 —2023 年， 稱之為 “ 商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段 ” 其一，提出了 “ 商 業(yè) 地 產(chǎn) ” 概念； 其二，將 “ 商 業(yè) ” 和 “ 地 產(chǎn) ” 進(jìn) 行 簡單 疊加， “ 商 業(yè) ” 和 “ 地 產(chǎn) ” 的價(jià) 值 貌合神離，是兩 張 皮； 其三， 這 個(gè) 階 段地 產(chǎn) 商仍以盡快 銷 售商 實(shí)現(xiàn) 短期套 現(xiàn)為 主要目的， 銷 售模模式不斷 創(chuàng) 新， “ 帶 租 約銷 售 ” 、 “ 短期返租 ” 、 “ 長 期返租 ” 、 “ 回 購 ” 等 銷 售模式 紛紛 拋向市 場 ； 其四，商 鋪 投 資 者不成熟，容易 為 各種 誘 人的 “ 返租 ” 回 報(bào) 和付款方式所吸引并投 資 ； 其五，多數(shù) 項(xiàng) 目不重 視經(jīng)營 管理。 第三階段為 2023年開始的新階段，稱之為 “ 商業(yè)、地產(chǎn)融合階段 ” 百貨大樓 大型超市供銷社城市生活休閑中心商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè) 第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪 百貨商場 摩爾風(fēng)光數(shù)十年后在 20世紀(jì)前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴(kuò)張、發(fā)展的負(fù)擔(dān)超市興起，倡導(dǎo)自由選購的理念。最大貢獻(xiàn)是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。以 Shopping Mall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺(tái)。城市中心區(qū)域 社區(qū)中心 /臨近市區(qū) 第四代商業(yè)以 “體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) ”為基礎(chǔ)，以生活方式消費(fèi)、娛樂加休閑為主旨城市生活休閑中心我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時(shí)間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴(kuò)大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化城市核心商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律隨著新世紀(jì)的到來，超市迅速在中國成為新的時(shí)髦，這和后期所謂的mall實(shí)際上是一致的， 國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū) mall著眼于滿足大眾日益增加的 精神和文化 需求，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多， 惠商項(xiàng)目率先將城市休閑生活帶到常州購物中心 三、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的界定及其分類區(qū)別 傳統(tǒng) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 與 現(xiàn) 代商 業(yè) 地 產(chǎn) 的區(qū) 別 主要體 現(xiàn) 在開 發(fā) 理念與開 發(fā) 意 識(shí) 兩個(gè) 層 面，即從 “ 無意 識(shí) ” 到 “ 有意 識(shí) ” ，從 “ 粗 專業(yè) ” 到 “ 細(xì)專業(yè) ” 。 傳統(tǒng) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 通常 強(qiáng) 調(diào) 的是商 業(yè) 使用用途，主要區(qū) 別 于住宅 產(chǎn) 品而言；而 現(xiàn) 代商 業(yè) 地 產(chǎn) 除了注重商 業(yè) 使用用途以外，更加 強(qiáng) 調(diào) 商 業(yè) 的 組 合，其開 發(fā)動(dòng) 機(jī)也 過 渡到了更加 強(qiáng)調(diào) 商 業(yè) 特色的 階 段。 現(xiàn) 代商 業(yè) 地 產(chǎn) 是 為 了 滿 足商 業(yè) 用途而有 計(jì) 劃，有 組織 地開 發(fā)和 經(jīng)營產(chǎn) 品，而 傳統(tǒng) 商 業(yè) 地 產(chǎn)則 通常情況下是先開 發(fā) 建 設(shè) 、后引 進(jìn) 招商； 現(xiàn) 代商 業(yè) 地 產(chǎn)則 著眼于商 業(yè)組 合，通 過 商 業(yè)組 合 產(chǎn)生集合能力形成有吸引力的商 業(yè)環(huán) 境。 四、商業(yè)地產(chǎn)新紀(jì)元的 “ 商業(yè)、地產(chǎn)融合階段 ” 的主要特征如下：其一、地 產(chǎn) 商與零售商關(guān)系將更 為緊 密、角色互相交融；其二、 “ 只租不售 ” 漸漸 成 為 大型商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目運(yùn)作的基本準(zhǔn) 則 ；其三、 “ 做 對(duì) 程序 ” 成 為 商 業(yè) 地 產(chǎn)領(lǐng) 域的流行 語 。 一是先做深入有效的市 場 研究做出定位和 業(yè)態(tài)規(guī) 劃； 二是主力店招商要先行； 三是招商 過 程中要先招主力店和次主力店，再全面招商； 四是整個(gè)商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目運(yùn)作一開始就 應(yīng) 有 專業(yè)經(jīng)營 管理 團(tuán)隊(duì) 介入，共同探 討 定位、 業(yè)態(tài)規(guī) 劃、招商、租金水平以及 經(jīng)營 管理等。 其四、注重 經(jīng)營 和 業(yè)績 。 其五、商 業(yè) 地 產(chǎn) 金融功能和模式在國內(nèi)將有廣 闊發(fā) 展前景。五、商業(yè)房地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)區(qū)別 ?需求 對(duì) 象 ?功能用途 ?物 業(yè) 持有方式 ?風(fēng)險(xiǎn) 角度 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的幾種模式購物中心模式分析與分類購物中心模式分析與分類 購物中心的概念？ 購物中心是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，而不是一種業(yè)態(tài) 。 對(duì)購 物中心概念的基本理解：A．國 際購 物中心 協(xié) 會(huì)的定 義 是： “購 物中心系由開 發(fā) 商 規(guī) 劃、建 設(shè) 、 統(tǒng) 一管理的商 業(yè)設(shè) 施； 擁 有大型的核心店、多 樣 化商品街和 寬 廣的停 車場 ，能 滿 足消 費(fèi) 者的 購買 需求與日?；?動(dòng) 的商 業(yè)場 所 ”。B．日本 購 物中心 協(xié) 會(huì) 對(duì)購 物中心所下的定 義 是： 購 物中心 是作 為 一個(gè) 單 位有 計(jì) 劃地開 發(fā) 、所有、管理運(yùn) 營 的商 業(yè) 和各種服 務(wù)設(shè) 施的集合體，并 備 有停 車場 ，按其 選 址、 規(guī) 模、 結(jié) 構(gòu)，具有 選擇 多 樣 化、方便性和 娛樂 性等特征，并作 為 適 應(yīng) 消 費(fèi) 需要的社交 場 所， 發(fā)揮 著一部分城市功能。 Mall 原意是 “林 蔭 道 ”， 現(xiàn) 在也可 譯為 “購 物林 蔭 道 ”，意