商業(yè)運(yùn)營培訓(xùn)資料(編輯修改稿)
2025-02-07 12:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %的以上比例經(jīng)營高檔商品） 以中高檔商品為主（ 即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高 3︰ 中 5︰ 低 2左右） 以中低檔商品為主（低檔商品不能超過 60%） 按購物中心的選址地點(diǎn)分類 都會(huì)型購物中心 東亞日本、香港、臺(tái)北一帶多為都會(huì)型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。 一般樓層較高：營業(yè)樓層達(dá)到地下 2至 3層，地面 8至 12層。 地下 3至 5層為停車場(chǎng)。臺(tái)北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場(chǎng)、上海正大廣場(chǎng)、香港時(shí)代廣場(chǎng)。 地區(qū)型購物中心 位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷 城郊型購物中心 歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業(yè)樓層為地下 1層，地面 2至 4層。室外停車場(chǎng)巨大，達(dá)到 1000車位以上；甚至還有 1000車位以上的大型停車場(chǎng)附樓。 社區(qū)購物中心 位于大型居民社區(qū)內(nèi)。 社區(qū)購物中心一般面積較小。 依據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類 按商圈輻射范圍分類： 鄰里型購物中心； 2社區(qū)型購物中心； 3區(qū)域型購物中心； 超區(qū)域型購物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾”） 按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類： 時(shí)裝精品購物中心； 大型量販購物中心； 主題與節(jié)慶購物中心； 工廠直銷購物中心。 按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類 業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過 12萬㎡，即可稱真正的摩爾購物中心 MALL。 如泰國曼谷西康廣場(chǎng) /施康廣場(chǎng)（ Seacon Square）、菲律賓馬尼拉 SM MEGAMALL等。 業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，（如只有大型百貨公司，而沒有大賣場(chǎng)；或只有大賣場(chǎng)，而沒有大型百貨公司或沒有大型影城）就稱不上摩爾購物中心 MALL。 購 物中心包括哪幾部分？ 集購物、休閑、娛樂、文化、飲食、游覽等多功能服務(wù)、體驗(yàn)于一體的一站式消費(fèi)。 零售設(shè)施 ： 核心主力店：百貨、綜合超市等； 輔助主力店 ： 時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店； 配套輔助店： 不同地區(qū)商品特色店； 文化娛樂設(shè)施： 核心主力店： 動(dòng)感影院、科技展覽等； 輔助主力店：兒童樂園等； 配套輔助店 ： 藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等； 餐飲設(shè)施： 核心主力店： 中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)、酒吧等； 輔 助主力店 ：快餐類、風(fēng)味小吃類等； 配套服務(wù)設(shè)施 ： 賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場(chǎng)等。 購物 中心的生命周期 導(dǎo)入階段或者叫做推進(jìn)階段 這個(gè)是指第一到第二個(gè)租約期。就是前一 到三年 。 第一個(gè)特點(diǎn)，購物中心定位。 成長(zhǎng)階段“蜜月階段”。這個(gè)階段是開業(yè)三到九年的時(shí)候，特點(diǎn)是人流穩(wěn)定，并且人流不斷增長(zhǎng)，使知名度在不斷增加，人氣越來越旺。成長(zhǎng)期的目標(biāo)第一是租金的增長(zhǎng)，第二是使租金組合更加完美，第三是塑造和增強(qiáng)商業(yè)中心和形象。 成熟階段。這個(gè)階段也是非常好了階段，主要經(jīng)營業(yè)指十年或者十年以上的商場(chǎng)，特點(diǎn)是租金繼續(xù)增長(zhǎng)，但是增長(zhǎng)率有所下降。 衰退期階段（調(diào)整、升級(jí)換代） 商圈 的含義： 是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。 商圈分析是選 址的一重大步驟，也是重要的基礎(chǔ)工作。商場(chǎng)在選址時(shí)，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對(duì)象，確定經(jīng)營范圍，評(píng)估經(jīng)營效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。 邊商圈 次商圈 主商圈 商圈 的構(gòu)成 商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。 主圈 主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個(gè)顧客的平均購貨額也最高。 次圈 次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來店購買商品也較為方便。 邊圈 邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)。 商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會(huì)經(jīng)常變化的，一般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)則的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為 中心向外輻射的圓心圈型 。 商圈 的分析 商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場(chǎng)開拓目標(biāo)，明確哪些是本商場(chǎng)的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流類型的基礎(chǔ)上，開展有針對(duì)性的營銷。 商圈分析的必要性： 商圈分析是零售商店旱災(zāi)行合理選址的基礎(chǔ)工作 商商圈分析是零售商店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營策略的基礎(chǔ)本前提 商圈分析是零售商店制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略的重要條件 商圈分析是零售商店減少資金占用的重要手段 商圈分析應(yīng)考慮 的因素 人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。 建設(shè)狀況 包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店?duì)I銷的方便程度。 社會(huì)因素 分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 包括購買潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營狀況。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其 成功的可能性 影響購物 中心的經(jīng)營商圈定位因素
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