商業(yè)運營培訓資料(編輯修改稿)
2025-02-07 12:36 本頁面
【文章內容簡介】 %的以上比例經(jīng)營高檔商品） 以中高檔商品為主（ 即高中低檔比例協(xié)調（在高 3︰ 中 5︰ 低 2左右） 以中低檔商品為主（低檔商品不能超過 60%） 按購物中心的選址地點分類 都會型購物中心 東亞日本、香港、臺北一帶多為都會型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。 一般樓層較高：營業(yè)樓層達到地下 2至 3層，地面 8至 12層。 地下 3至 5層為停車場。臺北京華城、新加坡義安城和新達城廣場、上海正大廣場、香港時代廣場。 地區(qū)型購物中心 位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷 城郊型購物中心 歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業(yè)樓層為地下 1層，地面 2至 4層。室外停車場巨大，達到 1000車位以上；甚至還有 1000車位以上的大型停車場附樓。 社區(qū)購物中心 位于大型居民社區(qū)內。 社區(qū)購物中心一般面積較小。 依據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類 按商圈輻射范圍分類： 鄰里型購物中心； 2社區(qū)型購物中心； 3區(qū)域型購物中心； 超區(qū)域型購物中心（業(yè)態(tài)復合度最高，是真正的“摩爾”） 按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類： 時裝精品購物中心； 大型量販購物中心； 主題與節(jié)慶購物中心； 工廠直銷購物中心。 按購物中心的業(yè)態(tài)復合度的程度分類 業(yè)態(tài)復合程度極高，如面積又超過 12萬㎡，即可稱真正的摩爾購物中心 MALL。 如泰國曼谷西康廣場 /施康廣場（ Seacon Square）、菲律賓馬尼拉 SM MEGAMALL等。 業(yè)態(tài)復合程度較低，（如只有大型百貨公司，而沒有大賣場；或只有大賣場，而沒有大型百貨公司或沒有大型影城）就稱不上摩爾購物中心 MALL。 購 物中心包括哪幾部分？ 集購物、休閑、娛樂、文化、飲食、游覽等多功能服務、體驗于一體的一站式消費。 零售設施 ： 核心主力店：百貨、綜合超市等； 輔助主力店 ： 時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店； 配套輔助店： 不同地區(qū)商品特色店； 文化娛樂設施： 核心主力店： 動感影院、科技展覽等； 輔助主力店：兒童樂園等； 配套輔助店 ： 藝術攝影、旅行社、網(wǎng)吧等； 餐飲設施： 核心主力店： 中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等； 輔 助主力店 ：快餐類、風味小吃類等； 配套服務設施 ： 賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等。 購物 中心的生命周期 導入階段或者叫做推進階段 這個是指第一到第二個租約期。就是前一 到三年 。 第一個特點，購物中心定位。 成長階段“蜜月階段”。這個階段是開業(yè)三到九年的時候，特點是人流穩(wěn)定，并且人流不斷增長，使知名度在不斷增加，人氣越來越旺。成長期的目標第一是租金的增長，第二是使租金組合更加完美，第三是塑造和增強商業(yè)中心和形象。 成熟階段。這個階段也是非常好了階段，主要經(jīng)營業(yè)指十年或者十年以上的商場，特點是租金繼續(xù)增長，但是增長率有所下降。 衰退期階段（調整、升級換代） 商圈 的含義： 是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。 商圈分析是選 址的一重大步驟，也是重要的基礎工作。商場在選址時，首先要明確商圈范圍，了解服務對象，確定經(jīng)營范圍，評估經(jīng)營效益，然后確定大致地點和商店規(guī)模。 邊商圈 次商圈 主商圈 商圈 的構成 商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。 主圈 主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主商圈內，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高。 次圈 次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便。 邊圈 邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內。 商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會經(jīng)常變化的，一般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)則的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為 中心向外輻射的圓心圈型 。 商圈 的分析 商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進行綜合性的研究。它有助于企業(yè)合進選擇店址，在符合設址原則的條件下，確定適宜的設址地點；有助于企業(yè)制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進行市場競爭，在掌握商圈范圍內客流來源和客流類型的基礎上，開展有針對性的營銷。 商圈分析的必要性： 商圈分析是零售商店旱災行合理選址的基礎工作 商商圈分析是零售商店制定競爭經(jīng)營策略的基礎本前提 商圈分析是零售商店制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件 商圈分析是零售商店減少資金占用的重要手段 商圈分析應考慮 的因素 人口數(shù)量及特點 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構成等。 建設狀況 包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便程度。 社會因素 分析地區(qū)建設規(guī)劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 包括購買潛力和現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行分析時，應計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其 成功的可能性 影響購物 中心的經(jīng)營商圈定位因素
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