地產(chǎn)定價(jià)與定價(jià)策略教材地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)
2024-07-22 15:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客廳的朝向，簡(jiǎn)易的判斷方式以客廳鄰接主陽臺(tái)所靠的方向?yàn)樽颉? 調(diào)整原則 （ 1）大戶型住宅，調(diào)整幅度大；中小型戶型，調(diào)整幅度小 （ 2）單價(jià)高時(shí)，為達(dá)到價(jià)差的效果，調(diào)整幅度較大，單價(jià)低時(shí)，調(diào)整幅度小 （ 3）朝向向南，日照適中時(shí)，調(diào)整幅度大；朝西或朝東日照過多、朝北日照明顯不足時(shí)，其調(diào)整幅度較小。 （ 4）風(fēng)向與朝向不同時(shí)，調(diào)整幅度大；風(fēng)向與朝向相同時(shí)，調(diào)整幅度小。 Company name 本 資 料 來 自 20 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——朝向 朝向價(jià)差修正系數(shù) 朝向 東 東南 南 西南 西 西北 北 東北 系數(shù) 影響朝向取舍的變因 （ 1）景觀 現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)、綠化，使得小區(qū)內(nèi)部景觀舒適、清新宜人，由此可以緩解朝向的壓力，優(yōu)質(zhì)景觀設(shè)計(jì)可以彌補(bǔ)同方向的朝向缺陷。 （ 2）技術(shù) 例如空調(diào)的設(shè)置以及室內(nèi)自動(dòng)換氣設(shè)備可以在一定程度上緩解朝向無風(fēng)的壓力。 （ 3）生活習(xí)慣 例如因工作習(xí)慣，早上需睡懶覺的人就不適合東向朝向，早上充足的陽光會(huì)影響睡眠。 Company name 本 資 料 來 自 21 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——采光 因素含義 采光通常是指房屋所鄰接采光面積的大小。 調(diào)整原則 （ 1）有暗房時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 2）與鄰屋棟距大時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 3）面前道路寬敞時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 4）日照時(shí)數(shù)適中時(shí)，調(diào)整幅度大，日照時(shí)數(shù)太長(zhǎng)或太短時(shí)，調(diào)整幅度小 （ 5）樓層位置較高者，調(diào)整幅度大，反之則小 Company name 本 資 料 來 自 22 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——采光 修正價(jià)差 若以單面采光者為零，再以同樓層作比較： （ 1）無采光之暗房?jī)r(jià)差可為 100~200元 （ 2）二面采光者可比單面采光者多加 100~200元 （ 3）三面采光時(shí)則可由兩面采光的價(jià)格再加 50~150元 （ 4）四面采光甚至于四面以上，每增加一個(gè)采光面，每平方米加 50~100元。 Company name 本 資 料 來 自 23 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——私密性 因素含義 私密性是指私有空間與公共空間或其他戶別私有空間隔離的程度，可用棟距來評(píng)估。 調(diào)整原則 （ 1）同一樓層戶數(shù)較少時(shí)，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 2）大樓管理品質(zhì)較佳者，調(diào)整幅度大，大樓較復(fù)雜，難以管理者，調(diào)整幅度小 （ 3）防火間隔大者調(diào)整幅度大，反之則小 （ 4）與鄰房無高低差，或高低差小者，調(diào)整幅度大（即私密性程度較高），與鄰房高低差大，則調(diào)整幅度小。 （ 5）大門距電梯口之距離大者，調(diào)整幅度大，反之則小 Company name 本 資 料 來 自 24 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——景觀 因素含義 景觀對(duì)于住宅購(gòu)房者而言，常具有決定性的影響力。在制定景觀差價(jià)時(shí)，最好事先觀察基地區(qū)域的現(xiàn)狀圖以及城市規(guī)劃圖，以判別是否有遮擋、正對(duì)他戶屋角，以及潛在景觀條件等。 調(diào)整原則 （ 1）面臨道路寬敞，調(diào)整彈性大；面臨道路狹窄，調(diào)整彈性小 （ 2）面臨學(xué)校、公園或自然景觀、永久綠地者，調(diào)整幅度大，反之則小 （ 3）附近沒有景觀較差及環(huán)境污染較重的設(shè)施調(diào)整幅度大，反之則小 （ 4）面對(duì)風(fēng)水禁忌，則調(diào)整幅度大，成為負(fù)的價(jià)差，反之則小 Company name 本 資 料 來 自 25 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——景觀 修正價(jià)差 目前景觀的有無已明顯決定了樓盤是否具有競(jìng)爭(zhēng)性，通常有景觀房屋的售價(jià)通常可比無景觀房屋每平方米多 300~500元，甚至更高。 若景觀面不止一面，則每多一個(gè)景觀面，每平方米可再增加 200~300元。 Company name 本 資 料 來 自 26 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——格局 調(diào)整原則 （ 1）格局方正、形狀完整，調(diào)整幅度大，反之則調(diào)整幅度小 （ 2）室內(nèi)動(dòng)線規(guī)劃簡(jiǎn)明流暢的，調(diào)整幅度大，冗長(zhǎng)浪費(fèi)的，調(diào)整幅度小 （ 3）產(chǎn)品單價(jià)高，調(diào)整幅度大，產(chǎn)品單價(jià)低，調(diào)整幅度小 （ 4）功能配置理想，調(diào)整幅度大，配置不符合使用原則，則調(diào)整幅度小，或?yàn)樨?fù)價(jià)差。 （ 5）室內(nèi)空氣流通，調(diào)整幅度大，室內(nèi)開窗位置不良，空氣無法對(duì)流者，調(diào)整幅度小 水平差價(jià)制定的目的，在于適當(dāng)反映同一水平層面各戶之間相對(duì)優(yōu)劣的程度。就預(yù)售樓盤而言，水平價(jià)差制定的越合理成功，各戶銷售的速度和可能性越一致。 Company name 本 資 料 來 自 27 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 三、制定水平差價(jià)的程序 確定同一水平層面的戶數(shù)或單元數(shù) 確定單棟或多棟建筑物，如單棟建筑物，則以該棟同一樓層不同戶別指定 價(jià)差，如屬多棟，則以同一層面不同棟別制定差價(jià)。 確定影響水平差價(jià)的因素 評(píng)定（調(diào)整）各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響程度 評(píng)定或調(diào)整各戶各棟別就各個(gè)因素的價(jià)差以計(jì)算出個(gè)別價(jià)差 累計(jì)各戶別、棟別之正負(fù)價(jià)差總數(shù) 確定正負(fù)價(jià)差總數(shù)是否為零 確定是否再進(jìn)行單棟定價(jià) 水平價(jià)差定價(jià)完成 Company nam
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