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正文內(nèi)容

地產(chǎn)定價(jià)與定價(jià)策略教材地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)

2024-07-22 15:46 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客廳的朝向,簡(jiǎn)易的判斷方式以客廳鄰接主陽臺(tái)所靠的方向?yàn)樽颉? 調(diào)整原則 ( 1)大戶型住宅,調(diào)整幅度大;中小型戶型,調(diào)整幅度小 ( 2)單價(jià)高時(shí),為達(dá)到價(jià)差的效果,調(diào)整幅度較大,單價(jià)低時(shí),調(diào)整幅度小 ( 3)朝向向南,日照適中時(shí),調(diào)整幅度大;朝西或朝東日照過多、朝北日照明顯不足時(shí),其調(diào)整幅度較小。 ( 4)風(fēng)向與朝向不同時(shí),調(diào)整幅度大;風(fēng)向與朝向相同時(shí),調(diào)整幅度小。 Company name 本 資 料 來 自 20 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——朝向 朝向價(jià)差修正系數(shù) 朝向 東 東南 南 西南 西 西北 北 東北 系數(shù) 影響朝向取舍的變因 ( 1)景觀 現(xiàn)代園林設(shè)計(jì)、綠化,使得小區(qū)內(nèi)部景觀舒適、清新宜人,由此可以緩解朝向的壓力,優(yōu)質(zhì)景觀設(shè)計(jì)可以彌補(bǔ)同方向的朝向缺陷。 ( 2)技術(shù) 例如空調(diào)的設(shè)置以及室內(nèi)自動(dòng)換氣設(shè)備可以在一定程度上緩解朝向無風(fēng)的壓力。 ( 3)生活習(xí)慣 例如因工作習(xí)慣,早上需睡懶覺的人就不適合東向朝向,早上充足的陽光會(huì)影響睡眠。 Company name 本 資 料 來 自 21 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——采光 因素含義 采光通常是指房屋所鄰接采光面積的大小。 調(diào)整原則 ( 1)有暗房時(shí),調(diào)整幅度大,反之則小 ( 2)與鄰屋棟距大時(shí),調(diào)整幅度大,反之則小 ( 3)面前道路寬敞時(shí),調(diào)整幅度大,反之則小 ( 4)日照時(shí)數(shù)適中時(shí),調(diào)整幅度大,日照時(shí)數(shù)太長(zhǎng)或太短時(shí),調(diào)整幅度小 ( 5)樓層位置較高者,調(diào)整幅度大,反之則小 Company name 本 資 料 來 自 22 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——采光 修正價(jià)差 若以單面采光者為零,再以同樓層作比較: ( 1)無采光之暗房?jī)r(jià)差可為 100~200元 ( 2)二面采光者可比單面采光者多加 100~200元 ( 3)三面采光時(shí)則可由兩面采光的價(jià)格再加 50~150元 ( 4)四面采光甚至于四面以上,每增加一個(gè)采光面,每平方米加 50~100元。 Company name 本 資 料 來 自 23 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——私密性 因素含義 私密性是指私有空間與公共空間或其他戶別私有空間隔離的程度,可用棟距來評(píng)估。 調(diào)整原則 ( 1)同一樓層戶數(shù)較少時(shí),調(diào)整幅度大,反之則小 ( 2)大樓管理品質(zhì)較佳者,調(diào)整幅度大,大樓較復(fù)雜,難以管理者,調(diào)整幅度小 ( 3)防火間隔大者調(diào)整幅度大,反之則小 ( 4)與鄰房無高低差,或高低差小者,調(diào)整幅度大(即私密性程度較高),與鄰房高低差大,則調(diào)整幅度小。 ( 5)大門距電梯口之距離大者,調(diào)整幅度大,反之則小 Company name 本 資 料 來 自 24 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——景觀 因素含義 景觀對(duì)于住宅購(gòu)房者而言,常具有決定性的影響力。在制定景觀差價(jià)時(shí),最好事先觀察基地區(qū)域的現(xiàn)狀圖以及城市規(guī)劃圖,以判別是否有遮擋、正對(duì)他戶屋角,以及潛在景觀條件等。 調(diào)整原則 ( 1)面臨道路寬敞,調(diào)整彈性大;面臨道路狹窄,調(diào)整彈性小 ( 2)面臨學(xué)校、公園或自然景觀、永久綠地者,調(diào)整幅度大,反之則小 ( 3)附近沒有景觀較差及環(huán)境污染較重的設(shè)施調(diào)整幅度大,反之則小 ( 4)面對(duì)風(fēng)水禁忌,則調(diào)整幅度大,成為負(fù)的價(jià)差,反之則小 Company name 本 資 料 來 自 25 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——景觀 修正價(jià)差 目前景觀的有無已明顯決定了樓盤是否具有競(jìng)爭(zhēng)性,通常有景觀房屋的售價(jià)通常可比無景觀房屋每平方米多 300~500元,甚至更高。 若景觀面不止一面,則每多一個(gè)景觀面,每平方米可再增加 200~300元。 Company name 本 資 料 來 自 26 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 二、影響水平價(jià)差的因素 ——格局 調(diào)整原則 ( 1)格局方正、形狀完整,調(diào)整幅度大,反之則調(diào)整幅度小 ( 2)室內(nèi)動(dòng)線規(guī)劃簡(jiǎn)明流暢的,調(diào)整幅度大,冗長(zhǎng)浪費(fèi)的,調(diào)整幅度小 ( 3)產(chǎn)品單價(jià)高,調(diào)整幅度大,產(chǎn)品單價(jià)低,調(diào)整幅度小 ( 4)功能配置理想,調(diào)整幅度大,配置不符合使用原則,則調(diào)整幅度小,或?yàn)樨?fù)價(jià)差。 ( 5)室內(nèi)空氣流通,調(diào)整幅度大,室內(nèi)開窗位置不良,空氣無法對(duì)流者,調(diào)整幅度小 水平差價(jià)制定的目的,在于適當(dāng)反映同一水平層面各戶之間相對(duì)優(yōu)劣的程度。就預(yù)售樓盤而言,水平價(jià)差制定的越合理成功,各戶銷售的速度和可能性越一致。 Company name 本 資 料 來 自 27 確定 項(xiàng) 目水平價(jià)差 三、制定水平差價(jià)的程序 確定同一水平層面的戶數(shù)或單元數(shù) 確定單棟或多棟建筑物,如單棟建筑物,則以該棟同一樓層不同戶別指定 價(jià)差,如屬多棟,則以同一層面不同棟別制定差價(jià)。 確定影響水平差價(jià)的因素 評(píng)定(調(diào)整)各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響程度 評(píng)定或調(diào)整各戶各棟別就各個(gè)因素的價(jià)差以計(jì)算出個(gè)別價(jià)差 累計(jì)各戶別、棟別之正負(fù)價(jià)差總數(shù) 確定正負(fù)價(jià)差總數(shù)是否為零 確定是否再進(jìn)行單棟定價(jià) 水平價(jià)差定價(jià)完成 Company nam
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