地產定價與定價策略教材地產價格(編輯修改稿)
2024-07-22 15:46 本頁面
【文章內容簡介】 客廳的朝向，簡易的判斷方式以客廳鄰接主陽臺所靠的方向為座向。 調整原則 （ 1）大戶型住宅，調整幅度大；中小型戶型，調整幅度小 （ 2）單價高時，為達到價差的效果，調整幅度較大，單價低時，調整幅度小 （ 3）朝向向南，日照適中時，調整幅度大；朝西或朝東日照過多、朝北日照明顯不足時，其調整幅度較小。 （ 4）風向與朝向不同時，調整幅度大；風向與朝向相同時，調整幅度小。 Company name 本 資 料 來 自 20 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——朝向 朝向價差修正系數(shù) 朝向 東 東南 南 西南 西 西北 北 東北 系數(shù) 影響朝向取舍的變因 （ 1）景觀 現(xiàn)代園林設計、綠化，使得小區(qū)內部景觀舒適、清新宜人，由此可以緩解朝向的壓力，優(yōu)質景觀設計可以彌補同方向的朝向缺陷。 （ 2）技術 例如空調的設置以及室內自動換氣設備可以在一定程度上緩解朝向無風的壓力。 （ 3）生活習慣 例如因工作習慣，早上需睡懶覺的人就不適合東向朝向，早上充足的陽光會影響睡眠。 Company name 本 資 料 來 自 21 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——采光 因素含義 采光通常是指房屋所鄰接采光面積的大小。 調整原則 （ 1）有暗房時，調整幅度大，反之則小 （ 2）與鄰屋棟距大時，調整幅度大，反之則小 （ 3）面前道路寬敞時，調整幅度大，反之則小 （ 4）日照時數(shù)適中時，調整幅度大，日照時數(shù)太長或太短時，調整幅度小 （ 5）樓層位置較高者，調整幅度大，反之則小 Company name 本 資 料 來 自 22 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——采光 修正價差 若以單面采光者為零，再以同樓層作比較： （ 1）無采光之暗房價差可為 100~200元 （ 2）二面采光者可比單面采光者多加 100~200元 （ 3）三面采光時則可由兩面采光的價格再加 50~150元 （ 4）四面采光甚至于四面以上，每增加一個采光面，每平方米加 50~100元。 Company name 本 資 料 來 自 23 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——私密性 因素含義 私密性是指私有空間與公共空間或其他戶別私有空間隔離的程度，可用棟距來評估。 調整原則 （ 1）同一樓層戶數(shù)較少時，調整幅度大，反之則小 （ 2）大樓管理品質較佳者，調整幅度大，大樓較復雜，難以管理者，調整幅度小 （ 3）防火間隔大者調整幅度大，反之則小 （ 4）與鄰房無高低差，或高低差小者，調整幅度大（即私密性程度較高），與鄰房高低差大，則調整幅度小。 （ 5）大門距電梯口之距離大者，調整幅度大，反之則小 Company name 本 資 料 來 自 24 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——景觀 因素含義 景觀對于住宅購房者而言，常具有決定性的影響力。在制定景觀差價時，最好事先觀察基地區(qū)域的現(xiàn)狀圖以及城市規(guī)劃圖，以判別是否有遮擋、正對他戶屋角，以及潛在景觀條件等。 調整原則 （ 1）面臨道路寬敞，調整彈性大；面臨道路狹窄，調整彈性小 （ 2）面臨學校、公園或自然景觀、永久綠地者，調整幅度大，反之則小 （ 3）附近沒有景觀較差及環(huán)境污染較重的設施調整幅度大，反之則小 （ 4）面對風水禁忌，則調整幅度大，成為負的價差，反之則小 Company name 本 資 料 來 自 25 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——景觀 修正價差 目前景觀的有無已明顯決定了樓盤是否具有競爭性，通常有景觀房屋的售價通?？杀葻o景觀房屋每平方米多 300~500元，甚至更高。 若景觀面不止一面，則每多一個景觀面，每平方米可再增加 200~300元。 Company name 本 資 料 來 自 26 確定 項 目水平價差 二、影響水平價差的因素 ——格局 調整原則 （ 1）格局方正、形狀完整，調整幅度大，反之則調整幅度小 （ 2）室內動線規(guī)劃簡明流暢的，調整幅度大，冗長浪費的，調整幅度小 （ 3）產品單價高，調整幅度大，產品單價低，調整幅度小 （ 4）功能配置理想，調整幅度大，配置不符合使用原則，則調整幅度小，或為負價差。 （ 5）室內空氣流通，調整幅度大，室內開窗位置不良，空氣無法對流者，調整幅度小 水平差價制定的目的，在于適當反映同一水平層面各戶之間相對優(yōu)劣的程度。就預售樓盤而言，水平價差制定的越合理成功，各戶銷售的速度和可能性越一致。 Company name 本 資 料 來 自 27 確定 項 目水平價差 三、制定水平差價的程序 確定同一水平層面的戶數(shù)或單元數(shù) 確定單棟或多棟建筑物，如單棟建筑物，則以該棟同一樓層不同戶別指定 價差，如屬多棟，則以同一層面不同棟別制定差價。 確定影響水平差價的因素 評定（調整）各個因素對價格的影響程度 評定或調整各戶各棟別就各個因素的價差以計算出個別價差 累計各戶別、棟別之正負價差總數(shù) 確定正負價差總數(shù)是否為零 確定是否再進行單棟定價 水平價差定價完成 Company nam
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1