【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 示 ：? 整個(gè)片區(qū)趨于國(guó)際化、全市化，外地來(lái)深置業(yè)首站? 富人越來(lái)越集中 成為歷史必然? 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的 “換房客 ”涌入后海灣? 片區(qū)目前供應(yīng)尺度偏小， “200平米以上 ”大戶型需求強(qiáng)勁? 高端物業(yè) 形態(tài)可實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)： 1年的時(shí)間內(nèi)別墅漲幅 60100%，高層漲幅 3050%? 高品質(zhì)、稀缺 產(chǎn)品利于實(shí)現(xiàn)高價(jià)巔峰區(qū)域 巔峰項(xiàng)目 巔峰人群這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？ ——TH ，傳統(tǒng)高層他們目前的居住狀況是什么樣子的？為 “什么 ”瘋狂買單？Part 3 〉〉決定未來(lái)走向?yàn)硡^(qū)客戶演變規(guī)律決定未來(lái)走向客戶需求決定未來(lái)走向產(chǎn)品打造決定未來(lái)走向商業(yè)打造決定未來(lái)走向傾聽(tīng)客戶的聲音 根據(jù)中原操作多個(gè)豪宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，眾多的高端客戶 集中反映 了目前所謂的高端物業(yè)在打造上存在的不足，后文將對(duì)集中存在的問(wèn)題進(jìn)行闡述，并尋求突破點(diǎn)。調(diào)查項(xiàng)目包括：? 卓越維港? 紅樹(shù)西岸? 圣莫麗斯? 觀瀾湖別墅? 寶能太古城? 鴻威海怡灣? 水榭山? 萬(wàn)科棠樾? 星河丹堤? 天麓? 百仕達(dá)樂(lè)湖? 波托菲諾? 首地容御? 東方尊峪? 三湘海尚? 君匯新天? 半島城邦? ……銀湖、蛇口大南山，代表樓盤有翠林別墅、龜山別墅等。第四代豪宅（容積率 ）第三代豪宅（容積率 ）第二代豪宅（容積率 ）第一代豪宅（容積率 ）大梅沙片 、尖岡山片 、西麗片 、二線拓展豪宅區(qū)，代表樓盤有水榭花都、香蜜湖 1號(hào)、星河丹堤、圣莫麗斯等。大華僑城、香蜜湖、蓮塘－沙頭角豪宅區(qū)，代表樓盤有仙湖山莊、萬(wàn)科東海岸等。后海灣片區(qū)，代表樓盤有三湘海尚、曦灣、鴻威海怡灣等。聯(lián)排為主，無(wú)獨(dú)立少量多聯(lián)排和疊加土地嚴(yán)重集約，別墅 “越擠越高 ”， “越擠越密 ”請(qǐng)問(wèn)：別墅的舒適度在那里？獨(dú)立別墅為主，雙拼為輔多聯(lián)排和疊加我們一直以為有錢人的生活很光鮮，被人仰視的社會(huì)認(rèn)同感！隨叫隨到的物管服務(wù)，闊綽到奢侈的居住空間，社會(huì)優(yōu)質(zhì)財(cái)富的專享者 ……5層為提高其他空間尺度，縮減樓梯尺寸吃完飯，從 1樓爬上 4樓之后，就再也不想下來(lái)了n地點(diǎn)：三湘海尚售樓處n受訪者：劉志光先生n年齡： 35歲以上客戶描述： 此客戶對(duì)別墅物業(yè)情有獨(dú)鐘， 90年左右做生意沒(méi)賺到什么錢，買不了別墅的大戶空間去享受，現(xiàn)在事業(yè)蒸蒸日上，發(fā)現(xiàn)只有多聯(lián)排和疊加別墅了，獨(dú)棟別墅只能找別人住過(guò)的，之前住過(guò)一個(gè)疊加別墅，地面以上 4層，我吃個(gè)飯還要從 4層樓上爬下來(lái)，非常麻煩，我父母腿腳不方便，真擔(dān)心走樓體不小心摔下來(lái)，更讓人生氣的是，現(xiàn)在樓體通道越來(lái)越窄，下樓想去攙父母都覺(jué)得困難，小孩子下樓都怕摔跤，設(shè)計(jì)太不合理了，現(xiàn)在來(lái)看下聯(lián)排，讓自己省心，父母住的更舒服?？蛻粽Z(yǔ)錄像過(guò)隧道一樣，兩邊亮中間黑n地點(diǎn)：海怡灣售樓處n受訪者：吳志鵬先生n年齡： 40歲左右客戶描述： 此客戶剛?cè)ト婧Ｉ锌催^(guò)聯(lián)排，在多個(gè)項(xiàng)目中間考慮聯(lián)排別墅的居住舒適度，看過(guò)海怡灣的聯(lián)排后說(shuō)： “ 它那別墅設(shè)計(jì)的實(shí)在太不合理了，進(jìn)深接近 30米，前面陽(yáng)臺(tái)和后面花園部分還有點(diǎn)亮光，中間如果不開(kāi)燈就是黑的，像過(guò)隧道一樣，深圳這邊的濕氣這么重，聯(lián)排又是接地氣的物業(yè)，長(zhǎng)時(shí)間采光不好，裝修高檔的墻紙不就廢了，我還有點(diǎn)風(fēng)濕，怕的就是濕。 ” 一頓的批判后，直接在海怡灣認(rèn)了一張 VIP，打算換面積大點(diǎn)的高層。戶型進(jìn)深太長(zhǎng)，采光差客戶觀點(diǎn)客戶語(yǔ)錄我們家有 6層n地點(diǎn)：海怡灣售樓處n受訪者：賴小姐n年齡： 45歲左右客戶描述： 該客戶原來(lái)住在蔚藍(lán)海岸的高層，對(duì)卓越的物業(yè)比較認(rèn)可，卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的卓越維港在市場(chǎng)上的名氣挺大，就去買了一套，那個(gè)戶型沒(méi)有電梯，因?yàn)橘?zèng)送的面積比較大，性價(jià)比很高，就買了一套，好高的樓層，有 6樓，簡(jiǎn)直就是一棟樓，負(fù) 2層是車庫(kù)，地下一層是影音室，一層是客廳加餐廳， 2層是次臥室， 3層是主臥，上面還有瑜伽房，再上去就是天臺(tái)花園，爬得我好累??！住別墅也是要有代價(jià)的嗎？樓層太高客戶觀點(diǎn)客戶語(yǔ)錄老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了！n地點(diǎn)：圣莫麗斯售樓處n受訪者：戚先生n年齡： 45歲左右客戶描述： 該客戶住在萬(wàn)科東海岸，工作在羅湖，父母的身體不是很好，考慮到父母養(yǎng)老的問(wèn)題，在東海岸四期買了一套聯(lián)排別墅，后來(lái)就把家搬了過(guò)去，剛開(kāi)始住進(jìn)去的時(shí)候，一切都挺好的，周邊環(huán)境很好，配套也還可以，但住了幾個(gè)月之后，老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了，后來(lái)去醫(yī)院檢查了一下，醫(yī)生說(shuō)是周圍環(huán)境濕氣太重，我才恍然大悟。別墅接地，濕氣重客戶觀點(diǎn)客戶語(yǔ)錄我不敢讓孫子自己上下樓n地點(diǎn)：寶能太古城售樓處n受訪者：林先生n年齡： 50歲左右客戶描述： 該客戶住在城市山谷別墅，共 4層，家里的樓梯是 90公分寬，孫子今年 3歲，今年 4月份在家里的樓梯上摔了跤，摔得好嚴(yán)重，現(xiàn)在都不敢讓他上下樓了，只讓他在客廳和餐廳活動(dòng)，要是睡覺(jué)的話就把他抱上樓，樓梯太窄了！樓梯窄，層數(shù)多客戶觀點(diǎn)客戶語(yǔ)錄別墅的景觀還不如高層好n地點(diǎn)：寶能太古城售樓處n受訪者：王先生n年齡： 45歲左右客戶描述： 該客戶購(gòu)買了三湘的聯(lián)排別墅，在買的時(shí)候被高科技打動(dòng)了，覺(jué)得非常先進(jìn)，之前沒(méi)見(jiàn)過(guò)，品質(zhì)感非常高，之前住在 紅樹(shù)西岸，因?yàn)榻鼛啄晟夂芎?，賺了不少錢，想改善一下生活環(huán)境，對(duì)灣區(qū)價(jià)值非常認(rèn)可，所以買了三湘，當(dāng)時(shí)買的比較沖動(dòng)，很快就決定了，后來(lái)仔細(xì)看了一下項(xiàng)目規(guī)劃圖，發(fā)現(xiàn)別墅其實(shí)沒(méi)啥景觀，后面倒是可以看花園，但前面臨科苑路，看聯(lián)檢大樓，但是同期推出的高層前后都有景觀，而且不臨路，我都想考率買個(gè)高層了。別墅密度大，景觀差客戶觀點(diǎn)客戶語(yǔ)錄我家曾經(jīng)被偷過(guò)n地點(diǎn)：圣莫麗斯售樓處n受訪者：劉敏達(dá)先生n年齡： 42歲左右客戶描述： 該客戶住在圣莫麗斯的別墅里，聯(lián)排端頭位，靠山，景觀資源非常好，贈(zèng)送的花園面積非常大，周邊綠樹(shù)掩映，在買的時(shí)候非常的喜歡，入伙之后迫不及待的進(jìn)行裝修，在最短的時(shí)間內(nèi)住了進(jìn)去，當(dāng)時(shí)居住氛圍還不是很濃，周邊環(huán)境陰森森的，家人都不敢出去，有一天晚上，他們睡了之后，有個(gè)小偷進(jìn)了家門，保安沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，在家里相當(dāng)?shù)膰虖垼蛷d的音響搬出去了都不知道。環(huán)境陰森，安全防范較為困難客戶觀點(diǎn)客戶語(yǔ)錄別墅，能看到對(duì)面的主臥，還不如住高層復(fù)式n地點(diǎn)：寶能太古城售樓處n受訪者：周博先生n年齡： 45歲客戶描述： 此客戶是某 IT公司老總，在卓越維港買了一套疊院別墅，但是總覺(jué)的空間實(shí)在太小，從了解建筑的朋友那里得知，原來(lái)卓越維港用一套半別墅的面積，造了兩棟別墅。對(duì)面不到 10米就是高層住宅，另外一面的對(duì)面就是疊加別墅的主臥，只要他們不拉窗簾，看得一清二楚，他們被人看，我們也在被人看，家里要爬 5層樓，現(xiàn)在后悔了，還不如買個(gè)復(fù)式，在這個(gè)社區(qū)，其實(shí)住高層比住別墅好，住高層比住別墅好，過(guò)段時(shí)間，我準(zhǔn)備在家里裝個(gè)電梯，不過(guò)這個(gè)戶型裝了電梯之后中庭花園就沒(méi)有了，會(huì)影響采光。別墅對(duì)視情況非常嚴(yán)重客戶觀點(diǎn)客戶語(yǔ)錄u 背景：針對(duì)豪宅客戶的未來(lái)居住的需求，對(duì)此專門進(jìn)行了一次調(diào)研訪談，邀請(qǐng)嘉賓是圣莫麗斯客戶，楊生和祝女士應(yīng)約準(zhǔn)時(shí)到來(lái)，還帶上他們的寶寶孩子 —— 雨琦u 深度訪談客戶：楊先生 /祝女士 職業(yè)：中心區(qū)貿(mào)易公司老總 u 時(shí)間： 2023年 10月 26日上午 10點(diǎn) u 地點(diǎn)： COCOpark的星巴克 訪談人：劉利華u 訪談內(nèi)容 ：（ 訪談以對(duì)話的形式進(jìn)行，以下簡(jiǎn)稱：劉、楊））u 劉：楊總，您對(duì)現(xiàn)在居住的環(huán)境有什么看法，如果未來(lái)?yè)Q房是什么樣的要求？u 楊：我覺(jué)得現(xiàn)在家里 人太多，特別是父母過(guò)來(lái)后在一起生活有諸多不便，我希望與女兒和妻子有一個(gè)相對(duì)私密和獨(dú)立的環(huán)境，又想兼顧到我的父母，最好不要離的太遠(yuǎn)。 我很孝順，但說(shuō)實(shí)話，我不想和父母住在一起客戶語(yǔ)錄u 背景：針對(duì)豪宅客戶的未來(lái)居住的需求，對(duì)此專門進(jìn)行了一次調(diào)研訪談，邀請(qǐng)嘉賓是圣莫麗斯客戶，王先生和彭女士姍姍來(lái)遲，最后攜一家三代人來(lái)到售樓處接受我們的采訪。u 深度訪談客戶：王先生 /彭女士 職業(yè)：某集團(tuán)董事 u 時(shí)間： 2023年 10月 27日上午 10點(diǎn) u 地點(diǎn)：售樓處 訪談人：劉利華u 訪談內(nèi)容 ：（ 訪談以對(duì)話的形式進(jìn)行，以下簡(jiǎn)稱：劉、王）u 劉：王先生，您對(duì)居住的空間有什么看法？對(duì)您以及您的家人，會(huì)如何考慮？u 楊：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人開(kāi)開(kāi)心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快樂(lè)很安心，但日常應(yīng)酬和朋友聚會(huì)，總怕吵到他們，讓父母自己住又不放心，如果能有空間互不干擾，但又是連在一起的房子 ，就完美了。我從來(lái)不敢在家里聚會(huì)，我老婆也不敢?guī)笥鸦貋?lái)，怕吵到他們客戶語(yǔ)錄兒子成年了，但很少在家里活動(dòng)n地點(diǎn)：寶能太古城售樓處n受訪者：張先生n年齡： 48歲客戶描述： 我兒子上大學(xué)了，在深圳，但很少在家里活動(dòng)，叫也叫不回來(lái)，寧愿和朋友一起玩也不原意回家，我跟他說(shuō)可以帶朋友回家來(lái)玩，但他不原意，跟在外地上學(xué)沒(méi)啥兩樣，現(xiàn)在管不了他了，回了家之后就一個(gè)人待在房間里，和家人的溝通也比較少，我是不是要給他個(gè)獨(dú)立的空間，難道要再給他買套房？但我想每天都能看到他，這樣我比較安心。子女沒(méi)有獨(dú)立的空間客戶觀點(diǎn)客戶語(yǔ)錄因?yàn)檠b修，我都想和老公離婚了下次一定要買個(gè)帶裝修的房子n地點(diǎn)：首地容御售樓處n受訪者：黃女士n年齡： 30歲客戶描述： “ 師奶 ” 級(jí)人物，在家里帶小孩，自由職業(yè)者，偶爾炒炒房，買了一個(gè)高層大平面， 200平米，裝修時(shí)間 4個(gè)月，老公因?yàn)楣ぷ髅?，基本不管，但有時(shí)也會(huì)發(fā)表自己的意見(jiàn)，因?yàn)楹屠掀乓庖?jiàn)不和，裝修過(guò)程中多次吵架，差點(diǎn)離婚，所以裝修時(shí)間拖的比較長(zhǎng)，每一樣材料都要去砍價(jià)，不砍價(jià)就會(huì)有被騙的感覺(jué)，后來(lái)一氣之下，就找了朋友用過(guò)的裝修隊(duì)，按照一模一樣的裝修同樣的價(jià)錢再來(lái)一遍，但過(guò)程中還是要監(jiān)工，稍微一不盯就會(huì)偷工減料，都要崩潰了。下次一定要買個(gè)帶精裝的房子，但是市場(chǎng)上供應(yīng)的大戶型裝修太麻煩，精裝房供應(yīng)太少客戶觀點(diǎn)客戶語(yǔ)錄批判不尊重人性的建筑 別墅 —— 土地高度集約下的畸形兒? 密度越來(lái)越高，誕生了眾多偽別墅產(chǎn)品 “疊加、疊院 ”? 層數(shù)越來(lái)越高， 5層、 6層，舒適性無(wú)從談起? 戶型平面越來(lái)越細(xì)長(zhǎng)，產(chǎn)生了 “戶內(nèi)隧道 ”? 樓梯越來(lái)越窄? 景觀越來(lái)越差，多數(shù)別墅幾乎無(wú)景觀? 私密性越來(lái)越差，被高層圍觀的感覺(jué)? ……他們真正需要的不是別墅，是 “空間感 ”和 “身份標(biāo)簽 ”批判高層大平面 在千篇一律的市場(chǎng)下，有沒(méi)有考慮過(guò)客戶的真正需求？他們需要生活的自由， “兩代居 ”成為明顯的潛在需求傳統(tǒng)的四房功能是這樣用的， 1間主臥， 1間子女房， 1間書房， 1間父母房，在受訪中， 80%客戶提到和父母一起住的不便50%的客戶子女已經(jīng)基本到了獨(dú)立的年齡，希望給到獨(dú)立的空間但是市場(chǎng)無(wú)供應(yīng)只能 不得已而為之批判毛坯房大戶型總是想要給到客戶個(gè)性化的空間，但有沒(méi)有考慮過(guò)客戶發(fā)揮個(gè)性化的艱難高品質(zhì)精裝是順應(yīng)未來(lái)趨勢(shì)之舉77% 的客戶提到未來(lái)的趨勢(shì)是精裝的趨勢(shì)自己裝修麻煩、時(shí)間成本高在選擇精裝的客戶里面， 94%的客戶希望高品質(zhì)精裝亟待解決的問(wèn)題關(guān)于別墅居住空間的問(wèn)題關(guān)于多代空間居住模式的問(wèn)題未來(lái)走向哪里 ？降密度 ？！降樓層 ？！容積率限制，高度限制，別墅降下來(lái)，高層怎么辦！NO !大 面 寬 ？！樓梯做寬 ？！諸多限制，根本實(shí)現(xiàn)不了??！戶型做大 ？！NO !客觀存在的矛盾：城市別墅本身就缺乏外部景觀，要能享受好的內(nèi)部景觀，必須被高層圍觀！私密性無(wú)從談起！優(yōu) 化 景 觀 ？！提高私密性 ？！NO !難道只能復(fù)制灣區(qū)成熟模式？150200平米 的主流面積段？把戶型尺度做大一點(diǎn)？智能化、用材用料再高端一點(diǎn)？OK！ 沒(méi)問(wèn)題！But！這樣會(huì)降低利潤(rùn)空間， “理想 ”告訴我們：這樣會(huì)辜負(fù)這塊地的價(jià)值！面對(duì)市場(chǎng) “利潤(rùn)最高 ”的物業(yè)形態(tài)，我們?nèi)绾瓮粐? ？！灣區(qū)需要一場(chǎng)“空間 ”的革命只有真正能滿足人居需求的產(chǎn)品，才能實(shí)現(xiàn)高價(jià)值作為灣區(qū)未來(lái)的第一大項(xiàng)目，復(fù)制和模仿任何一種現(xiàn)有模式都是一種倒退，我們有能力創(chuàng)新和滿足客戶真正需求Part 3 〉〉決定未來(lái)走向?yàn)硡^(qū)客戶演變規(guī)律決定未來(lái)走向客戶需求決定未來(lái)走向產(chǎn)品打造決定未來(lái)走向商業(yè)打造決定未來(lái)走向從地面到空中的蔓延解決別墅 “空間 ”的問(wèn)題戶型設(shè)計(jì)示意（僅供參考）一層 二層雙大露臺(tái)設(shè)置，給足客戶對(duì)空間尺度的需求，同時(shí)在露臺(tái)之上布置大片綠化空間，具有別墅 “前庭后院 ”的居住感受，可分設(shè)在兩樓上?！昂蠡▓@ ”局部的越式布局，給客戶空間的層次感陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置在增加室內(nèi)采光的效果、提高居住舒適度外，增加面積的贈(zèng)送比例。越式布局“別墅前庭 ”可布置在一層可以解決： ? 內(nèi)部樓層多的問(wèn)題? 景觀差的問(wèn)題? 濕氣重的問(wèn)題? 治安差的問(wèn)題? 戶型狹長(zhǎng)的問(wèn)題? 空間尺度小的問(wèn)題? 私密性差的問(wèn)題可以實(shí)現(xiàn)： ? 優(yōu)化別墅各空間布局的大尺度? 別墅式的前庭后院? 別墅式半室外的活動(dòng)空間無(wú)敵視野，一覽無(wú)余的王者氣概豪宅本應(yīng)匹配的 “大”尺度在此實(shí)現(xiàn)室內(nèi)，是陽(yáng)光的容器6米客廳挑高，給客戶大氣與尊貴感局部躍式設(shè)計(jì)，凸顯居住空間的層次感空間的 “ 躍 ” 升前庭后院，讓您充分享受陽(yáng)