【文章內(nèi)容簡介】 示 ：? 整個片區(qū)趨于國際化、全市化，外地來深置業(yè)首站? 富人越來越集中 成為歷史必然? 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的 “換房客 ”涌入后海灣? 片區(qū)目前供應(yīng)尺度偏小， “200平米以上 ”大戶型需求強勁? 高端物業(yè) 形態(tài)可實現(xiàn)高利潤： 1年的時間內(nèi)別墅漲幅 60100%，高層漲幅 3050%? 高品質(zhì)、稀缺 產(chǎn)品利于實現(xiàn)高價巔峰區(qū)域 巔峰項目 巔峰人群這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？ ——TH ，傳統(tǒng)高層他們目前的居住狀況是什么樣子的？為 “什么 ”瘋狂買單？Part 3 〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向傾聽客戶的聲音 根據(jù)中原操作多個豪宅項目的經(jīng)驗，眾多的高端客戶 集中反映 了目前所謂的高端物業(yè)在打造上存在的不足，后文將對集中存在的問題進行闡述，并尋求突破點。調(diào)查項目包括：? 卓越維港? 紅樹西岸? 圣莫麗斯? 觀瀾湖別墅? 寶能太古城? 鴻威海怡灣? 水榭山? 萬科棠樾? 星河丹堤? 天麓? 百仕達樂湖? 波托菲諾? 首地容御? 東方尊峪? 三湘海尚? 君匯新天? 半島城邦? ……銀湖、蛇口大南山，代表樓盤有翠林別墅、龜山別墅等。第四代豪宅（容積率 ）第三代豪宅（容積率 ）第二代豪宅（容積率 ）第一代豪宅（容積率 ）大梅沙片 、尖岡山片 、西麗片 、二線拓展豪宅區(qū)，代表樓盤有水榭花都、香蜜湖 1號、星河丹堤、圣莫麗斯等。大華僑城、香蜜湖、蓮塘－沙頭角豪宅區(qū)，代表樓盤有仙湖山莊、萬科東海岸等。后海灣片區(qū)，代表樓盤有三湘海尚、曦灣、鴻威海怡灣等。聯(lián)排為主，無獨立少量多聯(lián)排和疊加土地嚴重集約，別墅 “越擠越高 ”， “越擠越密 ”請問：別墅的舒適度在那里？獨立別墅為主，雙拼為輔多聯(lián)排和疊加我們一直以為有錢人的生活很光鮮，被人仰視的社會認同感！隨叫隨到的物管服務(wù)，闊綽到奢侈的居住空間，社會優(yōu)質(zhì)財富的專享者 ……5層為提高其他空間尺度，縮減樓梯尺寸吃完飯，從 1樓爬上 4樓之后，就再也不想下來了n地點：三湘海尚售樓處n受訪者：劉志光先生n年齡： 35歲以上客戶描述： 此客戶對別墅物業(yè)情有獨鐘， 90年左右做生意沒賺到什么錢，買不了別墅的大戶空間去享受，現(xiàn)在事業(yè)蒸蒸日上，發(fā)現(xiàn)只有多聯(lián)排和疊加別墅了，獨棟別墅只能找別人住過的，之前住過一個疊加別墅，地面以上 4層，我吃個飯還要從 4層樓上爬下來，非常麻煩，我父母腿腳不方便，真擔心走樓體不小心摔下來，更讓人生氣的是，現(xiàn)在樓體通道越來越窄，下樓想去攙父母都覺得困難，小孩子下樓都怕摔跤，設(shè)計太不合理了，現(xiàn)在來看下聯(lián)排，讓自己省心，父母住的更舒服?？蛻粽Z錄像過隧道一樣，兩邊亮中間黑n地點：海怡灣售樓處n受訪者：吳志鵬先生n年齡： 40歲左右客戶描述： 此客戶剛?cè)ト婧Ｉ锌催^聯(lián)排，在多個項目中間考慮聯(lián)排別墅的居住舒適度，看過海怡灣的聯(lián)排后說： “ 它那別墅設(shè)計的實在太不合理了，進深接近 30米，前面陽臺和后面花園部分還有點亮光，中間如果不開燈就是黑的，像過隧道一樣，深圳這邊的濕氣這么重，聯(lián)排又是接地氣的物業(yè)，長時間采光不好，裝修高檔的墻紙不就廢了，我還有點風濕，怕的就是濕。 ” 一頓的批判后，直接在海怡灣認了一張 VIP，打算換面積大點的高層。戶型進深太長，采光差客戶觀點客戶語錄我們家有 6層n地點：海怡灣售樓處n受訪者：賴小姐n年齡： 45歲左右客戶描述： 該客戶原來住在蔚藍海岸的高層，對卓越的物業(yè)比較認可，卓越集團開發(fā)的卓越維港在市場上的名氣挺大，就去買了一套，那個戶型沒有電梯，因為贈送的面積比較大，性價比很高，就買了一套，好高的樓層，有 6樓，簡直就是一棟樓，負 2層是車庫，地下一層是影音室，一層是客廳加餐廳， 2層是次臥室， 3層是主臥，上面還有瑜伽房，再上去就是天臺花園，爬得我好累??！住別墅也是要有代價的嗎？樓層太高客戶觀點客戶語錄老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了！n地點：圣莫麗斯售樓處n受訪者：戚先生n年齡： 45歲左右客戶描述： 該客戶住在萬科東海岸，工作在羅湖，父母的身體不是很好，考慮到父母養(yǎng)老的問題，在東海岸四期買了一套聯(lián)排別墅，后來就把家搬了過去，剛開始住進去的時候，一切都挺好的，周邊環(huán)境很好，配套也還可以，但住了幾個月之后，老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了，后來去醫(yī)院檢查了一下，醫(yī)生說是周圍環(huán)境濕氣太重，我才恍然大悟。別墅接地，濕氣重客戶觀點客戶語錄我不敢讓孫子自己上下樓n地點：寶能太古城售樓處n受訪者：林先生n年齡： 50歲左右客戶描述： 該客戶住在城市山谷別墅，共 4層，家里的樓梯是 90公分寬，孫子今年 3歲，今年 4月份在家里的樓梯上摔了跤，摔得好嚴重，現(xiàn)在都不敢讓他上下樓了，只讓他在客廳和餐廳活動，要是睡覺的話就把他抱上樓，樓梯太窄了！樓梯窄，層數(shù)多客戶觀點客戶語錄別墅的景觀還不如高層好n地點：寶能太古城售樓處n受訪者：王先生n年齡： 45歲左右客戶描述： 該客戶購買了三湘的聯(lián)排別墅，在買的時候被高科技打動了，覺得非常先進，之前沒見過，品質(zhì)感非常高，之前住在 紅樹西岸，因為近幾年生意很好，賺了不少錢，想改善一下生活環(huán)境，對灣區(qū)價值非常認可，所以買了三湘，當時買的比較沖動，很快就決定了，后來仔細看了一下項目規(guī)劃圖，發(fā)現(xiàn)別墅其實沒啥景觀，后面倒是可以看花園，但前面臨科苑路，看聯(lián)檢大樓，但是同期推出的高層前后都有景觀，而且不臨路，我都想考率買個高層了。別墅密度大，景觀差客戶觀點客戶語錄我家曾經(jīng)被偷過n地點：圣莫麗斯售樓處n受訪者：劉敏達先生n年齡： 42歲左右客戶描述： 該客戶住在圣莫麗斯的別墅里，聯(lián)排端頭位，靠山，景觀資源非常好，贈送的花園面積非常大，周邊綠樹掩映，在買的時候非常的喜歡，入伙之后迫不及待的進行裝修，在最短的時間內(nèi)住了進去，當時居住氛圍還不是很濃，周邊環(huán)境陰森森的，家人都不敢出去，有一天晚上，他們睡了之后，有個小偷進了家門，保安沒有發(fā)現(xiàn)，在家里相當?shù)膰虖垼蛷d的音響搬出去了都不知道。環(huán)境陰森，安全防范較為困難客戶觀點客戶語錄別墅，能看到對面的主臥，還不如住高層復式n地點：寶能太古城售樓處n受訪者：周博先生n年齡： 45歲客戶描述： 此客戶是某 IT公司老總，在卓越維港買了一套疊院別墅，但是總覺的空間實在太小，從了解建筑的朋友那里得知，原來卓越維港用一套半別墅的面積，造了兩棟別墅。對面不到 10米就是高層住宅，另外一面的對面就是疊加別墅的主臥，只要他們不拉窗簾，看得一清二楚，他們被人看，我們也在被人看，家里要爬 5層樓，現(xiàn)在后悔了，還不如買個復式，在這個社區(qū)，其實住高層比住別墅好，住高層比住別墅好，過段時間，我準備在家里裝個電梯，不過這個戶型裝了電梯之后中庭花園就沒有了，會影響采光。別墅對視情況非常嚴重客戶觀點客戶語錄u 背景：針對豪宅客戶的未來居住的需求，對此專門進行了一次調(diào)研訪談，邀請嘉賓是圣莫麗斯客戶，楊生和祝女士應(yīng)約準時到來，還帶上他們的寶寶孩子 —— 雨琦u 深度訪談客戶：楊先生 /祝女士 職業(yè)：中心區(qū)貿(mào)易公司老總 u 時間： 2023年 10月 26日上午 10點 u 地點： COCOpark的星巴克 訪談人：劉利華u 訪談內(nèi)容 ：（ 訪談以對話的形式進行，以下簡稱：劉、楊））u 劉：楊總，您對現(xiàn)在居住的環(huán)境有什么看法，如果未來換房是什么樣的要求？u 楊：我覺得現(xiàn)在家里 人太多，特別是父母過來后在一起生活有諸多不便，我希望與女兒和妻子有一個相對私密和獨立的環(huán)境，又想兼顧到我的父母，最好不要離的太遠。 我很孝順，但說實話，我不想和父母住在一起客戶語錄u 背景：針對豪宅客戶的未來居住的需求，對此專門進行了一次調(diào)研訪談，邀請嘉賓是圣莫麗斯客戶，王先生和彭女士姍姍來遲，最后攜一家三代人來到售樓處接受我們的采訪。u 深度訪談客戶：王先生 /彭女士 職業(yè)：某集團董事 u 時間： 2023年 10月 27日上午 10點 u 地點：售樓處 訪談人：劉利華u 訪談內(nèi)容 ：（ 訪談以對話的形式進行，以下簡稱：劉、王）u 劉：王先生，您對居住的空間有什么看法？對您以及您的家人，會如何考慮？u 楊：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人開開心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快樂很安心，但日常應(yīng)酬和朋友聚會，總怕吵到他們，讓父母自己住又不放心，如果能有空間互不干擾，但又是連在一起的房子 ，就完美了。我從來不敢在家里聚會，我老婆也不敢?guī)笥鸦貋?，怕吵到他們客戶語錄兒子成年了，但很少在家里活動n地點：寶能太古城售樓處n受訪者：張先生n年齡： 48歲客戶描述： 我兒子上大學了，在深圳，但很少在家里活動，叫也叫不回來，寧愿和朋友一起玩也不原意回家，我跟他說可以帶朋友回家來玩，但他不原意，跟在外地上學沒啥兩樣，現(xiàn)在管不了他了，回了家之后就一個人待在房間里，和家人的溝通也比較少，我是不是要給他個獨立的空間，難道要再給他買套房？但我想每天都能看到他，這樣我比較安心。子女沒有獨立的空間客戶觀點客戶語錄因為裝修，我都想和老公離婚了下次一定要買個帶裝修的房子n地點：首地容御售樓處n受訪者：黃女士n年齡： 30歲客戶描述： “ 師奶 ” 級人物，在家里帶小孩，自由職業(yè)者，偶爾炒炒房，買了一個高層大平面， 200平米，裝修時間 4個月，老公因為工作忙，基本不管，但有時也會發(fā)表自己的意見，因為和老婆意見不和，裝修過程中多次吵架，差點離婚，所以裝修時間拖的比較長，每一樣材料都要去砍價，不砍價就會有被騙的感覺，后來一氣之下，就找了朋友用過的裝修隊，按照一模一樣的裝修同樣的價錢再來一遍，但過程中還是要監(jiān)工，稍微一不盯就會偷工減料，都要崩潰了。下次一定要買個帶精裝的房子，但是市場上供應(yīng)的大戶型裝修太麻煩，精裝房供應(yīng)太少客戶觀點客戶語錄批判不尊重人性的建筑 別墅 —— 土地高度集約下的畸形兒? 密度越來越高，誕生了眾多偽別墅產(chǎn)品 “疊加、疊院 ”? 層數(shù)越來越高， 5層、 6層，舒適性無從談起? 戶型平面越來越細長，產(chǎn)生了 “戶內(nèi)隧道 ”? 樓梯越來越窄? 景觀越來越差，多數(shù)別墅幾乎無景觀? 私密性越來越差，被高層圍觀的感覺? ……他們真正需要的不是別墅，是 “空間感 ”和 “身份標簽 ”批判高層大平面 在千篇一律的市場下，有沒有考慮過客戶的真正需求？他們需要生活的自由， “兩代居 ”成為明顯的潛在需求傳統(tǒng)的四房功能是這樣用的， 1間主臥， 1間子女房， 1間書房， 1間父母房，在受訪中， 80%客戶提到和父母一起住的不便50%的客戶子女已經(jīng)基本到了獨立的年齡，希望給到獨立的空間但是市場無供應(yīng)只能 不得已而為之批判毛坯房大戶型總是想要給到客戶個性化的空間，但有沒有考慮過客戶發(fā)揮個性化的艱難高品質(zhì)精裝是順應(yīng)未來趨勢之舉77% 的客戶提到未來的趨勢是精裝的趨勢自己裝修麻煩、時間成本高在選擇精裝的客戶里面， 94%的客戶希望高品質(zhì)精裝亟待解決的問題關(guān)于別墅居住空間的問題關(guān)于多代空間居住模式的問題未來走向哪里 ？降密度 ？！降樓層 ？！容積率限制，高度限制，別墅降下來，高層怎么辦！NO !大 面 寬 ？！樓梯做寬 ？！諸多限制，根本實現(xiàn)不了?。粜妥龃?？！NO !客觀存在的矛盾：城市別墅本身就缺乏外部景觀，要能享受好的內(nèi)部景觀，必須被高層圍觀！私密性無從談起！優(yōu) 化 景 觀 ？！提高私密性 ？！NO !難道只能復制灣區(qū)成熟模式？150200平米 的主流面積段？把戶型尺度做大一點？智能化、用材用料再高端一點？OK！ 沒問題！But！這樣會降低利潤空間， “理想 ”告訴我們：這樣會辜負這塊地的價值！面對市場 “利潤最高 ”的物業(yè)形態(tài)，我們?nèi)绾瓮粐? ？！灣區(qū)需要一場“空間 ”的革命只有真正能滿足人居需求的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)高價值作為灣區(qū)未來的第一大項目，復制和模仿任何一種現(xiàn)有模式都是一種倒退，我們有能力創(chuàng)新和滿足客戶真正需求Part 3 〉〉決定未來走向灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向客戶需求決定未來走向產(chǎn)品打造決定未來走向商業(yè)打造決定未來走向從地面到空中的蔓延解決別墅 “空間 ”的問題戶型設(shè)計示意（僅供參考）一層 二層雙大露臺設(shè)置，給足客戶對空間尺度的需求，同時在露臺之上布置大片綠化空間，具有別墅 “前庭后院 ”的居住感受，可分設(shè)在兩樓上。“后花園 ”局部的越式布局，給客戶空間的層次感陽臺的設(shè)置在增加室內(nèi)采光的效果、提高居住舒適度外，增加面積的贈送比例。越式布局“別墅前庭 ”可布置在一層可以解決： ? 內(nèi)部樓層多的問題? 景觀差的問題? 濕氣重的問題? 治安差的問題? 戶型狹長的問題? 空間尺度小的問題? 私密性差的問題可以實現(xiàn)： ? 優(yōu)化別墅各空間布局的大尺度? 別墅式的前庭后院? 別墅式半室外的活動空間無敵視野，一覽無余的王者氣概豪宅本應(yīng)匹配的 “大”尺度在此實現(xiàn)室內(nèi)，是陽光的容器6米客廳挑高，給客戶大氣與尊貴感局部躍式設(shè)計，凸顯居住空間的層次感空間的 “ 躍 ” 升前庭后院，讓您充分享受陽