【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)項目，該公司表示乘上海地鐵建設(shè)大發(fā)展的機(jī)會，充分利用香港地產(chǎn)商的資金和經(jīng)驗快速推動上海地鐵商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程。第四部分 專項市場研究一、住宅市場研究1. 南山住宅市場分析——總體上呈下降趨勢南山區(qū)住宅供應(yīng)量05年開始大幅減少，0507年每年的供應(yīng)在100萬左右。0308年南山區(qū)商品住宅批售面積 成交分析——成交略有回暖但量依然小07年上半年之前南山區(qū)住宅成交火爆，特別是07年上半年，：1，全市最低，供應(yīng)大大小于需求。樓市調(diào)整后南山受到的影響也最大，07年下半年供求比超過4：1。08年上半年南山樓市有所起色，但依然低迷，：1，供大于求。0508年南山區(qū)住宅供求關(guān)系圖 價格分析——價格回落低于全市水平南山0507年漲勢飛快，同比漲幅分別達(dá)到36%、39%和49%，連續(xù)三年房價漲幅均超過全市平均水平。08年上半年房價回落，環(huán)比07年下半年下跌22%，高于全市18%的幅度。6月份新開盤的別墅豪宅卓越維港別的熱銷，對08年南山去房價起到了較大的支撐作用。0308年南山區(qū)房價走勢2. 南山典型樓盤分析l 星海名城六期?城中央星海名城六期?城中央項目概要開發(fā)商：深圳市振業(yè)(集團(tuán)）股份有限公司所處區(qū)位：深南大道與前海路交匯處占地面積：建筑面積：戶數(shù)：約1100套總占地面積：總建筑面積：項目劣勢：面積大，總價高，消費群體受到局限。項目優(yōu)勢：位于星海名城正中央的位置，享受的園林景觀資源最好；大型社區(qū)中小區(qū)配套非常齊全交通便利市場定位由3棟雙連塔式住宅和3棟獨立住宅以及幼兒園、會所、商鋪等圍合而成；戶型設(shè)計以3房和4房的中大戶型為主，戶均面積為125平方米。銷售情況折后起價12800、均價15000元/平方米；項目共分七期開發(fā)，現(xiàn)為第六期l 鼎太風(fēng)華6期?節(jié)奏布魯斯鼎太風(fēng)華6期?節(jié)奏布魯斯項目概要開發(fā)商：深圳市鼎太風(fēng)華投資有限公司所處區(qū)位：南山區(qū)前海路以西、東濱路以北建筑面積：項目總占地：22萬平方米總建筑面積：42萬平方米項目劣勢：緊臨前海路；燥音難以避免前海物流園區(qū)處于施工高峰期，短期內(nèi)灰塵大西南側(cè)工業(yè)廠區(qū)改造之前，舊廠區(qū)影響區(qū)域生活質(zhì)量項目優(yōu)勢：擁有永久性海景景觀資源是前海三個大盤中距大南山最近的項目大社區(qū)，大配套市場定位項目以中小戶型為主，共606套單位，主力戶型：48~57平方米1房71~78平方米的2房87－96平方米3房。銷售情況均 價：12000元/平方米 項目共分七期開發(fā)，現(xiàn)為第六期3. 市場分析小結(jié)n 隨著2007年國家各項宏觀調(diào)控政策的出臺，深圳市特別是南山區(qū)住宅市場出現(xiàn)比較大的波動，但南山區(qū)內(nèi)的紅樹灣、華僑城等片區(qū)在深圳市民心中屬豪宅片區(qū)，其市場并未受到較大影響。n 南山區(qū)住宅氛圍濃厚，市政配套設(shè)施完善，交通便利；同時如鼎太風(fēng)華、星海名城等樓盤規(guī)模較大，綠化面積大，教育配套齊全，非常適合居住。南山區(qū)依然是很多本區(qū)域包括其他區(qū)域內(nèi)市民理想的居住之地。二、商務(wù)公寓市場研究1. 深圳商務(wù)公寓市場概況n 市場概況商務(wù)公寓——商務(wù)公寓是介于純寫字樓和住宅間的一種靈活性較強(qiáng)的產(chǎn)品，它改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，具有下列特點：1）可以進(jìn)行工商注冊；2）物管費較寫字樓低；3）單位面積較?。?）裝修標(biāo)準(zhǔn)略低于寫字樓，但具居住功能，可商可??；因其可以入住也可以辦公，同時進(jìn)入門檻也低；同時，它比住宅更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍等。在市場收到很高的認(rèn)可度。n 公寓市場供給狀況分析深圳近幾年投入市場的商務(wù)公寓項目統(tǒng)計表樓盤名稱所屬區(qū)域開盤時間建筑面積（m2）平均價格（元/ m2）求是大廈福田竹子林2004年3月12,000聯(lián)泰大廈福田竹子林2006年12月22,000金中環(huán)大廈福田中心區(qū)2005年11月10315316,000世金漢宮羅湖深南路2005年4月18,000海岸卡夫諾南山前海2007年12月14,000n 需求情況從各盤的銷售情況看來，基本都實現(xiàn)了較好的銷售業(yè)績，證明了公寓的市場需求量?？傮w上，小戶型公寓比較受市場追捧。從需求的主體看來，主要是以下幾類客戶：o 本地高收入、生活時尚年輕客戶o 長駐本地的異地或跨國集團(tuán)高級雇員o 作為居家用途的人士o 差旅期較長的商務(wù)客戶（投資業(yè)、咨詢業(yè)、IT業(yè)等）o 與本城業(yè)務(wù)較多的自雇人士（商人、設(shè)計師、小私營業(yè)主）o 本地SOHO族群2. 深圳市典型商務(wù)公寓分析n 海岸卡夫諾海岸卡夫諾位于南山深南大道與前海路交匯處。是一棟集商務(wù)公寓、辦公寫字間、高端商業(yè)為一體的多元商務(wù)OFFICE。㎡，樓高32層。作為深圳首個24小時柔性商務(wù)策源地，海岸卡夫諾以商務(wù)理念為主旨，產(chǎn)品軟硬件配置上采用高規(guī)格：全玻璃幕墻，日立豪華電梯，在空間利用上采用全復(fù)式LOFT辦公。戶型分割為單套約28140㎡的小開間單位，滿足了中小型企業(yè)個性化、自由、獨享辦公空間的需求。目前在市場上新房售價為15,000元/平方米。n 世金漢宮世金漢宮位處深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。世金國際（B棟）位于深圳羅湖區(qū)深南東路與和平路交匯處，為世界金融中心項目的商住部分，即世界金融中心B棟。項目地處蔡屋圍金融中心區(qū)、東門商業(yè)區(qū)、國貿(mào)商業(yè)區(qū)三大商圈的中心。優(yōu)越的地理位置、迅暢的交通條件、完美的生活配套、現(xiàn)代的建筑設(shè)計、絕版的復(fù)式戶型、頂級的硬件裝修、品牌物業(yè)管理。世金國際為復(fù)式雙套房（二房一廳二衛(wèi)+多功能房），面積在35～65 ㎡，買一層送一層。為純復(fù)式酒店式商務(wù)公寓， 、獨一無二的地段、居住商務(wù)辦公兩相宜的多功能物業(yè)、精裝修，可作為公司注冊地址。目前新房市場的銷售價格為18,000元/平方米。n 聯(lián)泰大廈聯(lián)泰大廈位于深南大道竹子林紫竹七道，對面即為“福田交通綜合樞紐換乘中心”，將與“地鐵竹子林站”無縫接駁，日換乘量將達(dá)35萬人次。地上26層（1至3層商業(yè)，4至23層商務(wù)公寓,24至26層辦公），機(jī)動車位134輛，地面停車位10輛。竹子林片區(qū)，目前已成為名副其實的“企業(yè)總部成竹之林”， 以進(jìn)出口貿(mào)易、IT數(shù)碼、電子科技、裝修設(shè)計、金融等總部為龍頭,“總部之林”搖曳在農(nóng)科中心大塊綠 地的南側(cè)。聯(lián)泰大廈為深圳中心西區(qū)的龍頭，目前已有有很多包括一些律師事物所、廣告公司、建筑師事物所、IT集團(tuán)公司、貿(mào)易公司入駐該大廈。目前該樓盤在二手市場上的售價高達(dá)30,000元/平方米。3. 市場分析小結(jié)近年來，深圳市的公寓銷售價格不斷攀升，與寫字樓價格相差無幾。在二手市場中，純商務(wù)公寓的求是大廈、聯(lián)泰大廈、金中環(huán)大廈等更是高達(dá)25,000—30,000元/平方米，與當(dāng)時很多寫字樓的價格相近甚至略高，這與商務(wù)公寓供應(yīng)量少、物以稀為貴不無關(guān)系。近期隨著新入市的商務(wù)公寓的檔次不斷提升，且都位于商業(yè)、文化等中心地段，商務(wù)公寓的銷售價格進(jìn)一步走高，如世金漢宮的銷售均價為18000元/平方米。其在市場上熱銷有以下原因：o 市場空間大，目前整個深圳市屬商務(wù)公寓的樓盤屈指可數(shù)，南山區(qū)只有海岸卡夫諾一個純商務(wù)公寓；o 開發(fā)公寓式寫字樓較純寫字樓成本低廉；o 商務(wù)公寓填補(bǔ)小面積商務(wù)辦公市場的效果，具有較高市場競爭力三、寫字樓市場研究1. 深圳寫字樓市場概況自房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期以來，寫字樓項目的上市速度明顯放緩，導(dǎo)致目前在售項目非常少，直接影響成交量萎縮。2008年上半年，因為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐漸走差，深圳房地產(chǎn)市場一直處于觀望狀態(tài)，供求都呈現(xiàn)低迷。．供應(yīng)：受觀望影響，紛紛推遲上市20052008上半年深圳寫字樓年度供應(yīng)量走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳市土地資源和房產(chǎn)管理局、深圳中原深港研究中心2008年上半年，低于預(yù)期；，表現(xiàn)一般，僅有南山的香年廣場、景田北的民華大廈、寶安中心區(qū)的榮超濱海大廈及國際西岸商務(wù)大廈、龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園取得銷售預(yù)售證，而其中的香年廣場和龍崗天安數(shù)碼創(chuàng)新園為廠房式寫字樓，民華大廈是公寓，僅有4層為辦公區(qū)域。在上半年供應(yīng)物業(yè)中，有5個物業(yè)為對外發(fā)售項目，2個為招租項目。在銷售項目中，已開盤的有榮超濱海大廈、香年廣場、龍崗天安數(shù)碼商務(wù)大廈，%；，%，在“總部經(jīng)濟(jì)”的影響下，單一產(chǎn)權(quán)寫字樓所占的比例越來越大。．需求：觀望濃厚令成交量銳減20052008上半年深圳寫字樓半年度成交量走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳市土地資源和房產(chǎn)管理局、深圳中原深港研究中心，繼續(xù)萎縮，觀望氣氛從2007年年中開始迅速席卷整個深圳樓市，開發(fā)商觀望使得供應(yīng)量銳減、投資者觀望使得成交量萎縮。市場進(jìn)入調(diào)整期以來，成交量因為供應(yīng)量大幅減少、購房者觀望氣氛濃厚而大幅回落，個別月份成交量甚至在一千平方米左右，成交量有較大下滑。．價格：結(jié)構(gòu)性回落20052008上半年深圳寫字樓成交價格走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳市土地資源和房產(chǎn)管理局，深圳中原深港研究中心2008年上半年全市均價為21057元/平方米，%，這主要是結(jié)構(gòu)分化造成的結(jié)果。 ．后市：下半年供應(yīng)逐步放大2008年，寫字樓供應(yīng)有望達(dá)百萬之巨，但因為房地產(chǎn)市場的不景氣，入市步伐明顯放緩，或呈現(xiàn)上半年冷、下半年熱的局面。從市場在建項目進(jìn)度來看，2008年下半年將迎來供應(yīng)高峰期，深圳各個區(qū)域、各檔次產(chǎn)品、各經(jīng)營方式（包括租售）均供應(yīng)充分。n 最近幾年的供應(yīng)量來說，中心區(qū)都是當(dāng)之無愧的龍頭，雖然2007年的供應(yīng)有限，但在建的項目較多，預(yù)計未來中心區(qū)的供應(yīng)將達(dá)到80萬㎡，將極大的改善目前供應(yīng)不足的局面，中心區(qū)寫字樓將以租賃為主，近期銷售的項目僅有卓越時代廣場二期，而榮超中心、港中旅大廈、星河發(fā)展中心等都是租賃項目。n 中心西區(qū)作為福田的重要商務(wù)片區(qū)，最近數(shù)年一直保持著穩(wěn)健的開發(fā)速度，未來的供應(yīng)將在20萬㎡以上，時代科技大廈、盛唐商務(wù)大廈、金谷3號年內(nèi)將亮相。南山區(qū)今年異軍突起，成為深圳供應(yīng)的三足之一，根據(jù)目前情況來看，南山區(qū)將繼續(xù)保持著這樣的供應(yīng)水準(zhǔn)，高新區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)將持續(xù)放量，天利中央廣場二期、中科大廈已經(jīng)整裝待發(fā)。n 關(guān)內(nèi)羅湖區(qū)最近兩年供應(yīng)相當(dāng)稀缺，在未來這一情況將隨著羅湖鼎豐大廈的完工以及蔡屋圍片區(qū)舊改項目的動工而有望得到扭轉(zhuǎn)。n 除了關(guān)內(nèi)區(qū)域外，關(guān)外寶安區(qū)也將在2008年展示自己的風(fēng)采，成為寫字樓的重要供應(yīng)區(qū)域，榮超濱海大廈、國際西岸之后，龍光世紀(jì)大廈、駿業(yè)項目等項目也將推出。2. 南山寫字樓市場分析．南山區(qū)寫字樓供需現(xiàn)狀分析 隨著深圳與香港在經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)等各方面的緊密結(jié)合，南山區(qū)的地理位置優(yōu)勢日益突出，作為深圳新的次中心，南山將建設(shè)成為銀行、證券、保險、信托、基金、擔(dān)保、投融資、租賃、中介、咨詢等門類比較齊全，國有、股份制、民營、外資多種經(jīng)濟(jì)成分共同發(fā)展，集金融產(chǎn)業(yè)中心、創(chuàng)新金融中心、物流金融中心、配套服務(wù)金融中心為一體的輻射珠三角的綜合性區(qū)域金融服務(wù)中心。，逐漸步入高端寫字樓的行列產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，使得南山成為新的高級辦公區(qū)域。海岸城東座、海岸城西座、天利中央商務(wù)廣場等重量級項目的面世，改變南山寫字樓幾年來的格局。南山寫字樓步入深圳高端寫字樓行列。2006－2008年南山區(qū)寫字樓供應(yīng)一覽表所屬區(qū)域項目名稱辦公樓面積（單位：㎡）開盤均價（元/㎡）銷售率（%）南山中心區(qū)天利中央廣場16500南山中心區(qū)陽光華藝大廈20500100海岸城西座30000南頭佳嘉豪商務(wù)大廈21500海岸卡夫諾數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)平臺．需求旺盛，小體量寫字樓物業(yè)較容易消化，依然以推售為主07年上半年南山區(qū)寫字樓的發(fā)展是相當(dāng)快速的。 07年上半年3月過后，南山區(qū)寫字樓中除了海岸城大廈，別的寫字樓空置面積很少。在南山區(qū)，07年3月開盤的陽光華藝大廈取得了不俗的業(yè)績，到目前已銷售完畢；而07年7月開盤的海岸城西座，由于推出時受市場政策影響，以及推出體量較大，銷售狀況不太理想；但07年10月推出的佳嘉豪商務(wù)大廈，由于體量一般，且片區(qū)寫字樓較缺乏，銷售狀況良好，％。總體來看，小體量寫字樓物業(yè)較容易消化，且依然以推售為主。．南山區(qū)07年寫字樓價格分析隨著時間的推移，南山區(qū)商務(wù)環(huán)境的成熟的諸多因素的影響，以及高檔物業(yè)的入市，未來的市場價格將依然處于上漲通道中。價格的變化必將影響租金，未來南山區(qū)寫字樓租金仍有著足夠的發(fā)展空間。資料來源：中原統(tǒng)計資料．南山區(qū)寫字樓客戶群分析南山作為深圳市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流金融服務(wù)中心基地，租賃客戶以貿(mào)易、金融、中介服務(wù)為主，其次為高新技術(shù)企業(yè)；高新區(qū)客戶以IT、生物科技為主；蛇口片區(qū)以金融、物流為主，其他片區(qū)的客戶則比較雜。南山寫字樓主要客戶統(tǒng)計表項目發(fā)展銀行南頭大廈物資大廈中油大廈海王大廈新能源大廈新時代廣場客戶金融、高新技術(shù)、投資實業(yè)、貿(mào)易中介、房地產(chǎn)、貿(mào)易高新技術(shù)投資實業(yè)貿(mào)易、實業(yè)風(fēng)險投資、貿(mào)易、高新技術(shù)．南山寫字樓發(fā)展前景分析隨著中心區(qū)土地供應(yīng)的日益緊張，以及南山區(qū)中心區(qū)地位的逐漸奠定，未來的寫字樓供應(yīng)呈現(xiàn)逐漸西移的趨勢，2008年為供應(yīng)集中期，主要集中在中心區(qū)與南山區(qū)，南山區(qū)將成為深圳寫字樓供應(yīng)的主要區(qū)域。且未來寫字樓的供應(yīng)檔次日益提高。南山填海區(qū)是政府規(guī)劃的新商務(wù)圈，要打造成真正意義的濱海之窗，隨著西部通道開通，該區(qū)將吸引大量的貿(mào)易、物流、旅游等產(chǎn)業(yè)行業(yè)進(jìn)入，和中心區(qū)相比，這里有著西部窗口的前沿優(yōu)勢和地域產(chǎn)業(yè)鏈的天然資源，這里將是打造國際化商務(wù)的新平臺！南山寫字樓隨著南山CBD的建設(shè)，將迎來快速發(fā)展時期，充分展示區(qū)域價值，體現(xiàn)全新西部窗口價值，與中心區(qū)一道成為深圳未來商務(wù)發(fā)展的“雙核心”。