【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 置：寶華路33號(hào)建筑規(guī)劃：一期一棟31層單體裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房按揭均價(jià)：6152元/ m2 一次性均性：6083元/ m2銷(xiāo)量估測(cè)：少量單位配套設(shè)施：會(huì)所、商鋪推廣策略：展銷(xiāo)會(huì)以及街頭禮儀小姐派發(fā)傳單 展銷(xiāo)優(yōu)惠：額外98折；送1萬(wàn)元家電禮券；首期十成按揭；前2名送2年一家三口地鐵儲(chǔ)值卡；贈(zèng)送煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、IDD電話初裝費(fèi)。 項(xiàng)目特點(diǎn)：①位于寶華路南，緊鄰第十甫路和恩寧路，同時(shí)與下九路只一路之隔，能夠承接上下九之繁華，配套齊全； ②戶(hù)型集中在單身公寓和三房二廳這兩種戶(hù)型，有20%的二房二廳； ③高層單位可觀江景； ④交通方面近長(zhǎng)壽西地鐵站，有多路公交車(chē)，但受路面寬度影響方便程度。 JH苑地理位置：DF西路148號(hào)占地面積：3萬(wàn)m2建筑規(guī)劃：12棟高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房按揭均價(jià)：7656港幣/ m2 一次性均價(jià)：7574港幣/ m2銷(xiāo)售估測(cè)：T1T12共售44套左右配套設(shè)施：泳池、會(huì)所推廣策略：剛剛推入市場(chǎng)，現(xiàn)正處于強(qiáng)勢(shì)促銷(xiāo)階段，報(bào)紙、電視等廣告媒體組合使用，以及每周展銷(xiāo)會(huì)，推出樣板間供參觀。優(yōu)惠措施：無(wú)項(xiàng)目特點(diǎn)：①小區(qū)花園已建成，且前期住宅質(zhì)素較好，在市場(chǎng)上較受歡迎； ②三期定位豪宅，部分單位觀流花湖景，景觀好； ③對(duì)面有流花湖公園、少年宮，既可休閑娛樂(lè)，又有利于業(yè)主子女的教育學(xué)習(xí)； ④戶(hù)型獨(dú)特，可供業(yè)主自由設(shè)計(jì)間隔； ⑤有棟酒店公寓，健身娛樂(lè)設(shè)施齊全，且有利于進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。 FL廣場(chǎng)地理位置：中山八路占地面積：11萬(wàn)m2建筑面積：60萬(wàn)m2建筑規(guī)劃：33棟高層、10棟小高層裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)單裝修按揭均價(jià)：6400元/ m2 一次性均價(jià)：6280元/ m2銷(xiāo)售估測(cè)：約四成（D7~D8棟）配套設(shè)施：廣場(chǎng)、泳池、市場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、學(xué)校推廣策略：強(qiáng)勢(shì)廣告促銷(xiāo)及每周展銷(xiāo)會(huì)展銷(xiāo)優(yōu)惠：D8棟特賣(mài)8折售3天項(xiàng)目特點(diǎn)：①大型生活小區(qū)，區(qū)內(nèi)各種景觀、配套建設(shè)齊備，小區(qū)已有大量業(yè)主入住，居住效果明顯，人氣指數(shù)高； ②發(fā)展商為GZ房產(chǎn)界著名企業(yè)，知名度高，樓盤(pán)被評(píng)為GZ市最受歡迎樓盤(pán)、十大明星樓盤(pán)； ③位于中山八路，交通方便。 LG南灣地理位置：南岸路67號(hào)占地面積：21萬(wàn)m2建筑規(guī)劃：68棟高層、1棟寫(xiě)字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)單裝修按揭均價(jià)：4840元/ m2 一次性均價(jià)：4740元/ m2銷(xiāo)量估測(cè)：%配套設(shè)施：現(xiàn)有學(xué)校、泳池、會(huì)所、兒童樂(lè)園。推廣策略：借“無(wú)理由退房”的標(biāo)志性活動(dòng)，大打廣告，同時(shí)打教育牌。展銷(xiāo)優(yōu)惠：十份優(yōu)惠：送全屋高級(jí)裝修、精美家具、名廠家電；子女享受6年名校教育； 展銷(xiāo)期額外99折；附送全年管理費(fèi)；全江景現(xiàn)樓；“樓賺樓”輕松付款；獨(dú)立南北兩大私家會(huì)所；享受優(yōu)質(zhì)完美物業(yè)管理；推出心動(dòng)價(jià)3332元/ m2。項(xiàng)目特點(diǎn)：①大型生活小區(qū)，現(xiàn)已建兩期，位于江畔，景觀好； ②知名度高，推出的“無(wú)理由退房”在樓市引起爭(zhēng)論,效果明顯； ③打教育牌，與名校合建荔港南灣實(shí)驗(yàn)學(xué)校，并且已經(jīng)開(kāi)學(xué)； ④交通方便，周邊配套一般； ⑤價(jià)格適中，較低于LW區(qū)其余在售樓盤(pán)。以上這些樓盤(pán)，有的各方面質(zhì)素均類(lèi)似于HB華庭，且就在其鄰近，如名匯商業(yè)大廈、寶華豪庭。而嘉和苑定位于豪宅，且相距甚近，具有較強(qiáng)可比性。荔港南灣、富力廣場(chǎng)則是LW區(qū)的大盤(pán)，兩個(gè)在售樓盤(pán)在銷(xiāo)售上都對(duì)LW區(qū)樓市有較大影響，有必要作為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第二部分：市場(chǎng)定位一、 項(xiàng)目概況評(píng)審地理位置 本項(xiàng)目位于GZ市LW區(qū)多寶路以北，寶源路以南，寶賢東路以東， 寶華路以西地塊，地鐵一號(hào)線長(zhǎng)壽路站上蓋。周邊環(huán)境 本項(xiàng)目與LW區(qū)兩大指標(biāo)性物業(yè)LW廣場(chǎng)和世紀(jì)廣場(chǎng)形成三足鼎立之勢(shì),周邊并立著多個(gè)高層項(xiàng)目，包括多寶華廈、寶華豪庭、文昌花苑、名匯商業(yè)大廈等，但該等物業(yè)多為單體項(xiàng)目，而且分布較為松散，除此之外，本項(xiàng)目周邊更密布著星羅棋布的低矮平房，所以總體上，項(xiàng)目周邊仍保留有很濃厚的西關(guān)舊城風(fēng)情。在商業(yè)環(huán)境上，本項(xiàng)目鄰近LW區(qū)的商業(yè)中心—上下九步行街，但本項(xiàng)目所處地段的商業(yè)氛圍卻因地鐵的建設(shè)及舊城的改造而遭到很大破壞。雖然現(xiàn)時(shí)本項(xiàng)目對(duì)面相繼建起了稍具規(guī)模類(lèi)似跳蚤市場(chǎng)的中低檔綜合市場(chǎng)，而相應(yīng)對(duì)延續(xù)上下九步行街商業(yè)區(qū)具有一定承托效用，但若回復(fù)當(dāng)年長(zhǎng)壽路一寶華路版塊的商業(yè)繁榮，仍須尚待時(shí)日。地域形象 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)長(zhǎng)W區(qū)中心地塊，整個(gè)版塊素以商業(yè)尤其小商業(yè)而著稱(chēng)，如精品、百貨、飲食等?？傮w上，源于西關(guān)舊有的歷史背景影響，LW區(qū)集成了旅游觀光、休閑娛樂(lè)及飲食等功能定位，個(gè)中除了滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)常住人口的日常所需之外，更成為區(qū)外居民、游客休閑購(gòu)物的理想場(chǎng)所。至現(xiàn)時(shí)為止，LW區(qū)飲食文化、商業(yè)文化及旅游文化均已積存有很大的知名度，彼此間相應(yīng)互存發(fā)展，銀記、歐成記、伍湛記、陶陶居、沙面、白鵝潭等一些享譽(yù)省港澳的品牌共同交織出一幅西關(guān)新風(fēng)情。所以LW區(qū)無(wú)論從總體規(guī)劃還是從歷史發(fā)展，均以平民化商業(yè)區(qū)為定位，籍此有效延續(xù)獨(dú)具風(fēng)味的西關(guān)文化。 寶華路—長(zhǎng)壽路—上下九路版塊除了作商業(yè)功能定位之外，其實(shí)總括來(lái)說(shuō)，同時(shí)亦是一個(gè)大型的生活社區(qū)。縱橫交錯(cuò)的街道、西關(guān)大屋凝聚了數(shù)量巨大的居住群體，由此蘊(yùn)含了巨大的商機(jī)。所以作為該版塊的商業(yè)配套均存有很大的承托能力，而價(jià)廉物美的商業(yè)形象亦早已深入民心，同樣亦因?yàn)槠矫窕纳虡I(yè)定位令該區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力在近年不斷得到加強(qiáng)。交通狀況 雖然本項(xiàng)目所處之寶華路并非主干道，但多路公交路線取道于此，令本項(xiàng)目所處之路段成為重要的交通要塞，加上地鐵1號(hào)線長(zhǎng)壽路站的設(shè)置，更令該路段的地利優(yōu)勢(shì)尤顯突出。但唯一有所不足的是項(xiàng)目周邊道路較為狹窄，而且寶華路為單向行駛，所以每每在交通繁忙時(shí)及節(jié)假日時(shí)容易造成交通阻塞及不便。市政配套 LW區(qū)具有很長(zhǎng)遠(yuǎn)的歷史淵源，城市的規(guī)劃發(fā)展亦具有濃厚的根基，完善及充滿(mǎn)人情味的生活配套正是令本地居民形成濃厚情意結(jié)的因素之一。縱觀本項(xiàng)目周邊地區(qū)的配套設(shè)施，除上下九一帶呈集中多樣化分布之外，基本上均保持了西關(guān)慣有的風(fēng)格，呈散狀分布，由于大部分服務(wù)機(jī)構(gòu)規(guī)模小但卻數(shù)量多，所以大致上可滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民五分鐘步行的需求。周邊項(xiàng)目整體素質(zhì) 由于LW區(qū)可開(kāi)發(fā)用地較小，而且在舊城改造方面受地價(jià)、折遷等因素影響，所以區(qū)內(nèi)可用作小區(qū)開(kāi)發(fā)的地塊，無(wú)論規(guī)模還是數(shù)量均有所限制?，F(xiàn)時(shí)區(qū)內(nèi)較大型的生活小區(qū)，如富力廣場(chǎng)、荔港南灣等均是原有工業(yè)用地改作商住所用，且均集中在LW區(qū)較邊緣地帶，而區(qū)內(nèi)中心地帶較具規(guī)模的現(xiàn)樓小區(qū)至現(xiàn)時(shí)為止僅有LW廣場(chǎng)及世紀(jì)廣場(chǎng)。縱觀本項(xiàng)目鄰近樓盤(pán)，除上述兩大廣場(chǎng)之外，大部分均為單體高層項(xiàng)目，如名匯大廈、多寶華廈等，另外伴有小量多層項(xiàng)目?；旧?，總括鄰近本項(xiàng)目的所有高層項(xiàng)目，無(wú)論單體還是小區(qū)，均有一個(gè)共同點(diǎn)，就是所有項(xiàng)目的裙樓部分均用作商業(yè)用途，這是基于本區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀使然。但各單體項(xiàng)目限于規(guī)模有所制約，所以商場(chǎng)綜合性不強(qiáng)，僅作單一主題或功能定位不多的設(shè)置，如多寶華廈的電腦城定位，文昌花苑暫作街市。 總結(jié)而言，本項(xiàng)目周邊樓盤(pán)分布較散，但鑒于有濃厚的西關(guān)歷史文化氛圍及成熟的配套作支撐，對(duì)于居住而言，絲毫未有構(gòu)成太大的影響。商業(yè)方面則以小規(guī)模、分布分散、數(shù)量眾多的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為主體，僅有步行街市有如LW廣場(chǎng)、名匯大廈等大型商場(chǎng)以及其他成行成市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。除此之外，基本上未有形成可有效吸聚人氣的商業(yè)中心。所以形成新的商業(yè)中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，綜合性及密集性分布將是關(guān)鍵所在。就目前而言，已有多個(gè)步行街以外的獨(dú)具規(guī)模商業(yè)據(jù)點(diǎn)開(kāi)始逐步呈現(xiàn)鄒型，如寶華路的本項(xiàng)目、中山七路康王商業(yè)城、西門(mén)口廣場(chǎng)等，相信LW區(qū)未來(lái)的商業(yè)格局發(fā)展將以地鐵1號(hào)線作基點(diǎn)，以此帶動(dòng)周邊輻射地帶，成為一條相輔相承的商業(yè)長(zhǎng)廊。二、 項(xiàng)目質(zhì)素分析1）項(xiàng)目基本資料 名稱(chēng)：HB華庭（商場(chǎng)名稱(chēng)：新天新地） 規(guī)模：由七棟初樓兩連的高層電梯洋房組成 實(shí)用率：住宅約83% 進(jìn)度：商場(chǎng)封頂 住宅16層左右 項(xiàng)目戶(hù)型比例：戶(hù)型二房單位三房單位復(fù)式合計(jì)面積（m2）61~7071~8081~9091~100100~110111~120121~130~套數(shù)6759292211092184271373比例%01002）項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn) 掌握本項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的策劃思路取向有極大的理論根據(jù)，只有揚(yáng)長(zhǎng)避短，方可令本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中避開(kāi)盲點(diǎn)，立于不敗之地。 鑒于本項(xiàng)目仍未正式推出市場(chǎng)，有關(guān)市場(chǎng)方面的反映數(shù)據(jù)仍未最終確切掌握，所以敝司謹(jǐn)從項(xiàng)目的地理位置及現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)狀況作質(zhì)素分析。項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)① 發(fā)展商實(shí)力雄厚 HJ集團(tuán)已享譽(yù)業(yè)界多年，其開(kāi)發(fā)實(shí)力無(wú)用置疑，而對(duì)于現(xiàn)時(shí)購(gòu)房置業(yè)的客戶(hù)消費(fèi)群來(lái)說(shuō)，實(shí)力雄厚的發(fā)展商不僅是樓盤(pán)按質(zhì)按時(shí)的保證，而且是樓盤(pán)擁有較高綜合質(zhì)素的基礎(chǔ)前提，同時(shí)亦是本項(xiàng)目營(yíng)造市場(chǎng)品牌的基礎(chǔ)，所以發(fā)展商的品牌效應(yīng)將是本項(xiàng)目一大銷(xiāo)售王牌。② 項(xiàng)目區(qū)域形象得到市場(chǎng)認(rèn)可 項(xiàng)目所處之地域版塊為L(zhǎng)W區(qū)老城中心，其區(qū)域市場(chǎng)形象早已深入民心，地段跟成熟配套等同掛鉤，所以對(duì)于本項(xiàng)目日后推售時(shí)的形象鋪排有很大促進(jìn)作用，尤其對(duì)于本項(xiàng)目的商場(chǎng)部份，在引起市場(chǎng)關(guān)注度方面有很大的利好帶動(dòng)。③ 舊城區(qū)配套完善，有很大的客戶(hù)基礎(chǔ) LW區(qū)老城區(qū)的幾乎所有原居民對(duì)原住地均存有很濃厚的西關(guān)情意結(jié)，而對(duì)于本項(xiàng)目雖然已建至117層，但仍然未顯其廬山真面目的現(xiàn)狀，相對(duì)已引致項(xiàng)目周邊居民的極度關(guān)注，所以作為