小區(qū)項目營銷策劃初步建議(編輯修改稿)
2025-07-21 22:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 戶型面積有82160平米兩室一廳至四室兩廳，單價7樓550元/平米，3－5樓600元/平米，一次性付款優(yōu)惠5％，按揭首付40％，6成10年按揭。，一次性付款優(yōu)惠5％，按揭提供5成10年。另五通費（水、電、氣、加密、電話）未定，約4000元左右。1青云商貿(mào)城位于安寧街,由重慶青云房地產(chǎn)公司開發(fā),許記集團順麗房地產(chǎn)營銷策劃公司代理銷售, 目前正進行施工建設(shè),設(shè)計有一條商業(yè)步行街,戶型面積最大130平米,單價660/平米,而臨街門面則為13000元/平米.1文體廣電樓位于側(cè)面，為框架結(jié)構(gòu)的15層建筑，現(xiàn)已修至12層，總建筑面積11592平米，工期450天。（二）潛在競爭項目情況調(diào)查世紀(jì)佳苑該項目位于石馬路二橫街，與“萬興花園”和“西池現(xiàn)代廣場”相鄰，開發(fā)商是墊江旭弘房地產(chǎn)開發(fā)公司。項目占地面積70畝，總建筑面積12萬平方米。該開發(fā)商原是施工企業(yè)，曾經(jīng)以其它公司名義開發(fā)了一個建筑面積幾萬平方米的項目。此項目是該開發(fā)商以自己的名義開發(fā)的第一個項目，該樓盤規(guī)劃擬建梁平最好的封閉式花園小區(qū)，全部設(shè)計為多層建筑。目前該項目尚未動工修建。福建公司項目位于大河壩汽車站附近，現(xiàn)作前期工作，尚未進入正式啟動階段，具體資料不詳。（三）梁平各項目宣傳推廣情況初步分析梁平的廣告媒體主要有梁平電視臺、梁平報等，梁平報為縣委宣傳部發(fā)行的日報，發(fā)行量1000多份，每周三、周六發(fā)行，主要是企事業(yè)單位訂，廣告方面電視廣告效果不盡理想，而派單效果則不錯，梁平樓盤推廣大多采用此種方法，另外也有一些樓盤采用戶外廣告，如名豪、三峽風(fēng)等就做有路牌廣告。五、項目概況區(qū)位優(yōu)勢本項目位于梁山路與南華路的交叉路口，緊鄰景觀大道，商業(yè)、居家皆宜，住戶購物、經(jīng)商都極為便利，區(qū)位商業(yè)優(yōu)勢尤為明顯。，換遷面積約5000平米左右，現(xiàn)正在進行拆遷。項目規(guī)劃大致是一塊成L型的中凹地塊，有一定的落差，項目背面有一座小山，規(guī)劃將建成生態(tài)公園。經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目占地面積4089㎡，實際用地面積11479㎡，㎡，住宅面積26184㎡，門市建筑面積2985㎡，車庫面積1931㎡，道路、室外停車場面積2420㎡，綠地面積3870㎡，％，％。從經(jīng)濟指標(biāo)上看，體量較小，但其所處地段優(yōu)勢明顯，從一定程度上彌補了這一不足，將其定位于商貿(mào)及生活小區(qū)較為準(zhǔn)確，在不具規(guī)模優(yōu)勢的情況下仍可將其打造成梁平具有中高品質(zhì)的知名樓盤。產(chǎn)品戶型情況分析設(shè)計了近20種戶型，包含平層、錯層、躍層等各種戶型，客戶選擇空間很大，貼近不同層次的需求，戶型、面積按照合理科學(xué)的比例進行了配比，如下表：80㎡以下80－100㎡100－120㎡120㎡以上7％20％53％30％我們注意到了，的戶型中有相當(dāng)部分住宅為錯層結(jié)構(gòu)，這正應(yīng)了梁平消費者的需求，因為在梁平，錯層住宅很受歡迎，其住宅特征主要有兩個方面：一是錯層住宅突破了過去流行的平面布局，獨立單元中多個互不重疊的平面不僅有高度上的變化，還可以很好的組織室內(nèi)功能空間，做到動靜分區(qū)，提高私密性，使整套住宅的舒適性、情趣感大為增加。二是錯層作為一種新型房型被購房者承認(rèn)、喜歡，并不只靠模式上的出新，它真正的優(yōu)勢在于實實在在的功能進步，這種房型可以讓購房者，尤其是工薪階層花不多的錢得到豪華享受。錯層住宅被消費者接受的另一因素是人們對新事物有著極強的接受能力，追求新潮、強調(diào)私密性和功能性的欲望，使不少人對錯層情有獨鐘。六、競爭形勢主要競爭對手主要競爭對手有名豪商貿(mào)區(qū)、祥和小區(qū)、三峽風(fēng)商業(yè)街、石馬休閑廣場、新華商業(yè)街、西池現(xiàn)代廣場、魯班小區(qū)等。競爭對手對比分析表名稱總建面(㎡)綠化配套物管建筑密度地段產(chǎn)品定位住宅價格門市價格名豪30萬一般完善較好較高商業(yè)中心商貿(mào)為主，居住為輔多668電750起7000－16800祥和小區(qū)較好較好較好一般商住一體商貿(mào)為主，居住為輔6605000－7000三峽風(fēng)較少一般一般高商業(yè)中心商貿(mào)為主，居住為輔多630電820起4000－8000新華商業(yè)街少較好未定較高商住一體商貿(mào)為主，居住為輔回550非6206800起恒泰小區(qū)5萬較好一般未定較高商住一體居住為主，商貿(mào)為輔 未定未定西池廣場10余萬少一般一般高商住一體商貿(mào)為主，居住為輔5683900起魯班小區(qū)較少較好一般較高居住中心居家為主，商貿(mào)為輔550起4180安華小區(qū)較好完善未定較低商住一體居家為主，商貿(mào)為輔待定待定（說明：價格一欄中的“多”——多層住宅，“電”——電梯房，“回”——回居房，“非”——非回居房，“起”——起始價格）。七、梁平消費者情況初步調(diào)查為進一步了解梁平縣城區(qū)房地產(chǎn)的情況，將擬定的一些問題對消費者進行了抽樣調(diào)查，調(diào)查結(jié)果經(jīng)統(tǒng)計分析得出以下初步結(jié)論。梁平縣房地產(chǎn)消費市場的構(gòu)成是以住宅為主，商業(yè)性物業(yè)為輔的整體趨勢。原因一：大多數(shù)消費者認(rèn)為目前住宅比商業(yè)性物業(yè)更適合他們的需求。原因二：商業(yè)性物業(yè)價格相對住宅高很多，大部分消費者無力購買。梁平消費者家庭結(jié)構(gòu)主要是三口之家為主，即夫妻和小孩。梁平消費者家庭月總收入以1000－2000元／月為主。梁平消費者購房的目的大多數(shù)是自用，具有投資意識的消費者較少。梁平消費者多采取一次性付款方式，消費者也逐漸接受按揭的方式，按揭多在10年以內(nèi)。大多數(shù)消費者選擇二室一廳、三室二廳雙衛(wèi)的戶型，面積在100－130㎡。大部分消費者都要求所購房屋有舒適方便的小區(qū)生活環(huán)境，相對完善的配套設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)，并認(rèn)為物業(yè)管理費不要收得太高。梁平的居民認(rèn)為梁平的房子多，對購買樓盤持觀望態(tài)度。喜歡現(xiàn)房，因為現(xiàn)房實在，并認(rèn)為房子的價格要降。另外對樓盤的宣傳包裝也不太看重，但較注重品質(zhì)和價格。八、產(chǎn)品定位簡析本項目的市場應(yīng)定位于較低價格的中高檔品質(zhì)樓盤，在產(chǎn)品品質(zhì)上有一定的要求，使建筑成本在得到有效控制的基礎(chǔ)上，提高其產(chǎn)品品質(zhì)，改變目前梁平房地產(chǎn)市場普遍低檔次的狀態(tài)。同時，本項目在價格上面對中等偏上收入階層的需要，不脫離區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r，控制成本，降低銷售價格，以此使本項目成為具有較高性價比的樓盤，吸引消費者的注意力，形成良好的銷售環(huán)境，縮短銷售周期，盡快實現(xiàn)資金回籠，價值變現(xiàn)的目的。九、價格定位分析（一）住宅價格定位定價說明對于本項目住宅部分的價格確定，我們主要依照市場比較法來對該項目住宅部分進行初步定位，重點考慮地塊價值，市場中同類物業(yè)成交價，目標(biāo)客戶的承受能力，項目產(chǎn)品力等方面的因素。住宅均價分析以魯班小區(qū)為比較對象，其均價（按銷售面積計算）為570元／平方米。比較因素成交期區(qū)域繁華度交通便利度配套設(shè)施項目環(huán)境規(guī)劃
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