【正文】 該樓盤號(hào)稱梁平縣首家封閉式住宅小區(qū)，位于二橫街與三橫街之間，建筑面積48000平方米，綠化面積達(dá)到38％。集團(tuán)擁有固定資產(chǎn)近2個(gè)億，現(xiàn)有員工500多人，大專以上文化程度250人，專業(yè)技術(shù)人員150多人，其中有高、中級(jí)職稱的30多人。住宅有十余種戶型可供選擇，－㎡，價(jià)格660／㎡，商鋪面積20－40㎡，價(jià)格50007000元/㎡，現(xiàn)住宅和商鋪銷售都已近尾聲。樓盤配套設(shè)施比較完善：入口大堂采用星級(jí)酒店式裝修，24小時(shí)保安服務(wù)，雙回路供電，配美國康明斯發(fā)電機(jī)，保證一級(jí)負(fù)荷供電需求，以及現(xiàn)代化智能系統(tǒng)（智能火警，自動(dòng)二次給水，寬帶網(wǎng)，可視監(jiān)控等）。2001年被評(píng)為重慶市第二屆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“五十強(qiáng)”排名第13位。三、梁平房地產(chǎn)開發(fā)水平及市場(chǎng)前景目前梁平房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)水平基本介于重慶主城區(qū)98－99年的水平，相比鄰縣墊江、萬州等都稍有滯后，在項(xiàng)目的運(yùn)作、施工過程的控制、市場(chǎng)引導(dǎo)、開發(fā)融資等多方面都還有待提高，并且梁平廣大的消費(fèi)者越來越成熟，購房越來越理性，加之炒樓為主要概念的消費(fèi)形為在梁平尚不流行，所以對(duì)期房的銷售有較大的抗性，沒有一套完善的、合理的開發(fā)控制程序肯定不行。運(yùn)動(dòng)方面：體育場(chǎng)二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及物價(jià)水平梁平城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)目前主要集中于大眾街、北正街、雙桂路及北外環(huán)路等位置，以服裝店、小型超市、餐館、電器、五金商店、美容美發(fā)廳、小型娛樂場(chǎng)所等為主，普遍規(guī)模較小，除位于人民廣場(chǎng)的名豪超市相對(duì)較大外，其他地區(qū)多為臨街店鋪，商業(yè)設(shè)施類別較為單一，缺少支柱產(chǎn)業(yè)。道路分布簡單，交通較為方便。梁平幅員面積1892平方公里，轄36個(gè)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)），全縣人口88萬人。金融機(jī)構(gòu)方面：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及農(nóng)村信用社等。大眾街、北正街等地區(qū)是梁平縣的原始商業(yè)中心，其商鋪的租金相對(duì)高，但由于該地區(qū)舊城改造的大量拆遷，讓商業(yè)區(qū)向周圍擴(kuò)散，從而提高了其他地區(qū)的商鋪?zhàn)饨?。四、梁平重點(diǎn)樓盤及潛在項(xiàng)目情況調(diào)查分析（一）梁平重點(diǎn)樓盤調(diào)查梁平名豪商貿(mào)區(qū)梁平名豪商貿(mào)區(qū)由重慶名豪集團(tuán)梁平公司開發(fā)，曾經(jīng)由上海荒島房產(chǎn)工作室有限公司代理策劃。名豪商貿(mào)區(qū)住宅價(jià)格起價(jià)多層688元／㎡，電梯房750元左右起，目前住宅的銷售主要推出小高層，其總高12層，帶電梯一部，四層以上為住宅，一梯四戶，戶型設(shè)計(jì)均為三房兩廳雙衛(wèi)，㎡、㎡，現(xiàn)已銷售85％，另外，26層高層住宅的戶型設(shè)計(jì)為106－169㎡的二房二廳、三房二廳、大戶型及躍層等還未推出。為求建筑體系的完整、統(tǒng)一、莊重。設(shè)置水、電、氣、訊、視進(jìn)戶，開通寬帶網(wǎng)絡(luò)，／㎡。多層住宅起價(jià)630元／㎡，商鋪面積15－40㎡，起價(jià)4000元，最高8000元。付款方式為一次性付款或6成1年按揭，按季15％支付，無物業(yè)管理費(fèi)，免稅費(fèi)。西池現(xiàn)代廣場(chǎng)有相當(dāng)部分住宅為政府機(jī)關(guān)團(tuán)購住宅房和換遷房，團(tuán)購如蔭平鎮(zhèn)政府辦事處等。新華商業(yè)街新華商業(yè)街，由隸屬于新華書店集團(tuán)的梁平縣新華房屋開發(fā)有限公司開發(fā)，分2號(hào)樓，為框架和磚混結(jié)構(gòu)，中煤集團(tuán)重慶設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，重慶第八建筑工程公司施工建設(shè)，深藍(lán)置業(yè)營銷策劃，千秋華章廣告代理。小區(qū)內(nèi)設(shè)東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，東門農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是梁平的主要農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之一，該市場(chǎng)經(jīng)營品種齊全，給小區(qū)及周邊居民帶來極大方便。項(xiàng)目占地面積70畝，總建筑面積12萬平方米。項(xiàng)目規(guī)劃大致是一塊成L型的中凹地塊，有一定的落差，項(xiàng)目背面有一座小山，規(guī)劃將建成生態(tài)公園。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)比分析表名稱總建面(㎡)綠化配套物管建筑密度地段產(chǎn)品定位住宅價(jià)格門市價(jià)格名豪30萬一般完善較好較高商業(yè)中心商貿(mào)為主，居住為輔多668電750起7000－16800祥和小區(qū)較好較好較好一般商住一體商貿(mào)為主，居住為輔6605000－7000三峽風(fēng)較少一般一般高商業(yè)中心商貿(mào)為主，居住為輔多630電820起4000－8000新華商業(yè)街少較好未定較高商住一體商貿(mào)為主，居住為輔回550非6206800起恒泰小區(qū)5萬較好一般未定較高商住一體居住為主，商貿(mào)為輔 未定未定西池廣場(chǎng)10余萬少一般一般高商住一體商貿(mào)為主，居住為輔5683900起魯班小區(qū)較少較好一般較高居住中心居家為主，商貿(mào)為輔550起4180安華小區(qū)較好完善未定較低商住一體居家為主，商貿(mào)為輔待定待定（說明：價(jià)格一欄中的“多”——多層住宅，“電”——電梯房，“回”——回居房，“非”——非回居房，“起”——起始價(jià)格）。梁平消費(fèi)者多采取一次性付款方式，消費(fèi)者也逐漸接受按揭的方式，按揭多在10年以內(nèi)。九、價(jià)格定位分析（一）住宅價(jià)格定位定價(jià)說明對(duì)于本項(xiàng)目住宅部分的價(jià)格確定，我們主要依照市場(chǎng)比較法來對(duì)該項(xiàng)目住宅部分進(jìn)行初步定位，重點(diǎn)考慮地塊價(jià)值，市場(chǎng)中同類物業(yè)成交價(jià)，目標(biāo)客戶的承受能力，項(xiàng)目產(chǎn)品力等方面的因素。概念營銷加強(qiáng)營銷工作的力度，采用概念營銷十分必要。直銷策略運(yùn)用直銷策略，一方面降低營銷成本，另一方面，更直接地面對(duì)目標(biāo)客戶群體。在進(jìn)行報(bào)紙廣告訴求的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行VI系統(tǒng)包裝，營造銷售氛圍。體現(xiàn)開放進(jìn)取的精神和適宜居家的氛圍，要求簡潔易記。②公司相關(guān)人員工作證：主要是物管人員、保安人員 69cm長方形。c、帳票類①預(yù)定合同書，預(yù)售合同書；②購房費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表；③付款通知單；④入住通知單；d、標(biāo)識(shí)類①售樓部、工地項(xiàng)目部掛牌；②單元牌、門號(hào)牌建議采用黑色鐵藝制作，單元牌上要有項(xiàng)目標(biāo)志名稱、拼音、單元號(hào)，門號(hào)牌可適當(dāng)小些，用“1－5－1”的形式表示；③警示牌：工地有統(tǒng)一性的牌子，不另行敘述；④公告牌：工地上每天通報(bào)信息用的，專人負(fù)責(zé)記錄， 6080cm鑲邊小黑板；⑤指路牌；⑥售樓部門外提示牌：座式不銹鋼牌。（2）售樓部的包裝A、售樓部門前門前可放置一些花籃，以綠色植物及鮮花進(jìn)行裝飾。A、工地大門的設(shè)計(jì)工地大門是整個(gè)工地的重要部分，也是消費(fèi)者到工地最先看到的地方之一。d、各種現(xiàn)場(chǎng)使用的警示牌、公告牌要齊全，各種文字語言避免使用生硬語言，應(yīng)用柔和語言，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷、尊重。因此，做好項(xiàng)目的廣告宣傳是非常重要的。c、銷售手冊(cè)的編排：依次為項(xiàng)目簡介、公司簡介、各單元戶型圖、價(jià)格表、面積價(jià)格計(jì)算表、付款方式及相關(guān)優(yōu)惠政策、交房標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)主要建材說明、物管內(nèi)容及收費(fèi)、辦理按揭程序及費(fèi)用計(jì)算、入住程序及費(fèi)用覽表、購房預(yù)算明細(xì)表置業(yè)費(fèi)用表、其它。（3）其他活動(dòng) 我們將在以后的工作過程中再進(jìn)行闡述。項(xiàng)目的公關(guān)促銷項(xiàng)目的營銷推廣計(jì)劃，除了正常的銷售工作之外，還應(yīng)開展一些恰如其分,實(shí)際可行的公關(guān)促銷活動(dòng)。（2）戶外廣告牌戶外廣告牌作為媒體的一種，它能通過優(yōu)美的畫面，生動(dòng)的語音直接面向消費(fèi)者，一個(gè)好的廣告牌能給人留下深刻的印象。f、施工安全防護(hù)網(wǎng)建議施工方盡量保