【正文】 資客戶資源，在適當(dāng)時機(jī)我們將突出這一優(yōu)勢。我們具有在實際工作中發(fā)現(xiàn)問題，并針對問題找到解決問題方法的本領(lǐng)。 剛到溫州，我們的價格就開始上漲，從開始的均價 7000元 /㎡ 賣到均價 10000元 /㎡ 。多次被溫州房地局，溫州晚報，溫州商報評選為“最暢銷的外地樓盤”。凡爾頓世紀(jì)廣場 創(chuàng)義烏市銷售神話： 2021年 11月浙江凡爾頓置業(yè)董事長駱金星先生，到義烏找到我公司談合作事宜。 14 3） .我們曾經(jīng)成功操作的案例 —— 南門口嘉將帥城 臨危受命，力挽狂瀾： 我司臨危救盤，運(yùn)用多年操作商業(yè)樓盤的嫻熟經(jīng)驗在短期內(nèi)經(jīng)過全盤重新策劃，建議金辰科技有限公司以出售經(jīng)營權(quán)的形式進(jìn)行銷售，避開沒有產(chǎn)權(quán)這一致命弱點(diǎn)，同時招商先行，運(yùn)用公司自有資源進(jìn)行定向招商。 22 調(diào)研范圍界定 調(diào)研區(qū)域界定 : 天心生態(tài)新城（北到南二環(huán)，南到南三環(huán)；東到韶山南路，西至湘江） 調(diào)研樣 本確定： BOBO天下城、標(biāo)志 ? 區(qū)域商業(yè)供給總量： 目前區(qū)域商業(yè)市場供給可調(diào)研到總量已達(dá) 36萬㎡。 ? 區(qū)域商業(yè)供給量： 目前區(qū)域商業(yè)市場供給可調(diào)研到總量已達(dá) 36萬㎡，其中社區(qū)底商供應(yīng)總量超過 10萬㎡。 29 ? 購物類： 超市、便利店、家居用品店、藥店、煙酒店等 ? 餐飲類： 中餐、西餐、特色餐飲等 ? 綜合服務(wù)類： 電腦配件、復(fù)印店、法律咨詢、通訊﹑ 美容美發(fā)、房產(chǎn)中介、干洗、建材裝飾等 白沙世紀(jì)佳園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布 30 白沙世紀(jì)佳園社區(qū)商業(yè)租金： 2030元 /㎡ /月 名 稱 面 積 （㎡） 租 金 （元 /月） 租金單價 （元 /㎡ /月） 口腔專科 65 1300 20 福林食品批發(fā)部 200 3500 長沙市湘中法律服務(wù)所 110 3000 27 開拓數(shù)碼圖文 120 3500 29 麗奧發(fā)藝設(shè)計 115 3500 30 名煙名酒名茶平價超市 130 3600 28 天鑫名煙名酒批發(fā)部 100 3100 31 龍飛笑窗簾大世界 186 3800 利科干洗連鎖 50 1500 30 佳信餐館 60 1500 25 31 借鑒意義： ?社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)基本上購物類、餐飲類、綜合服務(wù)類，主要是滿足社區(qū)居民的日?；旧?。 區(qū)域商業(yè)租金水平 :社區(qū)類配套商業(yè)目前租金水平在 2030元 /㎡ /月。 37 SWOT分析 獨(dú)立門面 ,投資穩(wěn) ,升值空間大； 6米層高 ,一層可當(dāng)兩層用； 社區(qū)大且購買力強(qiáng)； 目前周邊已開發(fā)小區(qū)中，無社區(qū)商業(yè)，片區(qū)內(nèi)暫無競爭對手。 39 項目核心價值提煉 項目的 核心價值 項目居住著大量收入穩(wěn)定的消費(fèi)人群 滿足 2千戶高消費(fèi)人群的日常需求 ， 消費(fèi)基礎(chǔ)雄厚 獨(dú)立純街鋪 ,自用投資兩相宜 競爭小而年限長的稀缺商業(yè)，僅有幾十席 層高 6米 ， 買一層送一層 ， 一層當(dāng)兩層用 40 項目定位 項目屬性定位 消費(fèi)群及檔次定位 投資客戶定位 項目功能定位 業(yè)態(tài)定位 項目形象定位 項目價格定位 41 指以贏利為目的集零售、服務(wù)、辦公、金融和非中心商務(wù)類功能于一體的區(qū)域。這樣的好處是凈化器的離心機(jī)噪音小，油煙氣味會更小。 =4132 以項目 E（ 天城 ﹒ 歐洲城）為參考： 4000247。 有些商鋪面積大，總價高，影響其銷售速度； 西邊商鋪通達(dá)性不夠，人流量少，就目前而言，其商業(yè)價值難以實現(xiàn)。而這里的社區(qū)商業(yè)恰恰能滿足這種價值。 項目營銷策略：突出商業(yè)前景 71 項目地塊四面臨路，地快北高南地，中部有保留的山體“玉帶攬腰，獨(dú)占熬頭”之意，實為上風(fēng)上水的龍頭寶地。 目標(biāo)： 產(chǎn)品解析 第四階段 持續(xù)銷售期 12月 采取有效營銷手段，消化剩余房源。 3. 通過認(rèn)籌可以檢驗價格定位是否可行，哪種面積受歡迎，并據(jù)此制定出切實可行的銷售價格，適合市場以遵循低開高走的銷售常規(guī)，為日后提價預(yù)留空間。 利用熱鬧而隆重的聯(lián)誼會，增強(qiáng)項目的市場影響力，樹立起發(fā)展商良 好的社會形象和口碑，為進(jìn)一步創(chuàng)造品牌打下基礎(chǔ)。對商業(yè)的業(yè)態(tài)分布會更加合理，商業(yè)氛圍也更加容易形成，通過這種方式，能更有效的促進(jìn)項目銷售。 86 招商策略：整體策略方向 通過我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)，以開發(fā)商名義直接招商 根據(jù)不同的商業(yè)類型和租賃年限，推出一定期限的免租期，吸引具有知名度和美譽(yù)度的商家入駐 完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標(biāo) 對投資客戶及自營客戶統(tǒng)一包租，自營客戶享受招商優(yōu)惠政策。 二期平面圖 91 地塊 SWOT分析 SWOT分析 核心賣點(diǎn)：周邊客源多 /舒適便捷生活方式 S優(yōu)勢 周邊政府機(jī)關(guān)、公務(wù)員小區(qū)林立，市場消費(fèi)力強(qiáng)； 交通較便利，主干道旁； 小區(qū)商業(yè)自身的配套補(bǔ)充； W劣勢 新城區(qū)不成熟； 銷售周期長； 商業(yè)業(yè)態(tài)選擇類型局限性大 O機(jī)會 城市升級； 人們對新城的認(rèn)同； 目前周邊缺少綜合物業(yè)業(yè)態(tài)； So策略 利用靠近中央政務(wù)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展綜合物業(yè)產(chǎn)業(yè)； Wo策略 根據(jù)客戶定位做填補(bǔ)空白，根據(jù)體量及交通動量吸引全 城客戶； T威脅 新區(qū)競爭項目較多， 且在項目之前面世； 在新城，許多單位有地， 可能規(guī)劃相同業(yè)態(tài)物業(yè)， 分散客源。 酒店式公寓的產(chǎn)品概念 96 針對項目二期的開發(fā)建議，凌立公司認(rèn)為需要站在全程開發(fā)的角度進(jìn)行系統(tǒng)的前期策劃服務(wù)。 103 。 開發(fā)公司的設(shè)立 開發(fā)項目的立項和可行性研究 開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得 開發(fā)項目的拆遷安置 開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段 開發(fā)項目的經(jīng)營階段 開發(fā)項目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)流程之 —— 八大步驟 97 項目前期策劃服務(wù)綱要 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 ◇ 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 ◇ 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ◇ 市房地產(chǎn)市場概況 ◇ 市房地產(chǎn)市場政府相關(guān)的政策 法規(guī) ◇ 市房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 項目市場調(diào)研 ◇ 項目區(qū)域市場分析 ◇ 類比項目市場調(diào)研 項目 SWOT分析 ◇ 項目地塊的優(yōu)勢 ◇ 項目地塊的劣勢 ◇ 項目地塊的機(jī)會點(diǎn) ◇ 項目地塊的威脅點(diǎn) 項目目標(biāo)客戶定位分析 ◇ 目標(biāo)客戶定向市場調(diào)研 ◇ 目標(biāo)客戶需求分析及未來預(yù)測 ◇ 目標(biāo)客戶收入水平、生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)心理的研判及未來預(yù)測 項目發(fā)展定位研究 ◇ 項目市場定位 ◇ 項目形象定位 ◇ 項目主題定位 ◇ 項目價格定位 ◇ 項目產(chǎn)品定位 ◇ 發(fā)展商定位 98 項目前期策劃服務(wù)綱要 總體規(guī)劃設(shè)計建議 ◇ 建設(shè)空間布局 ◇ 環(huán)境景觀規(guī)劃布局 ◇ 公建與配套系統(tǒng) 建筑風(fēng)格定位 ◇ 項目總體建筑風(fēng)格與色彩計劃◇ 建筑外立面設(shè)計提示 ◇ 其他特殊設(shè)計提示 主力戶型選擇 ◇ 項目業(yè)態(tài)分析及項目配置 ◇ 主力戶型設(shè)計提示 ◇ 商業(yè)物業(yè)平面設(shè)計提示 未來方式指導(dǎo) ◇ 項目經(jīng)營管理的建議 ◇ 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計 初步營銷銷策略的制定 1項目經(jīng)濟(jì)分析 ◇ 項目利潤分期實現(xiàn)預(yù)測 ◇ 項目利潤最大化研究 99 合作模式建議 一、開發(fā)商需提供的支持 商鋪樣板間的設(shè)置； 銷售接待中心的提供（可與商鋪樣板間設(shè)置在一起）； 部分辦公設(shè)備的提供（如電腦、電話、接待桌椅等）； 銷售道具的配合（商鋪銷售及招商宣傳單頁、模型等）； 銀行銀行確定及按揭手續(xù)的協(xié)助辦理。 93 綜合樓項目定位 定位依據(jù)： 項目周邊擁有豐富的政府部門資源和人員資源，這種資源的優(yōu)勢在于政府部門所帶來的對其他區(qū)域的號召力和吸引力，能有效聚集眾多與這些省級部門有工作往來的其他相關(guān)政府機(jī)構(gòu)和企業(yè)，這些政府部門和企業(yè)的聚集必然會形成一個龐大的與公務(wù)活動相配套的消費(fèi)需求，考慮用地性質(zhì)及周邊需求，酒店式公寓是這種需求最好的載體。 點(diǎn)對點(diǎn)招商 直接派遣招商人員前往與本項目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家，邀請加入， 進(jìn)行有針對性、有目標(biāo)的專向招商。如果將銷售價格提高到12500元 /㎡ ，對該商鋪進(jìn)行為期三年的包租，年回報按 7%計算，用前三年租金抵入首付款。 制造“羊群效應(yīng)”，樹立發(fā)展商形象，達(dá)到口碑銷售效果。 營銷方案 蓄客期 77 目標(biāo)：造成公開即暢銷的場面，收獲前期工作成果；創(chuàng)造熱烈的銷售氣氛；評價銷售目標(biāo)并予以調(diào)整。 75 營銷方案 蓄客期 ： 由于九峰小區(qū) 6月份底開始交房，到時候有大量前期業(yè)主前來辦理交房手續(xù)。 項目營銷策略：打風(fēng)水牌 72 項目前期是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。 68 項目營銷策略：開通特殊營銷渠道 針對本案的主要投資群體是公務(wù)員，身份特殊，需要一定的私秘性空間。如何“揚(yáng)長避短”，靈活采用營銷上有效的策略來規(guī)避項目的硬傷，是現(xiàn)階段工作的重中之重，也是我們凌立人最擅長的本領(lǐng)。 項目名稱 租金范圍 生活藝術(shù)城 2030元 /㎡ /月 德潤園 2030元 /㎡ /月 八方小區(qū) 1545元 /㎡ /月 保利花園 2030元 /㎡ /月 鄱陽小區(qū) 30元 /㎡ /月 本案 租金定位： 20— 30元 /㎡ /月 59 營銷策略 項