【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ............................484 資金來源與運(yùn)用分析 ....................................................................................485 銷售利潤 .......................................................................................................48十 社會(huì)效益分析 .......................................................................................................491 建立現(xiàn)代交通接駁體系，完善地鐵服務(wù)功能 .................................................492 帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展 ........................................................................................493 加強(qiáng)港深經(jīng)貿(mào)往來 ........................................................................................494 國有資產(chǎn)良性發(fā)展示范 .................................................................................495 增加政府稅收，提供就業(yè)機(jī)會(huì) ......................................................................50十一 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ...........................................................................................517 / 631 贏利能力分析 ................................................................................................512 項(xiàng)目不確定性分析 ........................................................................................51 項(xiàng)目盈虧平衡分析 .............................................................................................51 項(xiàng)目敏感性分析 .................................................................................................51十二 研究結(jié)論與建議 ...............................................................................................531 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 ................................................................................................532 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 ....................................................................................53 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) .............................................................................................................53 手續(xù)風(fēng)險(xiǎn) ..........................................................................................................53 建筑主體風(fēng)險(xiǎn) ..................................................................................................54 資金籌措風(fēng)險(xiǎn) ..................................................................................................54 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ..........................................................................................................54 防范建議 .............................................................................................................54 關(guān)于地價(jià)的建議 ...................................................................................................543 可行性研究結(jié)論 ..........................................................................................55十三 附表 ...................................................................................................................56附表 1：項(xiàng)目工程計(jì)劃橫道圖附表 2：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表附表 3：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表附表 4：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表 5：項(xiàng)目經(jīng)營收入分析估算表附表 6：資金來源與運(yùn)用表附表 7：損益及利潤分配表附表 8：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表 9：敏感性分析表1 / 63一 項(xiàng)目總論1 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目四至南臨市政路 西臨建設(shè)路北臨解放路 東臨永新商業(yè)城項(xiàng)目位置2 / 63 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)地鐵老街站上蓋物業(yè)位于深圳市羅湖區(qū)建設(shè)路與解放路交匯處東南側(cè)，規(guī)劃為公共交通用地，根據(jù)委托方提供的《深圳市規(guī)劃局建設(shè)用地方案圖》 （2022 年4 月 19 日，有效期截止 2022 年 10 月 18 日） 、 《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)許字 0120220205 號(hào)、 《 建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)書》 、 《深圳地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》等有關(guān)資料，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱規(guī)劃指標(biāo)（《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)許字 0120220205 號(hào)）設(shè)計(jì)指標(biāo)（《建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)書》 、 《深圳地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》及其它資料）用地單位 深圳市地鐵遠(yuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地面積 5, 平方米 5, 平方米建筑容積率 ≤ ≤建筑高度或?qū)訑?shù) ≤60 米總建筑面積 45,896 平方米計(jì)容積率建筑面積 29,440 平方米 29,440 平方米其中：商務(wù)公寓 9,974 平方米 9,974 平方米商業(yè) 14,680 平方米 14,680 平方米 公交換乘站、換乘大廳及 部分輔助用房3,700 平方米 3,700 平方米設(shè)備轉(zhuǎn)換層 1,086 平方米 1,086 平方米其它 不計(jì)容積率建筑面積（平方米） 16,456（負(fù) 4 至負(fù) 1 層）總體布局及建筑退紅線要求退紅線： 115≥5 米，34≥ 米，45≥1 米，23≥1 米；建筑功能為公交換乘及附屬用房；地下 34 層為地鐵站臺(tái)層，地下2 層為地鐵站廳層，地下 1 層為交通分流層。車輛出入口 給水接口 與周邊市政路相接雨水接口 與周邊市政路相接污水接口 與周邊市政路相接電 源 與周邊市政路相接市政設(shè)施要求通 訊 與周邊市政路相接備注 根據(jù)深圳市政府[2022]23 號(hào)文，具體開發(fā)經(jīng)營方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》根據(jù)深圳市規(guī)劃委員會(huì) 2022 年第 1 次會(huì)議審議結(jié)果核發(fā)。原核發(fā)深規(guī)土規(guī)許字 0120220088 號(hào)《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》作廢。備注：上表中所列設(shè)計(jì)指標(biāo)以《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》深規(guī)許字 0120220205 號(hào)、 《建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)書》有關(guān)參數(shù)為主要依據(jù)，其他數(shù)據(jù)以3 / 63《深圳地鐵一期老街換乘綜合體投資估算書》等有關(guān)資料內(nèi)容做參考。 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀地形、地勢(shì)地塊形狀呈近似方型，地勢(shì)平整，地面東北角有兩棟物業(yè)尚未拆除，根據(jù)2022 年 3 月 8 日實(shí)地查勘，現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行地質(zhì)勘察。 開發(fā)公司概況據(jù)《深圳市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)文件規(guī)定：制定具體的開發(fā)經(jīng)營方案上報(bào)市政府，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理土地出讓手續(xù)。若方案未獲批準(zhǔn)，則由地鐵有限公司提出開發(fā)經(jīng)營方案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，通過公開招標(biāo)尋找新的合作伙伴進(jìn)行開發(fā)。2022 年 6 月~7 月間，深圳市地鐵公司向深圳市政府報(bào)送《關(guān)于老街站上蓋物業(yè)開發(fā)經(jīng)營方案的報(bào)告》 ，經(jīng)深圳市領(lǐng)導(dǎo)卓欽銳、李德成、于幼軍批準(zhǔn)該方案。目前有關(guān)規(guī)劃文件中有關(guān)數(shù)據(jù)與該批準(zhǔn)方案已經(jīng)有了重大的變化。2022 年 1 月 20 日經(jīng)深圳市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)成立深圳市地鐵遠(yuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營東門老街地鐵站上蓋物業(yè)。深圳市地鐵有限公司（甲方）與深圳遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司（乙方）于 2022 年 12 月 13日簽訂了《深圳市地鐵遠(yuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司章程》 、 《地鐵老街站上蓋物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書》 。就此項(xiàng)目已組建成項(xiàng)目開發(fā)公司——深圳市地鐵遠(yuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并在開發(fā)經(jīng)營和管理達(dá)成了如下協(xié)議：? 股權(quán)認(rèn)購比例：甲方占 60%的股份，乙方占 40%的比例；? 項(xiàng)目公司注冊(cè)資金人民幣 1,000 萬元，甲方出資 600 萬元，乙方出資 400萬元；? 項(xiàng)目公司為主體獨(dú)立運(yùn)作，設(shè)項(xiàng)目公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)。董事會(huì)由五人組成，甲方三人，乙方一人，董事長由地鐵公司派出董事?lián)?，副董事長由遠(yuǎn)為公司派出董事?lián)?。監(jiān)事會(huì)由三人組成，甲方二人，乙方一人，監(jiān)事長由乙方推薦人選擔(dān)任。公司總經(jīng)理由甲方推薦人選擔(dān)任，副總經(jīng)理一人由乙方推薦人選擔(dān)任；? 由遠(yuǎn)為公司派出財(cái)務(wù)總監(jiān)，董事會(huì)聘任；由地鐵公司派出財(cái)務(wù)經(jīng)理，董事會(huì)聘任；由遠(yuǎn)為公司派出合同預(yù)算部經(jīng)理；? 由于市場(chǎng)變化因素，項(xiàng)目商場(chǎng)部分的出租和出售應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)具體情4 / 63況，甲、乙雙方另行協(xié)商決定，以利潤的最大化為原則；項(xiàng)目合作開發(fā)公司情況簡(jiǎn)介表企業(yè)名稱 深圳市地鐵有限公司 深圳市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司住 所 深圳市福田區(qū)深南大道 4009 號(hào)投資大廈 9 層 深圳市羅湖區(qū)人民南路深房廣場(chǎng) B 座 24 層之一法定代表人 陳玉明 鄧家貴注冊(cè)資本 100,000 萬元 3,000 萬元（實(shí)收資本：3,000 萬元）企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 有限責(zé)任公司注冊(cè)號(hào) 4403011003771 4403012026431經(jīng)營范圍地鐵、輕軌交通項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營、開發(fā)和綜合利用；投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)商業(yè)，物資供銷業(yè)（不含專營、?？亍Ｙu商品）興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）；經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含限制項(xiàng)目）。經(jīng)營進(jìn)出口業(yè)務(wù)（具體按深貿(mào)進(jìn)準(zhǔn)字第[2022]2143 號(hào)資格證書辦）營業(yè)期限 1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 成立日期 1998 年 7 月 31 日 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 以開發(fā)深圳地鐵為主，尚未有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)公司以開發(fā)高科技項(xiàng)目和興辦高科技企業(yè)為企業(yè)宗旨，無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)注：本表來源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》及開發(fā)公司提供資料。深圳市地鐵有限公司于 1998 年 7 月 31 日成立，注冊(cè)資本 10 億元，經(jīng)營范圍為城市地鐵、輕軌交通項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)融資、運(yùn)營以及相關(guān)資源的開發(fā)工作。公司前身是 1992 年成立的“深圳市城市鐵路客運(yùn)系統(tǒng)（地鐵）建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室” 。深圳市地鐵有限公司是深圳市國有資產(chǎn)管理委員會(huì)授權(quán)經(jīng)營企業(yè)，深圳市國有資產(chǎn)管理委員會(huì)是公司唯一股東。公司現(xiàn)有 16 個(gè)部門、兩個(gè)分公司和兩個(gè)參股企業(yè)，員工 1,700 人。公司總部負(fù)責(zé)整個(gè)公司的管理調(diào)控和地鐵建設(shè)，下屬運(yùn)營和資源開發(fā)分公司分別負(fù)責(zé)地鐵的運(yùn)營和地鐵相關(guān)調(diào)控和地鐵建設(shè)。深圳市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司是一家以從事高科技項(xiàng)目的引進(jìn)與開發(fā)、投資興辦高科技企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)及資本運(yùn)營為主的綜合性實(shí)體企業(yè)，公司聘用國家 863專家、安徽大學(xué)副校長、博士生導(dǎo)師韋穗教授