【正文】 2022 年深圳市人均 GDP 預(yù)計(jì)為 7,162 美元，增長(zhǎng) %左右。2022 年 12月《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》土地政策今后，省、自治區(qū)、直轄市人民政府非法壓低地價(jià)進(jìn)行招商行為將被嚴(yán)格嚴(yán)禁。由于將各地方房?jī)r(jià)的漲幅于各地方政府官員職位升遷直接掛鉤，所以維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定將成為各政府首要任務(wù)，從而為穩(wěn)定全國(guó)房?jī)r(jià)將起到明顯的作用。要采取有效措施，督促企業(yè)抓緊建設(shè)已經(jīng)批準(zhǔn)的普通商品住房項(xiàng)目，盡快形成有效供給。2022 年 4月 5 日，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎主持房地產(chǎn)形勢(shì)座談會(huì)。5. 運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度?！靶掳藯l”產(chǎn)業(yè)政策指出當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取的八項(xiàng)措施：1. 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。2022 年會(huì)在不放松宏觀調(diào)控的同時(shí)，著力解決好商品房結(jié)構(gòu)不合理和平均銷(xiāo)售價(jià)格上漲過(guò)快等問(wèn)題，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的健康發(fā)展。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 17,169 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2022 年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 13,158 億元，比上年增長(zhǎng) %，雖略低于2022 年增長(zhǎng) %的水平，但仍然保持著較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 防范建議? 加快合作雙方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的制訂，盡早獲得政府批準(zhǔn)；? 落實(shí)地下 4 層換乘空間的設(shè)計(jì)方案，盡早確定工程計(jì)劃和竣工時(shí)間；? 在工程準(zhǔn)備期內(nèi)作好項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和客戶(hù)需求調(diào)查，尋求專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)代理公司合作；? 向政府申請(qǐng)有關(guān)地價(jià)減免、延期支付的優(yōu)惠政策，減少前期地價(jià)支付的資金壓力，降低資金籌措風(fēng)險(xiǎn)；? 充分利用《深圳市人民政府令》 （第 101 號(hào)）有關(guān)內(nèi)容，減少繳納稅費(fèi)。項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào) 項(xiàng) 目 資金( 萬(wàn)元) 比例1 自籌資金 15, %其中：深圳市地鐵有限公司 9, % 深圳市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司 6, %2 銀行融資 5, %3 銷(xiāo)售收入 5, %4 總投資 25, % 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益高于深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均水平，與東門(mén)片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)水平相近。商業(yè)可行根據(jù)目前該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)二手銷(xiāo)售、租金情況及綜合經(jīng)營(yíng)，并考慮目前市場(chǎng)上在建地鐵商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售、招商情況，結(jié)合本項(xiàng)目所處市級(jí)商圈，而且是兩條地鐵線交乘上蓋的特點(diǎn)，因此在解決樓層間垂直交通條件下，我們認(rèn)為本項(xiàng)目第 2 層商業(yè)以 44,000 元/ 平方米、3 層以 22,000 元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷(xiāo)售具有競(jìng)爭(zhēng)力；另外考慮到目前東門(mén)經(jīng)營(yíng)成功的商業(yè)案例基本上都有大型綜合商業(yè)的進(jìn)駐，因此為確保本項(xiàng)目在前期聚集人氣，經(jīng)營(yíng)獲得成功，我們建議第 5 層商業(yè)以出租招商方式吸引大賣(mài)場(chǎng)進(jìn)駐，吸引人氣促進(jìn)第 3 層的銷(xiāo)售，待市場(chǎng)情況更為成熟后再考慮銷(xiāo)售等方式變現(xiàn)。而對(duì)于地上建筑物部分，根據(jù)《深圳市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)文件，由深圳市地鐵有限公司、深圳市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)有限公司共同出資興建，除公交車(chē)總站的地面 1 層交由政府使用外，其它部分進(jìn)行銷(xiāo)售或經(jīng)營(yíng)，因此本次可行性研究范圍界定為：用做公交車(chē)總站的地面 1 層、地面商業(yè)的第 2~5 層、6 層以上的商務(wù)公寓等功能部分，總建筑面積為 29,440 平方米的綜合建筑物（包括計(jì)劃設(shè)計(jì)入地下部分的設(shè)備轉(zhuǎn)換層） 。公司總部負(fù)責(zé)整個(gè)公司的管理調(diào)控和地鐵建設(shè)，下屬運(yùn)營(yíng)和資源開(kāi)發(fā)分公司分別負(fù)責(zé)地鐵的運(yùn)營(yíng)和地鐵相關(guān)調(diào)控和地鐵建設(shè)。董事會(huì)由五人組成，甲方三人，乙方一人，董事長(zhǎng)由地鐵公司派出董事?lián)危倍麻L(zhǎng)由遠(yuǎn)為公司派出董事?lián)巍? 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀地形、地勢(shì)地塊形狀呈近似方型，地勢(shì)平整，地面東北角有兩棟物業(yè)尚未拆除，根據(jù)2022 年 3 月 8 日實(shí)地查勘，現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行地質(zhì)勘察。我們?cè)诖_定投資估算（包括地價(jià)投入、建筑成本） 、資金投入（包括自籌資金、銀行貸款） 、項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度安排主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)定、深圳市一般商住（公共）建筑情況確定，并通過(guò)對(duì)委托方前期初步定位構(gòu)想規(guī)劃進(jìn)行分析，基于目前深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合近十年來(lái)我們的專(zhuān)業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周?chē)嚓P(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的。2 / 63深圳市地鐵有限公司：承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)貴公司委托的地鐵老街站上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究方面的意見(jiàn)，供貴司參考。 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》根據(jù)深圳市規(guī)劃委員會(huì) 2022 年第 1 次會(huì)議審議結(jié)果核發(fā)。2022 年 1 月 20 日經(jīng)深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)成立深圳市地鐵遠(yuǎn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)東門(mén)老街地鐵站上蓋物業(yè)。公司前身是 1992 年成立的“深圳市城市鐵路客運(yùn)系統(tǒng)（地鐵）建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室” 。 以上上蓋物業(yè)施工管理工作由地鐵遠(yuǎn)為房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)實(shí)施。 法律基本可行根據(jù)《深圳市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)內(nèi)容，項(xiàng)目使用宗地為協(xié)議用地，原則同意由深圳市地鐵有限公司和深圳市遠(yuǎn)為實(shí)業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)，在具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案經(jīng)市政府批準(zhǔn)后方可辦理土地出讓手續(xù)。銷(xiāo)售費(fèi)用為二層商業(yè)銷(xiāo)售率 90%、三層商業(yè)銷(xiāo)售率 70%，公寓率銷(xiāo)售100%的情況下計(jì)算所得。 建筑主體風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目地上部分工程需要在地鐵換乘部分（地下 4 層）竣工后方可施工，而目前地鐵 3線的規(guī)劃剛剛完成評(píng)審，具體的開(kāi)工日期尚未確定，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)工、建筑竣工時(shí)間有較大的影響。? 本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)與實(shí)施，將會(huì)產(chǎn)生重大社會(huì)效益和深遠(yuǎn)的歷史影響，為國(guó)內(nèi)的地鐵開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)創(chuàng)造新的開(kāi)發(fā)模式，并取得社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收；? 項(xiàng)目滿(mǎn)足城市規(guī)劃，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在市場(chǎng)具備突出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)可行；? 根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益好，具有較高的投資回報(bào)；? 本項(xiàng)目的合作雙方已取得政府原則同意，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案還需要及時(shí)獲得審批，以便完善土地出讓及后期開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)；? 本項(xiàng)目為兩條地鐵換乘上蓋物業(yè)，因此在規(guī)劃、建設(shè)中需要給予統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以明確其開(kāi)發(fā)及竣工時(shí)間；? 為保證本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與地鐵實(shí)現(xiàn)“四同步” （同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步建成、同步運(yùn)營(yíng)） ，緩解項(xiàng)目自籌資金的壓力顯得尤為重要，建議可向政府申請(qǐng)合理的減免、分期支付的優(yōu)惠政策；? 本項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)可以控制，因此其開(kāi)發(fā)建設(shè)基本可行。在全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，住宅投資 8,837 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速比上年降低 個(gè)百分點(diǎn)。全年商品房施工面積140,451 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。到 12 月末，全國(guó)商品房空置面積 12,326 萬(wàn)平方米，比上年末下降 %。系列措施建議將開(kāi)始逐步實(shí)施，力度將視價(jià)格停漲而因地制宜。3. 加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)。8. 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，嚴(yán)格調(diào)控價(jià)格上漲幅度。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)要抓緊研究提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有關(guān)政策措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2022 年 3月住房按揭利率上調(diào)利率政策1. 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。2 深圳宏觀背景 深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)分析? 深圳市近年生產(chǎn)總值及固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)定增長(zhǎng)深圳 GDP 始終以 10%以上的速度保持高速增長(zhǎng)，從 1993 年開(kāi)始經(jīng)過(guò) 6 年的調(diào)整，1999 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度開(kāi)始加快并趨于平穩(wěn)。? 深圳市以第二、三產(chǎn)業(yè)為主33282 35896 39745 43355 54545 5922946388%%% %% %%01000020220300004000050000600001998 1999 2022 2022 2022 2022 2022元 /人0%3%6%9%12%15%18%21%人 均 本 地 生 產(chǎn) 總 值年 增 長(zhǎng) 率 % % %% %%%%%% %%1000014000180002202226000300001998 1999 2022 2022 2022 2022 2022元0%。2022 年 10月基準(zhǔn)利率上調(diào) 利率政策央行發(fā)布新政策，金融機(jī)構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率將上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。從信貸控制上抑制投資尤其是第二、三套住房投資，通過(guò)對(duì)投資/投機(jī)需求的抑制來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)的過(guò)高漲幅。4. 切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。2. 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低檔商品房和廉租屋供應(yīng)。7. 切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的城市，適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化2022 年 5月 6 日，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在深圳考察房地產(chǎn)市場(chǎng)，主持座談會(huì)。其中，全年商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng) %，為 1998 年以來(lái)的最高增幅。全年完成土地開(kāi)發(fā)投資 715 億元，比上年下降 %，增速回落 個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開(kāi)發(fā)面積 19,740 萬(wàn)平方米，比136515207447238743384020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000GDP 第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)產(chǎn) 值 (億 元 )產(chǎn) 值 (億 元 )%%%%%%%%%%%%GDP 第 一 產(chǎn) 業(yè) 第 二 產(chǎn) 業(yè) 第 三 產(chǎn) 業(yè)增 長(zhǎng) 率增 長(zhǎng) 率13 / 63上年下降 %，而上年是增長(zhǎng) %；本年購(gòu)置土地面積 39,785 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。一季度完成投資 1,820 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；上半年完成投資 4,924 億元，增長(zhǎng) %；前三季度完成投資 8,357 億元，增長(zhǎng) %；全年完成投資 13,158 億元，增長(zhǎng) %。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查，香港地鐵公司在深圳地鐵 4線建設(shè)開(kāi)發(fā)與政府達(dá)成協(xié)議，其沿線土地的出讓地價(jià)實(shí)行優(yōu)惠地價(jià)，本項(xiàng)目為深圳地鐵地沿線第一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其成功與否將直接影響未來(lái)地鐵沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)與投資者的信心，因此建議向政府申請(qǐng)一定的地價(jià)優(yōu)惠。3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《深圳市人民政府文件》深府[2022]23 號(hào)文件規(guī)定：制定具體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案上報(bào)市政府，經(jīng)批準(zhǔn)后辦理土地出讓手續(xù)。根據(jù)項(xiàng)目地上部分的開(kāi)發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：在地下 4 層換乘部分竣工后開(kāi)始本項(xiàng)目地上工程建設(shè)，建設(shè)周期為 6 個(gè)季度，在開(kāi)工后的第 4 季度公寓開(kāi)始銷(xiāo)售、第 5 個(gè)季度商業(yè)開(kāi)始銷(xiāo)售，地上部分開(kāi)工后第 8 季度基本完成銷(xiāo)售工作。 自然可行? 規(guī)劃可行本次研究項(xiàng)目的《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)規(guī)定建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合政府公布的《深圳市羅湖 0104 號(hào)片區(qū) [東門(mén)地區(qū)]法定圖則》所規(guī)定的控制性規(guī)劃指標(biāo)，在規(guī)劃上可行。 承擔(dān)可行性研究工作的單位受托單位：深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司單位地址：深圳市深南東路深圳發(fā)展銀行大廈 13 層資質(zhì)證書(shū)：深房評(píng)字（2022）第 004 號(hào)法人代表：佟捷聯(lián)系電話：（0755）820808005 / 63 可行性研究范圍本次研究項(xiàng)目根據(jù)其尚未批準(zhǔn)的運(yùn)做模式可以看出：未來(lái)計(jì)劃合并招標(biāo)，一次完成招標(biāo)確定承包商；177。經(jīng)營(yíng)進(jìn)出口業(yè)務(wù)（具體按深貿(mào)進(jìn)準(zhǔn)字第[2022]2143 號(hào)資格證書(shū)辦）營(yíng)業(yè)期限 1998 年 7 月 31 日至 2067 年 7 月 31 日 成立日期 1998 年 7 月 31 日 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 以開(kāi)發(fā)深圳地鐵為主，尚未有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)公司以開(kāi)發(fā)高科技項(xiàng)目和興辦高科技企業(yè)為企業(yè)宗旨，無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)注：本表來(lái)源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》及開(kāi)發(fā)公司提供資料。2022 年 6 月~7 月間，深圳市地鐵公司向深圳市政府報(bào)送《關(guān)于老街站上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的報(bào)告》 ，經(jīng)深圳市領(lǐng)導(dǎo)卓欽銳、李德成、于幼軍批準(zhǔn)該方案。3 / 63（本頁(yè)無(wú)正文） 順頌商祺深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2022 年 11 月 11 日4 / 63目 錄一 項(xiàng)目總論 .................................................................................................................11 項(xiàng)目背景 .........................................................................................................1 項(xiàng)目位置 ...............................................................................................................1 項(xiàng)目四至 .......