【文章內(nèi)容簡介】 上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 成交分析 ——供應(yīng)然遠(yuǎn)大于求 08 年上半年全市成交住宅只有 萬平方米 ，同比減少 54%。按目前的銷售速度， 08年全年的銷售量將只有 9 97 年的水平（ 9 97 年深圳銷售住宅面積分別為 34 405 萬平方米），足見低迷。 近年來深圳住宅市場火爆，供不應(yīng)求，特別是在巔峰期 07年上半年，住宅供求比只有 ：1。之后受各種因素影響，下半年樓市轉(zhuǎn)熊，樓盤成交普遍低迷，供需倒掛，加上 07 年 12月供應(yīng)量達(dá) 125 萬平方米，最終導(dǎo)致下半年供求比達(dá) ： 1。 08 年上半年成交略有起色，但供應(yīng)然遠(yuǎn)大于求。 0308年深圳市住宅供求關(guān)系圖 注：供求比 =批準(zhǔn)預(yù)售面積 /銷售面積 價(jià)格分析 ——08 年上半年大幅回落 近年房價(jià)上漲，其中 0507年漲勢飛快，同比漲幅分別達(dá)到 18%、 31%和 45%。 08年上半年房價(jià)回落，雖同比 07年上半年仍上漲 4%，但是與 07年下半年比，已下跌 18%。 16 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 0308歷年深圳房價(jià)走勢 深圳房地產(chǎn)市場周期分析及其預(yù)判： 房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)圍繞房產(chǎn)的價(jià)值，以周期波動(dòng)的形態(tài)運(yùn)行，過份偏離會(huì)自我調(diào)整，周期價(jià)格的形態(tài)呈尖頂圓底。沒有人能非常準(zhǔn)確預(yù)測頂部及底部出現(xiàn)地 時(shí)期，但是房地產(chǎn)市場發(fā)展也是有一定的規(guī)律可循的，中原認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展有復(fù)蘇期、高漲期、危機(jī)期和蕭條期四個(gè)周期，每個(gè)周期又有其表現(xiàn)特征。 17 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)市場周期及其表現(xiàn)特征表 香港幾個(gè)房地產(chǎn)周期表 從表中可以看出，香港房地產(chǎn)市場的周期的規(guī)律是樓價(jià)上升越長樓價(jià)最高漲幅越高，其調(diào)整時(shí)間和樓價(jià)跌幅也最大，因此，房地產(chǎn)市場的上升時(shí)期與調(diào)整時(shí)期的時(shí)間是成正比的。 18 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19842021年香港住宅價(jià)格指數(shù) 180 160 140 120 100 80 60 40 20 1979198219851988199119941997202120212021 19842021年的香港房地產(chǎn)周期，基本上由3 次升浪組成，第 1次升浪是 19851989，第二次是 19911994，第三次是 19951997，呈現(xiàn)一浪高于一浪的發(fā)展態(tài)勢。大周期中蘊(yùn)含著小周期 ,整個(gè)上升周期長達(dá) 13年。 隨后進(jìn)入了市場的危機(jī)期和蕭條期，到 2021年開始復(fù)蘇期的發(fā)展階段。 從深圳樓市目前的成交情況及入市客戶表現(xiàn)來看，確實(shí)是處于周期中的蕭條期。但從 2021年 2021年深圳市價(jià)格走勢圖來看，房地產(chǎn)市場周期是 2021年啟動(dòng)上升，到 2021年完成一個(gè)周期，即 5年一個(gè)周期。因此我們認(rèn)為深圳房地產(chǎn)的調(diào)整周期將在 5年之內(nèi)完成。 20212021年深圳房價(jià)走勢圖 19 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2021年底以來，深圳市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的進(jìn)行調(diào) 整， 2021年因四川地震、全球經(jīng)濟(jì)放緩和國內(nèi)通貨膨脹等因素，更增加了房地產(chǎn)后市的很多不確定性因素；但應(yīng)當(dāng)看到目前房地產(chǎn)市場的低迷只是短期態(tài)勢，影響深圳市房地產(chǎn)整體市場的基本因素如：經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市人口的快速增長等房地產(chǎn)市場的決定性因素并沒有發(fā)生大的變化。 因此，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場在 2021 年房地產(chǎn)市場將進(jìn)入到小周期的蕭條期探底階段，這時(shí)候?qū)⒊霈F(xiàn)供求失衡，價(jià)格下跌；而到了 2021年，市場將進(jìn)入復(fù)蘇期的盤整階段，進(jìn)行調(diào)整，從 2021年開始將進(jìn)入到復(fù)蘇期的恢復(fù)階段，這時(shí)候成交量和價(jià)格都開始逐步上升 20 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 三、深圳房地產(chǎn)發(fā)展政策環(huán)境研究 1. 政策現(xiàn)狀及趨勢 2021年上半年，國內(nèi)國外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢錯(cuò)綜復(fù)雜。國際原油價(jià)格突破新高、美國次貸按危機(jī)蔓延、越南暴發(fā)金融危機(jī)。國內(nèi)物價(jià)指數(shù)高企、自然災(zāi)害不斷、股市下跌一波比一波慘烈，外圍和內(nèi)部因素共同影響，使樓市處于一個(gè)非常惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中。在這樣一個(gè)不利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，房地產(chǎn)宏觀政策又進(jìn)一步頻出，深圳樓市呈現(xiàn)出極度低迷的狀態(tài)，樓市在經(jīng)過 5月份的短暫回暖后再次步入低迷狀態(tài)，臵業(yè)者對未來經(jīng)濟(jì)前景表現(xiàn)出擔(dān)憂，消費(fèi)信心不 足。 2021年上半年宏觀政策一覽表 21 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2. 政策對本項(xiàng)目的影響 90/70政策影響 本項(xiàng)目同樣受 90/70住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策的影響， T201007 T2010072宗地內(nèi)開發(fā)的商品住房項(xiàng)目，套型建筑面積 90㎡以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到商品住房總建筑面積的 70%以上。 ，有利有弊。 T2010073 宗地為政策性住房項(xiàng)目，開發(fā)量高達(dá) 60 多萬平方米，且在 2021年交付使用，其面向的是初級公務(wù)員，這與本項(xiàng)目商品住宅潛在客戶不會(huì)重復(fù)，但由于預(yù)計(jì)政策性住房會(huì)有大量的出租行為，這可能會(huì)降低本項(xiàng)目的投資客戶對未來項(xiàng)目的預(yù)期值，因此可能大大降低本項(xiàng)目的投資客戶比例，但與此同時(shí) 60多萬平方米的政策性住房為本項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營提供了巨大的消費(fèi)人群，是項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營的利好。 22 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第三部分 地鐵上蓋物業(yè)研究 一、項(xiàng)目初步發(fā)展方案 “地鐵前海灣車輛段上蓋物業(yè)項(xiàng)目 ”(以下簡稱 “本項(xiàng)目 ”)處于未來前海灣 CBD區(qū)東南角，是深圳市地鐵有限公司﹙以下簡稱 “地鐵公司 ”）建設(shè)中地鐵 1號線續(xù)建工程前海灣車輛段上蓋物業(yè)，擬開發(fā)建設(shè)以居住為主并包含辦公、商業(yè)、酒店等大型綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)建設(shè)國際化城市為目標(biāo)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境和諧可持續(xù)發(fā)展為目的，是深圳市政府 2021 年解決交通問題的集中體現(xiàn)。 項(xiàng)目總用地面積約為 50萬平方米，其中車輛段上蓋面積約 34萬平方米。規(guī)劃總建筑面積約為 141萬平方米 (不計(jì)車輛段建筑面積 )，平均容積率約為 。 項(xiàng)目初步發(fā)展方案 23 深圳市南山前海灣地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 二、地鐵上蓋物業(yè)特殊性研究 1. 概念 地鐵上蓋物業(yè)把發(fā)展地鐵與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)緊密有機(jī)結(jié)合形成雙贏乃至多贏，采用 “地鐵＋物業(yè) ”的建設(shè)模式，以地鐵為核心，在上蓋空間進(jìn)行地鐵配套設(shè)施建設(shè)以及商住等多種物業(yè)和公益配套設(shè)施的多層開發(fā)。 地鐵上蓋物業(yè)是地鐵產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場緊密協(xié)作的縮影。特別是我國香港地區(qū)發(fā)展尤為成熟，香港由于用地緊張，其各個(gè)地鐵站都與周邊的商業(yè)和居住區(qū)有緊